حباب مسکن روی موج تخلیه؛ «معجزه انتظارات» چگونه عمل می‌کند؟
اردیبهشت تاریخی بازار ملک
قیمت آپارتمان‌های تهران در سراشیبی ۱۴۰۰ یک پله دیگر افتاد
تازه‌ترین گزارش رسمی از وضعیت بازار مسکن نشان می‌دهد در اردیبهشت قیمت مسکن یک پله دیگر از مسیر سراشیبی کاهشی سال 1400 را پیمود و روندی خلاف آنچه مطلوب جریان القایی حباب‌سازان در بازار مسکن است، شکل گرفت. قیمت مسکن که در پایان فروردین نسبت به آخرین ماه سال گذشته 1/ 3 درصد کاهش یافته بود، در اردیبهشت یک پله دیگر هم تنزل یافت، به‌طوری که میانگین قیمت معاملات اردیبهشت نسبت به فروردین 8/ 1 درصد کاهش نشان می‌دهد. به این ترتیب میانگین قیمت مسکن در معاملات پایتخت که در پایان سال گذشته روی مرز 30 میلیون تومان ایستاده بود، اکنون به 28 میلیون و 790 هزار تومان رسیده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، اگرچه ممکن است ریزش پیاپی قیمت مسکن در دو ماه متوالی از سوی برخی فعالان بازار مسکن یا گروهی از کارشناسان که بعضا تحلیل‌های ساده‌انگارانه‌ای نسبت به اتفاقات اخیر بازار معاملات داشته‌اند، به نظر بیاید، اما بررسی‌های عمیق با استناد به روند گذشته بازار، جریان موجود و وضعیت عوامل اثرگذار بر بازار مسکن نشان می‌دهد در اردیبهشت 1400 یک اتفاق تاریخی در بازار مسکن رخ داده است. در واقع از آنجا که پیمودن پله دوم ریزش قیمت مسکن در سال جاری، منافع حباب‌سازان را به خطر انداخته است، این افراد یک گروه از کتمان‌کنندگان واقعیت قیمتی ملموس فعلی در بازار مسکن هستند. از طرفی برخی کارشناسان نیز معتقد بودند ریزش قیمت مسکن در فروردین اتفاق سابقه‌داری است و به نیمه‌تعطیل بودن بازار معاملات بازمی‌گردد و به همین خاطر نباید تغییرات قیمتی فروردین را معنی‌دار تلقی کرد. اما ادامه حرکت قیمتی بازار در سراشیبی نشان می‌دهد روندی که در بازار شکل گرفته به ماجرای تعطیلات نوروزی و کاهش همیشگی حجم معاملات ارتباطی ندارد؛ ضمن اینکه بررسی وضعیت قیمت مسکن در سال‌های گذشته نشان می‌دهد همواره این طور نبوده که در فروردین قیمت مسکن نسبت به ماه قبل از آن الزاما کاهش یافته باشد.
بررسی عمیق «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد ماهی که گذشت به سه علت یک «اردیبهشت تاریخی» در بازار مسکن به شمار می‌آید. مقایسه وضعیت بازار مسکن در اردیبهشت هر سال از زمانی که نبض معاملات ماهانه مسکن در اختیار افکار عمومی قرار می‌گیرد (سال 92) تاکنون نشان می‌دهد اولا در ماه‌های اردیبهشت این بازه هشت ساله، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن 6 درصد بوده و از طرفی هرگز منفی نبوده است. همچنین در سه سال اخیر میانگین تغییرات ماهانه قیمت در دومین ماه سال حدود 10 درصد بوده است. این در حالی است که در اردیبهشت امسال تغییرات ماهانه قیمت مسکن منفی بوده و قیمت 8/ 1 درصد افت کرده است. دومین علتی که اردیبهشت 1400 را شایسته صفت «تاریخی» کرده نشات‌گرفته از این است که نبض معاملات مسکن در این ماه متفاوت بوده است. در حالی که طی هشت سال اخیر میانگین رشد حجم معاملات در این ماه نسبت به ماه نیمه‌تعطیل فروردین همواره 200 درصد بوده و میزان این تغییرات در سال گذشته 800 درصد بوده است، اردیبهشت امسال حجم معاملات مسکن فقط 1/ 88 درصد نسبت به فروردین رشد داشته است. نکته قابل تامل دیگر این است که در تمام سال‌های اخیر که نبض ماهانه معاملات مسکن طی گزارش‌های رسمی قابل بررسی بوده، تغییرات حجم معاملات هیچ‌گاه به زیر 170 درصد نرسیده بود. به طور کلی با توجه به نیمه‌تعطیل بودن بازار مسکن فروردین، بخشی از تقاضا به اردیبهشت منتقل می‌شود و به همین خاطر تغییرات ماهانه حجم معاملات همواره قابل توجه است. بنابراین ثبت این تغییرات با مقدار رشد زیر 100 درصد یک واقعه تاریخی محسوب می‌شود که می‌تواند مبنای تحلیل درباره بازار قرار گیرد.
علت سومی که اردیبهشت 1400 بازار مسکن را تاریخی کرده، ناظر بر میانگین حجم معاملات مسکن است. طی هشت سال اخیر میانگین معاملات مسکن دومین ماه سال حدود 15 هزار فقره بوده و کمترین مقدار نیز متعلق به سال گذشته بود که در اردیبهشت حدود 9 هزار فقره آپارتمان مسکونی در شهر تهران فروخته شد. این در حالی است که حجم معاملات در اردیبهشت 1400 فقط 3900 فقره بوده است و از این منظر نیز یک رخداد تاریخی در ماه میانی بهار ثبت شده است. به این ترتیب نبض معاملات مسکن نیمه بهار به لحاظ حجم و تغییرات حجم و نیز میزان تورم ماهانه قیمت، شرایط متفاوتی را در بازار رقم زده است. در واقع استناد به این سه مقایسه دقیق بین اردیبهشت 1400 با ماه‌های مشابه سال‌های اخیر در بازار مسکن وقوع یک رخداد تاریخی را تایید می‌کند. اما علت تاریخی شدن این ماه بهاری چیست و چرا برای اولین بار تغییرات ماهانه قیمت مسکن در این ماه منفی شده و البته حجم معاملات نیز به حدود یک‌سوم ماه‌های مشابه هشت سال اخیر رسیده است؟ بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد عاملی که این اردیبهشت تاریخی را در بازار مسکن رقم زده، «معجزه انتظارات» است. به عبارت دقیق‌تر، فروکش کردن انتظارات تورمی و بدبینی نسبت به آینده بازارها از جمله بازار مسکن در ماه اردیبهشت این شرایط خاص را رقم زده است. البته بررسی بازدهی بازارهای مختلف نشان می‌دهد بازار مسکن دنباله‌رو بورس و بازارهای ارز و سکه بوده است. بر این اساس بازدهی بورس از ابتدای امسال تا پایان اردیبهشت منفی 7/ 11 درصد، بازدهی بازار سکه منفی 3/ 10 درصد و بازدهی دلار منفی 7/ 8 درصد بوده است. به این ترتیب می‌توان گفت بازدهی بازار مسکن که طی دوماه اخیر معادل منفی 5درصد بوده و به نوعی دنباله‌روی از سایر بازارها به حساب می‌آید.
از سوی دیگر در بازار مسکن اردیبهشت 1400 دو غایب بزرگ سبب ریزش حجم معاملات شدند، این دو غایب خریداران مصرفی و خریداران سرمایه‌ای ملک بوده‌اند. البته خریداران سرمایه‌ای حدود دو سال است که بازار را به کلی ترک کرده‌اند اما آنچه در اردیبهشت سال‌های 98 و 99 و به طور کلی در دو سال اخیر موتور تورم ملکی را شارژ می‌کرد، حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار معاملات بود. این در حالی است که در اردیبهشت امسال به دنبال پایان یافتن انتظارات تورمی در بازار، معجزه‌ای ویژه در وضعیت نقل و انتقالات ملکی رخ داد.
یکی دیگر از عوامل موثر بر رخداد معجزه‌آسا به لحاظ افت توامان نبض معاملات و قیمت مسکن در اردیبهشت، رفتار متفاوت لیدرهای بازار ملک است. «دنیای اقتصاد» اخیرا در گزارشی تشریح کرد لیدرهای بازار ملک امسال چگونه در طی سراشیبی قیمتی این بازار نقش‌آفرینی کرده‌اند. واقعیت این است که تک‌فایل‌های خط‌شکن و جهت‌ساز در بازار مسکن توانسته در ایجاد موج کاهشی قیمت مسکن در سمت عرضه ایفای نقش کند. در واقع یک گروه از فروشنده‌ها با اعلام قیمت‌های پیشنهادی پایین‌تر از سایر فایل‌ها، به نوعی نقش لیدر را ایفا کرده‌اند و بسیاری از فروشندگان دیگر نیز دنباله‌رو آنها بوده‌اند. پس از فروردین کاهشی، این دومین باخت حباب‌سازهای ملکی به لیدرهای بازار مسکن است که زمینه را برای افت قیمت فراهم کرده‌اند؛ به‌طوری که به توصیف برخی کارشناسان، اکنون بازار مسکن وارد فاز چربی‌سوزی شده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازار مسکن تهران از اواخر سال 98 وارد فاز «ابرحباب» شد، به‌طوری که نسبت بین قیمت مسکن به اجاره‌بها (P/ R) که از آن به عنوان حباب‌سنج ملکی یاد می‌شود از مقدار حداکثری خود در تمام سال‌های گذشته (24 واحد) عبور کرد و به حدود 30 واحد و حتی در مقاطعی از سال به فراتر از این مقدار رسید. حباب‌سنج دیگری که برای ارزیابی وضعیت قیمت مسکن به کار گرفته شد و وجود حباب را تایید کرد، مقایسه تغییرات نقدینگی با تغییرات قیمت مسکن بود. بررسی‌های آماری نشان می‌دهد نقدینگی کشور از ابتدای سال 93 تا بهمن 99 حدود 1/ 5 برابر شده و این در حالی است که قیمت مسکن در این فاصله 2/ 7 برابر شده است. همچنین مقایسه تغییرات قیمت دلار و مسکن حباب‌سنج دیگری است که وجود حباب در این بازار را تایید می‌کند.
مجموعه حباب‌سنج‌های سه‌گانه نشان داد در آن مقطع قیمت مسکن حدود 30 درصد حباب داشته و باید در همین حدود افت کند و انتظار می‌رود میانگین قیمت مسکن در معاملات تهران به حدود 24 تا 25 میلیون تومان برسد تا بتوان ادعا کرد حباب تخلیه شده است.
وضعیت کنونی بازار ملک نیز نشان می‌دهد موج کاهشی قیمت مسکن مشروط بر اینکه انتظارات کاهشی ادامه پیدا کند، می‌تواند ادامه داشته باشد. البته تخلیه حباب در بازار مسکن آن‌طور که تاکنون منعکس شده به شکلی در جریان است و قرار نیست حباب مسکن که در طول ماه‌ها شکل گرفته، یکباره بترکد اما اگر ریسک‌های غیراقتصادی دوباره شکل بگیرد، این احتمال که فرآیند تخلیه حباب متوقف شود نیز وجود دارد.
نکته قابل توجه این است که در اردیبهشت تاریخی امسال، این تحلیل که برخی از کارشناسان مدعی هستند در فاز پساجهش صرفا کاهش قیمت واقعی مسکن رخ می‌دهد و افت قیمت اسمی بعید است، عملا رد شد و شرایط حاکی است در صورت ادامه کاهش ریسک ناشی از متغیرهای غیراقتصادی، افت قیمت اسمی مسکن نیز ممکن است. مقصود از کاهش قیمت واقعی مسکن که برخی تحلیلگران به آن اشاره می‌کنند، این است که تغییرات ماهانه قیمت مسکن در حد ریزنوسان و کمتر از تغییرات تورم خواهد بود. اما ظاهرا شرایط به نحوی رقم خورده که می‌توان امید داشت در صورت استمرار توقف انتظارات تورمی مسکن، رخداد بی‌سابقه‌ای به لحاظ افت قیمت اسمی مسکن در فاز پساجهش کنونی رقم بخورد.
