دوستداران محیط‌زیست و عموم گردشگران مناطق توریستی کشور، به نجات «شمال» از جنگل‌خوارها با پشتوانه مصوبه اخیر هیات دولت امیدوار شدند. هیات دولت در مصوبه‌ای که اخیرا ابلاغ شده، برای اولین‌ بار، تقاضای ساخت و خرید ویلا در سه استان شمالی کشور را به «رسمیت» شناخته و در ازای تاکید چندباره بر مسوولیت دستگاه‌های حافظ منابع طبیعی و بکر «شمال»، مسیر جایگزین درخت‌کشی و حذف اراضی سبز را برای این گروه از تقاضای ملکی به‌وجود آورده است. طی همه سنوات گذشته، مسوولان دولتی متولی حفظ و مراقبت از اراضی سبز شمال کشور، هر از چند گاهی، هشدارهای کلیشه‌ای بابت عواقب جنگل‌خواری اعلام می‌کردند که در غالب مواقع نیز با توجه به بی‌عملی در برخورد قاطع با ویلاسازی‌های غیرمجاز، معمولا دسته «دلالان جنگل» با اعتماد به نفس بیشتر از قبل، به فروش اراضی ممنوعه به سازنده‌های مصرفی ویلا یا شهرک‌سازها ادامه می‌دادند.

اما اکنون وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی موظف شده‌اند ظرف حداکثر ۶ ماه، لیست اراضی ملی و دولتی مستعد شهرک‌سازی را بعد از شناسایی موقعیت این اراضی، به شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور ارائه کنند تا امکان «ویلاسازی رسمی» در ازای «ویلاسازی در جنگل» برای متقاضیان اقامت تفریحی در شمال، فراهم بیاید. تشدید روند ویلاسازی در جنگل طی سال‌های اخیر، شاهد کامل از راندمان نزدیک به صفر اقدامات سلبی دستگاه‌های حافظ طلای سبز استان‌های شمالی محسوب می‌شود. کمبود زمین مجاز برای ویلاسازی (اراضی غیرسبز) در شهرهای شمالی کشور باعث هجوم دلالان جنگل به روستاهای بکر استان‌های گیلان و مازندران و گلستان شده به‌طوری‌که شواهد نشان می‌دهد:‌ بخش اعظم ویلاسازی‌ها و شهرک‌های ویلایی در این سه استان، از طریق تخریب اراضی جنگلی، مراتع، باغات و منابع طبیعی، به شکل ساخت‌وسازهای در ابتدا غیرمجاز شکل می‌گیرد و در مسیر ساخت و تکمیل ویلاها، امکان اخذ مجوز از مراجع مختلف و به شکل رسیدگی‌های موردی در کمیسیون‌های توافقات فراهم می‌آید.

آمارهای رسمی از شدت ویلاسازی در شمال کشور نشان می‌دهد: تیراژ ساخت و سازهای مسکونی در پرمسافرترین استان شمالی یعنی مازندران که عطش ساخت و خرید ویلا در آن بیش از دو استان دیگر ارزیابی می‌شود، طی ۱۰ سال اخیر بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته درحالی‌که جمعیت ساکن (بومی) در این استان طی همین بازه زمانی، رشد حداکثر ۱۲ درصدی داشته است. نزدیک به ۷۰ درصد خانه‌های موجود در استان مازندران، ویلایی هستند که این وضعیت، خود بیانگر سهم تقاضای غیربومی در ساخت و خرید ویلا در «شمال» است. از طرفی، در همین استان مازندران، ویلاسازی طی ۵ سال منتهی به پایان ۹۵، رقمی معادل ۱۱ درصد رشد داشته است که این میزان رشد خانه‌سازی در روستاهای این استان، بیش از دو برابر نرخ رشد عرضه مسکن روستایی در کل کشور بوده است. در کل کشور، تعداد خانه‌های روستایی در فاصله سال‌های ۹۰ تا ۹۵، رقمی معادل ۴ درصد افزایش پیدا کرد. در حال حاضر، در کل روستاهای کشور، ۵ میلیون و ۳۷۷ هزار واحد مسکونی (خانه) وجود دارد که سهم روستاهای استان مازندران از این تعداد، ۷۵۰ هزار واحد است.

آمار دیگری که واقعیت تقاضای قابل توجه برای خرید یا حتی اجاره ویلا در شهرها و روستاهای شمالی را تایید می‌کند، تعداد خانه‌های خالی در سه استان شمالی است. تعداد خانه‌های خالی در استان‌های گیلان، مازندران و گلستان، دست کم ۱۰ درصد کل خانه‌های خالی موجود در کشور را تشکیل می‌دهد. در استان مازندران، ۱۰۲ هزار خانه، خالی از سکنه است که نسبت به ۵ سال گذشته، ۴۹ درصد افزایش پیدا کرده است. تعداد ویلاهای خالی از سکنه، بدون احتساب خانه‌هایی که از نظر مرکز آمار در ردیف خانه‌های دوم طبقه‌بندی می‌شوند، محاسبه شده است. مرکز آمار در سرشماری سال ۹۵، شاخص خانه دوم را استفاده محدود و غیرپیوسته از خانه از سوی مالک طی سال، تعیین کرده بود؛ به این معنا که خانه‌ای که حداکثر ۶ ماه از سال به‌صورت ناپیوسته مورد استفاده قرار بگیرد، خانه دوم تلقی می‌شود. این در حالی است که خانه خالی به معنای عدم استفاده در مدت زمان مشخص است.

خانه خالی می‌تواند به واحدی اطلاق شود که هیچ استفاده‌ای در حداقل یک‌سال، از آن نشده باشد. در استان‌های شمالی به‌خصوص در شهرها و روستاهای توریستی و جاذب گردشگر در این استان‌ها، مرز مشخصی به لحاظ تفکیک خانه دوم از خانه خالی وجود ندارد به‌طوری‌که غالب ویلاهای خالی در این مناطق را می‌توان خانه دوم ساکنان غیربومی این استان‌ها تلقی کرد. به این ترتیب، حجم ویلاهای متعلق به گردشگران شمالی در این استان‌ها، به مراتب بیشتر از آمار مربوط به خانه‌های خالی در این استان‌ها است. در کل کشور، ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی و ۲ میلیون و ۱۱۵ هزار خانه دوم وجود دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد: مناطق روستایی شمال کشور، بیش از مناطق شهری در معرض جنگل‌خواری قرار دارد.

گزارش‌ها از پشت صحنه ویلاسازی در جنگل‌های شمال حاکی است: دو عامل اصلی در نقش محرک ساخت و سازهای غیرمجاز ناشی از تخریب و تغییر کاربری اراضی سبز، به این مدل ویلاسازی در مناطق شمالی دامن زده است. عامل اول، نقش انحرافی کمیسیون‌های ماده ۹۹ و ماده ۱۰۰ و عامل دوم نیز تعدد دستگاه‌ها و سازمان‌های مسوول و متولی زمین، صدور مجوز ساخت و مراقبت از اراضی سبز و دارایی تجدیدناپذیر شمال است که ترکیب این دو عامل، به نوعی چراغ سبز برای ویلاسازی در جنگل به‌رغم اخطارها و تهدیدهای همیشگی، تبدیل شده است.

روند ویلاسازی‌های غیرمجاز در اراضی سبز شهرها و روستاهای شمالی به قدری حاد شده که تغییرات نگران‌کننده چهره طبیعی شهرها و روستاهای توریستی شمال را می‌توان به‌صورت سالانه و با چشم غیرمسلح در ارتفاعات سبز شمال، مشاهده کرد. هر چند برخی کارشناسان در آسیب‌شناسی از جنگل‌خواری و درخت‌کشی به قصد ساخت ویلا در شمال، موضوع نبود مقررات و قوانین بازدارنده را پیش می‌کشند اما نگاه واقع‌بینانه به این پدیده مسموم نشان می‌دهد نادیده‌گرفتن تقاضای واقعی ساخت و خرید ویلا در شمال طی سال‌های اخیر و بی‌توجهی به ضرورت تامین زمین غیرسبز (اراضی مجاز به ساخت و ساز) در این مناطق، باعث ساخت و ساز در اراضی ممنوعه شده است. در حال حاضر اما انتظار می‌رود تصویب «همکاری دستگاه‌های مالک زمین در شمال با متقاضیان ساخت و خرید ویلا» در دولت، به عرضه رسمی زمین ویلایی در استان‌های شمالی و پایان ویلاسازی در جنگل منجر شود.

بر اساس مصوبه هیات دولت، ۴ وزارتخانه و یک سازمان دولتی با همکاری بنیاد مسکن که متولی مسکن روستایی به شمار می‌رود، مسوولیت دارند زمینه ساخت و سازهای رسمی در مناطق شهری و روستایی شمال را به گونه‌ای فراهم کنند که نیاز به ویلاسازی غیرمجاز روی اراضی سبز فروکش کند. یکی از راهکارهای ممکن و تعریف شده در مصوبه، افزایش تراکم ساختمانی برای ساخت ویلاآپارتمان در استان‌های شمالی است تا از این طریق -رشد عمودی مناطق شهری و روستایی- چالش کمبود زمین برای گسترش افقی مناطق سکونتی در شمال، رفع شود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، یک راه عبور از گردنه ساخت و سازهای غیرمجاز در شمال، مبادی صدور مجوز در کمیسیون‌های ماده ۹۹ و ماده ۱۰۰ است.

مطابق متن ماده‌ای از قانون شهرداری‌ها که طبق آن، کمیسیون ماده ۹۹ شکل گرفته است، ساخت و ساز در خارج از حریم شهرها (خارج از محدوده شهرها) ممنوع است اما یک کمیسیون مرکب از مسوولان استانی و شهری، می‌تواند به تخلفات ساختمانی رسیدگی کند و و حسب مورد نسبت به صدور رای تخریب بنا یا اخذ جریمه، اجازه صدور پایان کار برای ملک ساخته شده را صادر کند. بخش‌هایی از متن ماده ۹۹ به این شرح است: شهرداری‌ها مکلفند نسبت به تهیه مقررات برای کلیه اقدامات عمرانی از قبیل قطعه‌بندی و تفکیک اراضی‌، خیابان‌کشی‌، ایجاد باغ و ساختمان‌، ایجاد کارگاه و کارخانه و همچنین تهیه مقررات مربوط به حفظ بهداشت‌عمومی مخصوص به حریم شهر با توجه به نقشه عمرانی شهر اقدام کنند. همچنین مطابق تبصره ۲ این ماده، به‌منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیرمجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و وزارت‌مسکن و شهرسازی در استانداری‌ها تشکیل خواهد شد.

کمیسیون حسب مورد و با توجه به طرح‌جامع (چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده ۴ آیین‌نامه احداث بنا در خارج ازمحدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۱۳۵۵) نسبت به صدور رای قلع بنا یا جریمه معادل ۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده اقدام خواهد کرد. مراجع ذی‌ربط موظفند برای ساختمان‌هایی که طبق مقررات این قانون و نظر کمیسیون برای آنها جریمه تعیین و پرداخت شده در صورت درخواست صاحبان آنها برابر مقررات گواهی پایان کار صادر کنند. کارشناسان شهری و مسائل زیست محیطی، انحراف در تصمیمات این کمیسیون در برخی شهرها و مناطق را عامل تشدید تخریب منابع طبیعی و تغییر کاربری اراضی سبز می‌دانند. این انحراف معمولا به شکل توافق با سازنده ویلا یا شهرک در اراضی جنگلی یا باغی (زمین‌های ممنوعه سبز) اتفاق می‌افتد طوری‌که به جای تخریب، امکان خرید تخلف انجام شده از طریق پرداخت جریمه ریالی فراهم می‌شود.

کمیسیون ماده ۱۰۰ نیز در محدوده یا حریم شهرها، شرایط را برای ساخت و سازهای غیرمجاز و تغییر کاربری اراضی سبز فراهم می‌آورد. مطابق ماده‌ای از قانون شهرداری‌ها تحت عنوان ماده ۱۰۰، مالکان اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام‌ عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری پروانه اخذ کنند. شهرداری‌ها می‌توانند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به‌وسیله ماموران خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کنند. این ماده، یک تبصره نیز دارد که می‌گوید: در موارد مذکور فوق که از لحاظ شهرسازی یا فنی یا بهداشتی‌، قلع تاسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون‌هایی مرکب از نماینده وزارت‌کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح می‌شود.

کمیسیون پس از وصول پرونده به ذی‌نفع اعلام می‌کند که ظرف ۱۰ روز توضیحات خود را کتبا ارسال دارد، پس از انقضای مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت‌می‌کند ظرف مدت یکماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته‌از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح کند در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذی‌نفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد. در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دوماه تجاوز کند تعیین می‌کند. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند. هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به‌قلع بنا نکند شهرداری رأسا اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آیین‌نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد کرد.

مطابق تبصره‌ای از این ماده، در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی‌که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می‌تواند با صدور رای بر اخذ جریمه به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز یک‌دهم ارزش معاملات ساختمان یا یک‌پنجم ارزش سرقفلی ساختمان‌، در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، هرکدام که مبلغ آن بیشتر است از ذی‌نفع‌، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، عامل کلیدی دوم در دامن زدن به ویلاسازی در جنگل، تعدد دستگاه‌های تصمیم‌گیر و مسوول در حوزه ساخت و ساز در شهرها و روستاهای شمال است. در این مناطق، استانداری‌ها، شهرداری‌ها، دهیاری‌ها، شوراها از یکسو و همچنین مسوولان محیط زیست، منابع طبیعی و ادارات راه و شهرسازی از سوی دیگر، به دامنه‌ای از اختیار و عمل در حوزه نظارت بر ساخت‌وساز و از آن مهمتر در حوزه محافظت از اراضی شمال مجهز هستند که در برخی مواقع، ابهام در مرز اختیارات و دامنه عمل دستگاه‌ها یا وجود حیاط خلوت در انبوه نظارت‌های چند گانه، اسباب نفوذ سازند‌ه‌‌ها به اراضی ممنوعه را فراهم می‌آورد و باعث استفاده مغایر از ضوابط به ظاهر بازدارنده می‌شود.