زمستان گرم معاملات مسکن

قیمت مسکن در تهران در اولین ماه زمستان به‌رغم رشد ۴۲ درصدی حجم معاملات خرید، یک درصد نسبت به آذر افزایش پیدا کرد. کارشناسان اقتصاد مسکن این اتفاق را آماده شدن بازار ملک برای رونق غیرتورمی عنوان می‌کنند. در دی‌ماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۶هزار و ۷۴۹ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۲/ ۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در دی‌ماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۹/ ۵۲ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دی‌ماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲‌گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۶ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم ۱۱ و ۱۰ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

در مجموع ۷۳ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴، ۸، ۱۰، ۱۵، ۷، ۱۳ و ۱) بوده و ۱۲ منطقه باقی‌مانده ۲۷ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. در دی‌ماه سال ۱۳۹۵، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۴۹۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب یک و ۱۰ درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۹ (معادل ۱۶ درصد) و کمترین رشد متوسط قیمت به منطقه ۲۲ (کمتر از یک درصد) تعلق دارد. در دی‌ماه سال ۱۳۹۵ از میان مناطق ۲۲‌گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۱۰ میلیون تومان به منطقه ۱ و کمترین آن با ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. در ۱۰ ماه منتهی به دی‌ماه سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۳۴ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، هشت درصد افزایش نشان می‌دهد.

در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۴ میلیون و ۳۶۰ هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، ۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در دی‌ماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به‌ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۳ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۲۵ تا ۳۰ میلیون ریال با سهم ۱۲ درصد و ۳۵ تا ۴۰ میلیون ریال با سهم ۱۱ درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود ۶۲ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۹/ ۴۴ میلیون ریال) معامله شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دی‌ماه سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد، بیشترین سهم معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۵ درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای ۷۰ تا ۸۰ و ۵۰ تا ۶۰ مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۱۳ و ۱۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۱ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. در دی‌ماه سال جاری، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ میلیون ریال با اختصاص سهم ۱۳ درصدی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ و ۲۰۰۰ تا ۲۵۰۰ میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص ۱۲ و ۱۲ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود ۴۹ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳۰۰۰ میلیون ریال اختصاص داشته است. در دی‌ماه سال ۱۳۹۵ شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ و ۹ درصد رشد نشان می‌دهد.

ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می‌کند سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل ۲۸ درصد است. در پی استقبال خریداران در ورود به بازار معاملات مسکن شهر تهران در دی‌ماه سال جاری، حجم معاملات واحدهای مسکونی از بهبود قابل ملاحظه‌ای برخوردار شد و به ۱۶ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی رسید. این تعداد معاملات در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴۲ و ۳ درصد رشد نشان می‌دهد. متعاقب این روند، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران نیز در این ماه با برخورداری از رشد یک و ۱۰ درصدی (به ترتیب ماه قبل و ماه مشابه سال قبل) به کمتر از ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بالغ شد. بهبود حجم معاملات بازار مسکن در سال جاری در چارچوب اقدامات متعدد و گشایش‌های مالی نظام بانکی جهت کمک به رونق بخش مسکن قابل ارزیابی است. به‌ویژه با شروع اعطای تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم از خردادماه سال جاری همراه با نرخ سود پایین این تسهیلات، شرایط مناسبی جهت خانه‌دار شدن زوجین جوان و خانه‌اولی‌ها در شرایط کنونی فراهم شده است.