یخ معاملات مسکن ذوب شد
خرید و فروش مسکن در پاییز امسال متفاوت از دو فصل اول سال۹۳، افزایش پیدا کرد؛ طوری‌که بعد از افت ماهانه ۱۰ تا ۱۵ درصدی حجم معاملات در نیمه اول امسال، در ماه‌های مهر، آبان و آذر، بازار شاهد رشد ۱۶ تا ۱۷ درصدی نقل و انتقالات ملک مسکونی شد. در سه ماه گذشته، ماهانه بیش از ۱۲ هزار واحد مسکونی در تهران فروخته شد. این میزان رشد اگر چه به کاهش رکود مسکن منجر شده اما آن‌طور که فعالان بازار ملک - مشاوران املاک و کارشناسان اقتصاد مسکن- تجزیه و تحلیل می‌کنند، هنوز تا شروع رونق فاصله حداقل یک فصلی وجود دارد.
خرید و فروش مسکن در پاییز امسال متفاوت از دو فصل اول سال93، افزایش پیدا کرد؛ طوری‌که بعد از افت ماهانه 10 تا 15 درصدی حجم معاملات در نیمه اول امسال، در ماه‌های مهر، آبان و آذر، بازار شاهد رشد 16 تا 17 درصدی نقل و انتقالات ملک مسکونی شد. در سه ماه گذشته، ماهانه بیش از 12 هزار واحد مسکونی در تهران فروخته شد. این میزان رشد اگر چه به کاهش رکود مسکن منجر شده اما آن‌طور که فعالان بازار ملک - مشاوران املاک و کارشناسان اقتصاد مسکن- تجزیه و تحلیل می‌کنند، هنوز تا شروع رونق فاصله حداقل یک فصلی وجود دارد. علائم ظاهری بازار مسکن در شرایط کنونی، از ذوب‌شدن یخ معاملات حکایت می‌کند.در تهران مجموع کل حجم خرید و فروش مسکن در 9 ماه اول امسال 5/40درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرد و به بیش از 130 هزار فقره رسید.این در حالی است که در یکسال92 حجم معاملات در شهر تهران 44درصد نسبت به سال91 کاهش یافت.
بنابراین در وضعیت کنونی، مشخص است مبادلات در بازار مسکن شروع شده و متقاضیان خرید وارد صحنه معاملات شده‌اند. اما باطن بازار از موضوع دیگری حکایت دارد و آن «معطلی بخش زیادی از متقاضیان خرید» است. تحقیقات میدانی حاکی است: مراجعه متقاضیان خرید از دهک‌های میانی به بنگاه‌های املاک در یکی دو ماه اخیر چند برابر شده اما ناتوانی مالی آنها در مقایسه با قیمت‌ها، باعث شده پروسه تکمیل معاملات ابتر بماند. رشد معاملات بیشتر مدیون آپارتمان‌های کوچک -حداکثر ۶۰مترمربع- است. میانگین قیمت متری ۴ میلیون تومان این واحدها در کنار ۴۵ میلیون وام خرید، کار متقاضیان مخاطب این دسته از آپارتمان‌ها را راحت کرده است. اما در دسته آپارتمان‌های متراژ متوسط که عمده فایل‌های فروش در بنگاه‌های املاک را تشکیل می‌دهد، قیمت‌ها دست‌کم ۳۰درصد بالاتر از حداکثر قدرت مالی خریداران است.
این شکاف، بین بازار و دوره رونق، حفره زمانی به‌وجود آورده است و تنها عاملی که می‌تواند این دو را به هم متصل کند، افزایش وام خرید است.
در صورت افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، از یکسو معاملات مسکن رونق خواهد گرفت و از سوی دیگر، به‌واسطه تامین نقدینگی مورد نیاز سازنده‌ها، ساخت‌وساز نیز از رخوت خارج خواهد شد.در حال حاضر انتظار می‌رود حجم معاملات مسکن در دو ماه باقی مانده از سال جاری، باز هم افزایش یابد.
هم‌اکنون نوسان قیمت مسکن در تهران فوق‌العاده محدود شده و نرخ رشد زیر 5/0 درصد، عملا باعث ثبات قیمت‌ها شده است.در دی ماه امسال، سطح قیمت مسکن بعد از دو ماه افزایش خفیف، به‌صورت خیلی جزئی، افت کرد.درباره وضعیت کنونی بازار مسکن، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرد: پیش‌بینی بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت مسکن تا پایان سال جاری تغییری نخواهد داشت و قطعا تا اوایل اردیبهشت و خرداد ماه سال آینده نیز بازار مسکن شرایط خود را پیدا نمی‌کند که بخواهد قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار دهد و افزایش قیمت را شاهد باشیم.عقبایی با بیان اینکه تا پایان سال ثبات نسبی در بخش خرید و فروش و اجاره بها داریم، گفت: پیش‌بینی نمی‌کنیم که در بهار سال آینده حتی به اندازه تورم هم رشد قیمت داشته باشیم.
وی با بیان اینکه رکود سنگینی در یک سال و نیم گذشته در بازار مسکن وجود داشته است، گفت: این رکود از اوایل سال ۹۲ به‌وجود آمد و در دهه اخیر رکودی به این سنگینی در بازار مسکن نداشته‌ایم.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین با اشاره به اینکه در سال 93 خیز خروج از رکود را برداشته‌ایم، بیان کرد: در 6 ماهه دوم حجم معاملات افزایش یافت اما نمی‌توان گفت بازار مسکن از رکود خارج شده است.حجم معاملات در دی ماه 93 در کل کشور 160 هزار و 866 قرارداد بوده که از این تعداد، صد هزار و 943 قرارداد مبایعه نامه و 52 هزار و 854 اجاره نامه به ثبت رسیده است.
طی ماه گذشته، در تهران ۳۲ هزار و ۵۴۳ قرارداد به ثبت رسید.عقبایی با تاکید بر اینکه، گره معاملات را می‌توان با وام خرید پرقدرت، باز کرد افزود: در حال حاضر مسکن به قیمت واقعی خود رسیده است و در خیلی مناطق کشور کاهش هم داشته‌ایم. بنابراین در چنین فضایی، وام خرید می‌تواند به کمک خریداران بیاید و مکمل سطح کاهشی قیمت شده و در نتیجه باعث رونق معاملات شود.همسو با نظرات فعالان بازار مسکن، معاون امور مسکن نیز معتقد است: قیمت مسکن به ثبات رسیده و راهی جز افزایش وام خرید برای خانه‌دار شدن دهک‌های میانی جامعه وجود ندارد.
حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن و ساختمان اعلام کرد: روند آرام خروج از رکود بازار مسکن از بهمن ماه آغاز شده و پیش‌بینی می‌شود در سال آینده این روند ادامه داشته باشد.مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران نیز می‌گویند: خرید و فروش مسکن به نسبت با رونق، هر‌چند کم مواجه شده و تعداد مشتریان و متقاضیان مسکن این روزها افزایش یافته است. از طرفی چون همواره برخی از متقاضیان احتمال می‌دهند سال جدید قیمت مسکن افزایش یابد در ماه‌های پایانی سال اقدام به خرید مسکن می‌کنند.
مشاوران املاک همچنین تصریح می‌کنند: چند روزی است که متقاضیان زیادی برای خرید مسکن به مشاوران املاک مراجعه و سؤالاتی می‌پرسند و تحت تاثیر این مراجعات، در دی ماه تعداد مبایعه‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران نسبت به ماه قبل بیشتر شد. این رونق نسبی باعث شده تا فروشنده‌های مسکن تخفیف ندهند.
واسطه‌های بازار معتقدند: بازار مسکن در مقطع کنونی ظرفیت افزایش قیمت‌ها را ندارد، به همین دلیل فروشندگان واقعی تلاش کرده‌اند قیمت‌ها را برای فروش سریع‌تر و آسان‌تر به قیمت‌های حقیقی نزدیک کنند، اما با این رونق احتمال می‌رود فروشنده‌ها در تخفیف دادن با خریداران چندان همراهی نکنند.
قطعا ثبات قیمت‌ها در اوایل سال آینده که بازار مسکن هنوز قیمت مشخصی ندارد نیز ادامه می‌یابد و همین باعث می‌شود تا متقاضیان واقعی خرید و فروشندگان واقعی با یکدیگر کنار بیایند.
بنابراین در وضعیت کنونی، مشخص است مبادلات در بازار مسکن شروع شده و متقاضیان خرید وارد صحنه معاملات شده‌اند. اما باطن بازار از موضوع دیگری حکایت دارد و آن «معطلی بخش زیادی از متقاضیان خرید» است. تحقیقات میدانی حاکی است: مراجعه متقاضیان خرید از دهک‌های میانی به بنگاه‌های املاک در یکی دو ماه اخیر چند برابر شده اما ناتوانی مالی آنها در مقایسه با قیمت‌ها، باعث شده پروسه تکمیل معاملات ابتر بماند. رشد معاملات بیشتر مدیون آپارتمان‌های کوچک -حداکثر ۶۰مترمربع- است. میانگین قیمت متری ۴ میلیون تومان این واحدها در کنار ۴۵ میلیون وام خرید، کار متقاضیان مخاطب این دسته از آپارتمان‌ها را راحت کرده است. اما در دسته آپارتمان‌های متراژ متوسط که عمده فایل‌های فروش در بنگاه‌های املاک را تشکیل می‌دهد، قیمت‌ها دست‌کم ۳۰درصد بالاتر از حداکثر قدرت مالی خریداران است.
این شکاف، بین بازار و دوره رونق، حفره زمانی به‌وجود آورده است و تنها عاملی که می‌تواند این دو را به هم متصل کند، افزایش وام خرید است.
در صورت افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، از یکسو معاملات مسکن رونق خواهد گرفت و از سوی دیگر، به‌واسطه تامین نقدینگی مورد نیاز سازنده‌ها، ساخت‌وساز نیز از رخوت خارج خواهد شد.در حال حاضر انتظار می‌رود حجم معاملات مسکن در دو ماه باقی مانده از سال جاری، باز هم افزایش یابد.
هم‌اکنون نوسان قیمت مسکن در تهران فوق‌العاده محدود شده و نرخ رشد زیر 5/0 درصد، عملا باعث ثبات قیمت‌ها شده است.در دی ماه امسال، سطح قیمت مسکن بعد از دو ماه افزایش خفیف، به‌صورت خیلی جزئی، افت کرد.درباره وضعیت کنونی بازار مسکن، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران اعلام کرد: پیش‌بینی بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت مسکن تا پایان سال جاری تغییری نخواهد داشت و قطعا تا اوایل اردیبهشت و خرداد ماه سال آینده نیز بازار مسکن شرایط خود را پیدا نمی‌کند که بخواهد قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار دهد و افزایش قیمت را شاهد باشیم.عقبایی با بیان اینکه تا پایان سال ثبات نسبی در بخش خرید و فروش و اجاره بها داریم، گفت: پیش‌بینی نمی‌کنیم که در بهار سال آینده حتی به اندازه تورم هم رشد قیمت داشته باشیم.
وی با بیان اینکه رکود سنگینی در یک سال و نیم گذشته در بازار مسکن وجود داشته است، گفت: این رکود از اوایل سال ۹۲ به‌وجود آمد و در دهه اخیر رکودی به این سنگینی در بازار مسکن نداشته‌ایم.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین با اشاره به اینکه در سال 93 خیز خروج از رکود را برداشته‌ایم، بیان کرد: در 6 ماهه دوم حجم معاملات افزایش یافت اما نمی‌توان گفت بازار مسکن از رکود خارج شده است.حجم معاملات در دی ماه 93 در کل کشور 160 هزار و 866 قرارداد بوده که از این تعداد، صد هزار و 943 قرارداد مبایعه نامه و 52 هزار و 854 اجاره نامه به ثبت رسیده است.
طی ماه گذشته، در تهران ۳۲ هزار و ۵۴۳ قرارداد به ثبت رسید.عقبایی با تاکید بر اینکه، گره معاملات را می‌توان با وام خرید پرقدرت، باز کرد افزود: در حال حاضر مسکن به قیمت واقعی خود رسیده است و در خیلی مناطق کشور کاهش هم داشته‌ایم. بنابراین در چنین فضایی، وام خرید می‌تواند به کمک خریداران بیاید و مکمل سطح کاهشی قیمت شده و در نتیجه باعث رونق معاملات شود.همسو با نظرات فعالان بازار مسکن، معاون امور مسکن نیز معتقد است: قیمت مسکن به ثبات رسیده و راهی جز افزایش وام خرید برای خانه‌دار شدن دهک‌های میانی جامعه وجود ندارد.
حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی در امور مسکن و ساختمان اعلام کرد: روند آرام خروج از رکود بازار مسکن از بهمن ماه آغاز شده و پیش‌بینی می‌شود در سال آینده این روند ادامه داشته باشد.مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران نیز می‌گویند: خرید و فروش مسکن به نسبت با رونق، هر‌چند کم مواجه شده و تعداد مشتریان و متقاضیان مسکن این روزها افزایش یافته است. از طرفی چون همواره برخی از متقاضیان احتمال می‌دهند سال جدید قیمت مسکن افزایش یابد در ماه‌های پایانی سال اقدام به خرید مسکن می‌کنند.
مشاوران املاک همچنین تصریح می‌کنند: چند روزی است که متقاضیان زیادی برای خرید مسکن به مشاوران املاک مراجعه و سؤالاتی می‌پرسند و تحت تاثیر این مراجعات، در دی ماه تعداد مبایعه‌نامه‌های تنظیم شده در بنگاه‌های املاک شهر تهران نسبت به ماه قبل بیشتر شد. این رونق نسبی باعث شده تا فروشنده‌های مسکن تخفیف ندهند.
واسطه‌های بازار معتقدند: بازار مسکن در مقطع کنونی ظرفیت افزایش قیمت‌ها را ندارد، به همین دلیل فروشندگان واقعی تلاش کرده‌اند قیمت‌ها را برای فروش سریع‌تر و آسان‌تر به قیمت‌های حقیقی نزدیک کنند، اما با این رونق احتمال می‌رود فروشنده‌ها در تخفیف دادن با خریداران چندان همراهی نکنند.
قطعا ثبات قیمت‌ها در اوایل سال آینده که بازار مسکن هنوز قیمت مشخصی ندارد نیز ادامه می‌یابد و همین باعث می‌شود تا متقاضیان واقعی خرید و فروشندگان واقعی با یکدیگر کنار بیایند.
ارسال نظر