ملک بدون هویت یعنی چه؟
کسانی که این روزها برای خرید مسکن به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند حتما با پیشنهاد تحریک‌کننده «یک واحدمسکونی نوساز برای فروش با قیمتی حدود ۱۵ درصد ارزان‌تر از نرخ نوساز منطقه» مواجه شده‌اند.

متقاضیان خرید مسکن در چنین مواقعی به محض برخورد با این پیشنهاد از آن استقبال می‌کنند و بلافاصله از مشاور املاکی می‌خواهند ملک مورد نظر را به آنها نشان دهد. چنین آپارتمان‌هایی به دلیل قیمت ارزان‌تر، در اغلب مواقع مورد پسند و قبول خریداران قرار می‌گیرد و به این ترتیب معامله‌ای که یکسر آن برنده قطعی و سر دیگر بازنده احتمالی خواهد بود، در بنگاه انجام می‌شود. فروش راحت و بدون فوت وقت این دسته از آپارتمان‌های نوساز باعث شده بنگاه‌های مسکن علاقه زیادی برای فایل‌کردن این آپارتمان‌ها در مقایسه با سایر واحدهای مسکونی از خود نشان دهند و در نتیجه به دلیل کثرت این فایل‌ها، حجم چنین معاملاتی در بنگاه‌ها نیز بیشتر از سایر معاملات است. اما حکایت آپارتما‌ن‌های نوساز ارزان‌قیمت در بازار مسکن چیست؟
شواهد نشان می‌دهد آپارتمان‌هایی که دلالان و واسطه‌های بازار از آن به «نوساز‌های زیرقیمت منطقه» یاد می‌کنند، املاک بدون‌سند و بدون پایان‌‌کاری هستند که سازنده بدون انجام تشریفات قانونی برای هویت‌دار کردن ملک، آن را برای فروش به بازار مصرف عرضه کرده است. برای تشریح ایراد چنین آپارتمان‌هایی کافی است تجسم کنید: فردی قصد فروش یک خودروی صفرکیلومتر را دارد که این خودرو فاقد سند سبزرنگ و کارت خودرو است. آیا کسی برای خرید چنین خودرویی رغبت از خود نشان می‌دهد؟
هر چند خودروی بدون سند به عنوان کالایی نه‌چندان سرمایه‌ای - البته این روزها به دلیل افزایش روزانه قیمت خودرو، جایگاه قدیمی این کالا در بازار کالاهای سرمایه‌ای دوباره احیا شده است- نزد مردم ارزشی برای خرید ندارد، اما در ملک به عنوان باارزش‌ترین کالای سرمایه‌ای که خانوارها بیشترین هزینه در طول زندگی‌شان را صرف خرید آن می‌کنند، هیچ گونه احتیاطی بابت خرید املاک فاقد سندمحضری از طرف خریداران نمی‌شود. در حال حاضر بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد بیش از 70 درصد از فایل‌های فروش آپارتمان مسکونی در بنگاه‌های مسکن غالب مناطق تهران، واحدهای نوسازی هستند که همین چند هفته پیش‌تر کار نازک‌کاری آنها تمام شده و حتی هنوز کارگاه ساختمانی سازنده از وسط حیات ساختمان این واحدها جمع‌آوری نشده است. متاسفانه خلأ قانون پیش‌فروش مسکن باعث شده سازنده‌ها، واحدهای ناتمام‌شان را در قالب واحد آماده تحویل، به بازار خرید عرضه کنند. واحدهای مسکونی نوساز زیرقیمت منطقه که همین واحدها محسوب می‌شود، چون هنوز عملیات اجرایی ساخت‌وساز را به طور کامل پشت‌سر نگذاشته‌اند، امکان صدور پایان‌کار از طرف شهرداری برای این واحدها وجود ندارد، اما سازنده‌های این واحدها با کسب‌فرصت از شرایط بی‌قانونی در بازار مسکن، اقدام به فروش می‌کنند و مشاوران‌املاک نیز چون قوانین بازدارنده برای عدم معامله این واحدها به آنها ابلاغ نشده است، به راحتی اقدام به بازاریابی برای این املاک می‌کنند. واحدمسکونی بدون پایان‌کار، سند محضری هم ندارد، چون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور فقط برای املاکی سندمحضری صادر می‌کند که از نظر شهرداری پایان‌کار داشته باشند. خریداران آپارتمان‌های فاقد پایان‌کار و فاقد سند محضری در واقع مدرک معتبر حقوقی برای اثبات مالکیت آنچه خریده‌اند و در ظاهر صاحب آن شده‌اند ندارند. این افراد فقط یک برگه مبایعه‌نامه در دست دارند که از نظر حقوق ملکی، «سندعادی» محسوب می‌شود این در حالی است که سند‌محضری حکم «سندرسمی» را دارد. هر چند فروشنده‌های آپارتمان‌های نوساز فاقد سند در زمان انجام معامله وعده می‌دهند که به محض صدور پایان‌کار، برای گرفتن سند و انتقال آن به خریدار اقدام خواهند کرد اما مشکل از جایی شروع می‌شود که شهرداری به این راحتی پایان‌کار صادر نمی‌کند. تجربه نشان داده اکثریت قریب به اتفاق ساختمان‌های نوساز از طرف سازنده‌ها مرتکب یک یا چند نوع خلاف ساختمانی شده‌اند که برای جبران آن در مرحله صدور پایان‌کار، باید مبالغی به حساب شهرداری تحت عنوان جریمه کمیسیون ماده100 واریز شود. حال در ساختمانی که خلاف در آن وجود دارد و سازنده آن را چند سال پیش به افراد واگذار کرده، این جریمه را چه کسی باید پرداخت کند؟
آیا در مبایعه‌نامه‌ای که روز اول بین سازنده و خریداران امضا شده، درباره جریمه احتمالی ناشی از صدور برگه عدم خلافی برای دریافت پایان‌کار، اشاره‌ای شده و کسی در متن مبایعه‌نامه، پرداخت آن را گردن گرفته است؟
آیا اصلا در زمان فروش این آپارتمان‌ها که 15 درصد ارزان‌تر از نرخ روز منطقه بوده، مشاوراملاکی یا سازنده -فروشنده- درباره شرایط پیش‌روی خریدار برای گرفتن پایان‌کار و سندمحضری، واقعیت‌ها را به خریداران گفته‌اند؟
این پرسش‌ها همان خطراتی هستند که خریداران آپارتمان‌های نوساز فاقد پایان‌کار و فاقد سندمحضری را تهدید می‌کنند. این نوع آپارتمان‌ها خطر دارند اما اگر توسط وکیل حقوقی خریداری شوند و به جای مبایعه‌نامه، توافق محضری برای معامله آنها، تنظیم شود، تا حدود زیادی از چنین خطراتی محفوظ خواهند ماند.
به بیان ساده‌تر اگر هنگام خرید این املاک، همه جوانب حقوقی و خسارت‌های احتمالی در متن قرارداد قید شود و از طرف فروشنده بابت پرداخت همه هزینه‌های لازم برای صدور پایان‌کار و سندمحضری، تعهد گرفته شود و در عین حال فروشنده تعهد دهد سر تاریخ مشخصی، اسناد و مدارک رسمی و معتبر مالکیت ملک را تهیه و بنام خریدار خواهد کرد، خرید این واحدها از خطرات و ایرادهای احتمالی در امان می‌ماند.