اجارهبهای مسکن چه میزان از «هزینه زندگی» خانوارهای ساکن پایتخت را میبلعد؟
دغدغه اول تهرانی‌ها
«دنیای اقتصاد» دادههای یک نظرسنجی درباره «اوضاع اقتصادی خانوارهای ساکن تهران» را بررسی میکند
گفتوگو با مدیر گروه عمرانوشهرسازی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس
هاجر شادمانی: وضعیت فعلی مسکن خانوارها، «اجارهبها» را به مهم‌ترین دغدغه اقتصادی شهروندان تهرانی تبدیل کرده است. این موضوع در برآوردهای «دنیای اقتصاد» و دادههای ارائه شده در گزارش مربوط به نتایج یک «نظرسنجی» جدید، صحت‌‌‌سنجی شد.
برآوردهای «دنیای اقتصاد» و نتایج تازه‌‌‌ترین نظرسنجی انجام شده درباره «دغدغه‌‌‌های اقتصادی شهروندان تهران» نشان میدهد، بیشترین سهم از درآمد خانوارهای تهرانی هماکنون صرف پرداخت هزینه تامین مسکن از ناحیه «اجارهبها» می‌شود. سهم اجارهبها در سبد هزینه خانوارهای تهرانی در حالی هماکنون به طور متوسط به بیش از 50درصد رسیده است که تازه‌‌‌ترین برآوردهای دنیای اقتصاد نشان میدهد، به طور متوسط شهروندان تهرانی در هر ماه رقمی حول و حوش 15میلیون تومان به عنوان اجارهبهای ماهانه پرداخت می‌‌‌کنند. این سطح متوسط اجارهبهای پرداختی خانوارهای تهرانی در یک ماه، براساس اطلاعات قیمتی درج شده در فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار اجاره پاییز 1402 شهر تهران برای یک واحد مسکونی معمولی با مساحت حدود 60مترمربع (براساس فرمول محاسبه کل اجارهبها به صورت اجاره ماهانه)، برآورد شده است.
برآوردها نشان میدهد هماکنون میانگین اجارهبهای ماهانه یک واحد معمولی و متوسط در مناطق میانی شهر تهران به حول و حوش مترمربعی 240 تا 250هزار تومان رسیده است. این در حالی است که نتایج یک نظرسنجی جدید نیز نشان میدهد حقوق و دستمزد ماهانه بیش از 50درصد شرکت‌کنندگان در نظرسنجی، به عنوان جامعه آماری نماینده خانوارهای تهرانی در ماه کمتر از 16میلیون تومان است. در این نظرسنجی که با عنوان «اولویت‌‌‌های اقتصادی مردم تهران» از سوی مرکز افکارسنجی سرمایه وابسته به سازمان بورس و اوراق بهادار منتشر شده است، بیشترین سهم مربوط به اولین اولویت اقتصادی خانوارهای ساکن پایتخت، مربوط به «مسکن» است.
در حالی که پیش‌تر، دنیای اقتصاد در گزارش‌‌‌های مختلف از افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها خبر داده و تحلیل‌‌‌هایی در این زمینه منتشر کرده بود، به تازگی این مرکز افکارسنجی در یک نظرسنجی از حدود 400 نفر از شهروندان ساکن در پایتخت، اولویت‌‌‌های اقتصادی آنها را مورد پرسش قرار داده است. در این نظرسنجی که به طور دقیق، 384 نفر از ساکنان شهر تهران در گروه‌‌‌های درآمدی مختلف مورد پرسش قرار گرفته‌‌‌اند، 25.5درصد از شرکت‌کنندگان که می‌توان از آنها به عنوان جامعه آماری نماینده شهروندان پایتخت نام برد، اولین اولویت و دغدغه اقتصادی خود را «تامین مسکن» اعلام کرده‌‌‌اند. این موضوع به این معناست که مسکن و هزینه تامین آن هماکنون به مهم‌ترین اولویت اقتصادی طیف گسترده‌‌‌ای از ساکنان تهران تبدیل شده است. دادههای گزارش مربوط به نتایج این نظرسنجی نشان میدهد، کمتر از 51درصد (50.6درصد) از شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی درآمد ماهانه زیر 16میلیون تومان دارند. 58.1درصد از شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی، عضو خانواده 3 الی 4 نفره و 26.3درصد خانواده یک الی 2 نفره هستند.
دادههای این نظرسنجی همچنین نشان میدهد، بعد از مسکن، «حقوق و دستمزد» و «تورم عمومی» به عنوان دومین و سومین دغدغه اقتصادی خانوارها در اولویت‌‌‌های اقتصادی مردم تهران قرار گرفته‌‌‌اند. حقوق و دستمزد با 15.2درصد و تورم عمومی با 13.4درصد بعد از مسکن اولویت‌‌‌های اقتصادی خانوارها معرفی شده‌‌‌اند. این موضوع نشان میدهد، مسکن در فهرست دغدغه‌‌‌های اقتصادی خانوارهای ساکن تهران، بالاترین سهم را به خود اختصاص داده است. اگرچه جامعه آماری این نظرسنجی، حدود 400 نفر از ساکنان شهر تهران است اما می‌توان این جامعه آماری را که به لحاظ سطح درآمد، تعداد نفرات خانوار و... به صورت متنوع و فراگیر انتخاب شده‌‌‌اند را نماینده شهروندان تهرانی دانست. نکته قابل تامل در این گزارش آن است که 6درصد از افراد شرکت کننده در این نظرسنجی اولین دغدغه یا اولویت اقتصادی خود را «خودرو» و تنها 5.7درصد از این افراد اولویت اقتصادی خود را وضعیت «قیمت ارز» اعلام کرده‌‌‌اند.
«اجارهبها»؛ دغدغه اول
وضعیت مربوط به اقتصاد مسکن خانوارها حاکی از آن است که عمده دغدغه اقتصادی شهروندان پایتخت در حوزه مسکن مربوط به بازار اجاره و موضوع اجاره‌‌‌بهاست. علاوه بر میانگین 15میلیون تومانی اجارهبهای پرداختی خانوارهای مستاجر در شهر تهران برای یک مسکن کوچک‌‌‌متراژ معمولی در مناطق متوسط شهر و آنچه در خصوص وضعیت حقوق و درآمد خانوارهای تهرانی در این نظرسنجی به آن اشاره شد، یک موضوع مهم دیگر در این زمینه قابل اشاره است.
نکته مهم آن است که از حدود 5 سال اخیر یعنی از زمان شروع جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، بخش قابل‌توجهی از زوج‌‌‌های جوان و خانه‌‌‌اولی که پیش از شروع جهش با اتکا به تسهیلات مسکن و پس‌‌‌اندازهای خود قادر به خرید مسکن بودند، استطاعت ورود به بازار مسکن را از دست داده و عملا از این بازار به حاشیه رانده شدند. عمده این خانوارها به ناچار وارد بازار اجاره شدند و از ناحیه این تقاضاها که پیش‌تر به بازار خرید خانه‌‌‌اول وارد می‌‌‌شد، فشار بر بازار اجاره افزایش یافت. این در حالی است که علاوه بر نتایج این نظرسنجی، گزارش‌‌‌های تحلیلی که طی دو سال اخیر در روزنامه دنیای اقتصاد در خصوص «فقر مسکن» و همچنین«وضعیت هزینه‌‌‌های اقتصادی خانوارها» بر مبنای آمارهای رسمی وزارت رفاه و مرکز آمار ایران منتشر شد، نشان داد که به شکل هشدارآمیز سهم اجارهبهای مسکن در سبد هزینه خانوارها افزایش یافته و در تهران به بیش از 50درصد و در کشور به مرز 40درصد رسیده است؛ این در حالی است که سطح مطلوب هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارها براساس استانداردها حداکثر 30درصد است.
6راهکار کاهش فشار مسکن
در حالی که اولین سوال نظرسنجی صورت گرفته از سوی مرکز افکارسنجی سرمایه نشان داد تامین مسکن با بیش از 25درصد آرا، مهم‌ترین دغدغه و اولویت اقتصادی خانوارهای شهر تهران است، مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس، با اشاره به علت تبدیل شدن مسکن به اولویت اقتصادی خانوارهای تهرانی، 6 راهکار کاهش فشار مسکن بر خانوارها را معرفی کرد. علی فرنام، مدرس دانشگاه و مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: مهم‌ترین دلیلی که باعث شده است خانوارهای تهرانی، مسکن را به عنوان اولین دغدغه اقتصادی خود معرفی کنند به افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها مربوط می‌شود که این میزان در پایتخت (براساس آمارهای مربوط به سال 1401)، به بیش از 50درصد رسیده است و در کشور به طور متوسط حول و حوش 39درصد است.
وی، مثلث «کاهش قدرت خرید مسکن»، «رشد تقاضای غیرمصرفی به‌خصوص سفته‌‌‌بازی ملکی در سال‌‌‌های اخیر» و «کاهش تولید مسکن به واسطه رکود ساختمانی» را سه علت موثر افزایش فشار مضاعف به خانوارها در بخش مسکن به‌خصوص در بازار اجاره اعلام کرد. فرنام توضیح داد: در دهه 90 به واسطه مسدود بودن امکان رشد اقتصادی موثر و مطلوب، درآمد واقعی خانوارها از تورم جا ماند. همین موضوع منجر به انباشت تقاضا در بخش مسکن و فشار مضاعف بر بازار اجاره شد. برآیند این نیروها در کنار تورم عمومی بالا به انضمام کاهش تولید مسکن به واسطه رکود ساختمانی، منجر به تشدید ضعف قدرت خرید در بخش مسکن و ورود تقاضای بیشتر به بازار اجاره شد. به طوری که خانوارهایی که در گذشته با اتکا به پس‌‌‌اندازهای خود و همچنین تسهیلات بانکی مسکن، قادر به خرید خانه بودند، عملا استطاعت خود در بازار مسکن ملکی را از دست داده و به ناچار راهی بازار اجاره شدند. این موضوع فشار سنگین بر بخش استیجار را رقم زد. این در حالی است که از سوی دیگر هم هیچ اقدام و برنامه‌‌‌ریزی درست وکارآمدی در حوزه مسکن کم‌‌‌درآمدها به منظور دسترسی آنها به مسکن استطاعت‌‌‌پذیر صورت نگرفت و هر طرح وبرنامه‌‌‌ای در بخش مسکن اجرا شد در نهایت به طیف کم‌‌‌درآمد اصابت نکرد.
مدیر گروه عمران وشهرسازی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس همچنین بی‌‌‌توجهی به مباحث آمایش سرزمین را از دیگر عوامل فشار مضاعف در حوزه مسکن به‌خصوص بازار استیجار برشمرد و گفت: لازم است رانت فضایی توسعه برای مناطقی که اولویت توسعه هستند ایجاد شود؛ مناطقی که به‌رغم سیاست‌‌‌های آمایش سرزمین و به‌رغم آنکه به دلیل ویژگی‌‌‌های خاص از بابت امکان جذب جمعیت باید در اولویت توسعه قرار بگیرند اما هماکنون به کانون‌‌‌های مهاجرفرست و دفع جمعیت تبدیل شده‌‌‌اند. در حالی که با توزیع مناسب خدمات و ایجاد زمینه‌‌‌های اشتغال در این مناطق می‌توان به تمرکززدایی از کلان‌شهرهایی مانند تهران که هماکنون با معضل تامین مسکن و فشار اجاره‌‌‌نشینی مواجه هستند، کمک کرد. چرا که تمرکز جمعیتی در تهران وکلان‌شهرها خود تشدید کننده فشار بر خانوارها در بخش مسکن است. وی در نهایت راهکارهای کاهش فشار هزینه‌‌‌ای در بخش مسکن را در 6 مورد اصلی بیان کرد. به گفته وی در وهله اول لازم است «قدرت خرید مسکن» افزایش یافته و ترمیم شود. مهم‌ترین مسیر برای دستیابی به این هدف نیز از سوی وی، رشد درآمد واقعی خانوارها از مسیر رشد اقتصادی مطلوب و مستمر عنوان شد.
فرنام دومین راهکار را «کنترل سوداگری و سفته‌‌‌بازی در بازار مسکن» عنوان کرد و گفت: در این زمینه لازم است سیاست‌‌‌های مالیاتی در بخش مسکن مورد بازنگری جدی قرار گرفته و سیاست‌‌‌های موثر در این زمینه اجرایی شود.
وی افزود: در وهله سوم لازم است برنامه‌‌‌ریزی موثر وعملیاتی برای ساخت وعرضه «مسکن استیجاری» به منظور حمایت از گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد از مسیر راه‌‌‌اندازی بازار اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای انجام شود. «برنامه‌‌‌ریزی عملیاتی برای تامین مسکن گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد» از مسیر اعمال سیاست‌‌‌های موثر حمایتی مانند بانک‌‌‌پذیر کردن و ایجاد امکان و قابلیت دریافت تسهیلات برای نوسازی وبهسازی مسکن‌‌‌های فرسوده و ساماندهی سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی از دیگر راهکارهای کاهش فشار در بخش مسکن از سوی وی عنوان شد.
فرنام افزود: همچنین اقداماتی مانند «برنامه‌‌‌ریزی همه‌جانبه وچند بعدی در حوزه مسکن»، «بازنگری طرح جامع مسکن و طراحی و اجرای طرح‌‌‌های تامین مسکن براساس ویژگی‌‌‌های اجتماعی، اقتصادی، آمایشی، شهرسازی و...» در مناطق و کانون‌‌‌های نیازمند به تامین مسکن، ضرورت دارد. وی تاکید کرد: برنامه‌‌‌های تامین مسکن باید پاسخ‌‌‌هایی متناسب و متناظر با این ویژگی‌‌‌ها و مخاطبان این طرح‌ها را تامین کنند و به هیچ وجه نسخه‌‌‌های تک راهبردی و ساده‌‌‌سازی شده در نهایت نمی‌تواند پاسخی مناسب برای مشکلات و معضل‌‌‌های ایجاد شده در نتیجه تشدید بحران مسکن در شهرها و مناطق مختلف کشور ارائه دهد.
