بنگاه‌های مسکن می‌توانند بازار اجاره را تنظیم کنند؟
املاکی‌ها بی‌خبر از بسته اجاره‌بها
موانع تنظیم قرارداد بلندمدت برای مستاجران
بازتاب اولیه بسته اجاره در بازار مسکن
موانع تنظیم قرارداد بلندمدت برای مستاجران گروه مسکن- مهدیس فرقانی: نقش اول در اجرای بسته ساماندهی اجاره، براساس توافقی که اتحادیه مشاوران املاک با وزارت مسکن به عمل آورده، بر عهده بنگاه‌های مسکن گذاشته شده، اما در حالی که این بسته چند روز پیش ابلاغ شده، مشاوران املاک مناطق مختلف تهران از محتوای آن بی‌اطلاع هستند و نسبت به اینکه چگونه باید ضوابط بازار اجاره را به نفع مستاجر تغییر بدهند، سردرگم شده‌اند.
هر چند هنوز بسته اجاره وارد بنگاه‌های املاکی نشده، اما مدیران این بنگاه‌ها با اشاره به آنچه طی روزهای اخیر در روزنامه‌ها درباره طرح تغییر مهلت قراردادهای اجاره از یکسال به دو سال خوانده‌اند، اعلام می‌کنند: نوسان نرخ اجاره مسکن به قدری با خواسته مالکان هماهنگ است که جز از طریق افزایش عرضه واحدهای اجاره‌ای، راه‌های دیگری همچون تغییر مهلت قرارداد یا مشوق مالیاتی، برای کنترل نرخ اجاره جوابگو نخواهد بود.
به اعتقاد مدیران بنگاه‌های مسکن در تهران، تنظیم قرارداد بلندمدت اجاره فقط می‌تواند دغه‌های مستاجران را کاهش دهد، اما نمی‌تواند مانع رشد اجاره‌بها شود.
مشاوران املاک در عین حال درباره بازار اجاره مسکن و رشد قیمتی که سال گذشته در این بازار به وجود آمد، معتقدند: بهتر بود دولت در بسته سیاستی اجاره مسکن، به نوعی تدابیر لازم برای جبران کاهش نرخ سود بانک‌ها را در نظر می‌گرفت تا فشاری که هم‌اکنون تحت تاثیر نرخ سود پایین به مستاجران وارد است، کمتر شود.
به گزارش دنیای‌اقتصاد در حال حاضر سهم قراردادهای دو ساله اجاره از کل قراردادهای اجاره در حد ۵ درصد است. در قانون فعلی مالک و مستاجر تاکید شده است که دو طرف می‌توانند در قراردادی که تنظیم می‌کنند حداکثر زمان مهلت قرارداد را یکساله قید کنند و
در صورت فراهم بودن شرایط، آن را «تمدید» کنند.
مشاوران املاک در این باره می‌گویند: قرارداد بلندمدت به نفع مستاجر و به ضرر موجر است و چنانچه در قانون زمان اعتبار قرارداد اجاره اصلاح نشود، اجرای طرح دولت، شدنی نخواهد بود.
براساس این گزارش، تحقیقات در بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون سهم افرادی که به پشتوانه رهن یکساله، اقدام به خرید مسکن می‌کنند رو به افزایش است. این افراد بعد از یکسال رهن ملک خریداری شده، مبلغ رهن را با مستاجر تسویه می‌کنند و در آن ملک ساکن می‌شوند.
به اعتقاد مشاوران املاک در حال حاضر تغییر خاصی در نرخ‌های اجاره واحد مسکونی در مقایسه با سال گذشته اتفاق نیفتاده، اما جو روانی ناشی از ورود بسته اجاره به بازار ممکن است شرایط آرام را ملتهب کند.
هم‌اکنون روزانه تعداد فایل‌هایی که برای اجاره به بازار مسکن پیشنهاد می‌شود نصف فایل‌های مربوط به فروش است که این حجم محدود در صورتی که تهدیدی متوجه موجران شود، می‌تواند کاهش پیدا کند.
به نفع مستاجر به ضرر موجر
به گزارش دنیای اقتصاد بعد از آنکه جزئیات بسته ساماندهی اجاره بها هفته گذشته منتشر شد قرار شد متن آن به تمامی‌بنگاه‌های املاک ابلاغ شود تا جزئیات آن در اختیار بنگاهداران، موجران و مستاجران قرار بگیرد.
در همین حال، مشاور املاکی در جنوب تهران در منطقه جوادیه در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: بسته اجاره هنوز ابلاغ نشده و از جزئیات‌این طرح از طریق رسانه‌های عمومی‌مطلع شده‌ایم.
وی درباره اینکه آیا امکان تنظیم قرارداد اجاره به صورت دو ساله وجود دارد یا خیر؟ اظهار کرد: همان‌طور که اعلام شده تنظیم قراردادهای اجاره بصورت دو ساله اجبار نیست، بلکه اختیاری یا توافقی است. به طور کلی جزئیات این طرح، جدید نیست، زیرا در گذشته و حال، بازار اجاره مسکن شاهد چنین قراردادهای توافقی بوده و خواهد بود. شاید این نوع قرارداد در بازار اجاره واحدهای مسکونی کمتر به چشم بخورد، اما در بازار اجاره مستغلات قابل مشاهده است.
صالحی در رابطه با محاسن و معایب تنظیم قراردادهای دو ساله عنوان کرد: به نظر می‌رسد تنها به نفع مستاجران باشد، زیرا مجبور به جابه‌جایی در عرض یکسال نیستند و معاف از پرداخت هزینه جابه‌جایی و حق کمیسیون برای قرارداد جدید می‌شوند، اما از طرف دیگر این طرح برای موجر به عنوان ضرر محسوب می‌شود، زیرا ممکن است نرخ تورم در سال دوم قرارداد بیشتر از حد توافق شود و به همین خاطر موجر دچار زیان خواهد شد.
این بنگاهدار در ادامه افزود: افزایش نرخ اجاره به دلیل قراردادهای یکساله اجاره نیست، بلکه تورم و وضعیت اقتصاد دلیلی بر نوسان اجاره بها محسوب می‌شود.
وی همچنین درباره میزان استقبال موجران از تنظیم قرارداد اجاره دو ساله اذعان کرد: شاید حدود ۱۰ درصد از موجران در بازار اجاره از‌این طرح استقبال کنند که‌این میزان بیانگر حجم مالکان منصف در بازار اجاره است.
موانع قرارداد بلندمدت
علاوه براین یکی دیگر از فعالان بازار مسکن در منطقه نارمک درباره تاثیر بسته اجاره در بازار مسکن تصریح کرد: همچنان جزئیات این بسته به مشاوران املاک در منطقه نارمک ابلاغ نشده، اما تجربه‌ها در این مورد بیانگر‌این مساله است که امکان تنظیم قرارداد اجاره دو ساله فراهم است، اما مشکلی که وجود دارد عدم استقبال موجران از اجرای‌این طرح است؛ چرا که معمولا نرخ در بازار اجاره در حال نوسان است و موجران به‌این فکر هستند که اگر قرارداد اجاره را دو ساله تنظیم کنند چطور می‌توانند اجاره بها را به آن میزان که می‌خواهند تغییر دهند، به همین دلیل مالکان از‌این طرح استقبال نخواهند کرد و از سوی دیگر ممکن است‌این مساله به افزایش نرخ اجاره دامن بزند، زیرا اگر موجران مجبور به تنظیم قرارداد اجاره به طور دو ساله شوند ممکن است از ابتدای سال اول نرخ اجاره را بیش از حد معمول تعیین کنند که به ضرر مستاجر است.
خازنی درباره محاسن تنظیم قراردادهای دو ساله به «دنیای اقتصاد» گفت: با تنظیم این قرارداد حداقل مستاجر در آرامش است و از‌این وضعیت رضایت دارد که بعد از یک سال دغدغه جابه‌جایی را ندارد و از سوی دیگر نیاز فوری موجر به واحد اجاره داده شده به هر دلیل (فروش واحد مورد نظر، استفاده شخصی از واحد و گرفتن وام)، بخشی از موانع‌این طرح پیش‌بینی می‌شود.
از هجوم یکباره مستاجران جلوگیری می‌شود
وی درباره تاثیر مدت قرارداد اجاره بر اجاره‌بها تاکید کرد: قراردادهای یکساله علتی برای افزایش نرخ اجاره مسکن به شمار می‌آیند، چرا که در پایان مدت قرارداد که اکثر قراردادهای اجاره در ماه مشابه یکدیگر، شروع و خاتمه می‌یابد، باعث می‌شود هجوم مستاجران به بازار، موجران را به افزایش نرخ اجاره تشویق کنند، اما اگر مدت زمان قرارداد اجاره افزایش پیدا کند نرخ اجاره با کاهش رو‌به‌رو خواهد شد، زیرا مالک به‌این امر پی می‌برد که اگر نرخ اجاره را منصفانه اعلام نکند، ممکن است حجم مستاجران به طور چشمگیر کاهش یابد و واحد استیجاری برای مدتی بدون مستاجر خالی بماند.
این مشاور املاک در ادامه خاطر نشان کرد: با توهمی که اکثر موجران برای افزایش نرخ اجاره بر اساس شروع سال جدید دارند به نظر باعث می‌شود تنها ۱۰ درصد از مالکان راضی به تنظیم قراردادهای اجاره دو ساله شوند.
از طرف دیگر بنگاهداری در خیابان میرداماد درباره میزان اطلاع از بسته اجاره گفت: در حال حاضر بسته اجاره‌بها ابلاغ نشده و تنها ثبت شدن فرم‌های اجاره در سامانه رهگیری ابلاغ شده است.
وی همچنین در رابطه با اینکه آیا این طرح قابلیت اجرا را دارد یا نه اظهار کرد: معمولا قرارداد اجاره برای بیش از یکسال به صورت توافقی بین مالک و مستاجر تنظیم می‌شود و این طرح از گذشته در حال اجرا بوده است که در این قرارداد به طور مکتوب ذکر می‌شود که با توجه به شرایط زمانی نسبت به تمدید قرارداد توافق خواهد شد یا نه.
جوانرویی تصریح کرد: هم اکنون تعداد انگشت‌شماری از موجران در بازار حاضر به تنظیم قراردادهای این چنینی هستند مگر اینکه دولت به سیاست‌های تشویقی (معافیت مالیاتی برای واحدهای اجاره‌ای، ارائه تسهیلات به واحدهای نیمه‌کاره در بازار اجاره و غیره) که برای آن دسته از مالکانی که این طرح را اجرا می‌کنند در نظر گرفته شده، جامه عمل بپوشاند.
این بنگاهدار درباره تعداد موجرانی که تنظیم قراردادهای اجاره دو ساله را اجرا خواهند کرد، پیش‌بینی کرد: به طور معمول هر طرحی لازم به گذشت زمان دارد تا بتوان نتایج آن را پیش‌بینی کرد، اما اگر مسوولان و دولت سعی دارند تا ۱۰۰درصد مالکان این طرح را اجرا کنند باید جنبه‌های تشویقی را افزایش دهند و در حد شعار به مالکان وعده ندهند، بلکه آن را هر چه سریع‌تر عملی کنند تا موجران سیاست‌های تشویقی را باور کنند و با این وجود باید مطمئن بود که اکثر موجران از این طرح حمایت خواهند کرد.
قرارداد اجاره یک طرفه است!
یکی دیگر از فعالان بازار مسکن در مرکز تهران محدوده میدان ولیعصر اذعان کرد: تنظیم قرارداد اجاره دو ساله انجام شدنی نیست، چرا که این دسته از قراردادها (اجاره) قرارداد یک‌طرفه است، زیرا مالک براساس برآورد‌های خود تصمیم می‌گیرد که واحدش را برای چه مدت زمانی به دست مستاجر بسپارد حتی ممکن است قرارداد اجاره دو ساله تنظیم شود و مستاجر فردی لایق برای قرارداد دو ساله نباشد یا بالعکس با این مثال کاملا واضح است که این طرح نشدنی است و موفق نخواهد بود.
وی در ادامه تاکید کرد: به نظر نمی‌رسد که حتی سیاست‌های تشویقی هم باعث شود تا موجران به اجرای این طرح البته تا زمانی که اختیاری است روی بیاورند، زیرا اکثر مالکان نرخ اجاره را براساس میزان تورم هر ساله تعیین می‌کنند، به همین علت اگر مسوولان بتوانند تورم را کنترل کنند در این صورت شاید امیدی به تنظیم قراردادهای اجاره دو ساله از سوی اکثر موجران باشد.
همچنین یک مشاور املاکی در منطقه پونک با اعلام اینکه هیچ اطلاعی از جزییات و ابلاغ بسته اجاره ندارد گفت: با هیچ ابزاری جز قانون نمی‌توان موجران را مجبور کرد قرارداد بلندمدت اجاره تنظیم کنند.
ارسال نظر