ابهام در هزینه-فایده مالیات خانه‌های خالی

پس از گذشت بیش از یک دهه مجددا شاهد تصویب مالیات خانه‌های خالی به موجب ماده ۵۴ مکرر «اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم سال ۱۳۹۴» بودیم. هر چند این ماده قانونی از ابتدای سال ۱۳۹۵ لازم‌الاجرا اعلام شده، همچنان باید و نبایدهای تصویب و شیوه اجرای آن، به‌عنوان دغدغه سیاست‌گذاران و برنامه‌ریزان بخش مسکن مطرح است. در نگاه اول، وضع نرخ مناسب مالیات بر خانه‌‌های خالی در شرایط نابرابری عرضه و تقاضا مطلوب به‌نظر می‌رسد و می‌‌توان به‌عنوان یکی از ابزارهای حاکمیت برای «تخصیص بهینه منابع» و «کنترل سوداگری» مورد بهره‌برداری قرار گیرد. این تصور از آنجا ناشی می‌شود که وضع مالیات بر خانه‌های خالی منجر به افزایش هزینه نگهداری برای مالکان شده و به‌عنوان اهرمی مکمل، در کنار عرضه مسکن، موجب تعادل‌بخشی به بازار خواهد شد. هر چند بررسی‌های اولیه نتایج فوق را تایید می‌کند، اما مطالعه پیرامون فرآیند اجرایی مالیات‌ها، ابعاد متفاوتی از دشواری اجرای آن را حکایت می‌کند.

قبل از هر چیز، لازم به اشاره است که وجود درصدی از واحدهای مسکونی خالی جزو ذاتی تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود و درصد طبیعی واحدهای مسکونی خالی تنها در شرایط تعادل عرضه و تقاضای مسکن معنا دارد. (هر کشور شرایط خاص خود را دارد و نمی‌توان نرخ مشخصی را برای تمامی کشورها دیکته کرد)؛ بنابراین یکی از اختلاف‌نظرها در این حوزه نرخ طبیعی خانه‌های خالی در ایران و معنادار بودن آن در شرایط تعادلی است. از دیگر مشکلات بسیار با اهمیت پیش‌روی اجرای این طرح، امکان شناسایی واحدهای خالی از سکنه است. شناسایی واحدهای مسکونی خالی فرآیندی مستمر دارد که علاوه‌بر صرف زمان و هزینه گزاف، مستلزم فراهم بودن بستر فناوری اطلاعات دقیقی است که علاوه‌بر اطلاعات املاک، اطلاعات مالکان و مستاجران نیز از آن قابل استخراج باشد.

به موجب تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌ها، وزارت راه و شهرسازی مکلف به راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان در راستای اجرای این طرح شده است، لکن سامانه مذکور تنها با اخذ اطلاعات گسترده و همه‌جانبه‌ای از دیگر دستگاه‌های مسوول از جمله شهرداری‌ها، سازمان امور مالیاتی، وزارت نیرو، ادارات ثبت و... قابل راه‌اندازی است که به‌نظر می‌رسد، این دستگاه‌ها به حد کفایت خود را در برابر این موضوع مسوول ندانسته و به اشتراک‌گذاری اطلاعات را به‌صورت ناقص یا با تاخیر انجام می‌دهند. با توجه به کاستی‌های نظام اطلاعاتی موجود در کشور، قابل پیش‌بینی است که اجرای این مالیات تا زمان راه‌اندازی سامانه مذکور به محاق خواهد رفت و بعید است حداقل طی یک‌سال آینده شاهد رونمایی از این سامانه باشیم.

علاوه‌بر این راه‌های گریز بسیاری برای اجتناب از پرداخت این نوع مالیات وجود دارد که می‌تواند دال بر توجیه خالی بودن واحدهای مسکونی باشد. با توجه به سکوت قانون در رابطه با مصادیق قابل اغماض مالیاتی در این ماده، به‌نظر می‌رسد، این امر به محلی برای چانه‌زنی بین مودیان و ماموران اجرای مالیات بدل خواهد شد که در جای خود قابل تامل است. به‌علاوه با توجه به پایین بودن نرخ مالیات (مبنای ارزش اجاری املاک) اثرگذاری این طرح بر افزایش عرضه در بازار مسکن و نیز درآمد وصولی از آن محل، قابل‌تامل است. همچنین در پاره‌ای موارد ممکن است از نظر روانی تمایل سازندگان به احداث مسکن جدید را محدود سازد. تمامی موارد فوق موجب خواهد شد هزینه-فایده اجرای این طرح همچنان مبهم باشد؛ بنابراین با توجه به مشکلات اجرایی پیش‌روی این طرح و کاستی‌های قانون در «تعیین مصادیق خانه‌های خالی»، «همکاری دستگاه‌های اجرایی»، «تعیین نرخ‌های موثر مالیاتی» و... و به‌دلیل ضرورت کنترل و تنظیم بازار، به‌نظر می‌رسد اصلاح قانون و ارائه راهکار مناسب برای اجرای این ماده قانونی ضروری است.

اخبار مرتبط