بهره وری پایین مسکن

ارزیابی کارشناسان از هزینه‌ها و فایده‌‌های تولید مسکن در ایران

چند پرسش

به اعتقاد اکثر کارشناسان، بهره‌وری بخش مسکن ایران پایین است. درواقع، میزان بهره‌وری و دریافتی مسکن نسبت به میزان نهاده‌ها و در کل میزان هزینه ای که بابت آن صرف شده است، ناچیز است. در این راستا، به بررسی بهره‌وری پایین مسکن در کشور و راهکارهای افزایش بهره‌وری آن پرداخته‌ایم.

در زیر سووالات و پاسخ‌های ارائه شده آمده است:

۱‌) مهم‌ترین شاخص‌های سنجش بهره‌وری مسکن کدامند؟ به نظر شما، کدامیک از این شاخص‌ها در افزایش بهره‌وری مسکن در کشورمان موثرترند؟

۲) چرا به افزایش بهره‌وری مسکن در کشورمان اهمیتی داده نمی‌شود؟ چه موانع و مشکلاتی در راه ارتقای بهره‌وری مسکن وجود دارد؟

۳) چه راهکارهایی برای افزایش بهره‌وری مسکن در کشور پیشنهاد می‌کنید؟ بهره‌وری: مهجور و منزوی

مهندس ناصر نیکوسرشت عضو هیات مدیره معاونت مسکن و برنامه‌ریزی سازمان ملی زمین و مسکن عواملی که در افزایش بهره‌وری بخش مسکن اهمیت دارند، عبارتند از:

۱) محیط و زمینه مساعد اقتصادی، اجتماعی و قانونی برای توسعه، تولید و ریسک پذیری.

۲) عوامل تولید شامل زمین، مقررات ساخت و ساز، قوانین مربوط به زمین، مالیات‌ها و عوارض، زیرساخت‌ها و خدمات زیربنایی، نیروی کار، مهارت، آموزش و مدیریت، ماشین‌‌آلات، ساختمان‌ها و تجهیزات، نرخ استهلاک، تعمیر و نگهداری و نوسازی.

۳) روابط قانونی و اجتماعی کار.

۴) سرمایه و محیط اقتصادی آن.

۵) بازارهای قادر به جذب تولید.

به طور کلی مقوله بهره‌وری موضوع روشنی برای عموم نیست. سطوح مدیریتی جامعه نیز از موضوع بهره‌وری و اهمیت آن آگاهی اندکی دارند. اما در بخش مسکن، سال‌هاست که شاخص‌های بهره‌وری مسکن در وزارت مسکن و شهرسازی

به طور مستمر تهیه و مورد تحلیل قرار می‌گیرند. با این حال، حجم و نوع مسایل مرتبط با مسکن به گونه‌ای است که نتایج این تحلیل‌ها مجالی برای ظهور عام پیدا نمی کنند. بهره‌وری و توسعه دو روی یک سکه‌اند. توسعه یافتگی یعنی استفاده بهینه از سرمایه، نیروی کار، انرژی، مواد اولیه، زمین و مدیریت. از این رو، موانع موجود در راه افزایش بهره‌وری، چه در بخش مسکن و چه در سایر بخش‌ها، همان موانع و مشکلاتی است که در راه توسعه‌یافتگی وجود دارد. موانع اقتصادی نظیر نبود مقیاس اقتصادی در تولید مسکن، کاهش توان مالی در خانوارهای میان درآمد و کم درآمد برای خرید مسکن، نبود راه‌های متعدد برای سرمایه‌گذاری و عدم جذابیت نسبی سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌ها به ویژه بخش‌های تولیدی، از عمده این موارد به شمار می‌روند. سهم عمده نیروی کار غیرمتخصص و غیرماهر در ساختمان‌سازی، کمبود یا عدم مشارکت مردمی در فرآیند برنامه‌ریزی تا اجرا و نبود پذیرش و حمایت اجتماعی از انبوه‌سازی و انباشت سرمایه تا حد مقیاس اقتصادی، از جمله موانع اجتماعی - سیاسی افزایش بهره‌وری هستند. موانع قانونی نیز عمدتا نرخ‌های ترجیحی و تشویقی مالیات برای سازندگانی که سریع، ارزان و پرکیفیت می‌سازند و وجود مقررات دست و پاگیر در اخذ مجوزهای ساختمانی - از اجازه ساخت گرفته تا پایان کار - می‌باشند. همچنین موانع و مشکلات فنی نیز بر سر راه افزایش بهره‌وری مسکن وجود دارند که مهم‌ترین آنها شامل طولانی بودن دوره ساخت، تداخل وظایف سرمایه‌گذاری و ساخت به ویژه از طرف سازندگان خرد و غیرحرفه‌ای، نبود شیوه‌های ساخت سریع، ارزان و پرکیفیت و استانداردهای لازم و نبود مقررات بهینه‌سازی انرژی در ساختمان می‌شود. برای رفع موانع موجود و افزایش بهره‌وری مسکن، تجهیز حرفه‌ای سرمایه، استفاده بهینه از زمین‌های شهری و برنامه‌ریزی بلندمدت برای تامین مصالح ساختمانی با کیفیت پیشنهاد می‌شود. امید است با بهبود مدیریت ساخت و ساز و ایجاد مدیریت بهره‌برداری و نگهداری و آموزش و ارتقای مهارت و دانش فنی ساخت، بتوان بهره‌وری مسکن در کشور را افزایش داد.

مسکن سنتی

مهندس مسعود قاسم‌زاده، عضو هیات علمی مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن از دیدگاه کارشناسی، می توان شاخص‌های زیر را برای سنجش بهره‌وری در بخش مسکن و ساختمان مطرح کرد، بهره‌وری در روش‌های تولید مسکن: میزان صنعتی بودن شیوه‌های ساختمانی، میزان کاربرد مصالح بومی و بهینه‌سازی شده، میزان عمر مفید، پایایی و پایداری ساختمان‌ها، بهینه‌سازی مصرف انرژی، بهینه‌سازی تاسیسات مکانیکی و برقی و... . بهره‌وری و کارایی طرح‌های مسکن: وضعیت ضوابط و استانداردهای طراحی منطبق با مقتضیات و انتظارات ملی و بومی، میزان رضایتمندی ساکنان یا میزان تغییر مکان‌ها بر اثر نارضایتی، انطباق طرح‌ها یا نیازهای ساکنان، میزان انعطاف پذیری در طرح‌های مسکن و.... بهره‌وری سرمایه: سرعت اجرا و نحوه بازگشت سرمایه، اتلاف یا بهینه‌سازی مصرف منابع، مصالح و نیروی انسانی در فرآیند ساختمان‌سازی. بهره‌وری نیروی انسانی: سطح مهارت‌ها، گستردگی آموزش‌های فنی و حرفه ای، وضعیت مدیریت حرفه‌ای ساخت و...۱‌-بهره‌وری در بازار زمین و مسکن: بورس زمین، میزان تخریب و نوسازی. ۲-بهره‌وری در بهسازی و بازسازی محیط‌های مسکونی: میزان توجه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده شهری. ۳-بهره‌وری امکانات در دوره بهره برداری: میزان دسترسی به خدمات جمعی و جنبی برای مجتمع‌های مسکونی، هزینه‌های نگهداری ساختمان و تاسیسات. البته نمی‌توان گفت که به افزایش بهره‌وری در بخش ساختمان و مسکن اهمیتی داده نمی شود. اما موانع و مشکلاتی در این مسیر وجود دارد که می‌توان در چند گروه به آنها اشاره کرد: ۴-توسعه محدود در امر صنعتی شدن ساختمان‌سازی و گستردگی کاربرد شیوه‌های دستی و سنتی که موجب کاهش دقت اجرا، افزایش طول زمان ساخت و تاخیر در بازگشت سرمایه، اتلاف انرژی و منابع می‌گردد.

۵ - ضعف در ساز و کارهای کنترل کیفیت طرح و اجرای ساختمان‌های مسکونی به ویژه در بخش خصوصی. ۶- محدود بودن یا کمبود استانداردها و ضوابط رسمی کاربردی و موثر برای طراحی ساختمان‌های مسکونی و نبود ضمانت اجرایی برای ضوابط و استانداردهای موجود. ۷-ضعف و نبود دستورالعمل‌ها و ضوابط کافی برای مدیریت ساختمان در دوران بهره‌برداری ساختمان‌های مسکونی. ۸-عدم ثبات هزینه‌های تامین مصالح و اجرا و... و نبود یک سیستم کارآمد برای کنترل آن. Bعدم ثبات در کیفیت مصالح و فرآورده‌های ساختمان و نازل بودن کیفیت اغلب آنها. راهکارهای زیر را می‌توان در جهت افزایش بهره‌وری مسکن پیشنهاد نمود که البته می‌بایست در برنامه‌ای بلندمدت و به صورت مستمر پیگیری شوند: ۱) مناسبات، گردش کار و مسوولیت‌ها در روند برنامه‌ریزی، طراحی و اجرای مسکن به روشنی و منطبق با قوانین رسمی تعریف شده و بین متصدیان مختلف عمومی، دولتی، خصوصی و تعاونی توزیع شود و از تداخل این بخش‌ها در یکدیگر جلوگیری به عمل آید. ۲) دولت باید زمینه‌سازی و حمایت لازم را از توسعه و صنعتی شدن ساختمان سازی توسط بخش‌های خصوصی و تعاونی به عمل آورد. ۳) باید پشتیبانی قانونی کافی از ارتقای کنترل کیفیت طراحی و اجرای ساختمان، استانداردسازی مصالح و فرآورده‌ها و اعطای گواهینامه‌های فنی برای محصولات ساختمان گسترش یابد. ۴) آسیب شناسی ساختمان‌ها و بررسی دلایل تخریب زودرس آنها توسط نهادهای مسوول باید در اولویت برنامه‌های مطالعاتی و تحقیقاتی قرار گیرد. ۵) از ابزارهای حاکمیتی دولت برای سامان‌دهی و کنترل نوسانات در بازار زمین و مسکن به ویژه در رابطه با شیوه‌های تامین مسکن برای اقشار کم درآمد روستاییان استفاده شود. ۶) آموزش و آگاه‌سازی در رده‌های مختلف تخصصی و اقشار مختلف جامعه در برنامه کار نهادهای مسوول قرار گرفته و طبقه‌بندی مهارت‌ها به صورت جدی پیگیری شود. ۷) به مدیریت نگهداری ساختمان توجه جدی تری شود. البته لازم است جایگاه فنی و قانونی آن تعریف و تثبیت گردد.

طعمه سوداگران

مهندس فرزین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد مسکن مفهوم بهره‌وری مسکن را می توان از زوایای گوناگون مورد سنجش قرار داد که یکی بهره‌وری در بخش ساخت و ساز است . از این دیدگاه، بهره‌وری در مسکن چیزی جز امکان کسب سود از عملیات ساخت مسکن و فراهم بودن شرایط انباشت پایدار سرمایه در بخش مسکن به وسیله ساخت آن نیست. از این زاویه، نرخ بازدهی اقتصادی در دو مقوله نرخ سودآوری در نگهداری زمین و نرخ سودآوری در ساخت مسکن می‌تواند ملاک سنجش بهره‌وری قرار گیرد. در هر دوره زمانی که نرخ بازدهی در ساخت بالاتر از نرخ بازدهی در معاملات زمین باشد، بهبود بهره‌وری در ساخت مسکن ایجاد شده است. مفهوم دیگر بهره‌وری مسکن به عنوان کالایی نهایی است.

با قبول این رویکرد، کالاها و خدمات به خدمات سرپناه، خدمات رفاهی واحد مسکونی و خدمات مربوط به کیفیت محیط همسایگی (Neighborhood Quality) تقسیم می‌شوند. بر این مبنا، می‌توان شاخص‌هایی چون نرخ واحدهای مسکونی بلااستفاده، نسبت تعداد معاملات واحد مسکونی نسبت به کل موجودی مسکن، تناسب مساحت و کیفیت واحدهای مسکونی نوساز با گروه‌بندی درآمدی جامعه، نرخ افزایش قیمت زمین و نسبت قیمت واحد مسکونی به درآمد سالانه خانوار را برای بهره‌وری مسکن در نظر گرفت. در چند سال گذشته، نسبت حجم معاملات مسکن به موجودی مسکن بیش از ۲۰ درصد بوده است (این رقم در اکثر کشورها بین ۱۰ تا ۱۵ درصد است). همچنین مساله سوداگری در بازار زمین و مسکن، به یک مشخصه ساختاری تبدیل شده است. به موازات، نسبت قیمت یک واحد مسکونی به درآمد متوسط سالانه خانوار، از مرز ۱۰سال فراتر رفته است. در کنار عملکردهای منفی یاد شده، آمارها نشان می‌دهند که مساحت متوسط واحدهای مسکونی ساخته شده، رو به کاهش است. متاسفانه ابزارها و سیاست‌های مورد نیاز برای افزایش بهره‌وری در یک دستگاه سیاست‌گذاری منسجم نشده است. برای مثال، تصویب قوانین مالیاتی به منظور کاهش جریان سوداگرانه در دست وزارت اقتصاد است، سیاست‌های اعتباری را بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار تعیین می‌کند، مدیریت زمین در دست مجموعه‌ای از دستگاه‌ها از وزارت مسکن تا شهرداری‌ها قرار دارد. از سوی دیگر، مداخلات غیرقانونی ناشی از قدرت سیاسی و اقتصادی در نوع بهره‌برداری از زمین، وضعیت نظام مدیریت زمین را بغرنج‌تر کرده است. بدین ترتیب، مجموعه‌ای از مشکلات مدیریتی عملا مانع کارکرد بهینه بخش مسکن شده است. اما اینکه چرا به بهره‌وری در بخش مسکن اهمیت داده نمی‌شود، سو‌الی است که پاسخ آن را باید از دست‌اندرکاران امر پرسید. اما فراموش نشود که سیاست‌گذاری‌ها در هر جامعه‌ای، برآیندی از تعامل و تقابل منافع بین گروه‌های مختلف اجتماعی، فشارهای سیاسی و اقتصادی و منافع دولتمردان است. راهکارهای ارتقای بهره‌وری بخش مسکن را می‌توان به شرح زیر پیشنهاد داد: ۹ ایفای نقش موثر از طرف دولت در بازار زمین شهری به منظور ایجاد ثبات در بازار. وضع مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک و مستغلات به منظور کاهش معاملات سوداگرانه. تجمیع سیاست‌های حمایتی مسکن در یک دستگاه. ارتقای صنعت ساخت و تولید انبوه مسکن با تکیه بر کاهش نوسانات قیمت زمین. ایجاد نظام تامین اعتبار مسکن متناسب با وضعیت گروه‌های کم‌درآمد. تلاش برای کاهش فعالیت‌های رانت‌جویانه در بازار زمین و مسکن از طریق عدم‌صدور مجوزهای رانتی، نظیر تراکم و یا وضع مالیات‌های مختلف و شفاف. ‌فراهم نمودن بسترهای مناسب برای افزایش فعالیت‌های اقتصادی در بخش‌های صنعت و خدمات و عمق بخشیدن به بازار سرمایه به منظور جذب سرمایه‌های سرگردان. تلاش در جهت راه‌اندازی بازار سرمایه در بخش مسکن به منظور جذب سرمایه‌های سرگردان و فراهم کردن امکان کاهش نوسانات ادواری رونق و رکود در مسکن. سامان‌دهی نظام مدیریت زمین و کاهش مداخلات غیرقانونی در بازار آن.

منبع: اقتصاد ایران