پایان طرح‌های نیمه‌تمام کیش
گفت‌و‌گو با دکتر ناصر آخوندی، عضو هیات مدیره و معاون توسعه مدیریت سازمان منطقه آزاد کیش
یکی از مهم‌ترین عناصر رشد و توسعه در یک ساخت اقتصادی جذب سرمایه و ورود سرمایه‌گذار است. این روند در جزیره کیش چگونه به‌وجود آمده است؟
در بخش سرمایه‌گذاری، بر اساس سرفصل‌ها به متقاضیان و علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در بخش گردشگری، آموزش و مراکز علمی، خدمات مشاوره داده شده و در ادامه زمین واگذار می‌شود.
این اقدامات بر اساس طرح جامع صورت می‌گیرد. کاری که ما در دوره اخیر بر آن پای فشرده‌ایم، آن است که با توجه به رونق کیش، سعی کرده‌ایم معیارهای سنجش را تغییر دهیم. قبلاً به‌خاطر جذب سرمایه‌گذار بیشتر، شاید طرح‌ها اندکی سهل‌انگارانه‌تر بررسی می‌شد و تمکن مالی با دقت مورد موشکافی قرار نمی‌گرفت. واقعیت این است که کیش وسعت محدودی دارد و اراضی آن اندک است. از این‌رو باید ادامه واگذاری‌ها را با دقت بیشتری دنبال کرد و از اعطای امتیازات عجیب و غریب خود‌داری کرد. بخش عمده‌ای از ده‌ها طرح نیمه‌تمامی که در کیش سال‌ها بلاتکلیف بودند، ناشی از رویکردهای پیشین بوده است.
در گام نخست، معیار سنجش تغییر کرد. جریان نقدینگی مجموعه‌ای که قصد سرمایه‌گذاری دارد، در وهله نخست مورد راستی‌آزمایی قرار می‌گیرد. وقتی مجوز بخش‌های دیگر اخذ شد، اهلیت سرمایه‌گذاری و دارا بودن سابقه خوب و مثبت در حوزه فعالیت بررسی می‌شود.
سعی می‌کنیم در کنار نگاه حمایت‌گرایانه از بخش سرمایه‌گذاری در کیش، طرح‌ها با معیارهای دقیق‌تری بررسی شود. در این زمینه به مواردی که بازار سرمایه از آن استفاده می‌کند، نظر داشتیم. ما به سه موسسه اعتبارسنجی رسیدیم که بتوانند با تدوین آیین‌نامه‌ای، علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در کیش را از نظر طرح، تمکن و اهلیت با استانداردهای بین‌المللی اعتبارسنجی کنند. این سه موسسه از سازمان بورس و اوراق بهادار مجوز دارند.
این شرایط تازه به‌خاطر رونق کیش نسبت به دوره‌های پیشین اتفاق افتاده است؟
بله، قطعاً. ما به دنبال بازتعریف موضوع سرمایه‌گذاری هستیم. در این روند، از سرمایه‌گذار واقعی که به خروجی مشخص و تولید کالا یا خدمات برسد، حمایت می‌کنیم. سرمایه‌گذاری در برخی بخش‌ها نظیر تجاری را محدود کرده‌ایم. این محدودیت‌ها به‌خاطر جلوگیری از آسیب زدن به آن حوزه‌هاست.
ما در شرایط کنونی، از نگاه بخشی‌نگر پرهیز کرده و توسعه همه‌جانبه را مد نظر داریم. یکی از کاربری‌های جدیدی که به دنبال آن هستیم، هتل رزیدنس است که استقبال خوبی از آن شده است. این اقدام کاربری جدیدی به صنعت گردشگری می‌دهد. در دنیا علاوه بر سرویس هتلی در این مجموعه‌ها، بخش‌هایی به صورت تفکیکی به متقاضیان دائمی در هتل‌ها تخصیص می‌یابد. حتی سند مالکیت هم دریافت می‌شود.
این کاربری‌ها باعث می‌شود جذابیت‌های تازه ایجاد شود و سرمایه‌گذاران جدید به کیش راه یابند. ما در کیش با این موضوع مواجه هستیم که افراد زیادی آمده‌اند و خانه یا آپارتمان خریده‌اند و در طول سال استفاده بسیار کمی از آن می‌کنند. این منابع، بلا‌استفاده می‌ماند. در هتل رزیدنس، خریدار پس از دریافت اسناد انتقال مالکیت، می‌تواند تحت نظر مالک هتل، در ایامی که حضور ندارد، آن را اجاره داده و برای خود درآمدزایی کند. اگر هم مایل به اجاره دادن نباشد، می‌تواند با پرداخت کارمزد، آنجا را همیشه مرتب و آماده حضور نگه دارد. در این وضعیت، فضای مسکونی محدودتر شده و می‌توان از آن در کاربری‌های دیگر استفاده کرد.
چنین طرحی تا به حال در کیش اجرا شده؟
اولین طرح حاضر شده و در آغاز راه است. این نمونه توسط بخش خصوصی اجرا می‌شود و پس از بررسی تجربه و رفع ایرادات، تعمیم داده می‌شود.
یکی از اقدامات خوب صورت‌گرفته در کیش، ساماندهی بخش عمده‌ای از پروژه‌های نیمه‌تمام بود. از چه اهرم‌های قانونی برای این موضوع استفاده کردید؟
دو سال پیش در آغاز فعالیت دکتر غلامحسین مظفری مدیرعامل سازمان منطقه آزاد کیش، وضعیت مالی سازمان شرایط مساعدی نداشت. به گونه‌ای که برای تامین حقوق کارکنان سازمان، ۳۰ میلیارد تومان از بانک سامان وام گرفته شده بود. در این حال، طرح‌های نیمه‌تمام متعددی نیز در سطح جزیره معطل مانده بودند که به هر حال موجب وارد آمدن زیان به اقتصاد کشور و اقتصاد کیش می‌شد.
در این شرایط کمیته‌ای به سرپرستی مدیرعامل و هیات مدیره به طور هفتگی تشکیل شد تا روند مالی به‌طور منظم رصد شده و مشکلات یکی‌یکی رفع شوند.
اصلاح و بازنگری در برخی شیوه‌نامه‌ها و تدوین شیوه‌نامه‌های جدید، اقدامات روبه‌رشد سرمایه‌گذاری و مشارکت در طرح‌ها به منظور افزایش ارزش افزوده سازمان از اقدامات صورت‌گرفته است. با این اقدامات از فشار مالی برای تامین بودجه جاری و عمرانی خارج شده‌ایم. پرهیز از خام‌فروشی و اتخاذ رویکرد مشارکتی موجب به دست آوردن منابع مالی برای تامین هزینه‌های جاری و عمرانی شد.
ذکر این نکته ضروری است که سازمان منطقه آزاد کیش، فاقد بودجه دولتی بوده و به عنوان نهاد حاکمیتی، به صورت درآمد و هزینه اداره می‌شود. طبعاً مستحضرید وقتی سازمانی قادر به اداره مالی مجموعه خود نباشد، پروا و شهامت لازم را برای ساماندهی مجموعه بیرون از نهاد خود نخواهد داشت. بنابراین در سازمان منطقه آزاد کیش، ابتدا تقویت ساختارها از طریق رویکرد عقلانی و مدبرانه انجام شد و سپس به طور جدی به رفع معضل‌های بیرونی پرداختیم.
در صورت امکان پروژه‌های شاخص نیمه‌تمام و تعداد آنهایی را که در این مدت به سرانجام رسیده‌اند، بفرمایید.
شاخص‌ترین پروژه راکد، طرح احداث ترمینال جدید مسافری هوایی کیش بود. با احداث این طرح، ظرفیت پذیرش و جابه‌جایی مسافران هوایی از یک میلیون و ۸۰۰ هزار نفر به شش میلیون نفر می‌رسد که تحول بی‌سابقه‌ای است.
برای تکمیل این کار، از ظرفیت بازار سرمایه استفاده کرده و ۳۰۰ میلیارد تومان از طریق فروش اوراق صکوک کسب درآمد کردیم. این درآمد موتور فعالیت جدید ترمینال نیمه‌تمام شد که البته با تزریق منابع از دیگر بخش‌های سازمان به سرعت در حال تکمیل است و در دولت دوازدهم در سال ۱۴۰۰ به بهره‌برداری می‌رسد. طرح راکد دیگر اسکله ۳۵ هزارتنی بود که به‌دلیل فقدان پول برای لایروبی، نیمه‌کاره مانده بود. این بندرگاه در آینده ظرفیت پذیرش کشتی‌های ۳۵ هزارتنی را دارا خواهد بود. همچنین جالب است بدانید که از محل استحصال خاک در این نقطه، یک جزیره جدید با نگاه گردشگری در نزدیکی کیش به‌وجود می‌آید.
ساماندهی سواحل، آزاد‌سازی برخی سواحل که به ناحق انحصاری شده بود، اصلاح شبکه فاضلاب، فعال شدن سیستم جمع‌آوری آب‌های سطحی جزیره، ایجاد کانال فیبر نوری برای برقراری ارتباط پایدار و کیفی در سراسر جزیره از اقدامات صورت‌گرفته و انجام طرح‌های نیمه‌تمام بود که همگی به تامین مالی نیاز داشت. در بخش خصوصی هم ده‌ها طرح به حال خود رها و راکد شده بود و ما به همه آنها مورد به مورد رسیدگی کردیم و آنها را به چرخه فعالیت بازگرداندیم. ذکر این مثال‌ها بسیار زمان‌بر است ولی مردم بدانند که همه طرح‌های نیمه‌تمام کیش مورد رسیدگی قرار گرفته است تا عدم‌النفع به حداقل برسد.
در این مدت در کیش از چه روش‌هایی برای تامین مالی زیرساخت‌ها استفاده می‌شود؟
همان‌طور که در سوال پیشین توضیح دادم، برگزاری شورای تامین منابع مالی به‌صورت هفتگی با حضور مدیران و کارشناسان و بررسی همه ظرفیت‌ها نخستین گام بود. همچنین زمان زیادی برای رفع مشکلات مربوط به واگذاری‌های پیشین و رسیدگی به همه موضوعات و موارد مرتبط صرف شد. از این‌رو با روشن شدن وضعیت تمام طرح‌های نیمه‌تمام و بلاتکلیف، با صبر و حوصله، گره‌های در‌هم‌تنیده از هم باز شد و سهم سازمان نیز احیا شد. این اتفاق ظرفیت‌های تازه مالی را برای سازمان به ارمغان آورد. نهاد‌سازی شامل تاسیس بورس‌های منطقه‌ای، شرکت‌های سرمایه‌گذاری، شرکت‌های مشاوره‌ای، توسعه‌دهندگان و مشاوران حقوقی است که زیست‌بوم این حوزه را شکل می‌دهند، از جمله راهکارهای اجرایی سازمان منطقه آزاد کیش در جهت تامین مالی زیرساخت‌هاست.
درباره راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در کیش توضیحاتی بفرمایید.
مجوز راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان در منطقه آزاد کیش به عنوان نخستین منطقه آزاد کشور به تازگی صادر شد.
صندوق زمین و ساختمان، نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که با جمع‌آوری سرمایه‌های اندک سرمایه‌گذاران و استفاده در پروژه‌های ساختمانی با کاربری تجاری، اداری و مسکونی موجب رشد سرمایه‌های کوچک می‌شود. اداره این صندوق با ارکان مورد تایید سازمان بورس و اوراق بهادار انجام می‌شود و هدف اصلی از راه‌اندازی آن، افزایش سرمایه‌های جمع‌شده از سرمایه‌گذاران برای استفاده در بهترین پروژه‌های عمرانی و دستیابی آنها به سود حداکثری است.
مکانیسم فعالیت صندوق زمین و مسکن شامل جمع‌آوری وجوه سرمایه‌گذاران، تخصیص وجوه به پروژه‌های ساختمانی، فروش واحدهای ساختمانی پروژه و تخصیص سود به سرمایه‌گذاران است. حجم سرمایه‌گذاری اولیه ۲۷۰۰ میلیارد ریال برای این پروژه است. موقعیت طرح مورد نظر برای ساخت‌وساز، فاز ۷ صدف در مساحتی بالغ بر چهار هزار و ۵۰۰ متر‌مربع با تراکم ۳۳۰درصدی و زیربنایی حدود ۱۵ هزار متر‌مربع در نظر گرفته شده است که دو طبقه زیر‌زمین و ۹ طبقه روی همکف را شامل می‌شود.
صندوق زمین و ساختمان توسط شرکت سرمایه‌گذاری و توسعه کیش، برای نخستین بار است که از میان مناطق آزاد کشور در جزیره کیش راه‌اندازی می‌شود و تحت عنوان صندوق آشنا یکم کیش معرفی خواهد شد که در راستای جذب سرمایه‌های خرد با موافقت سازمان بورس و اوراق بهادار شکل گرفته است. در واقع، سرمایه‌گذاران و کیشوندان محترم می‌توانند با اخذ کد بورسی نسبت به خرید واحدهای این صندوق اقدام کنند و از بازده این پروژه بهره‌مند شوند.
این اقدام چه تاثیری بر زیبایی بیشتر و رونق گردشگری جزیره داشته است؟
وقتی یک سرمایه‌گذار یا یک گردشگر به کیش می‌آید و در جزیره به گشت‌و‌گذار می‌پردازد، با دیدن انبوه طرح‌های نیمه‌تمام و تابلوهای فرسوده که در پشتش زمین خشک و خالی است، به چه فکر می‌کند؟ آیا زیبایی می‌بیند؟ برعکس وقتی همه‌جا در حرکت و جنب‌و‌جوش و آبادانی باشد، زیبایی‌های طبیعی نیز نمود بیشتری می‌یابند.
سختگیری‌های این‌چنینی چه تاثیری بر روند جذب سرمایه‌گذار در کیش دارد؟
سرمایه‌گذاران با مشاهده طرح و برنامه دقیق توسط سازمان منطقه آزاد کیش، رغبت بیشتری برای سرمایه‌گذاری یافته‌اند. آنها به این فکر می‌کنند که با رونق و آبادانی و نظم و انضباط، آینده سرمایه‌گذاری‌شان روشن است و خدای ناکرده در باتلاق فرو نمی‌روند. در حال حاضر برای هر فراخوان طرح سرمایه‌گذاری، ده‌ها پیشنهاد از سوی سرمایه‌گذاران مطرح و خوشنام کشور به دست ما می‌رسد که خوشحال‌کننده است.
سختگیری‌ها همچنین موجب می‌شود که سرمایه‌دار کاذب، از فیلترها عبور نکند تا در آینده طرح نیمه‌تمام روی دست همه بماند.
در پایان ذکر این نکته لازم است که کیش در افق ۱۴۰۰ شمسی، پا به دوره جدیدی گذاشته است و به چشم‌اندازهای برتر و اثرگذارتری در حوزه اقتصاد و گردشگری دست یافته است. امیدواریم این روند، با همراهی ملی، همقدمی مردم خوب و عزم قاطع سازمان منطقه آزاد کیش، در سال‌های آینده نیز با قدرت ادامه یابد.
در پایان در خصوص برگزاری جلسه مجمع عمومی سازمان، توضیحاتی ارائه فرمایید.
پس از دریافت گزارش حسابرس در موعد مقرر به تاریخ ۲۲ تیرماه، به دلیل وضعیت خاص ناشی از شیوع ویروس کرونا در تیر و مرداد، طبق تشخیص مجمع در تاریخ ۱۹ شهریور ماه برگزار شد. پس از تایید صورت‌های مالی با توجه به گزارش حسابرس، اعضای محترم مجمع از دو منظر گزارش حسابرس و عملکرد مدیریت منعکس در صورت‌های مالی رضایت خود را ابراز داشتند. فقدان بند عدم رعایت قوانین در گزارش حسابرس، پیشرفت قابل ملاحظه در فعال کردن پروژه‌های تاخیر‌دار گذشته در طول سال ۹۸ و همچنین عملکرد مطلوب در وصول مطالبات سنوات گذشته در منظر نخست مورد رضایت اعضا قرار گرفت. عملکرد مدیریت که از آذر سال ۹۷ عهده‌دار مدیریت سازمان منطقه آزاد کیش شد، نشانگر سود قابل ملاحظه نسبت به سال‌های پیش و بیانگر استفاده بهینه از منابع موجود بوده است. بر اساس آمار ارائه‌شده در مجمع که مورد تایید حسابرس قرار گرفت، حاشیه سود از منفی یک درصد به مثبت ۵۹ درصد رسیده است. سود خالص در سال قبل ۱۴ درصد فروش و در سال ۱۳۹۸، معادل ۶۹ درصد فروش تحقق یافته است.
