فروش‌تراکم‌ سرمنشاء تخریب‌ها
سیدرضا هاشمی معاون شهرسازی و معماری وزارت مسکن در سال‌های 63 تا 73 و مشاور کنونی وزیر راه‌وشهرسازی در همین حوزه، با تسلط بر سوابق تراکم‌فروشی در تهران، درباره پدیده تخریب ساختمان‌های مسکونی با عمر کم در تهران به قصد احداث ساختمان‌هایی با ابعاد حجمی بزرگ‌تر از قبل، معتقد است: منشأ این پدیده همان میل مدیریت‌شهری به کسب درآمد از محل صدور مجوز تراکم -افزایش طبقه- است.
مشاور شهرسازی و معماری وزیر راه‌وشهرسازی علت شکل‌گیری پدیده تخریب ساختمان‌های سر پا توسط بسازوبفروش‌ها را در قدم اول ناشی از رضایت کامل مالکان این ساختمان‌ها به واگذاری ملک‌شان به عوامل تخریب عنوان کرد و گفت: در حال حاضر ضوابط طرح تفصیلی جدید تهران ۳۰۰ درصد تراکم با سطح اشغال ۶۰ درصد به تقریبا همه کسانی که در محله‌های مختلف تهران بخواهند ساخت‌وساز کنند، می‌دهد که البته این میزان تراکم به‌صورت متوسط است و در برخی مناطق تا چند برابر این ارتفاع هم، اجازه افزایش طبقه داده می‌شود ضمن اینکه اگر سازنده‌ای علاوه بر سقف تراکم مصوب در طرح تفصیلی را بخواهد تحت شرایطی، دوباره اجازه تراکم‌اضافی را هم می‌دهند. در چنین شرایطی با توجه به اینکه اغلب ساختمان‌های میانسال موجود در شهر تهران سه تا چهار طبقه هستند آن هم با سطح اشغال کمتر از ۶۰ درصد، لذا برای مالکان این ساختمان‌ها صرف می‌کند اقدام به اخذ مجوز ۳۰۰ درصد تراکم یا بیشتر کنند.
هاشمی با بیان اینکه افزایش میزان تراکم در طرح تفصیلی جدید در مقایسه با متوسط ارتفاع ساختمان‌های فعلی شهر تهران عامل و سرمنشأ تخریب ساختمان‌ها محسوب می‌شود و در تحریک مالکان ساختمان‌ها به موافقت با تخریب و نوسازی نقش اساسی دارد، تاکید کرد: جمعیت تهران بیش از حد مشخصی که در دهه۷۰ با توجه به محدودیت منابع و امکانات این کلان‌شهر برایش تعریف شده بود، افزایش یافته است از طرفی حجم ساختمان‌ها نیز از جمعیت فعلی تهران بیشتر شده است، بنابراین تراکم ساختمان‌ها با همین وضع فعلی از نرخ طبیعی‌اش بالاتر زده است چه برسد به سال‌های آتی که موجودی ساختمان‌ها با ساخت‌وسازهای جدید به بیشتر از این برسد.
مشاور شهرسازی و معماری وزیر راه‌وشهرسازی که اوایل این هفته با دریافت حکمی از سوی وزیر به عنوان مجری بررسی طرح انتقال پایتخت نیز منصوب شد، درباره نسبت و رابطه احتمالی بین ساخت‌وساز و قیمت مسکن گفت: با اشتهایی که در سال‌های اخیر در بحث ساختمان‌سازی در شهر تهران ایجاد شده، رابطه عمیقی بین ساخت‌وساز با قیمت مسکن وجود ندارد؛ چرا که الان ساختمان‌های تهران اگرچه تعیین‌کننده قیمت خرید و فروش است، اما پاسخی به نیاز مصرفی بازار مسکن نمی‌دهد و بخش عمده واحدهای نوساز در ردیف خانه‌های خالی قرار می‌گیرند.
وی افزود: در سال‌های اخیر ساختمان‌ به کالایی تبدیل شده که مطمئن‌تر از هر کالای دیگری می‌تواند از پس تورم بربیاید. حتی در مقایسه بازارهای مختلف اقتصادی همچون طلا و ارز با مسکن ملاحظه می‌شود بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار ملک در درازمدت قابل رقابت با سایر بازارها است.
وی افزود: این طرح‌های جامع یک جمعیتی را پیش‌بینی می‌کنند الان هم تهران داخل محدوده خودش افزایش جمعیتش خیلی اندک و ناچیز است یعنی تقاضای مسکن در این محدوده داخلی نداریم یا خیلی کم است، لذا این ساخت‌وسازها همه ساخت‌وسازهای اقتصادی است.
هاشمی گفت: در سال‌هایی که من خودم معاون شهردار تهران بودم (در دهه ۷۰) همان موقع می‌دیدیم که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره نسبت به افزایش جمعیت آن سال خیلی بیشتر است و اصولا هیچ ربطی به هم ندارند و برای تامین مسکن نیست بلکه یک کار اقتصادی است. لذا اقتصاد ساخت‌وساز شهرسازی را مدیریت می‌کند نه اقتصاد ساکنان.
سیدرضا هاشمی در ادامه گفت‌وگو با ضمیمه‌ آخر هفته «دنیای‌اقتصاد» تصریح کرد: در اقتصاد ساخت‌وساز حداقل ۵۰ درصد فعالیت‌های ساختمانی در شهر تهران انجام می‌شود اما باید برای حفظ بازار کسب و کار ساختمانی طوری برنامه‌ریزی کرد که به خود شهر تهران و منابع مالی صدمه وارد نشود.
مشاور شهرسازی و معماری وزیر راه‌وشهرسازی درباره راهکارهای کنترل پدیده تخریب ساختمان‌های قابل مصرف گفت: متاسفانه در این بحث، برخی رفتارهای سیاسی را شاهد هستیم که نگاه فنی و شهرسازی به قضیه نمی‌شود. کاملا روشن است که طرح تفصیلی جدید تهران باید اصلاح شود.
طرح جامع و طرح تفصیلی تهران خودش به تنهایی و پیش از آنکه شهرداری بخواهد غیر از آن عمل کند دارای یکسری ایرادات و اشتباهات است لذا کاری که باید در درجه اول برای مهار پدیده تخریب انجام شود این است که مصوبه طرح تفصیلی جدید تهران که اردیبهشت سال۹۱ رونمایی و اجرایی شد، اصلاح شود.
هاشمی درباره موانعی که در سر راه اصلاح طرح تفصیلی قرار دارد و از آن به عنوان تحرکات سیاسی نام‌برده می‌شود، تاکید کرد: گروه‌های کارشناسی که وظیفه دارند اصلاح طرح تفصیلی را برعهده بگیرند از «حقوق‌مکتسبه» مالکانی می‌گویند که طبق ضوابط طرح تفصیلی جدید تهران قصد تخریب و نوسازی برای بهره‌برداری تراکم بیشتر یا کاربری بهتر را دارند و چنانچه ضوابط طرح تفصیلی بخواهد اصلاح شود حقوق آنها از بین می‌رود. اما در مقابل این نظریه، برخی هم با رد حقوق مکتسبه، صلاح شهر و عموم شهروندان را بر منافع یک یا چند نفر قابل ترجیح عنوان می‌کنند و معتقد به اصلاح هرچه سریع‌تر طرح تفصیلی جدید تهران هستند.
مشاور شهرسازی و معماری وزیر راه‌وشهرسازی همچنین گفت: شهرداری تهران برای پایان دادن به رویه کنونی در اعطای مجوز ساخت، نیازمند منابع جدید درآمدی است طوری‌که مجلس و شورای شهر نیز هم‌نظر با شهرداری هستند.
هاشمی افزود: فرض کنیم دولت یک شهری را به عنوان نمونه انتخاب کند و بگوید تمام درآمدی را که شهرداری سال گذشته کسب کرده بود به اضافه ۱۰درصد بیشتر، خودم می‌دهم و اصلا دخالتی در تراکم نکند، شهرسازی به‌کل متحول می‌شود. این سهل‌ترین راه کسب درآمد است به این دلیل ، اصلا سراغ راه‌های دیگر نمی‌روند. مثلا یکبار مطالعه‌ای انجام شده بود مبنی براینکه اگر شهرداری به تدریج عوارض نوسازی (مصرفی) را اضافه کند ۳۰ درصد درآمدش را می‌تواند از این محل تامین کند. اما چون درآمد تراکم انبوه است و حساب و کتاب ندارد، دل کندن از این منبع درآمدی کمی سخت شده است.
هاشمی تصریح کرد: در این ۲۵ سال همه شهرداری‌ها این روش را ادامه داده‌اند و نه تنها کاهش پیدا نکرده که تشدید هم شده است.
منتها طرح جامع آخر تهران با مداخلاتی که دولت کرد یک مقداری شرایط را برای تراکم‌فروشی باز کرد. این وضعیتی که الان در شهرداری است که البته قابل دوام نیست از این وضعیت یکی سازنده‌ها و یکی شهرداری سود می‌برد والا مردم که آسایشی از این وضعیت ندارند، لذا خوب است در طرح جامع بازنگری شود و بارگذاری اضافی برداشته شود.
معاون شهرسازی وزارت مسکن در اواسط دهه۶۰ در ادامه گفت: شهرداری از محل تراکم‌فروشی منابع بالایی عایدش می‌شود تا جایی‌که تلاش قابل اتکایی برای تامین منابع پایدار همچون اخذ عوارض سالانه نوسازی و خدمات پسماند نمی‌شود و مثلا برای وصول این عوارض شهرداری قراردادی را با شرکت‌های خصوصی منعقد کرده تا آنها اقدام به دریافت کنند.
البته عدد وصولی آن در سال‌های گذشته به هزار میلیارد تومان هم نرسیده است.
مشاور شهرسازی وزیر راه‌وشهرسازی تاکید کرد: می‌شود درآمد شهرداری تهران را بدون تراکم به عدد خوب و قابل قبولی رساند مشروط به اینکه مجلس به عنوان نهاد قانونگذاری نسبت به تبعات تخریب و نوسازی‌هایی که روی ساختمان‌های فاقد نیاز به نوسازی انجام می‌شود آگاه باشد و بداند این پدیده تحت‌تاثیر سود‌ مالی تراکم‌های ساختمانی شکل گرفته است.
اگر نمایندگان مجلس نسبت به این موضوع و تبعات آن آگاه باشند بهتر و سریعتر می‌توانند با تصمیم‌گیری درست، مانع گسترش بیشتر این پدیده شوند.
سیدرضا هاشمی مشاور شهرسازی عباس آخوندی در ادامه گفت‌وگو تاکید کرد: بودجه شهرداری‌تهران در سال۹۱ به ۱۳ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان افزایش پیدا کرد که ۶۰درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش پیدا کرده بود، همچنین بودجه شهرداری در فاصله سال‌های ۸۱ تا ۹۱ معادل ۲۲برابر افزایش پیدا کرده است که بخشی از آن به‌خاطر تعریف پروژه‌های بزرگ شهری بوده است، در حالی‌که لزوم اجرای این پروژ‌ه‌ها در تهران اثبات نشده است.