برج مراقبت صنعت ساختمان
همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان به دنبال چیست؟
تاکنون، ۱۰ همایش موضوعی به شکل برگزاری سالانه یا دوره‌ای در حوزه‌ها و بخش‌های مختلف اقتصادی برگزار شده است و همچنان نیز این روند ادامه دارد.
امروز اما اولین تجربه «دنیای‌اقتصاد» در برگزاری همایش برای یکی از مهمترین بخش‌های اقتصادی کشور رقم می‌خورد؛ همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان برای پرداختن به تحولات گذشته و حال بخش مسکن و ساختمان و ترسیم سناریوهای آینده برای آن.
همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان با میزبانی گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد» و مشارکت انجمن صنعت ساختمان برگزار می‌شود.
این همکاری مشترک بین رسانه و انجمن از سه بعد، برجسته و حائز اهمیت است: «نقش دنیای‌اقتصاد به عنوان رسانه مرجع در اعلام منظم روندهای بخش مسکن و ساختمان و سیاست‌های جدید به همراه تحلیل و رمزگشایی آنها و تحولات این بخش»، «حضور تشکل نوپا در صنعت ساختمان با ۴ ویژگی متمایز نسبت به سایرین» و در نهایت «شرایط خاص (بی‌سابقه) بخش مسکن و ساختمان در عصر حاضر».
این سه ویژگی کمک خواهد کرد، «فضای همکاری شکل‌گرفته» بین گروه رسانه‌ای دنیای‌اقتصاد و انجمن صنعت ساختمان که یکی از زمینه‌های اصلی آن، برگزاری همایش سالانه برای بخش است، به نوعی «برج مراقبت» صنعت ساختمان تبدیل شود.
«دنیای‌اقتصاد» طی دست‌کم دو دهه گذشته با انتشار منظم یک صفحه مختص بازار مسکن و ساختمان در روزنامه، حجم قابل توجهی از متغیرهای ریز و درشت در این بخش را مورد تحلیل و بررسی روزانه قرار داد و همواره رفتار بازیگران و بازی‌سازان بازارهای خرید و فروش زمین و مسکن، اجاره و همچنین ساخت و ساز را آنالیز کرد. اکنون، سری زمانی داده‌ها در این بخش موجود است. در کنار این موضوعات، تعقیب آخرین تصمیمات و سیاست‌ها در بخش مسکن و ساختمان نیز از جمله ماموریت‌های صفحه مسکن «دنیای‌اقتصاد» بوده است.
کار متفاوت دیگر در روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در بخش مسکن و ساختمان، «نگاه کارشناسان تحریریه به بیرون بازار مسکن» برای شناسایی عوامل بیرونی موثر بر رفتار متغیرهای درونی این بخش بوده است. دنیای‌اقتصاد با این مدل تنظیم زاویه دید، موفق شده به خیلی از معماهای فعالان بخش مسکن و ساختمان پاسخ دهد و جواب رخدادهایی که در این بازار بوجود آمده و شرایط درون بازار پاسخی برای آن نداشته را کشف کند و برای اهالی بازار شرح دهد. طی سال‌های اخیر عمده اتفاقات درون بخش مسکن و ساختمان (بازارهای معاملات ملک و ساخت و ساز مسکن)، متاثر از کارگردان‌های بیرونی این بازار بوده که به شکل خاص، «ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی» در سرلیست قرار دارند.
امروز در کنار گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد»، انجمن صنعت ساختمان قرار گرفته است که مشخصات ۴ گانه آن می‌تواند به «شناسایی بهتر» زیرپوست تحولات، روند‌ها و چالش‌های بخش مسکن و ساختمان کمک کند.
اعضای انجمن صنعت ساختمان از فعالان زنجیره صنعت ساختمان تشکیل می‌شوند؛ این اولین مشخصه آن است که همه حلقه‌های تولید را در کنار هم جمع می‌کند تا همه صداهای طول زنجیره تا حد ممکن شنیده شود. این تشکل همچنان عضو می‌پذیرد؛ بنابراین امکان بزرگتر شدن حلقه‌های زنجیره شکل‌گرفته در انجمن وجود دارد. به شکل قابل انتظار، هر چقدر ابعاد حضور در یک تشکل تخصصی فعال در صنعت وسیع‌تر شود، آن تشکل در صحنه فعالیت -مذاکرات با تصمیم‌گیران و تصمیم‌سازان- قوی‌تر ظاهر خواهد شد.
انجمن ساختمان به قالب «توسعه‌گری» در این صنعت اعتقاد دارد. تعداد شرکت‌های توسعه‌گر در صنعت ساختمان در کشورهای توسعه‌یافته، کم نیستند اما در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی ایران، اگر چه از این جنس شرکت‌ها وجود دارد، ولی اتمسفر بازار مسکن و ساختمان‌سازی برای فعالیت توسعه‌دهنده‌ها بسیار سنگین است. این فضای مشکل‌دار سبب شده از گذشته دور تا همین سال‌های اخیر، سازنده‌های بعضاً غیرحرفه‌ای، غیرشرکتی و سنتی‌سازها همواره دست برتر را در بازار ساخت و ساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی در اختیار داشته باشند. این در حالی است که شرکت‌های توسعه‌دهنده صنعت ساختمان توانمندی و قابلیت منحصر به فردی برای اجرا و پیشبرد چرخه صنعت ساختمان دارند که اگر عرصه برای حضور تمام و کمال این شرکت‌ها فراهم شود، بسیاری از اقدامات بر زمین مانده در بخش، حل و فصل می‌شود.
و در نهایت، ویژگی چهارم طرف همکار گروه رسانه‌ای «دنیای‌اقتصاد» در همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان، «جمع تجربه و دانش» است. مجموعه‌ای از شرکت‌های توسعه دهنده صنعت ساختمان در این انجمن حضور دارند که در طی سال‌ها فعالیت ساختمانی، سرما و گرمای تولید را احساس کرده‌اند. این کوله‌بار مهارت کمک می‌کند بتوان در کمترین زمان ممکن، «انحراف احتمالی سکان بازار مسکن و ساختمان به سمت مسیرهایی غیر از رونق غیرتورمی پایدار» را تشخیص داد و در عین حال برای انحراف‌گیری از تصمیمات متولیان این بخش، نسخه‌های دقیق و قابل اجرا به سیاست‌گذار پیشنهاد کرد.
به این ترتیب، با چنین همکاری مشترکی، همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان که با مدل برگزاری سالانه، پایه‌ریزی شده است، می‌تواند «برج مراقبت» این بخش باشد.
برج مراقبت صنعت ساختمان در ۷ جبهه فعالیت خواهد کرد: رصد کامل‌تر روند‌ها در بازار مسکن، دیده‌بانی طیف تصمیمات درون بخش مسکن که از سوی مجلس، دولت و شهرداری‌ها یا حتی سایر ارگان‌ها و سازمان‌ها اتخاذ می‌شود که روی متغیرهای بخش، مستقیم یا غیرمستقیم اثرگذار است، هدایت ایده‌ها و طرح‌های مفید برای سیاست‌گذاری به مقصد نهایی یعنی تصویب آن، پایش به موقع اشتباهات در سیاست‌گذاری و عکس‌العمل مناسب برای توقف و اصلاح مصوبات، اعلام هشدار نسبت به آستانه بحران‌ها و التهاب‌ها در بخش مسکن و ساختمان، اعلام هشدار نسبت به بیراهه‌های سیاستی و عملکردی متولیان بخش و در نهایت اعلام آمادگی برج مراقبت و اقدام آن برای نجات صنعت از سقوط با پیشنهادی اصلاحی به سیاست‌گذاران.
همایش در چه موقعیتی برگزار می‌شود؟
امروز اولین همایش چشم‌انداز صنعت ساختمان برگزار می‌شود؛ یک رویداد بزرگ و تخصصی در شرایطی از بازار مسکن که «سطح ابهامات فعالان این بخش نسبت به آینده» در بالاترین میزان تاریخی خودش قرار دارد.
نبض قیمت زمین و مسکن و همچنین قیمت ساخت در سال‌های اخیر به گونه‌ای نوسان کرد که امروز هر دو بازار معاملات و ساخت‌وساز با «رکودهای سنگین سریالی» مواجه هستند.
میزان عایدی (حاشیه‌سود) سازندگان ساختمان نسبت به خیلی از بازارهای غیرمولد، پایین‌تر آمده است. جای سطوح عایدی تولید مسکن و خرید و فروش مسکن در حال حاضر نسبت به دهه ۸۰، عوض شده است. در آن مقطع، حاشیه سود سرمایه‌گذاری ساختمان به مراتب بیشتر از ۵۰ درصد در سال و با فاصله زیادی بالاتر از سود خرید ساختمان بود. امروز اما در شرایطی که از سال ۹۷ تاکنون، قیمت ملک دست‌کم سالی ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده، حاشیه سود ساخت و ساز زیر ۳۰ درصد بوده است.
این محیط کسب‌وکار ساختمانی‌ها، آنها را برای بازی در زمین سرمایه‌گذاری، «خلع سلاح» کرده است.
وقتی میزان رشد قیمت نهاده‌های تولید مسکن از رشد قیمت فروش مسکن، سبقت بگیرد و این سبقت، چندین سال متوالی ادامه پیدا کند، توجیه اقتصادی ساخت‌وساز زیرسوال می‌رود. امروز این اتفاق رخ داده است.
طی سال‌های اخیر به دلیل همین سبقت تورم ساخت از تورم مسکن، حاشیه سود سازنده‌ها سقوط کرد.
این عدم تعادل بین قیمت‌ها در بخش مسکن و ساختمان در حداقل یکسال گذشته، سبب شد «اثر کاهش انتظارات تورمی روی سطح قیمت مسکن»، کمتر از قبل شود.
در بازار مسکن طی ماه‌های گذشته، تقاضای خرید سرمایه‌ای به شدت کاهش پیدا کرد و طبیعی هم بود چون وقتی ریسک «تنش در منطقه» به سمت «احتمال جنگ» پیش می‌رود، «ریسک سرمایه‌گذاری ملکی» هم افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه معاملات خرید، افت می‌کند. در نتیجه، شرایط در بازار معاملات مسکن برای کاهش قیمت اسمی بخاطر همین خروج تقاضای غیرمصرفی، در ماه‌های اخیر فراهم شد.
اما در این مدت شاهد «افت چندانی» در سطح قیمت نبودیم، دست‌کم به یک علت مشخص. رشد بی رویه «قیمت ساخت و قیمت تمام‌شده مسکن» عامل این مقاومت در مسیر کاهشی قیمت مسکن بوده است.
سازنده‌ها در شرایط تورم بالای تولید، امکان تعدیل کاهشی قیمت فروش نوساز را ندارند. در نتیجه، با توجه به اثرپذیری تاریخی (سنتی) مالکان آپارتمان‌های فروشی از رفتار قیمت نوسازها در یک محله یا منطقه برای تعیین «قیمت پیشنهادی» مدنظرشان، وقتی قیمت نوساز ناشی از تورم بالای تولید مسکن، امکان کاهش ندارد، شرایط برای کاهش قیمت مسکن سخت می‌شود.
در کنار «شرایط سخت» تولیدکنندگان مسکن و سرمایه‌گذاران ساختمانی، اوضاع برای سمت دیگر این بازار یعنی خریداران و مستاجرها هم «غیرطبیعی» و «بسیار سخت» شده است.
مطابق تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد»، در سال‌های اخیر عمده زوج‌های جدید، نیاز مسکن خود را به اجبار از «بازار اجاره» تامین کردند نه مثل گذشته از «بازار خرید».
تا پیش‌از عصر جهش قیمت مسکن –قبل از سال ۹۷- تقریباً نزدیک به ۷۰ درصد معاملات خرید آپارتمان در بازار ملک به «تقاضای مصرفی» تعلق داشت و مابقی به «تقاضای غیرمصرفی» یا همان سرمایه‌ای. البته این وزن‌ها در دوره‌های جهش قیمت، تاحدود زیادی تغییر می‌کرد.
امروز اما برای دست‌کم سال هفتم، بازار معاملات مسکن شاهد وزن بالای تقاضای سرمایه‌ای و حجم پایین تقاضای مصرفی است که البته از بین دو گروه مصرف‌کننده یعنی «خانه‌‌اولی» و تبدیل به احسن آپارتمان، سهم گروه دوم بسیار بیشتر است.
قدرت خرید مسکن خانوارها «به طور کامل، از دست رفته است»، همینطور قدرت وام خرید مسکن. اولی بخاطر «افت درآمد سرانه و تورم هزینه‌های زندگی» تخریب شده و دومی نیز به علت جهش‌های مکرر قیمت مسکن از یک‌سو و محدودیت منابع بانکی برای تعدیل رقم تسهیلات از سوی دیگر آسیب دیده است.
پس‌انداز ماهانه و سالانه خانوارهای ساکن تهران از ۳۰ درصد در دهه ۸۰ به کمتر از ۱۵ درصد رسیده است؛ با چنین اندوخته‌ای و با فرض اینکه در سال‌های آینده میزان رشد درآمد سالانه خانوار حداقل به اندازه تورم مسکن سالانه باشد، ۱۵۲ سال طول می‌کشد یک خانوار فاقد خانه اول بتواند صاحب مسکن شود. این مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن طبق نرم جهانی باید زیر ۱۵ سال باشد و اگر خیلی بیشتر از این رقم صعود کند، بازار مسکن آن منطقه شرایط بحرانی دارد و ناکارآمدی سیاست‌های حاکم بر آن را نشان می‌دهد.
از طرفی، قدرت خرید وام مسکن نیز به کمتر از ۵ مترمربع در تهران رسیده است در حالی که این شاخص باید بتواند دست‌کم ۵۰ درصد از بودجه خرید خانه را برای متقاضی تامین کند.
طی سه سال گذشته در اثر خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار خرید مسکن، بازار اجاره با هجوم تقاضای اجباری اجاره‌نشینی روبرو شد و در نتیجه تورم اجاره مسکن هم در تهران و هم در کشور به بالای ۲ برابر «سطح تاریخی» خودش رسید؛ ۴۵ تا ۵۰ درصد رشد سالانه اجاره‌بها در سال‌های اخیر در مقایسه با تورم اجاره حدود ۲۰ درصدی طی سه دهه گذشته.
مجموعه این شرایط، هم ساخت مسکن و هم تامین مسکن را سخت یا غیرممکن کرده است.
در همایش ۲ روزه چشم‌انداز صنعت ساختمان قصد بر این است، ریز این مشکلات نقد و بررسی شود و همچنین راهکارهای برون‌رفت از هر کدام آنها، پیشنهاد و معرفی شود.
دبیرخانه همایش تلاش خواهد کرد طی سال پیش رو، اجرایی‌شدن پیشنهادی موثر را از سیاست‌گذار مطالبه کند.
