دنیای اقتصاد تبعات آلودگی هوا و فرونشست در بازار املاک استان را بررسی می‌کند
فرار بزرگ در جاده املاک
به‌وقت خطر
از ابتدای سال۱۴۰۰ اسلامی، مدیرکل وقت زمین‌شناسی اصفهان بر طبل فرونشست و خطرات آن در شهر اصفهان کوبید و برای نخستین بار، صادقیان، معاون وقت پژوهش شهرداری اصفهان در نهمین جلسه علنی شورای شهر، از نقشه فرونشست زمین در کلان‌شهر اصفهان رونمایی کرد. به گفته او در مناطق جنوبی شهر شامل مناطق ۱۳، ۵، ۶ و ۴ به دلیل نوع خاک، بین صفرتا یک سانتیمتر فرونشست اتفاق افتاده و زمین مناطق شمالی شامل ۱۱، ۸، ۷ و ۱۵ حدود ۱۷ میلی‌متر فرونشسته است . وضعیت مناطقی مانند شاهین‌شهر و خانه اصفهان بحرانی و وخیم گزارش می‌شود. صادقیان همچنین اعلام کرد که اکثر زیرساخت‌های شهری مثل مترو، رینگ‌های ترافیکی، فرودگاه و ...در معرض فرونشست قرارگرفته و وضعیت مناسبی ندارند. مناطق شمالی شهر شامل ،۱۱، ۸، ۷ و ۱۵ بیشترین فرونشست را تجربه کرده‌اند که منطقه هشت به‌خصوص خانه اصفهان و خیابان رباط وضعیت بحرانی دارند. نقشه ایجاد فرو چاله‌ها رد فرونشست را در شهر ترسیم می‌کند که به‌طور تقریبی با داده‌های فوق مطابقت دارد.
بنابراین ظرف چند سالی که شهرداری اصفهان فرونشست زمین در شهر را بررسی می‌کرده و حدود سه یا چهار سالی که از انتشار آن می‌گذرد باید میزان ساخت‌وساز در این مناطق کم شده باشد اما بررسی آمار صدور پروانه ساخت در مناطق پرخطر شهر، عکس این موضوع را نشان می‌دهد.بر اساس نتایج سرشماری سال ۱۳۹۵ بیشترین خانوار ساکن در مناطق پانزده‌گانه کلان‌شهر اصفهان به ترتیب در مناطق هشت، ۱۰ و هفت با ۷۵ هزار، ۶۵ هزار و ۵۲ هزار خانوار و کم‌جمعیت‌ترین منطقه ۱۱ با ۱۸ هزار خانوار ثبت‌شده است.همچنین بیشترین واحدهای مسکونی ثبت‌شده در این شهر نیز به ترتیب در مناطق هشت، ۱۰ و هفت با ۷۴ هزار، ۶۵ هزار و ۵۲ هزار خانه و کمترین در منطقه ۱۱ با ۱۷ هزار خانه و بیشترین واحدهای مسکونی خالی به ترتیب در مناطق هشت، ۱۰ و هفت با ۱۲ هزار، ۹ هزار و هشت هزار واحد و کمترین در منطقه ۱۱ با ۲ هزار واحد ثبت‌شده است. بنابراین بیشترین جمعیت شهر، بیشترین منازل مسکونی و بیشترین خانه‌های خالی در منطقه ۸متمرکزشده است.مناطق هفت، هشت و ۱۰ شهرداری اصفهان بر اساس نقشه تقسیم‌بندی این شهر به ترتیب در شمال، شمال غربی و شرق این خطه و در محور شمالی رودخانه زاینده‌رود مستقر است و در سال‌های گذشته با تبدیل زمین‌های زراعی به مسکونی و تاثیر عواملی مانند قرار گرفتن در مسیرهای بزرگراهی با رشد ساخت‌وساز و ایجاد مجتمع‌های مسکونی بزرگ مواجه شد.جمعیت شهر اصفهان در سال ۱۳۹۹ با توجه به نرخ رشد جمعیت معادل ۲ میلیون و ۵۲ هزار نفر و ۶۴۸ هزار خانوار برآورد می‌شود بدین معنی که سالانه حدود ۲۵ هزار نفر و هفت هزار و ۲۰۰ خانوار به جمعیت این شهر اضافه شد که بدون شک آن‌ها نیازمند مسکن مناسب بودند. بنابراین جمعیت قابل‌توجهی در شهر اصفهان در منطقه فرونشست زندگی می‌کنند و به‌طور حتم ترک‌های ریزودرشتی را در خانه خود مشاهده و یا حتی با چرخش ساختمان خود مواجه شده‌اند بدون آنکه دلیل اصلی آن را بدانند.
آمارهای آخرین آمارنامه شهر اصفهان اما از کاهش میزان صدور پروانه ساخت در سال ۱۴۰۱ در مناطق یادشده خبر می‌دهد. طبق داده‌های آمارنامه شهرداری در سال یادشده، تعداد پروانه‌های ساختمانی با احتساب پروانه‌های اصلاحی در مناطق ۷،۸،۱۱ و۱۵نسبت به سال۱۴۰۰کاهش‌یافته است. تعداد پروانه‌های صادره در منطقه هفت از ۴۲۱ به ۳۷۳،منطقه هشت از ۶۳۸ به ۵۳۳،منطقه یازده از ۱۴۶ به ۹۵ و منطقه پانزده از ۵۲۵به ۴۸۱کاهش‌یافته است.
بازار مسکن زیر سایه کتمان
ناقوس فرونشست که به صدا درآید بازار مسکن و زمین هم تکان می‌خورد و بنابراین نه‌تنها قیمت ملک و خانه در مناطق اعلام‌شده، باید ارزان شود که سرمایه‌گذاران هم از این مناطق کوچ می‌کنند. هنوز بخش اعظم درآمد شهرداری از ساخت‌وساز تامین می‌شود و بنابراین منابع درآمدی شهر در مناطق یادشده کاهش می‌یابد. با کاهش منابع درآمدی، هزینه‌های شهر هم به‌واسطه مقاوم‌سازی پروژه‌های احداث‌شده و بازطراحی پروژه‌های در دست احداث افزایش می‌یابد. از سوی دیگر مدیریت شهری باید در زمان صدور پروانه ساخت، مشاوره لازم را به شهروندان ارایه داده و با انطباق طرح تفصیلی بر نقشه فرونشست شهر، کدهای ارتفاعی را در مناطق مستعد فرونشست تعدیل کند که این موضوع هم سرمایه‌گذاران را فراری می‌دهد. از سوی دیگر بخش اعظم بافت فرسوده شهر در شمال اصفهان قرار دارد که در مرداب فرونشست گرفتارشده است. این بخش برای بهسازی، بازسازی و نوسازی به سرمایه‌گذاری نیاز دارد اما به‌طور حتم معضل فرونشست، این موضوع را هم تحت تاثیر قرار می‌دهد. در این میان وظیفه نظام‌مهندسی سنگین‌تر است. مهندسان ناظر و طراحان نقشه ساختمان‌ها، نقش مهندسان پیشگیری را دارند که باید از آسیب وارده به ساختمان‌ها جلوگیری کنند.
رییس سازمان نظام‌مهندسی وقت ساختمان اصفهان چند سال قبل به ایسنا گفته بود که این سازمان در مناطقی که احتمال وقوع پدیده فرونشست وجود دارد، محاسبات لازم را انجام می‌دهد و به‌طورقطع مهندسان باید در طراحی‌های خود تجدیدنظر کنند و از ساخت ساختمان‌های سنگین خودداری کنند. در حال حاضر پدیده فرونشست زمین در شمال و شمال شرق اصفهان جدی است و مهندسان باید بر اساس نوع زمین آن منطقه و مطالعات ژئوتکنیک اقدام به ساختمان‌سازی کنند. شواهد میدانی اما این سخنان را تایید نمی‌کنند.
با مطرح‌شدن بحران فرونشست در مناطق خاصی از شهر باید قیمت خانه و ملک در این مناطق کاهش‌یافته و از میزان خریدار نیز کاسته شده باشد. با توجه به حکمرانی رکود تورمی در بازار مسکن، دفاتر آژانس املاک در خیابان رباط و خانه اصفهان، وجود هرگونه خطر در این مناطق را کتمان کرده و با قاطعیت اعلام می‌کنند:"اینجا خبری نیست. چون رکوده این حرف‌ها رو می‌زنن که ارزون بخرن. شما گوش نده. الان نخری پشیمون میشی!"
اولین ریزش قیمت در شهر به علت فرونشست را محمد درویش، فعال محیط‌زیست اعلام می‌کند:"مسئولان شهرک هوانیروز معترض هستند که ما متری ۵۰ میلیون تومان اینجا را فروخته بودیم و شما آن را به متری ۲۰ میلیون تومان رسانده‌اید. این واقعا ناجوانمردانه است که بخواهیم به خاطر منافع عده‌ای، منافع ملی را زیر پای بگذاریم." کتمان کنیم یا بپذیریم، دیر یا زود پرجمعیت‌ترین مناطق شهر تخلیه می‌شوند و به دلیل افزایش قیمت مسکن در جنوب شهر که فرونشست را کمتر لمس کرده، شمال شهری‌ها یا باید مهاجرت کنند و یا اجاره‌نشین جنوب شهر شوند. فرونشست، بازار مسکن شهر را هدف گرفته است.
و ناگهان فرار بزرگ
طبق آمارهای غیررسمی در چند سال اخیر به دلیل مشکلات زیست‌محیطی، مانند فرونشست، کم‌آبی و آلودگی هوا حدود ۵ میلیون نفر از مناطق مرکزی کشور به مناطق شمالی مهاجرت کرده‌اند که افزایش متوسط قیمت مسکن در شمال کشور را در پی داشته است. در میان این پنج میلیون نفر اصفهانی‌ها نیز وجود داشته‌اند که هرچند آمار رسمی در این خصوص وجود ندارد ولی به گفته دفاتر آژانس املاک در مازندران، ساکنان بخش‌های زیادی از این مناطق به‌ویژه در روستاها با لهجه اصفهانی صحبت می‌کنند. حالا در گرگان و گلستان هم این موضوع تکرار شده است.
بررسی‌های میدانی و پرس و جوی دنیای اقتصاد نشان می‌دهد که این اتفاق در مناطق شمالی و غربی استان اصفهان که بخشی کوهستانی و نزدیک به زاگرس است نیز رخ‌داده که به جهش قیمت ملک و زمین منجر شده است.
به‌عبارت‌دیگر فرونشست و آلودگی هوا باعث افزایش قیمت ملک به‌خصوص از نوع ویلایی در مناطق کوهستانی و کم‌خطرتر استان اصفهان مانند گلپایگان، خوانسار، فریدن و فریدون‌شهر شده است. البته پس از اجرای طرح هادی روستاها در این مناطق رشد قیمت بیشتر شده که با تغییر کاربری هم همراه بوده است. طبق اعلام کارشناسان گلپایگان سالانه بین ۵ تا ۱۸ سانتی متر و البته خوانسار و فریدن میزان ناچیزی فرونشست دارند. در بخش مرکزی و شهری این مناطق قیمت آپارتمان متری ۲۰تا۳۰میلیون تومان قیمت‌گذاری شده که در چند سال اخیر تغییری نکرده ولی در مدت پنج سال ویلاها از متری ۵۰۰هزار تومان به پنج تا ۱۰میلیون تومان رسیده است. به‌عبارت‌دیگر یک ملک ۵۰۰متری ظرف مدت یادشده از ۳۰۰میلیون تومان به ۲میلیارد تومان رسیده است در نایین هم افت قیمت مسکن رخ‌داده و حتی برخی روستاهای کم‌جمعیت منطقه تخلیه‌شده است.
