ساخت مسکن را بانکها و نهادهای کاردان و کارآمد باید ادامه دهند
داوود فرجیان مدیرعامل شرکت "سازفراجان نوین" مهندس عمران و مدیر بازرگانی است که در امر تجارت و ساخت وساز سابقه ای 30 ساله دارد. او 12سال از تاجران و صادرکنندگان موفق فرش در بازار تهران بوده و تجربیات ارزشمندی ازکار با تجار بازار بزرگ تهران درعرصه اقتصاد و تجارت دارد. او اکنون در امر ساخت مسکن در حد انبوه فعالیت می کند و حدود 8 سال است شرکت سازفراجان نوین (سهامی خاص) را تاسیس نموده است. فرجیان عضو انجمن انبوه سازان تهران و دارای رتبه 2 مدیریت و همچنین رتبه 2 در اجرا از سوی انجمن انبوه سازان است. مسکن مهر اولین تجربه پیمانکاری صرف این شرکت است و فرجیان دراین باره می گوید: اینکه می گویم اولین تجربه به این دلیل است که در تمام پروسه های قبلی در ساخت مسکن ها مالکیت داشتیم ولی در این قسمت فقط پیمانکار بودیم. در آن زمان به خاطر رکودی که در بازار مسکن بوجود آمده بود و دلایل خاص خود را داشت، ورود ما اتفاقی و بدور از منافع مادی بود.
وی می افزاید: قضیه بدین گونه بود که تعدادی از کارگرانی که مدتها برای شرکت ما کار می کردند، در دماوند کارپیمانکاری برداشته بودند و از ما مشورت و حمایت می خواستند. من هم برای تحقیقات به آنجا رفتم و با تنی چند از دوستان که در سازمان مسکن وشهرسازی و منطقه حضور داشتند روبرو شدم و تقدیر این بود که ساخت ۱۶۸ واحد مسکونی را در آنجا بدست بگیرم و تاکنون که آخر کارپروژه است، ادامه می دهیم.
فرجیان در ادامه بحث خود، درباره شرایط نیمه موفق طرح مسکن مهر گفت: عدم برنامه ریزی دقیق شهری، متولی نبودن کامل اداره راه و شهرسازی وسپردن اداره امور اصلی به تعاونیها،عدم آشنایی تعاونی ها درامور ساخت و ساز مسکن، برخورد سلیقه ای مدیران تعاونی ها با اعضا و پیمانکاران، نداشتن حقوق و دستمزد مشخص مدیران وپرسنل تعاونی ها از سوی اعضا،عدم پذیرش وقبول مسئولیت و عدم درست محاسبه اتمام پروژه و سپس درصد سهم پرداختی اعضای تعاونی مهم ترین دلایل شرایط نیمه موفق طرح است.
وی ادامه داد: عدم برنامه ریزی در حد معمول شهری و فقدان مستحثات زیر ساختی شهری، دوری مناطق ساخته شده از بازار کاری و شهری ،نبودن وسایل حمل ونقل شهری،کافی نبودن مبالغ و منابع مالی ، متعهد نبودن تعاونی ها به تعهدات و دیون ، عدم آشنایی ونبود تخصص در مدیران تعاونی ها،عدم صلاحیت نسبی و رسمی پیمانکاران ، تشکیل بعضی از تعاونی ها به صورت خودجوش و بعضا نفوذ برخی افراد سودجو در داخل آنهاو بسیاری از دلایل دیگر نیز باعث تحقق نیافتن هـــدف اصلی طرح مسکن مهر شده است.
وی افزود: به هر حال این پروسه با شرایط فوق تحقق یافته و در جاهایی که قابل اتمام است در حال ادامه کار می باشد و این کار بزرگ فراملی طوری اثرات خودرا برجامعه گذاشته که کمتر کسی وجود دارد که نداند مسکن مهر چیست.
به اعتقاد فرجیان، فشار غیر معمول بر دولت، بانک مرکزی و بانک مسکن باعث تورم شدید، عدم جریان درست پول ، تغییرات مبالغ هزینه کارتمام شده و افزایش قیمتها ، دستمزدها و مسکن شده است. البته نقش تحریم ها را نیز نباید فراموش کرد.
وی خاطرنشان ساخت: در صورت ادامه طرح مسکن سازی، باید چند نکته را رعایت نمود: مطالعه دقیق شرایط در فاز صفر،تقبل حد اقل 75تا 90درصد هزینه ساخت توسط بانکها و شرکت افراد ونهادهای کاردان و کارآمد - از مدیران وکارفرمایان تا پیمانکاران- در ساخت پروژه ها.
وی روند توسعه صنعت ساختمان در حال حاضر را مهم ارزیابی کرد و افزود: همان‌طور که می‌دانید، ساختمان در کشورها سرمایه بسیار بزرگی محسوب ‌شده و سالانه مبالغ بسیار سنگینی در صنـــعت ساخـــتمان سرمایه‌گذاری می شود. درکشور ما با آنکه همه تلاش‌های دست اندرکاران در جهت توسعه این صنعت است، متاسفانه هنوز نتوانسته‌اند به استانداردهای اجرایی خوبی در تهیه مصالح مرغوب و ارزان‌قیمت و ساخت متناسب با نیاز مردم که از دغدغه‌های مهم محسوب می‌شود، دست یابند. این در حالی است که باید ساختارهای موجود را تغییر دهیم و مهم‌ترین گام در این راه فراهم آوردن زمینه مناسب جهت توسعه ساختمان‌های صنعتی با قیمت مناسب و طول عمر بیشتر است که می‌تواند از هدر رفتن سرمایه و منابع و زمان جلوگیری نماید و از نظر کیفیت و ایمنی پاسخگوی نیازهای مردم باشد.
امروز روش ساخت مسکن در کشور که به عنوان سنتی‌سازی شناخته شده است با توجه به صرف مصالح گران قیمت و نیز رعایت اصول ساخت و طراحی مدرن و مهندسی، در موارد زیادی پاسخگوی نیاز روزافزون مسکن در کشور نیست. علاوه بر آن، ساخت ساختمان به روش سنتی آسیب‌های فراوانی به منابع و سرمایه ملی وارد می‌کند که در بعضی موارد جبران آن بسیار سخت و شاید ناممکن باشد.
این در حالی است که مسکن بعد از تغذیه نقش اساسی در حیات و آسایش انسان ایفا می‌کند و صرفا این تفکر که داشتن یک چهاردیواری و سقف پاسخگوی نیاز امروز ما باشد کافی نیست. نوع سازه ساختمان و مصالح به کار رفته در آن، استحکام و رعایت مبحث نوزدهم از جمله سوالاتی است که هر خریدار از سازنده می‌پرسد و پاسخ دادن به این سوالات حتی اگرساختمان به طور دقیق طراحی شده باشد، به دلیل وجود مصالح غیراستاندارد و نحوه اجرای ناصحیح بسیار مشکل است. متاسفانه در کشور شاهد هستیم ساختمانی که با صرف منابع، سرمایه و زمان زیادی ساخته می‌شود به دلیل ساختار فعلی حداکثر پس از ۲۵ سال کلنگی یا معیوب شده و باید تخریب گردد. لذا با توجه به رشد جمعیت، نیاز روزافزون به مسکن و محدود بودن منابع و انرژی، در جهت حفظ منابع موجود و جلوگیری از هدر رفتن سرمایه کشور نیاز به تغییر ساختار از سنتی به صنعتی وجود دارد که ‌بتوان با انجام یک کار پیش مهندسی، هزینه، زمان، نیروی انسانی و منابع طبیعی را مدیریت و صرفه‌جویی کرد.
از نگاه بنده چالش‌ها و مشکلات این صنعت عبارتند از:
۱- طراحی که خود شامل آیین‌نامه‌ها و روش طراحی (نرم‌افزارهای مورد استفاده) می‌شود که آیین‌نامه‌های طراحی در ایران به طور کلی برگرفته از آیین‌نامه‌های کشورهای صنعتی بزرگ مثل آمریکا و ... هستند. باید در نظر داشت آیین‌نامه‌ها تعیین کننده نوع و مقدار مصالح مصرفی در ساختمان و در نهایت قیمت تمام شده ساختمان هستند و فرآیند آیین‌نامه‌ای که شرایط جامعه را در نظر نداشته باشد، ناخواسته منجر به ساخت و سازهای گران‌تر و باکیفیتی پایین‌تر از آنچه آیین‌نامه منظور داشته است می‌شود.
امروزه در روش طراحی از نرم‌افزارهایی استفاده می‌شود که در مجموع قفل شکسته هستند که این نیز مشکل جدیدی به پروسه طراحی اضافه می‌کند چون بیشتر نرم‌افزارهای قفل شکسته هنگام طراحی، جواب‌های مناسبی در اختیار مهندسان طراح نمی‌گذارد و امکان خطای مهندسان کم‌تجربه ما افزایش می‌یابد.
۲- نحوه اجرا است که عموما در بخش خصوصی صورت می گیرد و متاسفانه با وجود قوانین و مقررات موجود، در بیشتر موارد مجریان با صلاحیتی به کار گرفته نمی‌شوند.به دلیل استفاده مجریان کم‌صلاحیت و حتی در مواردی بدون صلاحیت و کارگران غیرماهر در اجرای ساختمان، مشکلات قابل توجهی وجود دارد که موجب اتلاف هزینه‌ها و احداث ساختمان‌های غیراستاندارد می‌شود.
3- مصالح ساختمانی مورد استفاده در پروژه‌های ساختمانی با استانداردهای موجود فاصله دارند و چون طراحان در طرح‌های خود فرض را بر استفاده از مصالح استاندارد منظور می‌دارند، در شروع اجرای پروژه با مغایرت‌های اساسی مواجه می‌شوند که اصولا غیرقابل قبول هستند. استفاده از آهن‌آلات متفرقه، تیرچه‌های ساخته شده در کارگاه‌های غیراستاندارد بدون نظارت مهندس باتجربه، استفاده از بتن‌های غیراستاندارد و... مواردی هستند که عموما در آنها افراد فاقد آموزش و مهارت لازم مشغول فعالیت هستند. حل مسائل گفته شده نیاز به عزم همگانی سازمان‌ها و نهادهای ذیربط و اصلاح آیین‌نامه‌ها و روش‌های گذشته و تدوین روش‌های جدید دارد.
pic۱
در موج صنعتی‌سازی غرق نشویم
آقای مهندس آرش امیر چوپانی، سرپرست پروژه‌های شرکت، شما وضعیت صنعت ساختمان و صنعتی سازی ساختمان را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
به عقیده بنده، قطار انقلاب صنعتی که در قرن 18 میلادی با تولید کالاهای اساسی و پر مصرف عمومی به راه افتاد، امروزه راه خود را با عرضه کالاهای پیچیده و تخصصی‌تر که صنعت ساختمان نیز از آن دسته است، ادامه می‌دهد؛ چرا که تنها راه چاره پیش رو در رابطه با پدیده افزایش ناگهانی جمعیت زمین، متوسل شدن به تولید انبوه با روش‌های صنعتی است که در آن برخلاف متدهای سنتی، کیفیت فدای افزایش سرعت نخواهد شد و استفاده از ماشین آلات در فرایند تولید، بروز خطاهای انسانی را به صفر می‌رساند. فعالان حوزه ساختمان نیز برای پاسخگویی به تقاضای روزافزون، دیر یا زود ناچار به جایگزینی مصالح نوین و سیستم های صنعتی با مصالح سنتی و به اصطلاح بنایی خواهند بود و امیدوارم تا با تغییر پارادایم ها و اصلاح سیاست های خود، در موج صنعتی سازی غرق نشوند.