گروه مسکن- میترا یافتیان: امروز در کشور ما، فقر مسکن روند فزاینده ای یافته در حالی که برنامه‌‌ریزی‌ برای مسکن و شهرسازی از زمان قبل از پیروزی انقلاب اسلامی در ایران آغاز و تا به امروز هیچ نتیجه‌ای برای رفع معضل مسکن به ویژه برای اقشار کم‌درآمد جامعه در بر نداشته است. کمال اطهاری، کارشناس و پژوهشگر مسکن و اقتصاد شهری، در گفت‌وگو با دنیای‌اقتصاد در توضیح وضعیت ایران به لحاظ تامین مسکن برای تمامی آحاد جامعه گفت: در شرایطی که قیمت مسکن در کشور ١٠ تا ١٢ برابر درآمد متوسط سالانه هر خانوار ایرانی است در حالی که در این رابطه حد قابل تحمل خانوارها نباید به بیش از ٥ برابر تجاوز کند به واقع هیچ‌گونه تعامل منطقی میان اقتصاد خانوار با اقتصاد کلان برقرار نیست و خانواده‌های کم‌درآمد برای تامین مسکن با مشکلات عدیده‌ای مواجه هستند.

وی با بیان اینکه امکان کنترل تورم در اغلب بخش‌های اقتصادی وجود دارد اما در بخش مسکن این‌گونه نیست، اظهار کرد: متاسفانه افزایش قیمتی که طی سالیان اخیر در بخش مسکن اتفاق افتاده در هیچ‌یک از کالاهای رایج امروز نظیر موبایل، اتومبیل و غیره به این شدت رخ نداده است. بنابراین در شرایط کنونی در حوزه مسکن با بحران جدی مواجه هستیم.

وی خاطر‌نشان کرد: در واقع از همان زمانی که شهرسازی و برنامه‌ریزی مسکن در ایران آغاز شده، کم‌درآمدها در این برنامه‌ها به کنار گذاشته‌ شده و عمدتا برنامه‌ریزی‌های مسکن با رویکردی شهروند‌زدایی تهیه و به اجرا در‌آمده است. بدین مفهوم که در ضوابط شهرنشینی کم‌درآمدها به حساب نیامده و در برنامه‌ریزی‌های شهری، نظامات مالی لازم برای بهبود وضعیت معیشتی این اقشار در نظر گرفته نشده است.

اطهاری تصریح کرد: این غفلت در ١٥‌سال اخیر با اجرای طرح‌هایی چون فروش تراکم با سیاست‌های ناقص انبوه‌سازی همراه شده و موقعیت بحرانی را در بازار مسکن را به وجود آورده که امروز شاهد آن هستیم.

به گفته وی، همچنین پیاده‌سازی سیاست‌هایی نظیر اجاره زمین به گونه فعلی هم نمی‌تواند شرایط لازم را برای تامین مسکن کم‌درآمدها فراهم سازد زیرا این شیوه در اوایل انقلاب نیز در کشور به اجرا در‌آمد که طی آن واگذاری زمین‌های ارزان به مردم انجام شد، اما چنین طرح‌هایی نیز پاسخگوی تقاضای اقشار کم‌درآمد نبود و تقریبا از همان زمان شاهد اسکان غیر‌رسمی در کشور شدیم.

وی یادآور شد: البته در برنامه چهارم توسعه تهیه و تصویب طرح جامع مسکن پیش‌بینی شده تا براساس آن نظامات مالی لازم و اجرای اصول شهرسازی با اعمال سیاست جامع‌تری از آنچه هست، صورت گرفته و سیاست‌های توانمند‌سازی اقشار کم‌درآمد، ایجاد نظام مالی مخصوص کم‌درآمدها و نیز صنعتی کردن ساخت‌و‌ساز در دستور کار مسوولان مربوطه قرار گیرد.

اما این حجم از سیاست‌ها هنوز به صورت پیوسته و جامع در دولت مورد توجه قرار نگرفته و موضوع به ازدیاد واحد‌های مسکونی خالی و افزایش شدید اجاره مسکن در کشور انجامید، همچنین اجرای برنامه‌های دولت در بخش مسکن نه تنها برای کم‌درآمدها موثر واقع نشد بلکه طبقات متوسط هم زیر‌فشار سیاست‌های ناقص موجود در حوزه مسکن توان مقاومت مالی ندارند.

همچنین باید در نظر گرفت که هم‌اکنون کلانشهرها به لحاظ میزان امکانات رفاهی- معیشتی و نیز به لحاظ اشباع جمعیت به حد نهایت رسیده‌اند، بنابراین هر‌گونه واگذاری زمین در کلانشهرها هزینه‌های مضاعفی را در بخش‌های مختلف از جمله حمل‌ونقل و نیز آلودگی هوا به مردم تحمیل می‌کند.

وی گفت: متاسفانه دولت در دهه‌های گذشته به برج‌سازان انواع و اقسام تسهیلات ساخت‌و‌ساز را ارائه داد، اما خرید همان واحدها از توان مالی طبقات متوسط جامعه خارج است.

وی در رابطه با سیاست دولت مبنی بر واگذاری زمین‌های با اجاره ٩٩‌ساله نیز ابراز عقیده کرد: اگرچه واگذاری زمین ارزان در پیرامون شهرها اقدام خوبی است، اما تجربه نشان داده اجرای شتابزده چنین سیاست‌هایی موجب به هدررفتن بودجه‌ها و یارانه‌های مسکن خواهد شد، زیرا اگر این بودجه‌ها در جهت توسعه راه‌ها و نیز حمل‌و‌نقل سریع بین‌شهری در شهرهای جدید هزینه می‌شد امروز شاهد مهجور ماندن این مناطق و کمبود امکانات رفاهی ساکنان آنها نبودیم.

وی افزود: هم‌اکنون در شهرهای جدید به‌رغم هزینه‌های بالایی که در آنها صورت گرفته، اما استقبال مناسبی از سوی متقاضیان خرید مسکن نمی‌شود چرا‌ که این‌گونه مناطق حتی از حداقل‌های امکانات شهری و رفاهی هم بی‌بهره‌اند.

وی یادآور شد: بدین لحاظ نباید سیاست‌های دولت در بخش واگذاری زمین در حاشیه شهرها به گونه‌ای به اجرا در‌آید که به هدر رفتن ذخایر زمین‌های دولت در اطراف کلانشهرها و نیز گسترش بی‌ضابطه و بی‌بهره ماندن ساکنین این‌گونه از امکانات شهری را موجب شود.

وی با انتقاد از اجرای طرح تراکم‌فروشی در کشور نیز ابراز داشت: این یکی از سیاست‌هایی است که طی سالیان اخیر گرانی مسکن را در کشور موجب شد و شرایطی را فراهم کرد که به‌رغم وجود مسکن‌های خالی، اجاره‌های مسکن به شدت بالا رود چرا که هیچ‌یک از این برج‌هایی که امروز در سطح شهرها شاهد بالارفتن آن هستیم برای طبقات میان درآمد و کم‌درآمد ساخته نشده‌اند.

وی تصریح کرد: همچنین به دلیل اینکه زمین رانتی را فقط صاحبان درآمد رانتی می‌توانند خریداری یا اجاره کنند، بنابراین بهره‌گیری از چنین ساخت‌و‌سازهایی برای اقشار کم‌درآمد امری ناممکن است.

وی اجرای پروژه‌هایی نظیر اکباتان و آپادانا را هم به لحاظ مطابقت با سطح درآمد اقشار کم‌درآمد و میان درآمد جامعه و هم به لحاظ صنعتی‌سازی از تجربه‌های موفق کشورمان در بحث ساختمان‌سازی عنوان کرد.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه بخش مسکن در ایران همواره مستقل عمل کرده است، گفت: با توجه به اینکه صنعت ساخت‌و‌ساز در کشور ما به لحاظ تامین مصالح ساختمانی به خارج از کشور وابسته نیست از این جهت می‌بایست سیاست‌های شایسته‌ای از سوی دولت برای توسعه این صنعت اتخاذ و به کارگرفته شود نه اینکه بدون فراهم بودن بسترهای مناسب برای توسعه آن، یارانه‌های دولتی در بخش‌هایی که شاید نیازمند تزریق منابع نباشند، هزینه شود.

وی در رابطه با معضل تامین مسکن در تهران نیز یادآور شد: با توجه به اینکه رشد مجموعه شهری تهران به میزان نصف دو دهه قبل است، اما حل مشکل مسکن در آن حادتر شده است.

دو دهه قبل رشد شهر تهران ٥ تا ٦درصد در سال بود اما الان به ٥/٢ تا ٣درصد در سال کاهش یافته اما همچنان شاهد بحرانی‌تر شدن معضل مسکن در تهران هستیم. بنابراین باید گفت چنین آثاری نتیجه سیاست‌های ناکارآمد دولت‌ها است که با شتابزدگی و به طور یک مرتبه‌ای با روی کارآمدن، هر آنچه از قبل صورت گرفته را به دور می‌ریزند و سیاست‌های جدیدی را بدون فراهم کردن بسترهای لازم برای اجرای آنها در دستور کار قرار می‌دهند این یعنی سیاست‌ها در حوزه مسکن ناسازگارتر و ناکارآمدتر شده است.

اطهاری همچنین اظهار کرد: هم‌اکنون انبوه‌سازانی هستند که در یک سیستم شفاف و سنجیده‌ به لحاظ تولید و عرضه عمل نمی‌کنند حتی گفته می‌شود بسیاری از پولشویی‌ها در بخش مسکن اتفاق می‌افتد. بنابراین از آنجایی که رهن ثانویه به مفهوم فروش دوباره وام‌های مسکن همانند سایر بورس‌های موجود در کشور در حوزه مسکن نیز اتفاق می‌افتد و نیز با در نظر گرفتن این موضوع که اقساط وام مسکن یک درآمد تضمین شده برای دارنده آن بوده و قابل فروش است. بنابراین راه‌اندازی بورس مسکن در کشور ما امری ضروری است همچنان که تجربه موفق کشورهایی که از این سیستم بهره گرفته نشان داده است که با تاسیس این بورس سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بهبود یافته و شفاف شده است ضمن اینکه سرمایه عظیمی هم در بازار مسکن گردش پیدا می کند.

به گفته وی، هم‌اکنون ٥٠‌درصد تولید ناخالص در آمریکا سهام وام‌های در گردش است، اما در ایران این نظام به وجود نیامده است. همچنین نظام مالی بخش مسکن در مورد کم‌درآمدها و رهن ثانویه بلوغ پیدا نکرده است اما با راه‌اندازی این بورس هم شرکت‌های سازنده مسکن می‌توانند حضور موفق داشته باشند و هم عملکرد و نظام مالی مناسبی در حوزه مسکن به وجود آمده و مجموعه‌ای منسجم برای پیش برد سیاست‌های منطقی و اصولی بخش مسکن در کشور ایجاد خواهد شد. اطهاری گفت تا زمانی که بدون حل مدیریت ساخت مسکن و صنعتی‌سازی به یک مرتبه زمین‌های دولتی به صورت اجاره‌ای به تعاونی‌های مسکن و یا انبوه‌سازان واگذار شود، نمی توان نسبت به حل مشکل مسکن در کشور امیدوار بود.

وی از دولت خواست با بهره‌گیری از برنامه‌های اصولی و مدون سیاست‌هایی منطقی را برای متعادل ساختن بازار مسکن در دستور کار قرارداده و با فراهم کردن زمینه‌های لازم برای اجرای آن، سیاست‌های مربوطه را اجرایی کند زیرا با وجود بحران شدیدی که در حوزه مسکن حاکم است فرصتی برای آزمون و خطا در بکارگیری سیاست‌های دولت در این بخش وجود نداشته و هر روز وضعیت نسبت به قبل حادتر می‌شود.