در گفتوگوی «دنیای اقتصاد» با کارشناسان مسکن مطرح شد؛
افزایش نرخ وام؛ خوب اما ناکافی
دنیای اقتصاد، گروه مسکن- آخرین روزهای دومین ماه بهار امسال بود که شورای پول و اعتبار طرحی را تصویب کرد تا شاید با اجرای آن، بازار به کما رفته مسکن در کشور رونقی یابد و زمستان این بازار را بهاری باشد. بر اساس این طرح که با هدف رونق تولید در بخش مسکن، ارتقاء قدرت خرید خانوارها و تحقق سیاستهای تنظیمی دولت برای خروج غیرتورمی اقتصاد از رکود تصویب شد، حساب صندوق پسانداز مسکن یکم ویژه خانهاولیها از محل سپردهگذاری واجدان شرایط با حداقل دوره انتظار یک سال جهت اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تأسیس می‌شود.
دنیای اقتصاد، گروه مسکن- آخرین روزهای دومین ماه بهار امسال بود که شورای پول و اعتبار طرحی را تصویب کرد تا شاید با اجرای آن، بازار به کما رفته مسکن در کشور رونقی یابد و زمستان این بازار را بهاری باشد. بر اساس این طرح که با هدف رونق تولید در بخش مسکن، ارتقاء قدرت خرید خانوارها و تحقق سیاستهای تنظیمی دولت برای خروج غیرتورمی اقتصاد از رکود تصویب شد، حساب صندوق پسانداز مسکن یکم ویژه خانهاولیها از محل سپردهگذاری واجدان شرایط با حداقل دوره انتظار یک سال جهت اعطای تسهیلات خرید مسکن از محل این حساب تأسیس می‌شود. سقف فردی تسهیلات مسکن به خانهاولیها از محل این طرح در شهر تهران، شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر مناطق شهری به ترتیب به میزان 80، 60 و 40 میلیون تومان تعیین شد.
تحلیلهای مختلفی از تأثیرات احتمالی این مصوبه شورای پول و اعتبار بر بازار مسکن مطرح شده است؛ برخی معتقدند این بازار به آنچنان خواب سنگینی فرو روفته و به گونهای نیست که بتوان با این محرکها، تحول چندانی در آن ایجاد کرد و برخی دیگر معتقدند این مصوبه حداقل تأثیرات روانی بر بازار خواهد داشت؛ بعضی کارشناسان این قبیل وام‌ها را «مُسکن» مقطعی برای بازار مسکن توصیف میکنند و بر این باورند که مبلغ این وام‌ها ناچیز است و اعطای تسهیلات در این حوزه باید با شرایط آسانتری صورت گیرد.
گفتوگویی با برخی مسئولان و کارشناسان حوزه مسکن داشتهایم و نظر آنان را درباره تأثیرات افزایش نرخ تسهیلات بر بازار مسکن جویا شدهایم.
نمیتوان انتظار معجزه داشت
عضو هیأت علمی دانشگاه خیام مشهد در پاسخ به سؤال «دنیای اقتصاد» در خصوص تأثیر افزایش نرخ تسهیلات مسکن بر بازار آن مقدمهای را مطرح می‌کند و میگوید: اعطای وام و تسهیلات بانکی یکی از روشهای تأمین مالی برای پروژههای ساخت مسکن است اما مشکلات و معضلات حوزه ساختوساز در حال حاضر منحصر به بحث روش تأمین مالی نیست به گونهای که به دلیل زیادهخواهی دستگاههای خدماتی یا مراجع صدور پروانه یا سازمانهایی نظیر تأمین اجتماعی و ... بر اقتصاد بسیاری از پروژهها آنچنان فشاری وارد شده که با تأمین مالی باز هم ساختوساز مقرون به صرفه نیست.
سیدمهدی درهمی ادامه میدهد: باید قبل از صحبت کردن درباره بحث تأمین مالی برای پروژههای ساخت، تکلیف نرخ بازده سرمایه در داخل پروژهها و هزینههای بالاسری که به این پروژهها تحمیل می‌شود، مشخص شود و اگر پروژهای دارای تراز مالی مثبت یا نرخ بازدهی سرمایه مناسب است آنگاه میتوان برای آن روش تأمین مالی تعریف کرد.
مدیرعامل منطقه گردشگری سپاد شرایط رکود تورمی را یکی از مشکلات فعلی حوزه ساخت برمیشمارد که باعث می‌شود، ساختوساز پرهزینه باشد اما نتوان محصول آن را با قیمت مناسبی فروخت و تصریح می‌کند: از طرف دیگر اتفاقات محلی مانند مصوبههای شورای شهر یا قوانین کشوری که هنگام صدور پروانه به سازندگان تحمیل می‌شود، به علاوه شرایط اقتصاد کلان کشور، موضوع ساختوساز را به سمتی برده که ساختمانسازی دیگر یک کار اقتصادی محسوب نمیشود بنابراین سازنده دنبال وام نمیرود زیرا وام گرفتن در یک اتمسفر اقتصادی مثبت و دارای بازده عاقلانه است.
درهمی خاطرنشان می‌کند: از افراد مؤثر در حوزه مسکن از قبیل افرادی که در حوزه مالی و اعتباری، قانونگذاری، پارلمانهای محلی و ... فعالیت میکنند، میخواهیم بررسی کنند و ببینند چه بلایی سر ساختوساز آوردند که اکنون ساختمانسازی توجیه اقتصادی ندارد و به تبع آن رکود این صنعت منجر به موجی از بیکاری در صنعت ساختمان و سایر صنایع وابسته به آن شده است.
عضو هیأت علمی دانشگاه خیام مشهد با اشاره به اینکه تسهیلات تکلیفی جزو مشوق‌هایی است که با اعمال آن راهبردهای توسعه کشور به فعالان حوزه ساختوساز ابلاغ می‌شود، می‌افزاید: به عبارت دیگر تعیین مبلغ وام مسکن برای تهران ۸۰ میلیون تومان و برای سایر شهرهای بزرگ ۶۰ میلیون تومان به این معناست که قانونگذار تمایل دارد مردم بیشتر در تهران ساختوساز انجام دهند زیرا رقم وام را در تهران عدد بالاتری اعلام می‌کند!
درهمی با بیان اینکه در دنیا هزینه لازم برای اینکه یک فرد متوسط جامعه صاحب منزل مناسبی شود، باید متناسب با سه تا پنج سال درآمد وی باشد، عنوان می‌کند: اگر رقم مسکن از این عدد فراتر رفته، این امر به این معناست که مسکن از دسترس افراد دور می‌شود؛ اعطای تسهیلات مسکن به کمک این بخش میرود و در واقع بخشی از این هزینه را سیستم مالی و اعتباری تقبل می‌کند و اقساط آن در بلندمدت از درآمد فرد کم می‌شود تا فرد بتواند صاحب خانه شود.
مدیرعامل منطقه گردشگری سپاد به این نکته نیز اشاره می‌کند که به دلیل بیاحتیاطیهایی که سالهای گذشته شده و معوقات سنگین بانکی ناشی از سیاستهای غلط، در حال حاضر سیستمهای مالی و اعتباری به ویژه بانکها هم توان چندانی برای ورود به این بخش مسکن و اعطای تسهیلات را ندارند با این حال امیدواریم این افزایش نرخ تسهیلات مسکن منجر به رونق نسبی در این حوزه بسیار حساس و مهم شود و به خروج این بازار از رکود کمک کند.
درهمی با تأکید بر اینکه وضعیت بازار مسکن به گونهای نیست که با یک محرک بتوان در آن انفجار یا تحول دفعی ایجاد کرد، اظهار می‌کند: آسیب‌هایی که در طول سالها به این حوزه وارد شده، بسیار زیاد است. وی تولید بیرویه مسکن در قالب مسکن مهر را بدون توجه به مکانیابی مناسب آن از دیگر آسیبهای حوزه مسکن برمیشمارد و تصریح می‌کند: رکود تورمی حاشیه سود را کاهش میدهد و شاید به صفر میرساند که این امر نیز از دیگر آسیبهای این حوزه‌هاست؛ این آسیبها در طول زمان به حوزه ساختوساز وارد شده است و بنابراین نمیتوان انتظار داشت با افزایش نرخ تسهیلات معجزهای در این حوزه صورت گیرد.
عضو هیأت علمی دانشگاه خیام مشهد با بیان اینکه مسئولان باید به رفع مشکلات این حوزه بپردازند تا شاهد رونقی در این حوزه باشیم، میگوید: تمام دستگاهها تصور میکردند، می‌شود مبالغ بیشتری از بخش مسکن کسب کرد و به این ترتیب هزینه تمام شده مسکن را افزایش دادند اما این امر سبب رکود در این بازار شد و باید برای خروج از این رکود موانع و فشارهایی که به دست خودمان ایجاد کردیم، از بخش مسکن برداریم.
تأثیر روانی بر بازار
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد در پاسخ به سؤال «دنیای اقتصاد» مبنی بر تأثیر افزایش نرخ وام مسکن بر بازار فعلی، معتقد است: افزایش نرخ وام مسکن حداقل از جنبه روانی تأثیری بر بازار خواهد داشت اما با در نظر گرفتن میانگین قیمت مسکن در مشهد، سقف ۶۰ میلیون تومانی که اکنون تعیین شده است، تأثیر چندانی بر کلیت بازار نخواهد داشت و تنها شاید بتواند در مناطق کم‌برخوردار تأثیرگذار باشد.
صادق عابدزاده با اشاره به اینکه برای دریافت این وام ابتدا باید سپردهگذاری یک ساله صورت گیرد و تأثیرگذاری احتمالی اعطای این وام بر خروج از بازار مسکن دفعی نخواهد بود، خاطرنشان می‌کند: تا زمان اعطای وام، ممکن است به دلیل تورم، افزایش قیمت‌ها را نیز داشته باشیم که این امر هم درصد کارایی وام را کاهش میدهد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد با بیان اینکه بازار مسکن حداقل در دو سال گذشته وضعیت خوبی نداشته و دچار رکود شدیدی بوده است، می‌افزاید: به دلیل اینکه بخش مسکن محرک اقتصادی است، رونق این بازار، سایر بخشهای اقتصادی را نیز به تحرک وادار می‌کند.
عابدزاده با اعتقاد بر اینکه اعطای این وام‌ها به خروج بازار مسکن از رکود کمک می‌کند، اظهار می‌کند: اما این مبلغ هنوز هم کم است مگر اینکه طرحهای دیگری برای خروج بازار از رکود اجرا شود برای مثال این وام در طول مدت ساخت به سازنده پرداخت شود که هم به خریدار کمک کند تا توان پرداخت بهتری داشته باشد، هم بر قیمت‌ها اثر بگذارد و هم به سازنده کمک کند تا بتواند در طول مدت ساخت از این وام استفاده کند و در نهایت قیمت فروش کمتر شود؛ در غیر این صورت اعطای این وام ۶۰ میلیون تومانی برای خرید یک آپارتمان حداقل ۳۰۰ میلیون تومانی چندان مؤثر نخواهد بود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد ادامه میدهد: زمانی که اعلام می‌شود این وام‌ها پرداخت خواهد شد، برخی افراد برنامهریزی میکنند که با استفاده از این وام و پس‌اندازهایی که دارند، اقدام به خرید مسکن کنند و همین امر تقاضا را در بازار افزایش میدهد.
عابدزاده در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن با بیان اینکه برای ارزیابی بازار فعلی باید برآوردی از دورههای گذشته داشته باشیم و شواهد فعلی بازار را نیز بررسی کنیم، میگوید: بازار مسکن دورههای رونق و رکودی را طی کرده که معمولا بازههای زمانی دو تا سه سال داشته است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد به این نکته نیز اشاره می‌کند که با توجه به اینکه رکود بازار مسکن دوره خود را طی کرده است، پیشبینی من این است تقریبا در حال خروج از این رکود هستیم و از تابستان شاهد رونق بازار مسکن از نظر حجم معاملات خواهیم بود. وی با بیان اینکه نمیتوانم آماری در زمینه حجم معاملات انجام شده در سال جاری ارائه دهم، خاطرنشان می‌کند: این آمار از طریق سامانه املاک کشور در تهران اعلام می‌شود با این حال پیشبینی میکنم از تابستان حجم معاملات مسکن افزایش یابد.
عابدزاده تصریح می‌کند: از طرف دیگر شواهدی هم مبنی بر خروج از رکود در بازار مسکن وجود دارد برای مثال رفتوآمدها در بازار افزایش یافته یا کاهش قیمت‌ها به حداقل خود رسیده است؛ همچنین بازارهای رقیبی مانند طلا و ارز اکنون برای سرمایه‌گذاری مناسب نیستند و مطمئنترین مکان برای سرمایه‌گذاری بازار مسکن است و این مسائل نیز نشانههایی برای خروج بازار مسکن از رکود در تابستان است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد با بیان اینکه معمولا مباحثی مطرح می‌شود مبنی بر اینکه این وام‌ها باعث تحریک بازار و افزایش قیمت‌ها می‌شود، تصریح می‌کند: باید این مسأله را در نظر گرفت که خروج بازار مسکن از حالت رکود مزایای بسیاری دارد؛ طبیعی است افزایش تقاضا بر قیمت‌ها نیز تأثیر داشته باشد و این امر منطقی است؛ با این حال با افزایش تقاضا، عرضه هم آغاز می‌شود و افزایش مییابد که این تعادل بین عرضه و تقاضا، قیمت را به تناسب تورم کنترل می‌کند.
مبلغ وام ناچیز است
یکی از کارشناسان بازار مسکن نیز به سؤال «دنیای اقتصاد» در خصوص تأثیر افزایش نرخ وام بر بازار مسکن اینطور پاسخ میدهد: با توجه به رکودی که از حدود دو یا سه سال قبل در صنعت ساختمان و بازار مسکن داشتهایم و داریم، باید اعطای این وام‌ها با شرایط سادهتری صورت گیرد؛ به اعتقاد من پرداخت این وام‌ها مسکنی برای وضعیت فعلی خواهد بود.
کیوان موسوی با اشاره به اینکه صنعت ساختمان با بسیاری از مشاغل دیگر در هم تنیده و درگیر است، اظهار می‌کند: صنعت ساختمان مانند «کشتی به گل نشستهای» است که امواج میتواند در جابهجایی آن مؤثر باشد و وام مسکن یکی از این امواج است. وی با تأکید بر اینکه مبلغ فعلی که به عنوان وام مسکن در نظر گرفته شده، ناچیز است، ادامه میدهد: برای دریافت این وام‌ها باید سپردهگذاری یک ساله صورت گیرد و بنابراین تأثیرات احتمالی این وام‌ها حداقل یک سال آینده مشخص خواهد شد.
عضو اسبق هیأت مدیره اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد با اعتقاد بر اینکه مسائل سیاسی و روابط بینالملل نیز بر رکود بازار مسکن مؤثر است، تصریح می‌کند: لغو تحریمها بر رونق بازار مسکن تأثیر خواهد داشت؛ اگر مردم تصور کنند سرمایه‌گذاری در این بازار مطمئن است، این اقدام را انجام خواهند داد اما زمانی که احساس کنند سوددهی در این صنعت با مشکل مواجه است کمتر وارد این عرصه میشوند و متأسفانه اکنون این وضعیت پیش آمده است.
موسوی با تأکید بر اینکه برای خروج بازار مسکن از رکود فعلی، باید به این بازار پول تزریق شود، می‌افزاید: این وام‌ها باید در جامعه پخش شود؛ این قبیل وام‌ها باید راحت‌تر به افراد پرداخت شود زیرا ممکن است بسیاری از افراد امکان سپردهگذاری اولیه را نیز نداشته باشند و اگر قرار است بازار مسکن رونق یابد، دولت باید فکری به حال این افراد بکند زیرا رونق این بازار به نفع همه خواهد بود.
سرعت بخشیدن به ریتم خروج از رکود
مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری توسعه شهری توس گستر در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن میگوید: بازار مسکن در حال حاضر در کف قرار دارد با این حال ممکن است کفشکنی دیگری نیز صورت گیرد اما این امر به رکود موجود در اقتصاد کشور بستگی دارد.
علی‌اصغر پورفتح‌الله با بیان اینکه خروج بازار مسکن از رکود تا حدودی به تعاملات بینالمللی و لغو تحریمها بستگی دارد، خاطرنشان می‌کند: وام‌ها برای سرعت بخشیدن به ریتم خروج از رکود مؤثر است اما نمیتواند به یکباره بازار را از رکود خارج کند زیرا عملا برای اعطای این وام‌ها شرایطی از قبیل سپردهگذاری و پرداخت به واماولیها در نظر گرفته شده است.
عضو هیأت نمایندگان اتاق بازرگانی خراسان رضوی با اشاره به اینکه تصور نمیکنم اعطای این وام‌ها در حال حاضر بر تقاضا در بازار تأثیر چشمگیری داشته باشد، عنوان می‌کند: تأثیرات آن فوری و ضربتی نخواهد بود؛ این وام‌ها مُسکنی برای خروج از رکود است که شاید یک سال دیگر بتوان نتیجه آن را مشاهده کرد.
پورفتح‌الله با اعتقاد بر اینکه وام ۵۰ میلیون تومانی که سایر بانکها برای مسکن در نظر گرفتهاند ممکن است کمکی باشد در جهت اینکه وضعیت بازار از حالت فعلی بدتر نشود، در خصوص راهکار خروج بازار مسکن از رکود تصریح می‌کند: باید سایر مؤلفههای اقتصادی بهبود یابد تا بازار مسکن نیز از این وضعیت رکود خارج شود. وی اضافه می‌کند: زمانی که رقم بیکاری در دوران رکود افزایش مییابد، نمیتوان انتظار داشت که بازار مسکن رونق داشته باشد و در صنعت ساختمان سرمایه‌گذاری صورت گیرد زیرا این عوامل، حلقههای به هم پیوستهای هستند و یکدیگر را تکمیل میکنند.
ارسال نظر