با تصویب کلیات لایحه پیش‌فروش ساختمان در مجلس
پیش فروش مسکن به قانون نزدیک شد
گروه مسکن - میترا یافتیان: کلیات لایحه پیش‌فروش مسکن دیروز با اکثریت آرای نمایندگان مجلس شورای اسلامی تصویب شد. اما اجرای آن به صورت قانونی نیازمند بررسی بندبند محتوای این لایحه در روزها و هفته‌های آینده در صحن علنی و درنهایت تصویب جزئیات آن در مجلس و شورای نگهبان خواهد بود. اگر پیش فروش ساختمان قانونمند شود آن دسته از متقاضیان مسکن که ابتدا به ساکن قدرت کافی برای خرید ندارند، می‌توانند با خیال راحت و بدون هیچ‌گونه نگرانی یک ساختمان در حال ساخت را پیش‌خرید کنند تا در مراحل بعدی تکمیل، اقساط آن را بپردازند.
با اجرای قانون پیش‌فروش ساختمان، پیش فروشنده باید در پیش‌سندی که از شهرداری تحویل می‌گیرد مشخصات کامل ساختمان، قیمت تمام شده و مدت زمان تکمیل واحد مسکونی را قید کند و بدین ترتیب از این به بعد پیش‌فروشندگان نمی‌توانند با بهانه‌هایی همچون گرانی مصالح ساختمانی و... قیمت فروش نهایی را افزایش دهند یا دیرتر ساختمان را تحویل دهند.
لایحه پیش‌فروش مسکن نیمه پارسال با هدف قانونمند کردن پیش‌فروش مسکن و جلوگیری از ضایع شدن حق پیش‌خریداران ملک در برابر کلاهبرداری‌های رایج در این بخش تقدیم مجلس شد و از همان موقع مسوولان بخش مسکن امید داشتند به زودی با تبدیل آن به قانون بتوانند قدم اساسی برای پیش‌فروش استاندارد بردارند.
اکنون یک سال از ماجرا می‌گذرد و هنوز تا زمان اجرای آن فاصله وجود دارد.
به گزارش دنیای اقتصاد با توجه به اینکه تضییع حقوق پیش‌خریداران واحدهای مسکونی به ویژه در کلانشهرها موضوع جدیدی در کشور ما نیست و همواره عاملی برای افزایش روزافزون وقوع برخی جرایم از جمله کلاهبرداری بوده است لذا لایحه پیش‌فروش ساختمان به پیشنهاد قوه قضائیه در جلسه ۲۴مرداد ماه سال ۸۶ هیات وزیران با قید یک فوریت به تصویب رسید و یک ماه بعد لایحه مذکور از سوی دولت به مجلس تقدیم شد.
منوچهر خواجه‌دلویی، معاون امور مسکن و ساختمان وزارت مسکن و شهرسازی درباره تاثیر اجرایی شدن این لایحه در کشور می‌گوید: این لایحه راهکاری برای ساماندهی و قانونمند کردن بازار آشفته مسکن که توسط برخی سودجوها شکل گرفته و با ابزار پیش‌فروش اعتماد مردم را با مشکل مواجه کرده است، خواهد بود.
ناگفته نماند؛ همان‌طور که علی‌اکبر آقایی، رییس کمیسیون عمران مجلس ابتدای امسال، در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد پیش‌بینی کرد؛ تصویب این لایحه به مجلس هفتم نرسید و به مجلس هشتم موکول شد. اما دیروز شور اول بررسی کلیات این لایحه در صحن علنی مجلس با حضور نمایندگان دولت و مجلس بررسی و با ۱۳۷رای موافق کلیات لایحه پیش‌فروش ساختمان به تصویب رسید.
اکنون جزئیات این لایحه در کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس به عنوان کمیسیون اصلی برای بررسی و تصویب این لایحه مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت و پس از نهایی شدن نظرات اعضای این کمیسیون، جزئیات لایحه مذکور، بند به بند در صحن علنی مطرح و نسبت به تصویب آنها رای‌گیری می‌شود.
تعهد فروشنده به خریدار
براساس این گزارش، جزئیات لایحه پیش‌فروش ساختمان به این شرح است: بنابر ماده یک این قانون اصطلاح پیشفروشنده به مفهوم شخصی حقیقی یا حقوقی است که قدرالسهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را براساس قرارداد پیش‌فروش به پیش‌خریدار منتقل می‌کند، متعهد می‌شود ساختمان را ظرف مدت معینی احداث و تسلیم کند.
اصطلاح پیش خریدار نیز به معنای شخصی است که قدرالسهم از زمین و اعیانی موجود در زمان بیع را براساس قرارداد پیش‌فروش در مقابل پرداخت ثمن معامله خریداری می‌کند.
البته براساس تبصره این ماده، قائم‌مقام و جانشین یا جانشینان پیشفروشنده و پیش‌خریدار نیز مشمول تعاریف یادشده خواهند بود.
در ماده ۲ این قانون نیز آمده؛ هر قراردادی یا عقدی که در نتیجه آن، یکی از طرفین متعهد به ساخت یا تکمیل بنا در زمین معینی باشد که مالک تمام یا قسمتی از آن باشد یا در ازای انجام تعهد، مالک قسمتی از ساختمان می‌شود، اعم از اینکه در قالب بیع، صلح، اجاره به شرط تملیک و نظایر آن منعقد شود، قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب شده و مشمول مقررات این قانون است.
مطابق ماده ۳، قانون پیش‌فروش ساختمان قراردادهای پیش‌فروش باید مطابق با نمونه‌های مقرر در آیین‌نامه اجرایی این قانون بوده و در آن حداقل این موارد تصریح شود: «اوصاف و امکانات واحدی که پیش‌فروش می‌شود مانند مساحت اعیانی و سهم واحد مورد معامله از کل زمین، تعداد اتاق‌ها، شماره‌طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری و نیز مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود، مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش، قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است، بهای مورد معامله، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، مدت قرارداد و دوره تحویل موقت، تعیین‌تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات موضوع معامله، اعطای وکالت به پیش‌خریدار برای تنظیم سند رسمی انتقال پس از اتمام بنا و پرداخت کل بهای مورد معامله.»
ماده ۴ این قانون نیز می‌افزاید: پیش‌فروش و انتقالات بعدی آن باید با تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد.
بنابر ماده ۵ این قانون، تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک شامل مدارک دال بر متعهد بودن پیشفروشنده نسبت به مورد معامله، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (۱۳) این قانون، تاییدیه مهندس ناظر پروژه مبنی‌بر پایان عملیات پی ساختمان، گواهی بانک مبنی‌بر افتتاح حساب موضوع ماده (۱۴) قانون و گواهی عدم‌خلاف صادره از سوی مرجع صادرکننده پروانه است. البته براساس تبصره این ماده انبوه‌سازان مکلفند در چارچوب ظرفیت قید شده در پروانه صلاحیت و تعیین پایه خود اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند.
مطابق ماده ۶ قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی، صرفا در قبال دریافت حق‌التحریر سند غیرمالی صورت می‌گیرد. البته در نقل‌و‌انتقال بعدی، قبل از اتمام ساختمان ضمن ثبت در دفترخانه، مالیات براساس یک ششم مالیات ساختمان تمام‌شده دریافت می‌شود.
براساس ماده ۷، چنانچه پیش فروشنده ظرف مهلت مندرج در قرارداد، تعهدات خود را به انجام نرساند، مسوول خسارات وارده به پیش‌خریدار خواهد بود.
تمدید مهلت انجام تعهد فقط با تراضی طرفین ممکن است، ولی مانع از دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد نیست.
مطابق ماده ۸، پیش فروشنده باید پس از اتمام بنا نسبت به تهیه گواهی انطباق بنا با قرارداد که حسب مورد توسط مهندس ناظر یا کارشناس مذکور در آیین‌نامه اجرایی این قانون صادر می‌شود، اقدام نماید، مگر اینکه پیش خریدار تغییرات به‌عمل آمده را تصدیق نماید.
در ماده ۹ آمده؛ چنانچه در دوره تحویل موقت معلوم شود ضوابط قانونی در احداث بنا رعایت نشده یا ساختمان با اوصاف قراردادی منطبق نبوده یا دارای هرگونه عیب اعم از مخفی یا آشکار است، پیش خریدار می‌تواند الزام پیشفروشنده را به رفع نواقص و انطباق آن با اوصاف قانونی یا قراردادی درخواست نماید یا قرارداد را فسخ یا مطالبه خسارت کند.
در ماده ۱۰ نیز تصریح شده پس از اتمام دوره تحویل موقت، پیشفروشنده ضامن عیوب مخفی موجود در بنا است، در صورت وجود عیب، پیش‌خریدار می‌تواند الزام پیشفروشنده را به رفع عیب درخواست نماید یا عقد را فسخ یا ارش اختیار کند.
نحوه جبران خسارات
براساس ماده ۱۱، در صورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لکن چنانچه مابه‌التفاوت مساحت بیش از پنج‌درصد (۵درصد) زیربنای مفید باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت و به هر حال پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد.
در ماده ۱۲ قید شده، در تمامی مواردی که پیش‌خریدار قرارداد را فسخ می‌نماید، پیشفروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد. قابل ذکر است که در صورت عدم توافق طرفین، پیشفروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روزبنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد کند.
بنابر ماده ۱۳، پیش‌فروشندگان و مجریان و ناظران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث، مسوولیت تضامنی دارند و مکلفند مسوولیت خود را از این جهت بیمه کنند. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیشفروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده است.براساس ماده ۱۴، پیشفروشنده مکلف است نزد یکی از بانک‌های داخلی حساب بانکی افتتاح نماید. کلیه وجوه پیش خریداران باید به آن حساب واریز گردد. بانک یاد شده موظف است برای دریافت اقساط از پیش خریداران، دفترچه اقساطی صادر کند. سررسید و مبلغ تمامی اقساط ثمن در دفترچه مذکور قید می‌گردد. پیشفروشنده حق وصول مستقیم وجه از پیش‌خریدار را ندارد.
در ماده ۱۵ نیز آمده در مواردی که بانک‌ها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیشفروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌شود.
دستورالعمل اجرایی این ماده توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و ابلاغ خواهد شد.
در ماده ۱۶ قید شده در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط ثمن براساس توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (۱۰%) از ثمن همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
در ماده ۱۷ نیز تاکید شده پرداخت هر یک از اقساط ثمن منوط به تایید پیشرفت کار مطابق شرایط قرارداد توسط مهندس ناظر است مگر آن که طرفین به نحو دیگری توافق کرده باشند.
مطابق ماده ۱۸ هرگاه پیش خریدار تعهدات خود را انجام دهد، ولی پیش فروشنده پس از اتمام بنا از تنظیم سند رسمی به هر دلیل امتناع نماید، پیش خریدار می‌تواند براساس وکالت اعطایی در سند پیش فروش (موضوع بند (۵) ماده (۳) این قانون) با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ارائه تاییدیه پرداخت نود درصد (۹۰/۰) ثمن از بانکی که دفترچه اقساطی را صادر نموده است، به وکالت از طرف پیش فروشنده با احتساب هزینه‌های نقل و انتقال سهم فروشنده سند انتقال را تنظیم و امضا کند. البته در مورد این ماده کسر هزینه‌های
نقل و انتقال از باقیمانده ثمن و محاسبه آن برای تنظیم سند رسمی انتقال ممکن است.
در ماده ۱۹ تصریح شده عرصه و اعیان ساختمان پیش‌فروش شده و مبالغ واریز شده به حساب بانکی پیش فروشنده قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریداران به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او قابل توقیف و تامین نیست.
براساس ماده ۲۰ هرگاه قرارداد متضمن شرطی باشد که به موجب آن در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر، پیش فروشنده بتواند قرارداد را فسخ نماید، پس از رسیدن موعد پرداخت و امتناع پیش‌خریدار، پیش فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت پنج روز به پیش‌خریدار اخطار کند تا ظرف مهلت ده روز نسبت به پرداخت دین اقدام کند. در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مذکور پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد.
ماده ۲۱ بر این تاکید شده که صحت و اعتبار واگذاری موقعیت قراردادی و تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش فروشنده نسبت به ساختمان پیش فروش شده و عرصه آن منوط به اخذ رضایت پیش خریدار (یا پیش خریداران) یا قائم‌مقام قانونی آنها خواهد بود.
بر اساس ماده ۲۲ در صورت انتقال حقوق و تعهدات پیش خریدار نسبت به ساختمان پیش‌فروش شده بدون رضایت پیش فروشنده، پیش‌خریدار و منتقل‌الیه به طور تضامنی عهده‌دار پرداخت ثمن خواهند بود. در هر حال سند رسمی انتقال به نام منتقل‌الیه تنظیم خواهد شد.
ماده ۲۳ می‌افزاید: در زمان انتقال قطعی سند ساختمان در دفترخانه، سند پیش فروش صادر‌شده باید به دفترخانه عودت داده شود.
در ماده ۲۴ اشاره شده پیش فروشنده باید قبل از هر گونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یاد شده ارائه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند، در غیر این صورت به جزای نقدی از یک میلیون (۱۰۰۰۰۰۰)ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰۰۰۰۰۰۰)ریال محکوم خواهند شد.
در ماده ۲۵ تصریح شده در شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه‌ای مستقل با ذکر مشخصات کامل و مشاعات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده ۲۶ صراحتا اعلام می‌کند اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی یا اخذ پروانه ساخت یا افتتاح حساب بانکی یا پیش از پیشرفت عملیات ساختمانی به میزان ده درصد (۱۰%)، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند و یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی نمایند علاوه بر رد مال و اسناد و وجوه به صاحبش و جبران خسارت وارده، به حبس از شش ماه تا دو سال و یا جزای نقدی به میزان سه تا پنج برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
پیگیری شکایت
از طریق هیات رسیدگی
مطابق ماده ۲۷ پیش فروشنده مکلف است ظرف یک سال پس از اتمام بنا تمامی اقدامات لازم برای انتقال قطعی ساختمان به پیش‌خریدار را از قبیل اخذ پایان کار و تفکیک سند انجام دهد، در
غیر این صورت به جزای نقدی معادل مبلغ دریافتی در حق دولت محکوم می‌شود.
البته جرایم مذکور در این ماده و ماده (۲۶) تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای حکم موقوف می‌شود.
بر اساس ماده ۲۸ نیز مشاوران املاک باید طبق این قانون نسبت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان مبادرت نمایند. در غیر این صورت پروانه کسب آنان برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا سه سال معلق و بار سوم برای همیشه لغو می‌شود.
ماده ۲۹ تصریح می‌کند: به منظور حل و فصل اختلاف طرفین قرارداد پیش‌فروش ساختمان، در شهرداری مراکز شهرستان‌ها، هیاتی مرکب از یک نفر قاضی با معرفی رییس کل دادگستری استان و ۴نفر کارشناس با معرفی استانداری سازمان مسکن و شهرسازی استان و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان و شهرداری مربوط تشکیل می‌شود. رای هیات با نظر اکثریت اعضا صادر می‌شود و ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در محاکم عمومی دادگستری است.
قابل ذکر است که رای قطعیت یافته کمیسیون، از طریق اجرای احکام دادگستری مطابق مقررات مربوط به اجرای احکام مدنی اجرا می‌شود.
و در آخرین ماده از این قانون (ماده ۳۰) آمده است: آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب این قانون توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی و کشور و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضائیه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.
ارسال نظر