طرح جامع شهر تهران در نیمه دهه گذشته و به‌دنبال آسیب‌شناسی‌های صورت گرفته درخصوص عدم کارآیی و مشکلات در تحقق‌پذیری طرح‌های جامع گذشته تصویب و به مرحله اجرا رسید. این طرح دارای تفاوت‌های اساسی با طرح‌های پیشین ملاک عمل داشت. در طرح‌های پیشین از روش تعیین کاربری‌های ثابت استفاده می‌شد که در عمل با عدم تحقق کاربری‌های پیشنهادی به شکل چشمگیری مواجه شد. به علاوه برای تحولات لازم جهت انطباق تغییرات شرایط که در طول طرح به عمل می‌آمد نمی‌توانست پاسخگو باشد همانطور که هیچ شرایط و بستری نیز برای ورود خواست و تمایلات شهروندان باقی نمی‌گذاشت. بنابراین برای پاسخ به این کاستی‌ها طرحی با رویکرد راهبردی- ساختاری(منعطف) تهیه شد.

پیوست‌های مختلف سند طرح جامع نیز به تعاریف کلیدواژه‌ها، تعاریف و ضوابط ساخت‌وساز در پهنه‌های مختلف، سایر شروط تحقق‌پذیری و دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری پرداخته است و اصل بر این بوده است که طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران، در چارچوب تعاریف، ضوابط و اصول مشخص شده در سند طرح جامع تهیه شود. به گفته مهرناز بیگدلی (شهرساز) اما «پهنه بندی کاربری‌های اراضی» مهم‌ترین سند نقشه‌ای این طرح است که ملاک کلیه ساخت‌وساز‌های شهری در تهران است. پهنه‌بندی به‌عنوان یکی از روش‌های عملیاتی نمودن مطالعات راهبردی و ساختاری در طرح جامع اخیر برای اولین بار در قالب الگویی به انجام رسیده است که از سازوکاری کاملا متفاوت از آنچه در طرح جامع پیشین (یعنی تعیین کاربری‌های پیشنهادی) تعیین می‌شد، برخوردار است و در آن به‌جای تعیین کاربری‌های ثابت، به اصل انعطاف‌پذیری توجه شده است و نقشه پهنه‌بندی شهر در واقع سند هدایت کالبدی شهر تلقی می‌شود.

به این معنا که هرگونه ساخت‌وسازی در محدوده شهر تهران باید در انطباق کامل با این نقشه و ضوابط تعیین شده در آن انجام گیرد. بیگدلی در توضیح چگونگی تعریف نقشه پهنه‌بندی در این طرح می‌گوید: نقشه پهنه‌بندی در مطابقت با نقشه سازمان فضایی شهر چهار پهنه کلان سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت (سبز و باز) به‌جای تعیین کاربری پیشنهادی برای هر قطعه تعریف کرده است. پهنه سکونت دربردارنده انواع کاربری‌های مسکونی به انضمام خدمات مورد نیاز اولیه برای سکونت است. پهنه فعالیت در بردارنده همه فعالیت‌ها از عملکردهای اداری، درمانی و آموزشی گرفته تا تجاری است. پهنه مختلط اختلاطی است از همه کاربری‌های مسکونی وفعالیت. پهنه موسوم به سبز وباز (حفاظت)نیز تمامی عرصه سبز وباز ونیازمند حفاظت را در بر می‌گیرد. این ۴ پهنه کلان بنا به خصوصیات و جهت‌گیری‌های توسعه شهر تهران به ۱۰ پهنه اصلی، ۲۵ زیر پهنه دورقمی و ۵۵ زیرپهنه سه‌رقمی در پهنه‌بندی سند مصوب طرح جامع تهران مشخص شده است. مطابق سند مصوب طرح جامع تهران، مکان‌گزینی و تبدیل کدهای دو‌رقمی به سه‌رقمی و همچنین تعیین ضوابط و مقررات ساخت‌وساز برای هریک از پهنه‌های سه‌رقمی بر عهده طرح تفصیلی در مقیاس ۱:۲۰۰۰ گذاشته شده است.

او در مورد جهت‌گیری‌های توسعه تهران در افق طرح در هریک از پهنه‌ها و زیرپهنه‌ها می‌گوید: حفاظت از بافت‌های ارزشمند مسکونی سبز، تاریخی، روستایی و معاصر از یکسو و هدایت فعالیت‌ها به سمت صنایع پاک با فناوری بالا و همچنین غلبه بخشیدن به ساختار فرهنگی و گردشگری با فعالیت‌های شهری و ایجاد اختلاط اداری- تجاری و خدماتی با توجه به ایجاد عرصه‌های سبز و باز در هریک ازاین پهنه‌ها و زیرپهنه‌ها و در نهایت ضرورت توجه به پهنه‌های سبز و باز با تفکیک آنها به فضاهای سبز عمومی و پارک‌ها وممانعت از خرد سازی این اراضی و احداث هرگونه کاربری از مهم‌ترین نقاط عطف طرح جامع است که تغییر در آنها از خط قرمز‌ها به حساب آمده وبه اصطلاح مغایرت‌های اساسی محسوب می‌شود و مرجع قانونی رسیدگی به آن مطابق قانون برعهده شورای‌عالی شهرسازی ومعماری ایران است. بیگدلی اما معتقد است که علاوه بر نکات محتوایی فوق که تغییر در هریک از آنها مغایر با اهداف وراهبردهای طرح جامع است، سند پهنه بندی نیزشامل جداول، نقشه‌ها وضوابط ومقررات نیز به لحاظ درونی از نارسایی‌های فنی زیادی برخوردار است. او می‌گوید: این نارسایی‌ها در حین اجرا خود را نشان می‌دهد یا اثرات فضایی آن در میان مدت بر روی سایر وجوه اساسی و اصول طرح جامع نقش و اثر خود را بر جای می‌گذارد که نباید از آنها غافل بود. به‌عنوان مثال در پهنه مختلط که می‌تواند در بردارنده کلیه کاربری‌ها باشد، هیچ کجای سند مشخص نیست که از هرکدام از کاربری‌ها چقدر وکجا؟

به این ترتیب هر پهنه مختلطی می‌تواند تنها به مجوز‌های تجاری بینجامد ودر طول زمان تمامی پهنه‌ها تجاری شوند بدون آنکه سایر خدمات مورد نیاز شهر تامین شود. اسناد ضمیمه برای این پهنه فاقد تعیین چنین محاسباتی است و فقط در بردارنده جدول ضوابط و مقررات است. سایر اسناد مورد نیاز در این زمینه برای اجرایی شدن و عدم ایجاد مغایرت با راهبردهای طرح جامع باید شامل جداول سرانه خدمات عمومی مورد نیاز شهر به تفکیک مناطق وهمچنین جداول تعیین سقف احداث کاربری‌های تجاری و کف احداث کاربری‌های خدماتی باشد. او در عین حال به ظرفیت جمعیت‌پذیری محاسبه شده برای شهر تهران نیز اشاره می‌کند و می‌گوید: به مجموعه عوامل فوق باید موضوع بسیار مهم ظرفیت جمعیت‌پذیری تهران، که در طرح جامع ۵/ ۱۰ میلیون نفر برای افق طرح پیش‌بینی شده است را نیز اضافه کرد.این جمعیت باید با توجه به سطوح وتراکم ساختمانی پهنه‌ها وسرانه زیر بنای مسکونی که در طرح جامع معادل ۳۰ متر مربع برای هر نفر در نظر گرفته شده بود، مورد محاسبه وکنترل قرار می‌گرفت که این امر نه در طرح جامع ونه در طرح تفصیلی که وظیفه مکان گزینی برای ۵۵ زیر پهنه را در مقیاس ۱:۲۰۰۰ داشته است، با دقت کافی انجام نشد، بنابراین با یک محاسبه کلی وبا فرض اینکه در افق طرح (۱۴۰۴) ساخت‌وسازها با ضوابط جدید کل شهر را در برگیرند، رقم جمعیت‌پذیری به میزان بسیار بالاتری از آنچه طرح جامع پیش‌بینی کرده بود خواهد رسید.

بنابراین اصولا محاسبه ظرفیت جمعیتی براساس ضوابط ومقررات هر پهنه از ضروریات تدوین هر نظام وسند پهنه‌بندی است که در بازنگری‌ها ‌باید مدنظر قرارگیرد. به بیان دیگر قوت طرح‌های منعطف بدون رعایت اصول فوق تبدیل به ضعف و در نهایت تهدید برای توسعه شهر خواهد شد. او با تاکید بر اینکه طبیعی است که تجربه اول تهیه طرح‌های ساختاری- راهبردی آن هم برای کلان‌شهری همچون تهران که از پیچیدگی‌های زیادی برخوردار است تجربه آسانی نبوده است می‌گوید: اما شاید با کالبدشکافی‌های بیشتر در حوزه‌های فنی طرح از یکسو و همچنین آسیب‌شناسی‌های حقوقی، رویه‌ای ومدیریتی اجرای طرح که محل مجادله زیادی نیز در این سال‌ها وماه‌های اخیر بوده است بتوان در بازنگری طرح که باید به زودی اتفاق بیفتد، به رفع این نارسایی‌ها بینجامد.

نارسایی‌های طرح جامع و تفصیلی