هاجر شادمانی
h.shadmani.۶۶@gmail.com
در حال حاضر به طور متوسط، هرمترمربع واحد پیش فروشی،۵00 هزار تومان ارزان‌تر از واحدهای نوساز است

اگرچه این روزها بازار معاملات مسکن به‌خصوص در بخش خرید و فروش کم‌رونق‌ترین روزهای خود را پشت سر می‌گذارد اما، هنوز هم در بخش‌هایی از این بازار فعالیت‌هایی انجام می‌شود که رونق نسبی خود را مدیون سردی موجود در بازار معاملات واحدهای مسکونی آماده مصرف است. پیش‌فروش واحدهای مسکونی، به‌عنوان یکی از رایج‌ترین شیوه‌های معاملاتی در بازار مسکن، از جمله این روش‌ها است که هرچند این روزها ابهام موجود در خصوص آینده بازار مسکن، از تعداد این نوع معاملات نیز کاسته است اما هنوز، این شیوه نسبت به معاملات معمولی واحدهای نوساز یا چند سال ساخت در بازار مسکن، از رونق نسبی برخوردار است. این در حالی است که این روزها به علت کاهش قدرت خرید مردم برای معامله یک واحد مسکونی نوساز یا کم سن و سال، با توجه به حبابی بودن قیمت‌های پیشنهادی مالکان و همچنین نبود فروشنده واقعی در بازار، متقاضیان بازار مسکن ترجیح می‌دهند مسکن مورد نیاز خود را با تحمل زمان بیشتر اجاره‌نشینی، پیش خرید کنند.
از سوی دیگر، شواهد موجود در بازار مسکن حاکی است که هم‌اکنون قیمت هرمترمربع واحدهای مسکونی پیش‌فروشی، حدود ۵۰۰ هزار تومان با واحد نوساز اختلاف قیمت دارد؛ این فاصله قیمتی و همچنین شیوه اقساطی پرداخت هزینه‌های ساخت تا زمان آماده شدن واحد مسکونی، برای بسیاری از خریداران که قدرت خرید پایین‌تری دارند و قادر به تامین یکجای ارزش کل واحد مسکونی آماده نیستند، مناسب به نظر می‌رسد.
از طرف دیگر، سازندگان واحدهای مسکونی که هم‌اکنون به دلیل عدم شفافیت قیمت‌ها در بازار مسکن، افزایش هزینه‌های ساخت و امید به گران‌تر شدن واحدها، از فروش واحدهای آماده خود اجتناب می‌کنند، این روزها ترجیح می‌دهند برای تامین مالی پروژه‌های جدید خود از شیوه پیش‌فروش استفاده کنند. به این ترتیب، آنها با این شیوه علاوه بر اینکه بازار پرمتقاضی‌تری در اختیار دارند و جلوی ضرر و زیان احتمالی خود را در نتیجه افزایش احتمالی قیمت واحدهای آماده در آینده می‌گیرند، بیکار هم نمی‌مانند و با سرمایه‌ای که اغلب از وجوه پیش‌فروش واحدها عایدشان می‌شود، ساخت‌وساز تازه‌ای را آغاز می‌کنند.
به این ترتیب، هم‌اکنون که شرایط قیمت‌ها و معاملات در بازار مسکن مبهم و راکد است، پیش‌فروش شیوه مناسبی برای خانه‌دار شدن کسانی که قدرت خرید پایین‌تری دارند و همچنین بیکار نماندن سازنده‌ها محسوب می‌شود. اما، در حال حاضر، شرایط پیش فروش و همچنین واحدهایی که تحت عنوان واحدهای پیش فروشی به بازار مسکن عرضه می‌شوند نیز متناسب با شرایط معاملات در بازار مسکن تعیین می‌شود که در ادامه به مهم‌ترین آنها اشاره می‌شود.
پیش‌فروش به نفع کیست؟
به طور کلی، پیش‌فروش از معدود شیوه‌های معامله مسکن محسوب می‌شود که در صورت التزام به تمام اصول قانونی، همچنین رعایت شرط انصاف از جانب سازندگان و عمل به تعهدات در زمان تعیین شده از جانب طرفین، هم به سود خریدار است و هم به سود سازنده. این در حالی است که در شرایط فعلی که به دلیل کاذب بودن قیمت‌ها در بازار مسکن و نبود خریدار و فروشنده واقعی، عملا معامله‌ای در بازار مسکن صورت نمی‌گیرد و اگر هم صورت گیرد حاشیه سود و زیان برای خریدار و فروشنده مبهم است (احتمال زیان دیدگی یکی از طرفین)، پیش فروش شیوه ایمن‌تری برای خریدار و سازنده به حساب می‌آید.


فضای تازه در بازار
شواهد موجود نشان می‌دهد، هم‌اکنون، فضای به‌خصوصی در بازار پیش فروش مسکن حاکم شده است. نگاهی به فایل‌های عرضه شده به بازار این دسته از معاملات حاکی است که پیش‌فروش تنها در متراژهای متوسط رو به بزرگ انجام می‌شود، به این علت که بازار واحدهای کوچک متراژ به دلیل آنکه همیشه پرمتقاضی است و قیمت فروش هرمترمربع از این واحدها هم از واحدهای مشابه با متراژ بزرگ‌تر بیشتر است، سازندگان این واحدها اغلب ترجیح می‌دهند تا تکمیل کامل واحدها صبر کنند تا بتوانند آنها را با قیمت بالاتری به فروش برسانند. از سوی دیگر، آنطور که فعالان بازار مسکن می‌گویند، در شرایط فعلی که بازار معاملات خرید و فروش مسکن رونق ندارد بهترین زمان برای پیش خرید محسوب می‌شود، چرا که در دوره‌هایی که بازار معاملات مسکن رونق دارد، قیمت واحدهای پیش‌فروشی معمولا در حد قیمت واحدهای نوساز است. این در حالی است که هم اکنون فاصله قیمتی بین واحدهای پیش‌فروشی و واحدهای نوساز، به طور میانگین مترمربعی 500 هزار تومان است. بنابراین به متقاضیان توصیه می‌شود که اگر برای خرید واحد مورد نظر خود عجله ندارند یا تصمیم به پیش‌خرید گرفته‌اند، الان بهترین زمان برای عملی کردن این تصمیم است.
پیش فروش به دلیل نیاز مالی سازنده
اما، در سمت دیگر بازار معاملات پیش فروش، که مربوط به سازندگان این واحدها می‌شود، اغلب سازندگانی که تمایل به پیش‌فروش دارند کسانی هستند که برای آغاز، تکمیل یا اتمام پروژه خود نیاز مالی دارند؛ به این ترتیب، واحدها را پیش فروش می‌کنند تا از این طریق، پروژه‌ای که در دست دارند به علت بدهی یا نداشتن نقدینگی کافی برای ادامه کار تعطیل نشود.
در این میان سازندگانی هم هستند که به دلیل کسب مجوزهای جدید برای گسترش پروژه، به علت آنکه قبل از شروع کار احتمال گسترش پروژه خود را نمی‌دادند، برای تامین منابع مالی به منظور افزایش تعداد واحدها یا طبقات، مجبور به پیش‌فروش می‌شوند.
از سازنده بنام پیش خرید کنید
هر چند زمان اندکی تاخیر - معمولا یک یا دو ماه - در پروژه‌هایی که پیش فروش می‌شوند در اغلب این دسته از معاملات مسکن طبیعی به نظر می‌رسد اما، اغلب سازندگان برای آنکه گرفتار جریمه‌های ناشی از تاخیر نشوند معمولا زمان تحویل را طوری تعیین می‌کنند که چند ماهی از آنچه محاسبه کرده‌اند، جلوتر باشند. با این وجود، خریدار باید توجه داشته باشد که پیش خرید را تنها باید از سازندگان بنام و مورداعتماد منطقه انجام دهد و از خرید واحد سازندگانی که صلاحیت آنها برایش مبهم است، خودداری کند. تعیین میزان دقیق ضرر و زیان حاصل از تاخیر سازنده، به صورت روزانه، در قرارداد پیش فروش و همچنین دریافت کد رهگیری در زمان انعقاد این دسته از قراردادها از ضرورت‌هایی است که باید در زمان پیش خرید مورد توجه قرار گیرد.