تغییر مسیر پاییزی معاملات ملک

گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۵» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است نشان می‌دهد در مهرماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۰۳۲۵ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶/ ۱۰ درصد کاهش نشان می‌دهد.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶/ ۱ و ۹/ ۵ درصد افزایش نشان می‌دهدبررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در مهرماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۷/ ۵۱ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله‌شده را به خود اختصاص داده‌اند. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مهرماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۶ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴، ۲ و ۸ به ترتیب با سهم ۲/ ۱۲، ۶/ ۹ و ۶ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۷۲ درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۷، ۱۰، ۱۵، ۱۱ و ۳) بوده و ۱۲ منطقه باقی‌مانده ۲۸ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

در مهرماه سال ۱۳۹۵، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴/ ۴ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶/ ۱ و ۹/ ۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۶ (۸/ ۱۲ درصد) و بیشترین میزان کاهش متوسط قیمت به منطقه ۲۲ (۲/ ۳- درصد) تعلق دارد. در مهرماه سال ۱۳۹۵ از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل ۴/ ۱۰ میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲ میلیون تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. در هفت ماهه منتهی به مهرماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۹۳۵۰۰ واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، ۲/ ۱۱ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۳/ ۴ میلیون تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۴ درصد افزایش نشان می‌دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در مهرماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳ تا ۵/ ۳ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۲/ ۱۳ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۵/ ۲ تا ۳ میلیون تومان با سهم ۳/ ۱۲ درصد و ۵/ ۳ تا ۴ میلیون تومان با سهم ۳/ ۱۰ درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که حدود ۸/ ۶۲ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (۴/ ۴۴ میلیون ریال) معامله شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در مهرماه سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام‌شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «۶۰ تا ۷۰» متر مربع معادل ۱/ ۱۵ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «۵۰ تا ۶۰» و «۷۰ تا ۸۰» متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۱۳/ ۳ و ۱/ ۱۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۹/ ۵۱ درصد از معاملات انجام‌شده را به خود اختصاص داده‌اند.

در مهرماه سال ۱۳۹۵، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۶/ ۱۳ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش ۱۵۰ تا ۲۰۰ و ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص ۶/ ۱۲ و ۵/ ۱۱ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود ۲/ ۵۱ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان اختصاص داشته است. در مهرماه سال ۱۳۹۵ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵/ ۹ و ۹ درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می‌کند سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل ۴/ ۲۸ درصد است.

بانک مرکزی در جمع‌بندی گزارش خود آورده است:

حجم معاملات و متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در مهرماه سال ۱۳۹۵ به ترتیب معادل ۳/ ۱۰ هزار واحد مسکونی و ۴/ ۴۴ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان ۶/ ۱۰ درصد کاهش و ۹/ ۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. در مجموع با توجه به رشد ملایم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم طی هفت ماهه منتهی به مهرماه سال جاری و نیز گشایش‌های مالی اخیر نظام بانکی در این بخش (به‌ویژه تک‌رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن)، شرایط مناسبی جهت خانه‌دار شدن زوجین جوان و خانه‌اولی‌ها در شرایط کنونی فراهم شده است. بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در مهرماه سال ۱۳۹۵ نیز موید تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم است، به‌طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵/ ۹ و ۹ درصد نشان می‌دهد.