نهضت ناتمام خانه سازی
قفل مسکن فقط با تولید باز نمیشود
بیمار اما همچنان حال خوشی ندارد و دوران تاخت‌وتاز و رکود به طور متناوب و دوره‌ای رونمایی می‌شود. از مسکن مهر به عنوان عامل فزاینده تورم یاد شد و واحدهای نیمه‌کاره آن جان مردم و دولت‌ها را به لب رساند تا تکمیل شد و هنوز هم بدون زیرساخت، روی سر صاحبانش سایه گسترانیده اما گام‌های مسکن ملی هنوز تند نشده و یک سال از وعده سالانه ساخت یک‌میلیون مسکن عقب‌مانده است.
بازار اما مسیر خود را می‌رود و گویا سیاست‌گذاران حوزه مسکن که زمانی به نظارت و زمان دیگر به ساخت‌وساز اعتقاددارند، سُرنا را از سر گشاد آن می‌نوازند.
تماشاچیان مسکن ملی
طرحی که باهدف کنترل بازار مسکن از طریق افزایش عرضه اعلام وجود کرده باید مشتریان واقعی بازار را پوشش دهد. مستاجران مشتریان اصلی این بازار هستند که بیشتر آنها ساکن دهک‌های متوسط به پایین بوده و توان خرید خانه، حتی کلنگی آن را هم ندارند.
طبق آمار سرشماری سال ۱۳۹۵ از یک‌میلیون و ۵۹۱ هزار و ۷۶۹ خانوار ساکن در استان اصفهان، ۹۷۹ هزار و ۳۱۹ خانوار مالک و ۴۶۴ هزار و ۲۹ خانوار مستاجر بوده که این نرخ تاکنون به واسطه تغییر جمعیت و مهاجرت افزایش‌یافته است.
با این وجود در طرح ملی مسکن استان اصفهان ۴۲۲ هزار نفر ثبت‌نام کردند که کمتر یک سوم آنها یعنی ۱۳۴ هزار نفر حائز شرایط بوده و ۱۲۴ هزار نفر به عنوان افراد موثر واجد شرایط انتخاب شدند. از این تعداد، برای ۳۲ هزار نفر افتتاح حساب‌شده و از این تعداد بیش از ۱۴ هزار و ۵۰۰ نفر به پروژه‌ها معرفی شدند و مابقی در دست اقدام است؛ بنابراین از حدود ۴۰۰ هزار نفر فقط ۱۴۵۰۰ نفر تاکنون با واریز آورده اولیه برای مسکن ملی ثبت‌نام نهایی کرده اند.
این روند در کشور هم تکرار شده و گزارش سازمان ملی زمین و مسکن درباره آخرین وضعیت پروژه‌های نهضت ملی مسکن نشان می‌دهد بیش از ۵میلیون و ۵۵۱هزار نفر تاکنون در این طرح ثبت‌نام کرده‌اند که از این میان حدود ۳میلیون و ۸۲۷هزار نفر حائز شرایط، یک‌میلیون و ۵۱۲هزار نفر حائز شرایط فعال و بیش از یک‌میلیون و ۲۹۴هزار نفر نیز مورد تایید نهایی تجمعی قرارگرفته‌اند. تا دهه اول مهرماه سال جاری، حدود ۵۰۰هزار نفر از ۵میلیون نفر ثبت‌نام کننده به افتتاح حساب اقدام کرده‌اند و تخصیص پروژه نیز برای آنها انجام‌شده است. بر این اساس حدود ۲۹۸هزار نفر متقاضی تخصیص پروژه بوده و حدود ۳۳۳هزار نفر، آورده اولیه ۴۰میلیون تومانی خود را واریز کرده‌اند.
شواهد نشان می‌دهد که مشتریان اصلی بازار مسکن یا توان پرداخت ۴۰ میلیون تومان آورده اولیه را ندارند و یا با مرور خاطرات اولیه مسکن مهر، اعتماد خود را از دست داده و از ثبت‌نام نهایی صرفنظر کرده‌اند.
نگرانی‌های مسکن ملی
تامین یک‌میلیون مسکن در هر سال حداقل به سالانه ۴۰۰ هزار میلیارد تومان (همت) نیاز دارد. این در حالی است که کل بودجه عمرانی امسال ۲۵۰ همت است!
مقررشده ۲۰ درصد منابع بخش بانکی به بخش مسکن تخصیص داده شود. اما در سال ۱۴۰۰ در مجموع ۱۸۳ همت وام به این بخش داده‌شده که تنها شش درصد کل تسهیلات را تشکیل می‌دهد.
شواهد نشان می‌دهد که کسری منابع نقد در بانک‌ها به بحران تبدیل‌شده و از سوی دیگر عمده منابع اعطایی بانک‌ها در تسهیلات با سررسیدهای مختلف دپو شده و اعطای ۳۶۰ همت تسهیلات تازه چندان امکان‌پذیر نیست. عمده بانک‌های ایران از جنس بانک‌های تجاری هستند و بیشتر تسهیلات برای تامین سرمایه در گردش بخش تولید تخصیص داده می‌شود. در صورتی که منابع مسکن ملی از شبکه بانکی تامین شود در سایر بخش‌ها رکود اتفاق می‌افتد.
گره مسکن چگونه گشوده می‌شود
مساله بازار ملک نیازمند نگاهی کلان است و نمی‌توان با افزایش عرضه به‌تنهایی قیمت‌ها را مهار کرد. به عبارت دقیق‌تر، قیمت‌های نامتعارف املاک نیازمند ثبات در فضای اقتصاد کلان و تغییر ریل سیاست‌گذاری علیه سفته‌بازی است. تحقق تامین مالی یک‌میلیون مسکن سالانه بر مبنای آمارهای مربوط به تسهیلات، به چاپ پول و در نهایت افزایش تورم منجر خواهد شد. طرح مسکن ملی مستلزم آن است که سهم تسهیلات بخش مسکن از ۶ درصد فعلی به ۲۰ درصد برسد که به معنای ایجاد رکود در سایر بخش‌های اقتصاد است.
بحران مسکن در شهرهای بزرگ جدی است و مهم‌ترین راه‌حل این موضوع ثبات اقتصاد کلان در مرحله اول و بعد اتخاذ سیاست‌های بخشی و موضعی است به نحوی که با چهارچوب ثبات اقتصاد کلان و رشد پایدار اقتصادی تناقض نداشته باشد. در اقتصاد ایران مسکن هم‌جنس سایر کالاها نیست و نقشی فراتر از تامین سرپناه دارد. در اقتصادی که نرخ‌های بهره حقیقی منفی است، مسکن و زمین به عنوان یک وثیقه قابل اتکا برای اخذ وام استفاده می‌شود و از سوی دیگر مسکن به عنوان یک کالای غیر قابل تجارت در دوران تورم کلان و ماندگار، برنده بازارها بوده و در مواردی رشد بیشتری از دلار داشته است. چرخه‌های رکود و رونق مسکن نیز نه باقیمت که با حجم معاملات تعیین می‌شود. همه این شواهد نشان می‌دهد مسکن در اقتصاد ایران بخشی از یک تعادل عمومی است و با یک عبارت که مشکل مسکن ایرانیان کمبود عرضه است نمی‌توان به تبیین درستی از وضعیت آن دسترسی پیدا کرد و همیشه باید به ابعاد اقتصاد کلان این بخش هم توجه شود.
