چرا سامانه املاک و اسکان تنها ماند
بیراهه مالیات بر خانه‌های خالی
سند این ادعا رقم تقریبی خانه‌های خالی از سکنه، تعداد خانه‌های اظهارشده در سامانه املاک و نرخ مالیات اخذشده است که اصلا با یکدیگر تطابق ندارند.در حالی مرکز آمار ایران از ۲.۶ میلیون خانه خالی خبر داده بود که بر اساس پیمایش وزارت راه و شهرسازی ۵۷۰ هزار واحد خالی از سکنه در کشور شناسایی‌شده که ۱۶.۶ هزار واحد برای اشخاص حقوقی (۶.۶ هزار واحد آن برای بانک‌ها) و بیش از ۵۵۳ هزار واحد نیز برای اشخاص حقیقی بوده است. همه این آمارها در حالی است که طبق داده‌های سازمان امور مالیاتی طی هفت‌ماهه نخست امسال کل درآمد مالیاتی دولت از خانه‌های خالی از سکنه فقط ۲.۳ میلیارد تومان بوده است.
این در حالی است که در همین مدت درآمد مالیاتی دولت از تولید و فروش سیگار در کشور ۲۳۰۰ برابر این رقم است. این وضعیت نشان می‌دهد پس از سه سال از ابلاغ قانون مالیات بر خانه‌های خالی دولت موفق نشده اعداد اعلامی از تعداد خانه‌های خالی را به اثبات برساند. کارشناسان می‌گویند دلیل این اتفاق، بی‌توجهی به پایه مالیاتی اصلی (مالیات بر ملاکی) و تمرکز بر پایه‌های مالیاتی فرعی است. مالیات‌های فرعی که دریافت آن‌ها بسیار هزینه‌بر، دشوار و بعضا غیرممکن است.
اصفهان و خانه‌هایش!
با توجه به ماده ۵۴ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم، چنانچه واحدهای مسکونی واقع در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت در هرسال مالیاتی، افزون بر ۱۲۰ روز ساکن نداشته باشند، به‌عنوان خانه خالی شناسایی خواهند شد.مالیات خانه‌های خالی از سال ۱۴۰۰ وضع شد. شناسایی و ارسال اطلاعات واحدهای مسکونی خالی از سکنه بر عهده سازمان مسکن و شهرسازی است که بر اساس قانون باید در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد.
مهران زینلیان، معاون سابق عمرانی استاندار اصفهان، مهرماه سال گذشته اعلام کرد حدود نیم میلیون خانه خالی در استان وجود دارد که ظرف ۲ ماه گذشته ۹۱۷ خانه خالی در استان شناسایی و از مالکان آن‌ها مالیات اخذ شد!
حدود یک ماه قبل، مدیرکل امور مالیاتی استان اصفهان اعلام می‌کند که مالیات خانه‌های خالی پس از قطعیت و طی مراحل دادرسی مالیاتی قابل وصول است. اطلاعات خانه‌های خالی سطح استان ایراداتی داشت که سازمان مسکن و شهرسازی باید این ایرادات را رفع کند. به گفته او در حال حاضر در سطح استان حدود۹۱۰ پرونده خانه خالی داریم که در مرحله دادرسی بوده و پس از طی این مرحله اوراق قطعی صادر می‌شود.
مقایسه آمار اعلامی این مقام مسوول با معاون سابق استاندار اصفهان نشان می‌دهد تعداد مودیان مالیاتی خانه‌های خالی در اصفهان ظرف یک سال اخیر تغییری نکرده و همین تعداد هم پس از گذشت سه سال از راه‌اندازی سامانه ملی املاک، کشف‌شده‌اند که نسبت به رقم اصلی خانه‌های خالی اصفهان ناچیز است. در چنین شرایطی باید پذیرفت اگر خود اظهاری و یا سامانه یادشده، کارایی لازم را داشت، ظرف مدت سه سال به‌طور حتم مشکل را حل کرده بود.
از سوی دیگر به گفته مسوولان راه و شهرسازی اصفهان، بیشتر خانه‌های خالی این استان در مجموعه شهید کشوری، ولی‌عصر و گل نرگس شهر اصفهان قرار دارد. تحقیقات نشان می‌دهد که علت اصلی تعدد خانه‌های خالی اصفهان در مناطق فوق به علت مشکلات حقوقی، انشعاب، عدم تخصیص سند و یا بدقولی تعاونی مسکن یادشده و حتی مشکلات شهرداری اصفهان در مجموعه گل نرگس بوده است و بنابراین نمی‌توان این قبیل خانه‌ها را خالی از سکنه اعلام و از مالکان آن‌ها مالیات اخذ کرد. اگر قرار است از چنین سکونتگاه‌هایی مالیات اخذ شود باید قانون موجود بازخوانی شود یا تعریف خانه‌های خالی تغییر کند.
چرا سامانه املاک مورد بی‌مهری قرار گرفت
در باب وضعیت کمبود اطلاعاتی حوزه مسکن همین بس که آخرین آمار رسمی موجود از خانه‌های خالی در کشور مربوط به سرشماری عمومی مرکز آمار در سال ۱۳۹۵ است و پس‌ازاین سرشماری، آمار قابل استناد جدیدتری از موجودی مسکن، مالکیت و وضعیت سکونت در دست نیست. بر اساس این گزارش تعداد خانه‌های خالی طی سال‌های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حدودا چهار برابر شده و از ۶۳۳ هزار واحد در سال ۱۳۸۵ به ۲.۶ میلیون واحد در سال ۱۳۹۵ رسیده است. در این مدت نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد واحدهای مسکونی نیز از ۴.۲ درصد به ۱۱.۳ درصد افزایش پیداکرده است. آن‌هم درحالی‌که طبق استاندارد جهانی نسبت خانه‌های خالی به واحدهای مسکونی، باید عددی حدود ۴ تا ۶ درصد باشد که یعنی تعداد خانه‌های خالی در ایران در سرشماری عمومی سال ۹۵، حدودا ۲ برابر استاندارد جهانی بوده است.
آخرین آماری که توسط هادی عباسی اصل، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی منتشرشده، نشان می‌دهد از ابتدای امسال ۵۹ هزار و ۵۰۳ واحد مسکونی خالی بر اساس سامانه املاک و اسکان طی دو نوبت، برای سال مالیاتی ۱۴۰۱ به سازمان امور مالیاتی معرفی‌شده است. طبق گفته مدیرکل دفتر حسابرسی سازمان امور مالیاتی برای سال ۱۴۰۰ تعداد ۶۶ هزار واحد و ۱۴۰۰ میلیارد تومان مالیات محاسبه‌شده است. بنابراین با استناد به سرشماری سال ۱۳۹۵ از ۲.۶ میلیون واحد خالی در کشور در سال‌های مالیاتی ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ درمجموع ۱۲۰ هزار واحد شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی‌شده است.
طبق داده‌های سازمان امور مالیاتی، هرچند تا پایان بهمن ۱۴۰۲، درآمد مالیاتی از خانه‌های خالی، برای این سال، ۲ همت تخمین زده‌شده بود، اما تنها حدود ۴ میلیارد تومان از آن محقق شد! این رقم در سال ۱۴۰۱ حتی کمتر نیز بوده و باوجود هدف‌گذاری ۲ همتی برای این سال، درآمد مالیاتی محقق شده تنها یک میلیارد و ۸۵۲ میلیون تومان گزارش شد.اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی و سازمان امور مالیاتی نشان می‌دهد که عدم تحقق مالیات بر خانه‌های خالی و عدم توفیق در ترغیب مالکان به عرضه این خانه‌ها به بازار مسکن، به نقص اطلاعات سامانه املاک و اسکان بازمی‌گردد و کوتاهی سازمان ثبت اسناد و املاک، شرکت توانیر و بانک مرکزی در تکمیل اطلاعات این سامانه، سد راه اجرای این قانون است.
بیراهه مالیات مسکن
سال ۱۳۵۲ به‌موجب قانون «تعدیل و تثبیت اجاره‌بها»، برای خانه‌های خالی، مالیاتی معادل ۳۰ درصد ارزش اجاره‌بها معین شد. در سال ۱۳۶۶ این قانون ارزیابی و در قالب ماده (۱۰) و (۱۱) قانون مالیات مستغلات خالی ارائه شد. در طول همه این سال‌ها اخذ مالیات از خانه‌های خالی همواره به‌عنوان ابزاری برای مقابله با احتکار مسکن موردتوجه قانون‌گذاران بود اما نبود سازوکارهای دقیق اجرایی و زیرساخت‌های کارآمد برای شناسایی این خانه‌ها، اجرا و اثرگذاری این قانون را طی تمام این سال‌ها، غیرممکن کرد تا جایی که در سال ۱۳۸۰ نمایندگان مجلس وقت طی اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم، مالیات بر مستغلات خالی را به‌طورکلی حذف کردند. اما سرانجام در تبصره ۷ اصلاحیه ماده (۵۴) مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۹، وزارت راه و شهرسازی موظف شد تا با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، این خلأ قانونی را پر کند. سامانه‌ای که نه صرفاً زیرساختی برای اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، بلکه مرجع اطلاعاتی جامع برای سیاست‌گذاری‌های دقیق حوزه مسکن باشد.
بررسی وضعیت مالیات بخش مسکن در ایران نشان می‌دهد هرچه مسائل و چالش‌ها و بحران‌های بخش مسکن در کشور جدی‌تر شده، دولت ابزارهای سیاست‌گذاری خود را نیز کنار گذاشته و بدون سلاح وارد این نبرد شده است. بررسی داده‌های سازمان امور مالیاتی نشان می‌دهد سهم بخش مسکن از درآمدهای مالیاتی دولت از دهه ۱۳۶۰ تا هفت‌ماهه نخست سال قبل سقوطی ۷۰ درصدی داشته است. از سوی دیگر در ایران مالیات بر مسکن و املاک به‌واسطه حجم کم آن، فاقد کارایی و اثرگذاری بر سفته‌بازی و احتکار بلندمدت مسکن است.دلیل این امر ضعف اجرایی در شناسایی، ضعف بنیادی در پایه مالیاتی و ارزش‌گذاری املاک، ازدیاد هزینه‌های وصول مالیات نسبت به درآمدهای جمع‌آوری‌شده آن، دشواری‌های اجرا، مقیاس کوچک عملکرد، زمینه‌های زیاد فرار مالیاتی و... است. نتایج مطالعات جهانی نشان می‌دهد دولت‌ها در دنیا برای تنظیم بازار مسکن بر اخذ مالیات سالانه از زمین و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی تأکید بیشتری دارند.
دلیل ارجح بودن دریافت مالیات سالانه از مسکن و زمین (مالیات بر ملاکی) این است که هزینه دریافت این نوع مالیات بسیار کم، فرار و دور زدن آن تقریبا غیرممکن و درآمد آن نیز بسیار قابل‌توجه است. این در حالی است که در ایران موضوع مالیات بر ملاکی چندان موردتوجه دولت‌ها نبوده و طی چند سال اخیر نیز دولت و مجلس تمرکز ویژه‌ای بر روی مالیات بر خانه‌های خالی گذاشتند که به‌رغم صرف هزینه‌های مطالعاتی هنوز نتیجه‌ای از آن عاید نشده است.
