مرور وقایع یکساله بازار مسکن در روز «تولد نیکزاد در وزارت مسکن»
رالی «مسکن» برای آقای «وزیر»
چالش‌های پیش‌روی دولت در حوزه مسکن چیست؟
راه دومی جز تحویل سریع مسکن مهر وجود ندارد
مصائب رساندن مسکن‌مهر به خط‌پایان
عکس: نگار متین نیا
چالش‌های پیش‌روی دولت در حوزه مسکن چیست؟
راه دومی جز تحویل سریع مسکن مهر وجود ندارد
مصائب رساندن مسکن‌مهر به خط‌پایان فرید قدیری
پارسال درست همین موقع علی نیکزاد به وزارتخانه‌ای آمد که مسوولان آن حدود دو میلیون خانوار در سراسر کشور را امیدوار کرده‌بودند یکساله، آنها را با ۵ میلیون تومان صاحب‌خانه می‌کنند!
زمانی که نیکزاد پرنفس وزارت مسکن را با همه وعده‌های دهان پرکن و یک پرونده قطور از تعهدات سنگین به مردم تحویل گرفت، دو اتفاق در حوزه مسکن رخ داده بود. اتفاق اول واگذاری زمین‌های کم ارزش در مناطقی از کشور بود که اسم آن ۹۹ساله و مالکان آن ظاهرا مردم بودند و اتفاق دوم تشکیل انبوه تعاونی‌های مسکن که مردم دو سالی می‌شد که هر کدامشان از دو میلیون تا ۵ میلیون تومان به صندوق تعاونی واریز کرده بودند به امید آنکه یکساله خانه‌دار می‌شوند.
حالا نیکزاد در تعهد تحقق همه آنچه گذشتگان قول داده بودند، اما عمل نکردند، قرار دارد.
نیکزاد که سابقه همکاری او با رییس دولت به یکی از استان‌های کشور -اردبیل- در سال‌های خیلی دور برمی‌گردد -وقتی احمدی‌نژاد استاندار اردبیل بود، در مقام مدیر دفتر فنی استان فعالیت می‌کرد- به خاطر لجاجت در به ثمر رساندن پروژه‌ها، مورد توجه وی برای وزارت مسکن قرار گرفت. او البته خیلی پیش از این در یکی از دانشگاه‌های دولتی نیز با رییس فعلی خود، ارتباط کاری داشته است.
نیکزاد چند ماه بعد از شروع کارش در وزارت مسکن به دلیل اینکه اطلاعات نادرستی درباره
بود و نبود مسکن‌مهر به او رسید، اعلام کرد واحدهای مسکونی‌مهر را دوساله تحویل خواهد داد. غافل از اینکه زمین‌های ۹۹ساله بدون آب و برق و هر گونه خدمات حیاتی و طبیعی تحویل مردم شده بود. درباره این زمین‌ها نکته‌ای وجود دارد که دیگر نباید تکرار شود. وقتی دولت در سال ۸۶ مصوب کرد زمین برای ساخت مسکن رایگان تحویل داده شود، عده‌ای با این طرح مخالفت کردند و برای آنکه تا حد ممکن ارزش زمین‌های دراختیار را ارزان نفروشند، تا جایی که توانستند زمین‌های نامرغوب را برای مسکن‌مهر کنار گذاشتند و زمین‌های مرغوب را برای غیرمسکن‌مهر هزینه کردند شاید این افراد خواب چنین روزهایی را دیده بودند.
علی نیکزاد که از این هفته، دومین سال حضورش در وزارت مسکن را آغاز کرده، اکنون در مسابقه بزرگ «چند مرحله‌ای» قرار دارد که باید برای پیروزی نهایی، در مراحلی از این رقابت، یکسری طرح‌ها شامل مسکن‌مهر را به «خط پایان» برساند و همزمان در مراحل دیگر، حریفی مثل قیمت مسکن و اجاره‌بها را «ضربه‌فنی» کند.
در مسابقه‌ای که برای وزارت مسکن _در دولت کنونی_ ترتیب داده شده، فردی باید حضور داشته باشد که در آن‌واحد توان مدیریت همه مراحل و اشراف به شرایط خوب و بد را داشته باشد. «خوش‌بینی زیاد از حد» یا «خود کم بینی افراطی» دو مانع ناپیدا در این مسابقه بزرگ هستند که اگر بانی، به آن دچار شود، شکست حتمی خواهد بود.
مرور تجربه یکساله نیکزاد در وزارت مسکن نشان می‌دهد او تا اینجای کار درخواست شرکت در همه مراحل مسابقه بزرگ را داده و در همه بخش‌های آن، وارد شده است.
اما اینکه مسابقه چقدر طول خواهد کشید و چه میزان نتایج مثبت از آن بیرون می‌آید یا اینکه آیا اصلا مسابقه با همین یک نفر به پایان خواهد رسید یا نه(؟)، پرسش‌هایی هستند که اگر پاسخ روشن برای آنها وجود داشته باشد، تصویر سه سال آتی در بازار مسکن، شفاف و قابل رویت خواهد بود.
اولین موردی که رسیدن به پاسخ را تسهیل می‌کند، شناسایی ابزار یا برنامه‌ای است که وزارت مسکن در اولویت کارهایش تعریف کرده است. این ابزار البته به خاطر برخی زیاده‌روی‌ها نه تنها اولویت بلکه همه برنامه‌های وزارت مسکن را تحت‌الشعاع قرار داده است. آنچه در حال حاضر در حوزه مسکن برای دولت، مردم و وزارت مسکن اهمیت خیلی‌خیلی زیادی دارد «مسکن‌مهر» است که ظاهرا این اهمیت را مسوولان دولت قبلی با وعده‌های دامن‌گیر، به وجود آورده‌اند.
وزارت از ایده‌های جدید منع نیست
چهار سال است که همه مسیرهای دولتی برای خانه‌دار کردن مردم به «مسکن‌مهر» ختم شده، اما هنوز این برنامه طول و دراز به سرانجام مشخصی نرسیده است. دولت قبلی با یک اقدام ماهرانه و از آنجایی که زمزمه حذف مسکن‌مهر از برنامه «دولت آینده» به واسطه ضعف‌های شدید و نواقص فاحش طرح در آن زمان شنیده شده بود، مسکن‌مهر را با مجوز مجلس به قانون تبدیل کرد تا هر وزیری در هر زمانی که به وزارت مسکن بیاید مجبور باشد آن را اجرا کند. اما نکته‌ای که این وسط وجود دارد و «چشم ریزبین» برای رویت آن لازم است، نبود محدودیت برای ایده‌های جدید در راحت‌تر خانه‌دار کردن مردم است. نیکزاد اگر چه باید در وزارت مسکن، مسکن‌مهر را جلو ببرد، اما از طرح‌های جدید و برنامه‌ریزی‌های بهتر از مسکن‌مهر نیز منع نشده است. قطعا اگر فکر شود، می‌توان برای خانه‌دار کردن مردم طرحی نوشت که به جای ۵ سال، «یکساله» جواب دهد.
فعلا اقدامات نیکزاد در یک سال اول نشان می‌دهد عزم جدی برای رساندن مسکن‌مهر به خط‌پایان وجود دارد. او برای رسیدن به این خط، جدول زمانی تعیین کرده و اعداد این جدول را اعلام عمومی هم کرده است: «تا پایان این هفته همه یک میلیون واحد مسکونی‌مهر از مرحله اسکلت عبور می‌کند و پایان شهریور سال آینده آخرین کلید مسکن‌مهر به متقاضی تحویل خواهد شد.»
به این ترتیب، ظاهرا یکسال دیگر که تولد دومین سال نیکزاد در وزارت مسکن است، پرونده قطور مسکن‌مهر بسته خواهد شد و آن زمان باید تعداد متقاضیان مسکن به «صفر» برسد.
بدون تردید و خارج از برخی اظهارنظرهای سطحی و بدون منبع، می‌توان اعلام کرد طی یکسال اخیر ساخت واحدهای مسکونی‌مهر جدی شده و در برخی مناطق کشور، واحدها تقریبا به مراحل تحویل نزدیک شده‌اند. این واقعیت را مرکز آمار ایران از روی پروانه‌های صادره تایید می‌کند. عملیات ساخت مسکن‌مهر که از اوایل پاییز پارسال رسما شروع شد - تا قبل از آن روی زمین‌های ۹۹ساله نوعی خاک‌بازی رواج داشت- نسبت منفی رشد صدور پروانه ساخت در نیمه اول را به رشد ۴ درصدی در نیمه دوم تبدیل کرد.
علی نیکزاد بنا دارد هر طور شده مسکن‌مهر را به سرانجام برساند. او در این راه از برخورد تنبیهی، قهری، قاطعانه و حتی کنار گذاشتن مدیران لایه میانی در وزارت مسکن استفاده می‌کند تا نشان دهد این بار همچون بار قبل نیست که اصلا اعتقادی به مسکن‌مهر وجود نداشت. وزیر مسکن برای آنکه مسوولان استانی‌اش را وادار به مراقبت و کشیک گذاشتن از سازنده‌ها برای مقابله با تنبلی آنها کند، مدام به جاهای مختلف سفر می‌کند. نیکزاد تاکنون ۷۹ سفر استانی - بطور متوسط هر ۴ روز یک سفر- انجام داده که نتیجه آن رشد بالای ۳۰۰ درصدی حجم ساخت‌وساز در مسکن‌مهر نسبت به سه سال اول طرح است. اما این رشد به خاطر پشت‌گوش انداختن مسکن‌مهر توسط گذشتگان چشمگیر جلوه می‌کند در حالی که سه سال انتظار یک میلیون خانوار برای خانه‌هایی که هم‌اکنون تازه به مرحله اسکلت رسیده چنین عملکردی را قبول ندارد. هر چند نمی‌شود انتظار داشت بار سنگین سه‌سال اخیر در فاصله یکسال طی شود اما واقعیت این است که راه دومی جز تحویل سریع این خانه‌ها وجود ندارد.
نمی‌توان گفت نیکزاد اعتقادی به طرح مسکن‌مهر ندارد چون اگر چنین بود، این همه مصوبه و آیین‌نامه و ابلاغیه طی این مدت از طرف دولت برای طرح صادر نمی‌شد و از همه مهم‌تر نیازی نبود یک وزیر به همه شهرهای کشور سفر کند. هستند مسوولانی که در طول دوره خدمتشان از تهران فاصله نمی‌گیرند و به استناد گزارش‌هایی که برایشان تهیه می‌شود درباره میزان پیشرفت طرح‌های استانی‌شان آمار می‌دهند.
رالی دیگری در راه است
نیکزاد می‌خواهد رالی مسکن مهر خیلی زود به پایان راه برسد که اگر هم برسد، شواهد موجود حاکی از آن است رالی دیگری به زودی برای فروش همین واحدها توسط متقاضیان آغاز می‌شود. متاسفانه آنچه بانیان قبلی مسکن مهر کاملا از آن غافل بوده‌اند جانمایی زمین‌ها و موقعیت قرارگیری مسکن‌مهر در بسیاری از شهرهای کشور است.زمین‌های ۹۹ساله در جاهایی که علائم اولیه سکونت نظیر آب و برق در آنجا دیده نمی‌شود واگذار شده و حالا باید دید که مسکن‌مهر، مسکونی خواهد شد یا نه؟
به نظر می‌رسد از یکی دو سال دیگر که واحدهای مسکونی‌مهر قطعا به بهره‌برداری می‌رسد، گلایه‌ها و مصیبت‌ها درباره غیرقابل مسکونی بودن بخشی از این واحدها آغاز شود و عملا هدف نهایی از ساخت این خانه‌ها که سکونت و کاهش حجم تقاضا در بازار مسکن بوده، به بیراهه می‌رود.
علی نیکزاد این فرضیه را کاملا مردود می‌داند و معتقد است اگر متقاضیان مسکن‌مهر به فکر فروش بودند این همه انتظار را تحمل نمی‌کردند.
پیش‌بینی تلاش برای رهایی از مسکن‌مهر توسط صاحب‌خانه‌ها اگر صحت پیدا کند، موج جدیدی از هجمه تقاضا به بازار مسکن شکل خواهد گرفت که اگر بگیرد دردسرهای تازه برای کنترل دوباره قیمت مسکن هم شروع خواهد شد.
وزیر مسکن با تعریف یک ماموریت جدید در وزارت مسکن می‌تواند این پیش‌بینی را خنثی و از بین ببرد. دو پیش‌نیاز برای فراهم کردن شرایط زندگی در مسکن‌مهر ضروری است اولی تامین خدمات، دومی امکان حمل و نقل. نیکزاد برای اولین بار در بودجه عمرانی کشور موفق شد اعتبار جداگانه‌ای برای خدمات و مترو زمین‌های ۹۹ساله اختصاص دهد و حالا با تعیین یک برنامه زمان‌بندی مشابه مسکن‌مهر باید بودجه این دو اقدام را به پروژه‌های عملیاتی تبدیل کند.
آیا اگر مشکلات مسکن‌مهر حل شود، مسابقه هم به پایان خواهد رسید و نیکزاد نمره قبولی را دریافت می‌کند؟
پاسخ منفی است. سال سخت علی نیکزاد در وزارت مسکن از چند ماه دیگر شروع می‌شود. بازار مسکن از جمله مناطقی است که قانون هدفمند کردن یارانه‌ها بیشترین نفوذ را در آن پیدا می‌کند. این نفوذ نه لزوما به معنی تخریب و تاثیر منفی است بلکه برای مواجهه با تبعات این قانون باید بازار مدیریت شود. یکی از نقاط ضعف مدیریت کنونی بخش مسکن، ناتوانی در ردیابی شواهد و نشانه‌های وقوع حوادث در بازار مسکن است. به عنوان مثال در حالتی که اجاره‌بها افزایش می‌یابد، انتظار می‌رود مسوولان مسکن زودتر از سایرین به این رخداد پی ببرند نه اینکه بعد از اطلاع‌رسانی رسانه‌ای، هشدار نمایندگان مجلس و اذعان دلالان مسکن، موضوع توسط مدیران رده بالا مورد تایید قرار بگیرد.
اجرای قانون یارانه‌ها همزمان با تشدید روند اجرای مسکن‌مهر، حکایت امتحان کنکور برای علی نیکزاد در وزارت مسکن است که شرط قبولی، پیشگیری از هرگونه تحرک قیمتی یا قصد سوداگری توسط گروه‌های فرصت‌طلب از جانب شخص وزیر است.
هفته گذشته نیکزاد در یک پیش‌کنکور آمادگی خود را برای این امتحان اصلی نشان داد. دلالان آهن با حربه‌های خاص آهن را از کیلویی ۶۰۰ تا ۷۰۰ تومان به بالای ۹۵۰ تومان رساندند که بلافاصله با ورود وزارت مسکن به بورس فلزات و خرید مقادیر قابل توجهی آهن برای فروش به سازنده‌های مسکن، خواب سوداگران آهن رویا شد.
محافظت بازار در دو جبهه
نیکزاد اکنون در دو جبهه باید محافظت‌های لازم را انجام دهد. اولی ایمن نگه داشتن فضای ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر از تحرکات قیمتی است و دومی نیز به نبض قیمت مسکن و فضای بازار خرید ملک مسکونی مربوط می‌شود که در این جبهه با همه قوا باید از تکرار روند افزایش قیمت مسکن جلوگیری کرد.
دولت به درستی ادعا می‌کند کاهش قیمت مسکن در سال ۸۸ در طول ۱۵ سال گذشته بی‌سابقه بوده است. پس نیکزاد نباید میدان مبارزه با عوامل تحریک قیمت مسکن را خالی بگذارد.
شاید بخشی از حساسیت‌های کنونی وزارت مسکن در مسکن‌مهر لازم باشد به سمت بازار مسکن و قیمت‌ها سوق پیدا کند. اگر این تغییر تاکتیکی و تقویت جبهه دوم زودتر اتفاق بیفتد، پیشگیری از احتمال افزایش قیمت، قطعی و تغییر مسیر قیمت‌ها غیرممکن خواهد بود.
کارشناسان اقتصادی معتقدند با این شکلی که دولت قصد اجرای قانون یارانه‌ها را کرده، اثرات واقعی اجرای این قانون در نیمه اول سال آینده پیدا می‌شود. با توجه به اینکه بیشترین اثر حذف یارانه‌ها متوجه دهک‌های پایین - متقاضیان مسکن‌مهر- می‌شود، چنانچه وزارت مسکن بتواند واحدهای مسکونی‌مهر را نیمه اول سال آینده تحویل دهد، سبد هزینه خانوارها به طرز قابل توجهی کوچک خواهد شد چون آن زمان این افراد از حالت اجاره‌نشینی خلاص شده و مبلغ اجاره که بیشترین سهم را در سبد هزینه دارد، از سبد حذف می‌شود.
همه چیز مسکن مهر نیست
وزیر مسکن، از یک موضوع مهم دیگر هم نباید غفلت کند: اینکه همه بازار مسکن، مسکن‌مهر نیست. ظرفیت کنونی این طرح ۹۴۰ هزار واحد است. این رقم تا پیش از این در طول یکسال توسط بخش خصوصی ساخته می‌شد. این رقم معادل تقاضای یکسال بازار مسکن است که اکنون ۴ سال است همه منتظر ساخت آن هستند.
نیکزاد به زودی باید طرح‌های متفاوتی به جای طرح پر ماجرای مسکن‌مهر رونمایی کند.
هر چند طی یکسال اخیر بخش زیادی از نواقص مسکن‌مهر از طریق برنامه‌ریزی‌های جدید مرتفع شده؛ اما آنچه که انتظار می‌رود نیکزاد و همکارانش در وزارت مسکن باور کنند، دید منفی به طرح مسکن‌مهر است که به سختی می‌شود آن را تغییر داد. از پرونده مسکن‌مهر که عبور کنیم، پرونده قدیمی دیگری به نام مشاوران املاک و بنگاه‌های مسکن ظاهر می‌شود که وزیر مسکن بالاخره باید روزی صفحات پرماجرای این پرونده را ورق بزند!نقش مشاوران املاک در نوسانات قیمت مسکن، رفتارهای متضاد و دوگانه‌ای که برخی از آنها با مردم دارند، شیوه‌های دلالی آنها و کمک‌های غیرقابل جبران مشاوران املاک به فروشنده‌های ملک از جمله موضوعاتی هستند که اگر پرونده آن به دست علی نیکزاد بیفتد، بازار مسکن با تحولات اساسی روبه‌رو خواهد شد.
زیاده از حد با انبوه‌سازان سازش شده است؟
رابطه انبوه‌سازان با وزارت مسکن همواره در طول سال‌های گذشته پرمناقشه بوده است.
در دوره‌ای بازار انبوه‌سازان گرم بود، در دوره‌ای هیچ توجهی به آنها نشد و اکنون به قول برخی‌ها بهشت انبوه‌سازان محقق شده است!
مسکن‌مهر بهترین بازاری است که می‌توان برای انبوه‌سازان ایجاد کرد. در این طرح، سود قابل توجه، حمایت مالی بی‌نظیر و مشتری دست به جیب وجود دارد و حالا باید احتیاط کرد که ثمره این همه بذل و بخشش، به فرصت‌سوزی و بدقولی مبدل نشود.
نیکزاد این روزها در یکی دیگر از مراحل مسابقه بزرگ باید ناکامی عده‌ای در حوزه صنعتی‌سازی مسکن را هم ضربه‌فنی کند. این عده که به دیگران -others- معروف هستند، هم اکنون با ناکامی‌هایی روبه‌رو شده‌اند که نیکزاد یک‌بار بخاطر بدقولی آنها از مردم عذرخواهی کرد -اقدامی که دیگران باید انجام می‌دادند- و جالب‌تر آنکه بیشتر از دیگران نگرانی دارد.
راه پرپیچ و خم رالی مسکن برای علی نیکزاد با کلی مانع و مسیرهایی که نقشه‌راه ندارد، ادامه دارد. کمی ظرفیت و سعه‌صدر همراه با دقت و اقدام سنجیده می‌تواند وزیر مسکن را در این مسابقه پیروز کند. نیکزاد بزرگ‌ترین طرح ملی را متعهد است. هیچ وزیری طرحی با این وسعت در تعهدش نیست.
ارسال نظر