معادله بخش ساختمان و رشد اقتصادی
در چند ماه گذشته بحثی مطرح شد مبنی بر اینکه: «اجرای نهضت ملی مسکن و اجرای کامل برنامه هفتم پیشرفت و تخصیص زمین با هزینه صفر و پرداخت تسهیلات ساخت مسکن مطابق با قانون می‌تواند ۲درصد از ۸درصد رشد اقتصادی هدف‌گذاری شده در برنامه هفتم پیشرفت را بدون وابستگی به خارج از کشور تامین کند.»، و اخیرا نیز یک مدیر شهری در تهران مطرح کرده است که ساخت‌‌وساز سبب رشد اقتصاد شهر تهران می‌شود. اگرچه این موضوع که متولی مسکن در دولت که وظیفه ارتقای دسترسی مردم به مسکن و ارتقای کیفیت آن را دارد و مدیر شهری که در چارچوب وظایف شهرداری وظیفه حفظ کیفیت کالبدی شهر را دارد چرا ماموریت رشد اقتصادی را برای خود تعریف کرده‌‌اند، جای بررسی جداگانه دارد اما پرسش این یادداشت این است که اثر مسکن بر رشد اقتصادی چگونه است و چه تاثیری بر دیگر ابعاد فضا دارد؟
پژوهش‌‌های مختلفی در این زمینه انجام شده است که ماحصل این پژوهش‌‌ها بخش ساختمان را به عنوان بخش نامولد اقتصاد شناسایی می‌کند. به این معنی که در یک برهه زمانی امکان اشتغال و جذب سرمایه را فراهم می‌‌آورد و موجب رونق و اشتغال می‌شود اما محدود به همان دوره ساخت می‌‌ماند و از چرخه سرمایه‌گذاری حذف می‌شود و برخلاف بخش‌‌های دیگر مثل صنعت مولد نیست. یکی از پژوهش‌‌ها را حسن قلی‌‌پور فریدونی اقتصاددان و استاد دانشگاه سیدنی غربی در مقاله‌‌ای در سال ۲۰۲۰ در نشریه مطالعات شهری منتشر کرده است. وی با بررسی داده‌‌های استان‌‌های ایران از سال ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۵ و با استفاده از رگرسیون نشان داده است که افزایش قیمت‌های واقعی مسکن تاثیر منفی و معنی‌‌داری بر سرمایه‌گذاری در شرکت‌های صنعتی کوچک و متوسط دارد.
فریدونی سه سازوکار این اثرگذاری را که از طریق آنها افزایش قیمت مسکن بر کارآفرینی صنعتی تاثیر منفی می‌‌گذارد به این صورت برمی‌‌شمارد: ۱) جذب سرمایه به دلیل بازده بالاتر، ۲) جذب نیروی کار با تحصیلات عالی و ماهر به دلالی املاک و ۳) حصر و پس‌‌انداز عموم مردم برای خرید خانه [در نبود سیاست‌‌های اجتماعی مسکن و رشد مداوم قیمت مسکن و اجاره آن] (تاکید از نویسنده است). پژوهش دیگر پژوهش مشهوری است که کمال اطهاری و فردین یزدانی اقتصاددان و صاحب‌نظر در حوزه مسکن در سال ۱۳۸۷ به نام بورژوازی مستغلات در نشریه چشم‌‌انداز ایران منتشر کرده‌‌اند.
این مقاله نشان می‌دهد حجم نقدینگی فعال در بخش مسکن در دوره زمانی ۱۳۸۵-۱۳۵۲ به طور متوسط ۲۳درصد از نقدینگی کل بخش خصوصی و به همراه ساختمان‌‌های غیرمسکونی ۳۰درصد را به خود اختصاص داده است در حالی که در همین دوره سهم بخش صنعت از جذب کل نقدینگی ۱۸درصد بوده است که نشان از مکش سرمایه از دیگر بخش‌‌های اقتصادی به بخش مستغلات است که خود تابع درآمدهای نفتی بوده است. مقاله با نگاه اقتصاد سیاسی بیان می‌دارد که بخش مستغلات در ایران نه به عنوان یک بخش پیرو تبعی اقتصاد بلکه تبدیل به یک بخش مستقل و تحت‌تاثیر رانت نفتی شده است و آشکارا نتیجه چنین وضعیتی افزایش قدرت اثرگذاری افراد درگیر در بخش مستغلات بر جریان‌‌های کلان اقتصادی و اجتماعی کشور است.
از جمله این اثرات نویسندگان به سیاست تراکم‌‌فروشی توسط شهرداری‌‌ها از دهه ۱۳۷۰ تاکنون یا معافیت‌‌های مالیاتی در برنامه سوم توسعه اشاره می‌کنند و نشان می‌دهند چگونه این موضوع باعث افزایش نابرابری در شهرها و گسترش اسکان غیررسمی شده است. امروز می‌‌دانیم که شهرفروشی (اعم از واگذاری تراکم ساختمانی یا تغییر کاربری زمین و موارد مشابه) یا برخلاف قانون و برنامه‌‌های مصوب شهری صورت پذیرفته‌‌اند یا در قالب سازوکارهای ظاهرا قانونی اما باز برخلاف برنامه‌‌های توسعه شهری و منافع عمومی اتفاق می‌‌افتند.
در پژوهشی دیگر که فردین یزدانی با عنوان «ارزیابی تاثیر افزایش تراکم ساختمانی بر عملکرد بخش مسکن در سطح شهر تهران» برای مرکز مطالعات و برنامه‌‌ریزی شهر تهران (دانش شهر شماره ۷۶۳) انجام داده است با استفاده از داده‌‌های واگذاری تراکم در شهر تهران از سال ۱۳۸۷ تا سال ۱۳۹۸ و مقایسه آن با تحولات قیمت نشان داده است که چگونه واگذاری تراکم ساختمانی در شهر تهران برخلاف تصور سطحی مبنی بر اینکه «افزایش عرضه باعث کاهش قیمت می‌شود» به دلیل ماهیت غیرمتقارن و البته رانتی زمین سبب افزایش قیمت مسکن در کل شهر تهران شده است.
بنابراین آنچه روشن است تمرکز صرف بر تولید بیشتر مسکن بدون توجه به سیاست‌‌های ضروری برای تنظیم این بازار نه تنها برای اقتصاد ملی و رشد اقتصادی در بلندمدت کارآمد نیست بلکه در حوزه مسکن نیز نمی‌تواند سبب ارتقای دسترسی مردم به مسکن شود. امری که با وجود ساخت میلیون‌‌ها مسکن توسط دولت در یک دهه گذشته قابل مشاهده است. برعکس، متخصصان برای ایجاد دگرگونی در سیاستگذاری مسکن و رویارویی با بحران مسکن از یکسو و از سوی دیگر کاهش جذابیت بخش ساختمان به عنوان بخش نامولد اقتصادی در برابر بخش‌‌های مولد اقتصادی که می‌توانند رشد اقتصادی پایدار ایجاد کنند سیاست‌‌هایی را پیشنهاد می‌کنند که برخی از آنها عبارت است از: مالیات بر دارایی موثر که از معاملات مکرر دارایی جلوگیری می‌کند، به حداقل رساندن سرمایه‌گذاری بانک‌ها در بخش مسکن، تنظیم صنعت واسطه‌‌گری املاک که بازیگر اصلی سوداگری مسکن هستند، افزایش مالیات شهری (عوارض نوسازی) از مالکان مسکن (که خود ابتدا نیازمند شفافیت و پاسخگویی بیشتر در هزینه‌‌کرد شهرداری‌‌ها و کاهش فساد است)، تامین مسکن عمومی توسط دولت و شهرداری‌‌ها مثلا در ازای واگذاری تراکم ساختمانی به بخش خصوصی، ایجاد شرکت‌های بزرگ واسطه‌‌گری و اجاره‌‌داری، اصلاح قوانین اجاره‌‌داری، واگذاری اجاره‌‌های بلندمدت دولتی (همچون مسکن اجاره ۹۹ ساله) و مواردی از این دست که نیازمند بررسی‌‌های تفصیلی و البته چیره شدن این گفتمان جدید بر گفتمان اشتباه مسکن به مثابه موتور محرک رشد اقتصادی ملی است.
