از میان این ۴۰ نفر، حتی یک نفر نیز پیش‌بینی رشد بیش از ۲۵‌درصدی (با در نظر گرفتن تورم عمومی ۱۵ درصدی) بازار مسکن را نداشت. دلیل این نظرات، شناخت ضعیف از بازار مسکن نبود؛ بلکه مانند بسیاری دیگر از صاحب‌نظران، پیش‌بینی این رخدادهای سیاسی و اقتصاد کلان در سال ۹۷، برای صاحب‌نظران بخش مسکن نیز ممکن نبود.در این بازه زمانی نیز، ارائه پیش‌بینی از آینده بازار، جز با مفروض گرفتن ثبات حداقلی در شرایط اقتصاد کلان کشور، ممکن نیست. نرخ ارز را شاید بتوان مهم‌ترین پارامتری دانست که می‌تواند آینده بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد؛ بنابراین سطور آتی با فرض تثبیت نرخ ارز در نرخ‌های فعلی (حدود ۱۳ تا ۱۴ هزار تومان) نگارش شده است. در یادداشت‌هایی که در ماه‌های گذشته نوشتم، تاکید کردم که مسیر تورمی همچنان ادامه دارد و به نظر می‌رسد آمارهای منتشره از سوی بانک مرکزی نیز تایید‌کننده این مطلب است. به اعتقاد من سه عامل مهم، مسیر بازار مسکن را در سال ۹۷ در مسیر تورم قرار داد:

نخست: انتظار عمومی ایجاد شده برای افزایش بهای مسکن به دلیل تغییرات شدید نرخ ارز

دوم: افزایش بهای تمام شده به دلیل تورم عمومی شدید در کشور (عمدتا به دلیل عامل نخست)

سوم: نبود عرضه کافی در بازار به منظور پاسخگویی به تقاضای ایجاد شده (به دلایل مختلفی از جمله بند نخست، افزایش شدید نقدینگی کشور و نیز مشوق‌های تسهیلاتی بانک مسکن).

با فرض تثبیت نرخ ارز، به نظر می‌رسد هیجان اولیه ناشی از عامل نخست در سال ۱۳۹۸ فروکش کند و نشانه‌های آن نیز در شرایط فعلی بازار مسکن قابل مشاهده است؛ اما عوامل دوم و سوم تا حدود زیادی همچنان برقرار هستند.

افزایش بهای تمام شده به دلیل تورم عمومی

سیاست‌های کنترلی دولت باعث شده است تاثیرات تورمی جهش ارزی سال ۹۷، هنوز در بسیاری از بخش‌های اقتصاد تاثیرات خود را به‌صورت کامل نشان ندهد. با حذف ارز ۴۲۰۰ تومانی، بهای بسیاری از کالاها و خدمات (که حتی ممکن است به‌صورت مستقیم تاثیری بر بازار مسکن نداشته باشند) افزایش خواهد یافت و تاثیرات این تغییر قیمت بر سایر بازارها قابل توجه خواهد بود. از سوی دیگر نیز افزایش دستمزدها در سال ۹۸ و تورم مزمنی که سال‌هاست در اقتصاد کشور وجود دارد، عوامل دیگری هستند که تورم عمومی کشور را در سال ۹۸ بالا خواهند برد و بی‌تردید این تورم در بهای تمام شده مسکن نیز تاثیرات زیادی خواهد داشت. افزایش هزینه‌های قانونی مانند هزینه صدور پروانه ساخت در سال ۹۸ نیز باعث افزایش بهای تمام‌شده مسکن خواهد شد.

وضعیت عرضه در بازار مسکن

در بخش عرضه نیز بررسی آمارها نشان می‌دهد آمار صدور پروانه‌های ساختمانی نیز رشد چندانی نداشته است و به نظر می‌رسد روند عرضه در بازار تغییر محسوسی نخواهد داشت. هر چند آمار نیمه دوم سال ۹۷ هنوز منتشر نشده است، اما آمار نیمه اول سال نشان می‌دهد تعداد پروانه‌های ساختمانی در تابستان ۹۷ نسبت به تابستان ۹۶ حدود ۱۱‌درصد رشد داشته است. این افزایش هر چند دلگرم‌کننده است، اما کاهش آمار پروانه‌ها نسبت به فصل بهار، نشانه‌‌ای از شروع روند کاهشی تعداد پروانه‌ها است. نکته دیگری که در بخش عرضه قابل بررسی است، طرح دولت برای تامین ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در مدت دو سال است. عمده تمرکز این طرح در بافت‌های ناکارآمد شهری (۱۰۰ هزار واحد) و شهرهای جدید (۲۰۰ هزار واحد) است، در حالی که طرح‌های قبلی دولت درخصوص هر کدام، به دلایلی تاکنون نتوانسته‌اند موفقیت چندانی کسب کنند. به نظر می‌رسد سیاست‌گذار اصلی بخش مسکن، به جای توجه به مسائلی که باعث شده‌اند تا کنون نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری با موفقیت کافی همراه نباشد، بار دیگر به دنبال اعمال سیاست‌های فوری برای دستیابی به نتایج کوتاه‌مدت است.

 عدم همکاری دستگاه‌های مختلف در ارائه زمین‌های مستعد این طرح، عدم تعریف صحیح پروژه‌ها توسط این سازمان‌ها به منظور ایجاد جذابیت برای سرمایه‌گذاران، تاکید بر نوسازی کالبدی و ظاهری بافت به جای توجه به تامین سرانه‌های مناسب و عدم ایفای بسیاری از تعهدات دولت درخصوص اعطای مشوق‌های ساخت و ساز در بافت‌های ناکارآمد شهری، از جمله عللی هستند که مانع دستیابی طرح به اهداف از پیش تعیین شده‌اند. در طرح‌های فعلی برای عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی، تاکنون نشانه‌ای از تغییر محسوس در این موارد مشاهده نشده است و به نظر می‌رسد مسیر قبلی در حال طی شدن است. در حوزه شهرهای جدید نیز مشکل اصلی بسیاری از شهرهای جدید، نامطلوب بودن سکونت در این مناطق است که منجر به کاهش تقاضا و به تبع آن کاهش قیمت واحدهای مسکونی در این مناطق شده است. این کاهش قیمت باعث بی‌میلی سرمایه‌گذاران خصوصی برای سرمایه‌گذاری در این مناطق شده است. به همین دلیل نیز تا افزایش مطلوبیت سکونت در این مناطق، به نظر نمی‌رسد این طرح بتواند به اهداف خود دست یابد. حتی در صورت احداث واحدهای مسکونی با استفاده از سرمایه دولتی و اجرای طرحی مانند مسکن مهر، به نظر نمی‌رسد تاثیرات آن بر بازار مسکن چندان محسوس باشد.

وضعیت تقاضا

افزایش شدید قیمت‌ها در کنار ثابت ماندن میزان تسهیلات، منجر به کاهش در بازار مسکن شده است. در کنار این مورد، با فرض تثبیت نرخ ارز و کاهش یا توقف نرخ رشد بهای مسکن، بخش مهمی از تقاضای سرمایه‌ای از بازار خارج خواهد شد. ترکیب این عوامل، باعث کاهش روزافزون تقاضا در بازار مسکن شده است. به نظر می‌رسد این روند در ماه‌های آتی و در صورت ادامه روند فعلی، بیش از پیش شود. در چنین شرایطی، ارائه پیش‌بینی از بازار مسکن بیشتر نیاز به دانستن فن «پیشگویی» دارد؛ اما به نظر می‌رسد رکود تورمی، محتمل‌ترین سناریوی پیش رو در ماه‌های آتی بازار مسکن است. فشار بهای تمام شده، همچنان پتانسیل افزایش قیمت‌ها را در بازار مسکن دارد و کاهش تقاضا به دلیل کاهش قدرت خرید، می‌تواند به رکود بازار منجر شود. هر چند سیاست‌های دولت به ویژه در بخش تسهیلات خرید می‌تواند این روند را تا حدودی تغییر دهد، اما با توجه به میزان افزایش قیمت و فاصله قابل توجه توان خرید با قیمت‌های ارائه شده در بازار برای بخش مهمی از جامعه، به نظر نمی‌رسد حتی این تغییر منجر به ایجاد تغییرات محسوس در بازار شود.

نکته دیگر اینکه بر‌خلاف برخی دیگر از کارشناسان، پیش‌بینی این جانب کاهش قیمت مسکن در بازار نیست؛ هر چند ممکن است برخی از قیمت‌های غیر‌واقعی ارائه شده توسط فروشندگان در این بازار کاهش یابد، اما کاهش قیمت معاملاتی با توجه به بهای تمام شده فعلی واحدهای مسکونی، بسیار بعید به نظر می‌رسد. نکته دیگری که می‌تواند مانع کاهش قیمت‌ها شود، مقاومت ذهنی فروشندگان به دلیل یکسان نبودن میزان افزایش قیمت مسکن در مقایسه با افزایش قیمت ارز است. با توجه به این موضوع، بسیاری از فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نخواهند بود و به همین دلیل تصور کاهش قیمت چندان منطقی به نظر نمی‌رسد.