وقت «انحرافگیری» از سیاستهای ناظر بر بخش ساختمان است؛ سرمایهگذاران برای «بقا» به چه تصمیمی نیاز دارند؟
صنعت ساختمان؛ پیمانکاری یا توسعهگری؟
ساختار نهادهای دولتی بالای سر صنعت ساختمان باعث تنزل این بخش به سطح «فعالیتهای پیمانکاری» شده است؛ ساختوساز در دنیا توسط توسعهگرها انجام میشود
صنعت ساختمان ایران با ریسکهای سیاسی و اقتصادی غریبه نیست. تجربه تاریخی نشان میدهد که این بخش از اقتصاد در دورههای شوک شدید، نخستین قربانی تغییرات غیرمنتظره بودهاست. در دهه ۱۳۶۰، همزمان با جنگ ایران و عراق، بخش بزرگی از منابع مالی کشور به سمت هزینههای نظامی هدایت شد و بسیاری از پروژههای عمرانی یا متوقف شدند یا با ظرفیت حداقلی ادامه پیدا کردند. دههها بعد، در فضای متفاوت اما با سطحی از نااطمینانی مشابه، تنشهای منطقهای و درگیری اخیر در جنگ تحمیلی ۱۲روزه، بار دیگر ریسک ژئوپلیتیک را به متغیری جدی در تصمیمگیری فعالان اقتصادی و معادلات بازارهای دارایی تبدیل کرد.
اولین قربانیان جنگ، بنگاههایی نیستند که ضعیف هستند؛ بلکه آنهایی هستند که به ثبات عادت کردهاند. این کسبوکارها روی افق روشن آینده، تداوم تقاضا و دسترسی دائمی به سرمایه بنا شدهاند. جنگ دقیقا همین سه ستون را هدف میگیرد و وقتی این ستونها فرو میریزند، حتی سالمترین بنگاهها هم تعادل خود را از دست میدهند.
ساختوساز و مسکن، بهویژه در بخشهای سرمایهای و لوکس، دومین قربانی اقتصاد جنگی است. این صنعت بیش از هر چیز به اعتماد و افق بلندمدت وابسته است. تجربه ایران در دورههای تشدید تحریم نشان میدهد بسیاری از پروژههای بزرگ ساختمانی علاوه بر دلیل نبود تقاضا، به دلیل قفل شدن تامین مالی متوقف شدند. مدیرانی که پروژهها را بدون بازتعریف مقیاس ادامه دادند، عملا سرمایه را در زمین و سازههای نیمهتمام دفن کردند. در مقابل، برخی مدیران با توقف موقت پروژهها یا تبدیل آنها به فازهای کوچکتر، توانستند بنگاه را از فروپاشی کامل نجات دهند؛ تصمیمی که در زمان صلح شاید محافظهکارانه به نظر میرسید، اما در اقتصاد جنگی عقلانی بود. در چنین فضایی، پرسش اصلی برای فعالان صنعت ساختمان تنها چگونگی عبور از بحران نیست، بلکه این است که ساختار فعالیت در این صنعت باید چگونه بازتعریف شود.
صنعت ساختمان؛ پیمانکاری یا توسعهگری؟
هدف اصلی بنگاهها در شرایط فعلی دیگر توسعه نیست، که «زنده ماندن» است. در دورهای که زمان پایان شرایط نامطمئن مشخص نیست، شرکتها باید برنامهای برای حفظ بقا تا روشن شدن شرایط داشته باشند. مدیریت هزینهها در چنین وضعیتی حیاتی است؛ حتی اگر به تصمیمهای دشواری مانند تعدیل یا تغییر ساختار نیروی انسانی منجر شود.
تطبیقپذیری مهمترین عامل بقا معرفی شد. بنگاههایی که بتوانند خود را با شرایط جدید هماهنگ کنند، شانس بیشتری برای عبور از بحران خواهند داشت. پس از عبور از این دوره، مسیر رشد صنعت ساختمان نیز متفاوت خواهد بود. با توجه به حجم بالای واحدهای خالی و کاهش توان تقاضا، تولید گسترده مانند گذشته محرک اصلی رشد نخواهد بود. در صورت بازگشت شرایط عادی، دو حوزه مهم میتواند موتور توسعه این صنعت باشد؛ اجرای الزامات مرتبط با بهرهوری انرژی و نگهداری ساختمانها، بهویژه در چارچوب مباحث ۱۹ و ۲۲ مقررات ملی ساختمان. در این چشمانداز، خدمات نگهداری، مدیریت بهرهبرداری، و بهینهسازی مصرف آب و انرژی اهمیت بیشتری نسبت به تولید صرف پیدا خواهد کرد. همچنین توسعه زنجیره تامین، برنامهریزی و کنترل پروژه، افزایش بهرهوری اجرا و مدیریت عملیات از دیگر حوزههای کلیدی آینده صنعت عنوان شد.
در شرایط سخت فعلی، موضوع بقا و دوام شرکتها به دغدغهای مشترک تبدیل شده است، اما آنچه که در شرایط فعلی بسیار حائز اهمیت است، تغییر نگاه به صنعت ساختمان است. در بسیاری از کشورها، ساختوساز توسط «توسعهگران» انجام میشود و ساختمان بهعنوان یک محصول صنعتی دیده میشود، نه صرفا یک فعالیت پیمانکاری. این نگاه محصولمحور باعث شده زنجیره ارزش در این صنعت کاملتر و کارآمدتر باشد. در مقابل، ساختارهای موجود در کشور، از جمله نظام فنی و اجرایی و حتی نظام مهندسی، هنوز تا حد زیادی نگاه جزیرهای به فرآیند ساخت دارند و این موضوع باعث بروز مشکلاتی در کارآیی و بهرهوری شده است.
صنعت ساختمان همواره دارای نوسانات سینوسی بوده است. اما در شرایط فعلی، دوره رکود طولانیتر شده و نشانههای روشنی از خروج از آن دیده نمیشود. ضعف زیرساختهای مالی، کاهش قدرت خرید و نبود چشمانداز روشن اقتصادی، موجب شده این رکود فرسایشی شود. هرچند بخشی از معاملات از محل تبدیل داراییها مانند طلا یا ارز انجام میشود، اما این حجم از معاملات برای فعالسازی صنعتی که بیش از ۷۰ درصد صنایع کشور را تحتتاثیر قرار میدهد، کافی نیست.
از سال۱۳۹۶ به بعد، ترکیب تورم مزمن، جهشهای قیمت مصالح و محدودیت دسترسی به منابع مالی به چالشی ساختاری برای توسعهگران صنعت ساختمان تبدیل شد. هزینه فولاد، سیمان، تجهیزات وارداتی و تاسیسات مکانیکی در بازههای کوتاه زمانی جهش کرد و اکنون برآورد هزینه پروژهها دیگر غیرقابلپیشبینی است. همزمان محدودیتهای بانکی و تحریمهای مالی دسترسی به سرمایههای کوتاهمدت و بلندمدت را دشوار ساخته و بازار پیشفروش مسکن نیز تحتتاثیر کاهش قدرت خرید خانوارها با رکود مواجه است. نتیجه این وضعیت فشار مضاعف بر ترازنامه شرکتها، افزایش ریسک پروژهها و تغییر رفتار سرمایهگذاران در زنجیره صنعت ساختمان است. علاوه بر این، درگیریهای نظامی اخیر نیز سطح نااطمینانی در این صنعت را افزایش داده است.
در چنین محیطی مفهوم مدیریت در صنعت ساختمان تغییر میکند. دیگر کنترل زمان و کیفیت پروژه کافی نیست. مدیر باید توانایی اولویتبندی پروژهها، بازطراحی ساختار مالی و سناریونویسی مستمر را داشته باشد. توانایی تشخیص زمان توقف پروژه یا کوچکسازی هرچند موقتی مقیاس تولید، اهمیت خود را به اندازه مهارت فنی نشان میدهد.
بحران نشان میدهد ساختار سرمایه شرکت تا چه اندازه تابآور است. شرکتهایی با بدهی بالا، تعهدات کوتاهمدت و وابستگی به پیشفروش، بیشترین آسیب را میبینند. در مقابل، شرکتهایی با ذخیره نقدینگی، تنوع محدود پروژه و تعهدات قابلمدیریت، انعطاف بیشتری دارند. این تفاوتها در دوره رونق چندان دیده نمیشوند، اما در بحران بهوضوح آشکار میشوند.
صنعت ساختمان بهدلیل ماهیت سرمایهبری و چرخه بلندمدت، بیش از بسیاری از صنایع دیگر در معرض «خطای خوشبینی» است. مدیران در دورههای رشد تولید و رونق فروش تصور میکنند تقاضا پایدار خواهد بود و دسترسی به اعتبار ادامه مییابد. جنگ، تحریم، تورم بالا و فزاینده یا بحران مالی این فرض را بهیکباره از بین میبرد. در چنین لحظهای، پرسش اصلی دیگر این نیست که شرکت چقدر میتواند رشد کند؛ پرسش این است که چقدر میتواند کوچک شود بدون آنکه فرو بپاشد؟
مسیرهای جدید تامین مالی
در این میان، برخی راهکارهای نوین نیز مطرح شده است. یکی از این موارد، بازنگری در مدل «فروش متری» است. با توجه به کاهش توان مالی خانوارها، خرید متعارف واحدهای ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربعی برای بسیاری از افراد دشوار شده است، اما خرید تدریجی و متری میتواند امکان ورود گروههای بیشتری را به بازار فراهم کند.
در کنار این رویکرد، برخی پیشنهادها نیز بر استفاده از ظرفیتهای جدید در فرآیند تامین مالی تمرکز دارند. بهعنوان مثال، تعریف مدلهای تامین مالی مبتنی بر صرفهجویی انرژی در فرآیند ساخت میتواند بهعنوان یک مسیر جدید مورد توجه قرار گیرد. با توجه به مصرف بالای انرژی در ساختوساز، دولت میتواند در قالب مشارکت با توسعهگران، از محل کاهش مصرف انرژی در پروژهها سهمی در تامین مالی داشته باشد. این رویکرد میتواند به کاهش هزینه ساخت و در نتیجه عرضه مسکن با قیمت مناسبتر منجر شود. برآوردها نشان میدهد چنین مدلی در صورت طراحی صحیح میتواند تا حدود ۳۰ درصد از هزینهها را کاهش دهد.
با این حال، در کنار تمام راهکارهای مطرحشده، یک خلأ اساسی همچنان در صنعت ساختمان وجود دارد و آن نبود نهادهای پشتیبان است. در بسیاری از صنایع و در اغلب کشورهای جهان، صنوف برای خود شبکههای حمایتی ایجاد کردهاند؛ شبکههایی که در مواقع بحران از اعضای خود پشتیبانی مالی و عملیاتی میکنند. این در حالی است که در صنعت احداث و ساختمان، با وجود گستردگی و حجم بالای سرمایه، چنین ساختاری شکل نگرفته است.
به گفته برخی از فعالان و متخصصان صنعت ساختمان، این صنعت یکی از بزرگترین بخشهای اقتصادی کشور محسوب میشود و سرمایه قابلتوجهی خارج از بودجههای رسمی در آن جریان دارد. آمارها نشان میدهد سالانه بهطور متوسط حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید میشود. اگر متوسط زیربنای شهری این واحدها را حدود ۱۳۰ تا ۱۴۰ مترمربع در نظر بگیریم، گردش مالی بزرگی در این بخش شکل میگیرد که میتواند پشتوانه ایجاد یک نهاد مالی قدرتمند باشد.
بر همین اساس، برخی کارشناسان شکلگیری یک صندوق مشترک یا نهاد مالی درونصنفی را بهعنوان یکی از راهکارهای افزایش تابآوری این صنعت مطرح میکنند. چنین نهادی میتواند در آینده حتی به بانک تخصصی یا شرکت بیمه صنعت ساختمان تبدیل شود و در دورههای رکود یا بحران، نقش پشتیبان را ایفا کند. این صندوق میتواند منابع را تجمیع کرده و در مواقع دشوار از اعضا حمایت مالی کند.
در کنار ایجاد چنین نهادهایی، تقویت زیرساختهای اطلاعاتی و همکاری میان بنگاههای فعال در صنعت نیز اهمیت زیادی دارد. در همین راستا، ایجاد یک بانک اطلاعاتی جامع از ماشینآلات، ظرفیتها، توانمندیها و منابع انسانی شرکتها میتواند به شکلگیری زنجیرهای از همکاریهای درونصنفی کمک کند. در این صورت، شرکتها میتوانند پروژهها و خدمات مورد نیاز خود را ابتدا در میان اعضای این شبکه جستوجو کنند و از ظرفیتهای یکدیگر بهره ببرند. چنین سازوکاری علاوه بر افزایش کارآیی، مانع خروج منابع از صنعت و تضعیف بنگاههای داخلی خواهد شد.
در کنار این پیشنهادهای ساختاری، برخی فعالان صنعت نیز تجربههای عملی خود را برای عبور از شرایط دشوار اقتصادی مطرح کردهاند. به گفته یکی از فعالان در بخش دکوراسیون داخلی و تکمیل ساختمان، شرکتها برای حفظ فعالیت خود روی صادرات و مدیریت زنجیره تولید تمرکز کردهاند؛ پروژههایی در عراق اجرا شد و درآمد ارزی به کشور بازگردانده شد تا جریان نقدینگی حفظ شود. همزمان فرآیندهای تولید بازنگری شدهاند تا سرعت و کیفیت تحویل به کارفرما افزایش یابد و تعامل مستقیم با کارکنان و پیمانکاران تقویت شود. ارتباط با مشتریان نیز به صورت مستقیم برقرار شده تا اعتماد و رضایت حفظ شود.
با این حال، در حوزه فروش و بازاریابی همچنان چالشهای قابلتوجهی وجود دارد. تلاشها برای ایجاد مدل فروش متری ساختمان از طریق بورس نیمهتمام مانده و برنامهریزی بازاری برای ساختمانها به شکل سیستماتیک وجود ندارد. در بسیاری از موارد، ساختمانها بر اساس سلیقه سازنده و نه نیاز واقعی بازار طراحی و ساخته میشوند. استفاده از فناوریهای نوین و بهرهوری انرژی نیز به طور عملیاتی در پروژهها پیاده نشده است و تراکم بالا و مجتمعسازیهای ناپایدار نیز مشکلاتی در بهرهوری ایجاد میکنند.
در چنین شرایطی، توجه به ظرفیتهای بالقوه بازار مسکن میتواند مسیرهای جدیدی پیش روی فعالان صنعت قرار دهد. آمارها نشان میدهد بخش بزرگی از ساختمانهای موجود نیازمند بازسازی یا نوسازی هستند. ایجاد استراتژیهای کلان، مارکتپلن موثر و توانمندسازی مشتریان میتواند بازار داخلی را توسعه دهد و فرصت بزرگی برای تمرکز بر شهرهای تهران و کلانشهرها ایجاد کند. این اقدامات میتوانند زمینه رشد صنعت ساختمان و پاسخگویی به نیازهای واقعی جامعه را فراهم کنند. در حوزه بازاریابی و فروش نیز نیازسنجی پیش از ساخت، ارزیابی دقیق پیمانکاران، استفاده از قراردادهای روشن و بهکارگیری تیمهای توانمند و کمریسک از جمله اقداماتی است که مورد توجه فعالان این حوزه قرار گرفته است.
تابآوری و آینده صنعت ساختمان
شرکتها و فعالان صنعت ساختمان امروز با آسیبپذیری و ریسکهای متعددی مواجه هستند؛ بیثباتی اقتصادی، ضعف قراردادها و فشار نقدینگی اصلیترین چالشها هستند. تورم و تاخیر پرداخت تنها بخش کوچکی از مشکلات بهشمار میروند. مساله اصلی، کاهش قابلیت پیشبینی و دشواری تصمیمگیری بلندمدت است. پروژههایی با دورههای اجرایی ۱۸ تا ۳۶ ماه دیگر نمیتوانند افق پیشبینی اقتصادی بیش از ۳ تا ۶ ماه داشته باشند. زنجیره تامین نیز با مشکل روبهرو است و حتی داراییها و منابع داخلی برای تامین نیازها کافی نیستند، بهطوری که برخی شرکتها ناچار به فروش ماشینآلات برای پرداخت حقوق شدهاند.
در این شرایط، مدیریت سرمایه، مدیریت هزینه و مدیریت منابع حیاتی است. در چنین فضایی، حفظ ظرفیتهای فنی و تخصصی صنعت اهمیت بیشتری پیدا میکند؛ زیرا بخش مهمی از دانش و تجربه اجرایی پروژهها در اختیار مهندسین مشاور قرار دارد. تجربه تاریخی نشان میدهد در بحرانها، مهندسین مشاور که بخش بزرگی از دانش فنی و انسانی صنعت را دارند، باید زنده بمانند تا بعد از عبور از بحران بتوانند به توسعه ادامه دهند. کاهش بودجههای عمرانی و تضعیف نظام مهندسی باعث شده است جایگاه مهندسین مشاور به تدریج به شرکتهای بخش خصوصی و نظام مهندسی واگذار شود، که این یک بحران جدی جایگزینی و هویت است.
تجربه کشورهای دیگر، مانند آلمان پس از جنگ جهانی دوم، نشان میدهد موفقیت در بازسازی و توسعه سریع، نتیجه برنامهریزی و حفظ مهندسین مشاور و دانش طراحی قبل از بحران بوده است. در ایران نیز دورههای گذشته، مانند اقدامات آقای کازرونی، وزیر وقت مسکن، پس از پایان جنگ، نمونهای از این رویکرد بوده است. برای عبور از شرایط فعلی، حمایت دولت از مهندسین مشاور ضروری است؛ سرمایهگذاری حداقلی در حدود ۲ تا ۵ درصد بودجه عمرانی میتواند بقای تخصص و دانش فنی را تضمین کند و امکان عبور از بحران و توسعه آینده را فراهم سازد.
با این حال، شرایط فعلی صنعت ساختمان در ایران نشان میدهد فاصله قابلتوجهی میان این الگوهای موفق و وضعیت موجود وجود دارد. صنعت ساختمان در شرایط سختی قرار دارد؛ دولت حمایت کافی ارائه نمیکند و هزینهها مانند برق، بیمه و ترانزیت به شدت افزایش یافته و برخی اقدامات موجب تنش اجتماعی شده است. استفاده همزمان از چند بانک و تنوعبخشی به منابع مالی، امکان ادامه فعالیت شرکتها و حفظ ظرفیت کاری را فراهم کرده است و به شرکتها اجازه میدهد پروژهها را ادامه دهند و نقدینگی خود را مدیریت کنند.
چنین اقداماتی در نهایت به یک اصل مهم در مدیریت بنگاههای ساختمانی در شرایط بحران بازمیگردد؛ «کنترل و مدیریت دقیق جریان نقدینگی». تجربه فعالان این حوزه نشان میدهد که در گذشته سودآوری بالای ساختوساز باعث میشد توجه کمتری به مدیریت هزینه و نقدینگی وجود داشته باشد؛ زیرا حتی افزایش ۲۰ درصدی هزینهها نیز با تورم جبران میشد. اما در شرایط کنونی، مدیریت نقدینگی کوتاهمدت به یکی از مهمترین ابزارهای بقا تبدیل شده است. تدوین برنامههای دقیق جریان ورودی و خروجی منابع، تعیین اولویت پرداختها و کنترل مستمر نقدینگی حتی در پروژههای بزرگ، میتواند شرکتها را در برابر شوکهای اقتصادی مقاومتر کند.
در شرایط ناپایدار اقتصادی و بحران، تجربه نشان میدهد که شرکتهای ساختمانی و مهندسی مشاور باید روی مدیریت ریسک و فرصتها تمرکز کنند. ریسکهای اقتصادی شامل نوسانات قیمت مصالح، افزایش مجوزها و دستمزدها و محدودیت در دریافت پروانهها است، اما همین شرایط میتواند فرصتهایی برای برنامهریزی مالی و توسعه بازار فراهم کند.
در کنار مدیریت مالی و کنترل ریسکهای اقتصادی، توجه به سرمایه انسانی نیز بهعنوان یکی از پایههای تابآوری شرکتها مطرح میشود. یکی از محورهای کلیدی، حفظ و تقویت سرمایه انسانی و کارشناسان شرکت است. این شامل حفاظت فیزیکی و دیجیتال اطلاعات و دادهها، پیشبینی امنیت سیستمها و ایجاد امکان دورکاری برای کارکنان میشود. همچنین حمایت مالی و روانی از کارکنان برای تضمین عملکرد مناسب و کاهش آسیبپذیری، از اهمیت بالایی برخوردار است.
همچنین، ایجاد هستههای کاری کوچک در داخل شرکت، استفاده از قراردادهای جزئی برای پروژهها و افزایش ارتباط و همدلی میان همکاران میتواند به ثبات عملکرد و ادامه فعالیت کمک کند. شفافسازی وضعیت مالی شرکت، مطالبات، پروژهها و مسیر آینده برای همه اعضا، همکاری جمعی و مشارکت در تصمیمگیری، از دیگر اقدامات کلیدی برای تابآوری در شرایط بحرانی به شمار میرود.
در واقع، حفظ بازار و سهم شرکت، نیازمند پیشبینی ذائقه مشتریان، برنامهریزی مالی و بهرهگیری از فرصتها حتی در رکود و کاهش ساختوساز است تا شرکت بتواند از بحران عبور کند و جایگاه خود را در بازار مستحکم نگه دارد.
یکی از راهکارهای عملی برای حفظ بازار و ادامه فعالیت شرکتها، بازنگری در پروژههای قدیمی و بلندمدت است. پروژههای طولانیمدت و قدیمی، که بر اساس برنامهریزیهای ۱۰–۱۵ سال قبل طراحی شده و هنوز به مرحله بهرهبرداری نرسیدهاند، بازنگری شوند. این بازنگری میتواند شامل کاهش مساحتها، تغییر برنامه فیزیکی و تقسیم پروژه به مقاطع کوتاهتر و قراردادهای کوچکتر باشد تا امکان تحویل سریعتر و گردش مالی بهتر فراهم شود. این اقدام باعث فعال ماندن شرکتهای مشاور و پیمانکار، حفظ جریان نقدینگی و امکان ادامه حیات پروژهها میشود، بهویژه زمانی که بهرهبردار اصلی همچنان دولت باشد.
در حوزه مشاوره و معماری، تاکید شد که کمبود مشاوران حرفهای و با تجربه یکی از چالشهای بزرگ صنعت ساختمان است. افزایش ظرفیت مشاوران، بهخصوص در پروژههای کاندو هتل و پروژههای انبوه، میتواند کیفیت طراحی و سرمایهگذاری را بالا ببرد و نقش مهمی در توسعه صنعت احداث داشته باشد. شرکتها باید توان مالی و منابع خود را بهینه کنند، موجودی انبارها را افزایش دهند و فرآیندهای تولید و تحویل را بازنگری کنند تا تعهدات به موقع انجام شود.
