بازار اجاره مسکن با «نرخ‌سازی» تنظیم می‌شود یا «مهار تورم»؟
ایراد سوم به اجاره تکلیفی
مصوبه «تعیین سقف رشد اجارهبها» مغایر ماده ۹ سیاستهای کلی نظام قانون‌گذاری است
پیش‌تر، شورای نگهبان به مصوبه مجلس اشکال شرعی وارد کرده بود
مغز متفکر مجلس شورای اسلامی دو ایراد جدید نسبت به طرح «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها» مطرح کرده است اما در نسخه اصلاحی طرح مذکور که روز یکشنبه در صحن مجلس به تصویب رسید، این موارد مورد توجه قرار نگرفت.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، حدود یک ماه قبل مصوبه‌‌‌ای که مجلس با هدف ساماندهی بازار اجارهبها گذرانده بود، با ایراد شورای نگهبان مواجه شد. از مجموع اشکالات شرعی و حقوقی که به مصوبه مذکور وارد شده بود، بخش مهم آن که برای فعالان بازار مسکن و اجارهبها نیز اهمیت زیادی داشت، اشکالات وارد شده به ماده هشت این مصوبه ناظر بر موضوع ورود دولت به قیمت‌گذاری دستوری (تکلیفی) در بازار اجارهبها بود. بر اساس مصوبه اولیه مجلس شورای اسلامی شورای عالی مسکن را مکلف کرده بود که به صورت سالانه نسبت به تعیین و اعلام سقف یا میزان افزایش اجارهبها وقرض موضوع شرط آن (پول پیش) تا قبل از پایان اردیبهشت‌‌‌‌‌‌‌‌‌ماه هر سال اقدام کند. اما شورای نگهبان به این مصوبه دو ایراد شرعی و قانونی وارد کرده بود؛ یکی ناظر بر اینکه مجلس نمی‌تواند اختیار قانون‌گذاری را به شخص یا هیاتی واگذار کند.
بنابراین، تفویض اختیار تعیین و اعلام قیمت یا میزان افزایش اجارهبها به نهاد دیگر یعنی شورای‌‌‌عالی مسکن عملا مغایر با اصل هشتاد و پنجم از قانون اساسی است. ایراد شرعی نیز به این شرح بود: «با توجه به اشتراط چنین احکامی به وجود مصلحت ملزمه، لازم است به‌‌‌‌‌‌‌‌‌نحوی به مشروط بودن احکام این ماده به وجود مصالح مذکور، تصریح شود و الا خلاف شرع خواهد بود.» به زبان ساده معنای مصلحت ملزمه در احکام فقهی آن است که قانون‌گذار باید بین حکم حکومتی و سایر احکام شرعی تمایز قائل شود؛ به عبارتی منظور شورای نگهبان این بود که اگر مجلس در نقش قانون‌گذار درصدد تایید و اجرای این مصوبه در بازار مسکن است، قبل از آن باید تکلیف «مصلحت ملزمه» در این طرح را به صراحت مشخص کند. اما روز یکشنبه در جریان بررسی نسخه اصلاحی طرح مذکور در مجلس شورای اسلامی، نمایندگان بدون اینکه پاسخ روشن و مشخصی به این دو ایراد شورای نگهبان بدهند، صرفا شورای عالی مسکن را به جای «مکلف»، «مجاز» به قیمت‌گذاری در بازار اجارهبها کردند و البته فرمول این قیمت‌گذاری را نیز مشخص و اعلام کردند.
بر اساس مصوبه جدید و در صورتی که مرحله تایید شورای نگهبان را پشت سر بگذارد، «شورای عالی مسکن مجاز است در استان‌‌‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران بیشتر از ۳۰درصد باشد، نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش‌درصد اجارهبها و قرض‌‌‌الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای ۵۰هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوطه به میزان ۵۰ تا ۱۰۰درصد تورم عمومی سالانه اقدام کند. همچنین در صورتی که میزان اجارهبهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌‌‌های مستقیم شود، طرفین قرارداد مکلف به رعایت سقف مذکور این ماده نخواهند بود.» اما پژوهشگرانی که نقش مغز متفکر مجلس شورای اسلامی را ایفا می‌کنند نیز با بررسی طرح مجلس دو ایراد جدید که یکی قانونی و دیگری محتوایی و فنی است را به آن وارد کردند که در قالب یک گزارش اظهارنظر کارشناسی طی روزهای اخیر منتشر شد. با این حال دیدگاه‌‌‌های کارشناسی مطرح شده در این گزارش در مصوبه جدید مجلس نیز لحاظ نشده است. اشکال فنی و محتوایی که در حقیقت یک اشکال اقتصادی است و پس از اشکالاتی که پیش‌تر شورای نگهبان مطرح کرده بود، ایراد سوم مصوبه مذکور محسوب می‌شود، ناظر بر فرمول تعریف شده برای تعیین میزان یا سقف تغییرات اجارهبها در هر سال است.
در این گزارش آمده است که مشخص نیست شورای عالی مسکن با چه ضابطه‌‌‌ای باید بین ۵۰ تا ۱۰۰درصد تورم عمومی سالانه را انتخاب کند؛ ضمن اینکه «تورم سالانه (میزان رشد میانگین شاخص بهای مصرف‌کننده در ۱۲ ماه نسبت به یکسال قبل از آن)» عملا از اطلاعات دو سال گذشته استخراج می‌شود و معلوم نیست به چه دلیل تحولات قیمتی دو سال اخیر باید مبنای تعیین اجاره در یک سال آتی قرار گیرد و البته عموم مردم نیز از این نوع قیمت‌گذاری تبعیت کنند.
فعالان بازار اجاره مسکن می‌‌‌دانند که تعیین اجارهبها به طور سنتی بیش از هر چیز تابعی از شرایط اقتصادی روز و احساس موجر و مستاجر نسبت به آن است. در یک نگاه کلی، اجارهبها همواره تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن بوده اما تاثیرپذیری آن از تورم عمومی به مراتب بیشتر است.
به عبارت دقیق‌‌‌تر هر قدر هزینه‌‌‌های جاری زندگی افزایش پیدا کند، به طور معمول به همان نسبت تورم اجارهبها بالاتر می‌رود؛ چراکه عده زیادی از موجران با درآمد حاصل از اجارهبها معیشت خود را تامین می‌کنند یا دست‌‌‌کم این متغیر را ملاک تغییرات اجارهبها می‌‌‌دانند. اما در مصوبه مذکور تورم سالانه منتهی به اسفند هر سال به عنوان مبنای تغییرات اجارهبها در سال بعد معرفی شده که نمی‌تواند جایگزین مناسبی برای تورم ماهانه و نقطه‌‌‌ای در این تصمیم‌گیری باشد.
برای درک بهتر آثار زیان‌‌‌بار این موضوع برای مستاجران باید به تغییرات تورم عمومی و اجارهبها در دوره جهش اوایل دهه ۹۰ رجوع کرد. سال ۹۲ یک سال متورم چه به لحاظ تورم عمومی و چه به لحاظ تورم مسکن بود. در حالی که تورم سالانه کشور در اسفند سال ۹۲ معادل ۳۳درصد محاسبه شده بود، در سال ۹۳ تورم اجارهبهای کشوری کمتر از نصف و چیزی حدود ۱۵درصد بود. بنابراین اگر مبنایی که اکنون در مصوبه به اصطلاح تنظیم بازاری مجلس آمده است، در سال ۹۳ نیز ملاک عمل قرار می‌‌‌گرفت، عملا به نقض غرض و افزایش تورم اجارهبها منجر میشد و این مستاجران بودند که از فرمول مذکور زیان می‌‌‌دیدند. روی دیگر این سکه نیز زیان موجرها در برخی مقاطع زمانی با مختصات متفاوت است.
طی دو سه سال گذشته تورم اجارهبها تحت‌تاثیر افزایش شتابان نرخ تورم عمومی قله‌‌‌زنی کرد اما دولت با مصوباتی، بدون اینکه افزایش هزینه‌‌‌های معیشت موجران را مدنظر قرار دهد، میانگین سقف مجاز افزایش اجارهبها در کشور را ۲۰درصد اعلام کرد. با این حال بخش عمده بازار نسبت به این مصوبه بی‌‌‌اعتنا بود و در نتیجه باز هم میانگین تغییرات اجارهبهای کشوری در دو سال گذشته تقریبا دو برابر سقفی بود که دولت برای رشد اجارهبها تعیین کرد. اما با فرض اینکه چنین مصوبه‌‌‌ای به هر شکل ممکن اجرا شود، عملا موجران زیان‌‌‌دیده این بازی در شرایط تورمی کشور خواهند بود.
از طرفی بدیهی است که هر نوع دخالت مستقیم در بازار اجارهبها و سلب اختیار از موجران، به منزله «کیش دادن» به آنها و ترغیب آنها به خروج از بازار خواهد بود؛ کمااینکه تعیین سقف دستوری در بازار اجارهبها طی سال‌های شیوع کرونا چنین نتیجه‌‌‌ای را در بر داشت. با این حال گویا مجلسی‌‌‌ها اصرار دارند، در حالی که این اقدام بر وضع قانون قیمت‌گذاری دستوری برای اجارهبها به زیان مستاجرهاخواهد بود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ایراد قانونی مطرح شده از سوی مرکز پژوهشهای مجلس به این مصوبه نیز ناظر بر مغایرت آن با جزء یک از بند ۹ سیاستهای کلی نظام قانون‌گذاری ابلاغی از سوی مقام معظم رهبری در سال ۱۳۹۸ است.
بر اساس این جزء از بند ۹ سیاستهای مذکور «رعایت اصول قانون‌گذاری و قانون‌‌‌نویسی و تعیین سازوکار برای انطباق لوایح و طرح‌‌‌های قانونی با تاکید بر قابل اجرا بودن قانون و قابل سنجش بودن اجرای آن» تکلیفی است که مجلس بر عهده دارد. اما به اعتقاد مرکز پژوهش‌‌‌ها قابل اجرا بودن این مصوبه بعید است کمااینکه در مقدمه گزارش مذکور به صراحت آمده است: «امکان عملی اجرایی شدن برخی از موارد مصوبه همچون تعیین سقف اجارهبها توسط شورای عالی مسکن زیاد نیست.» در کنار این دو ایراد اساسی، در بخشی از گزارش مرکز پژوهشهای مجلس نیز به بخشی از مصوبه جدید که در واقع ایده پیشنهادی کمیسیون عمران مجلس در نسخه اصلاحی بوده، ایراد دیگری نیز وارد شده است.
البته با وجود طرح این ایراد، تبصره مربوطه در ماده هشت به همان ترتیب در جلسه هفته جاری مجلس تصویب شد. در تبصره یک این ماده مصوبه مذکور آمده است که مستاجر تا پنج سال بعد از انعقاد قرارداد فرصت دارد به شورای حل اختلاف شکایت کند و اگر تخلف محرز شود، جریمه‌‌‌ای نیز برای موجر منظور می‌شود که رقم قابل‌توجهی است. مرکز پژوهشهای مجلس در این رابطه تذکر داده بود که مستاجر می‌تواند با آگاهی از این بند درخواست موجر را قبول کند و پس از اتمام دوره علیه او شکایت کند و پول را پس بگیرد! با این حال این تذکر مورد توجه صحن مجلس قرار نگرفت و تبصره مصوب مذکور، همچنان این مهلت پنج ساله را برای شکایت مستاجر در نظر گرفته است.
