مسیر بخشش ساختمان‌های مشکلدار کوتاه شد
پاداش خطا در ساخت‌وساز
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از جزئیات تصمیم جدید ساختمانی
دستورالعمل جدیدی که به تازگی درباره نحوه رسیدگی به تخلفات ساختمانی تنظیم شده، حاوی دست‌‌‌کم سه اشکال اساسی است که می‌تواند به افزایش ساخت‌وسازهای مشکلدار در پایتخت بینجامد. این دستورالعمل حاوی مفادی است که به منزله میانبر خلاف‌‌‌سازی با تحمیل کمترین هزینه به متخلفان عمل می‌کند و کارشناسان شهرسازی از آن به عنوان پاداش برای کسانی که اعتباری برای خطوط قرمز طرح تفصیلی قائل نیستند، یاد می‌کنند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، گویا تهران به استقبال خطاکاران رفته است. «دستورالعمل اجرایی نحوه رسیدگی به خطاهای اجرایی در احداث بنا» که در بهار امسال تنظیم شده است، اگرچه مخالفانی در سطوح مدیریتی دارد و حتی به امضای رئیس پارلمان شهری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری نرسیده است، اما بنا بر این است که از این پس مبنای عمل رسیدگی به تخلفات ساختمانی قرار بگیرد. حتی عنوان این دستورالعمل جدید نیز شبهه برانگیز است چرا که تا پیش از این به هر نوع تعهدی نسبت به اصول، قواعد و ضوابط ساخت‌وساز عنوان «تخلف» اطلاق و فردی که به آن مبادرت می‌‌‌کرد، به عنوان «متخلف ساختمانی» شناخته می‌‌‌شد. این در حالی است که در عنوان این دستورالعمل جدید از عنوان «خطای اجرایی» به جای تخلف استفاده شده و مفاد آن نیز به نحوی تدوین شده که گویا پایتخت برای این گروه از خطاکاران ساختمانی فرش قرمز پهن کرده است.
جزئیات این مصوبه جدید که در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است نشان می‌دهد ریل تازه‌‌‌ای برای ارتکاب به تخلفات ساختمانی در قالب اضافه‌‌‌سازی تعریف شده است. البته در این ریل جدید در اغلب بندها یک قید کلی دارد و آن منجر نشدن تخلف به اضافه طبقه است. اما اضافه‌‌‌سازی به اشکال دیگر مثل اجرای کنسول، تخطی از سطح اشغال و اقداماتی که به افزایش متراژ واحدها می‌‌‌انجامد در قالب این دستورالعمل در حقیقت یک امر نکوهیده نیست و راه برای آن باز است.
رواج خلاف‌‌‌سازی با دستورالعمل مشکلدار
شبهه درباره مفاد این دستورالعمل از مقدمه آن آغاز می‌شود. در این مقدمه قید شده است که دستورالعمل مذکور به نحوه رسیدگی به تخلفات مسکونی، تجاری و اداری و نیز مغایرت‌‌‌های نحوه اجرا با پروانه ساختمانی می‌‌‌پردازد. این در حالی است که اساسا پرداختن به این موضوع در حیطه وظایف کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بوده و تکلیف جزئیات هر نوع مغایرت با پروانه باید در این کمیسیون مشخص شود. بر این اساس تعریف ضابطه موازی با ضوابط مقرر در کمیسیون ماده ۱۰۰ جای تامل دارد و به نوعی مصداق موازی‌‌‌کاری محسوب می‌شود. البته در ادامه مقدمه به «تسریع در رسیدگی و برخورد با عملیات ساختمانی مغایر با مفاد پروانه» نیز به عنوان انگیزه صدور این دستورالعمل اشاره شده است اما در عمل محتوای دستورالعمل مذکور به جای سرعت بخشیدن به اجرای قوانین ضد تخلف ساختمانی، نحوه مشروع‌‌‌سازی برخی از تخلفات یا به اصطلاح درج شده در این دستورالعمل «خطاها» است.
سوال این است که اگر قرار است مدیریت شهری راسا و بدون طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ به بخش زیادی از تخلفات ساختمانی رسیدگی کند، آیا جایگاه این کمیسیون در ساختار اداری حفظ خواهد شد یا به تدریج با کمرنگ شدن نقش آن در اداره شهر، به حاشیه رانده می‌شود؟ برابر قوانین موجود رسیدگی به تخلفات ساختمانی باید توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ صورت گیرد و قانون به طور معمول باید رای به قلع بناهایی که به شکل خلاف ساخته شده است بدهد. اما در عمل معمولا بهایی به عنوان جریمه برای متخلف تعیین و توسط مالک ساخت‌وساز پرداخت می‌شود. حالا اما مدیریت شهری رسیدگی به تخلفات را از یک سطح پایین‌‌‌تر آغاز کرده و گویی برخی از تخلفات ساختمانی به این ترتیب موجه شده است.
در همین زمینه در بند دوم مصوبه مذکور که با عنوان «خطاهای اجرایی ساخت (افزایش متراژ)» قید شده است، افزایش مجموع مساحت بنای طبقات مجاز دارای کاربری‌‌‌های اصلی مثل مسکونی، تجاری و اداری بدون افزایش طبقات به میزان حداکثر ۱۰درصد از کل زیربنای ناخالص پروانه قابل رسیدگی در قالب دستورالعمل مذکور معرفی شده و در ازای پرداخت عوارض متعلقه عملا این طور به نظر می‌رسد که چنین خطایی مجاز اعلام شده است. این ضابطه در شرایطی مبنا قرار گرفته پیش از این خلاف‌‌‌سازی تا حداکثر۵درصد از زیربنا در ساخت‌وسازها (آن هم نه به شکل واحد یا طبقه اضافه) قابل رسیدگی در سطوح پایین‌‌‌تر بود و بیش از آن به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع می‌‌‌شد.
بر این اساس اشکال اساسی دستورالعمل مذکور سقوط جایگاه کمیسیون ماده ۱۰۰ و دیگر ساختارهای مرتبط با ساخت‌وساز مثل کمیسیون ماده پنج و حتی شورای عالی شهرسازی و معماری است و اشکال دوم آن مجاز شمردن خلاف‌‌‌سازی تا حد ۱۰درصد از زیربنای ناخالص است که عملا بیش از ۱۰درصد از مساحت پیش‌بینی شده برای هر واحد در مفاد پروانه ساختمانی به آن افزوده خواهد شد و به ازای هر مترمربع اضافه‌‌‌سازی به این شکل، عایدی قابل‌توجهی نصیب خلاف‌‌‌سازها می‌شود.
اما این مصوبه یک اشکال برجسته و اساسی دیگر هم دارد و آن تثبیت اضافه طبقه‌‌‌سازی در موارد تجمیع پلاک است. در بند ۲-۲ موضوع تثبیت بنای مازاد بر ۲۰درصد (تراکم تشویقی ناشی از تجمیع دو پلاک) یا ۴۰درصد (تراکم تشویقی ناشی از تجمیع سه پلاک) مطابق طبقات زیرین مطرح شده است. کارشناسان شهرسازی عنوان می‌کنند که مقصود از این بند، تبدیل سه به چهار طبقه و چهار به پنج طبقه برای گذرهای شکل گرفته است و این یعنی تراکم اضافه در برخی گذرها با چنین‌بندی تثبیت خواهد شد.
در این مصوبه تخلفاتی مثل افزایش سطح اشغال طبقات ناشی از حذف نورگیر ضمن تامین نور بهداشتی و نیز افزایش طبقات زیرزمین قابل رسیدگی در قالب دستورالعمل مذکور بوده و به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع نخواهد شد. افزون بر این پیشروی طولی مازاد بر مفاد پروانه با شرایطی از ارجاع به کمیسیون ماده ۱۰۰ معاف خواهد بود و تثبیت بنای مسکونی به تجاری و اداری به عنوان خدمات محله‌‌‌ای موجود پشتیبان سکونت (مانند واحدهای تجاری و اداری خرد) نیز ممکن شده است.
ضوابط عجیب درباره تجاری‌‌‌ها
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، این دستورالعمل حاوی بندهای اعجاب‌‌‌انگیزی درباره کاربری‌‌‌های تجاری است که عملا می‌تواند درآمد ناپایدار اما قابل‌توجهی برای مدیریت شهری ایجاد کند. به عنوان مثال در یکی از بندهای این دستورالعمل اجازه افزایش مساحت واحدهای تجاری در پهنه مسکونی را تا ۲۰درصد و حداکثر تا ۵۰ مترمربع صادر کرده است.
همچنین در بند دیگری از دستورالعمل مذکور این طور آمده است که تثبیت بنای تجاری صرفا در طبقات همکف و اول مطابق ضوابط زیرپهنه قرارگیری ملک قابل رسیدگی است. در بند دیگری از آن به وضوح عنوان شده که امکان تبدیل یک باب واحد تجاری و اداری به چند باب یا بالعکس مشروط به رعایت حد نصاب مساحت واحد تجاری، عرض مجاز معبر و تامین پارکینگ و البته با پرداخت عوارض متعلقه وجود دارد. بر این اساس به عنوان مثال یک واحد تجاری در طبقه همکف یک ساختمان مسکونی واقع در پهنه مسکونی یا مختلط می‌تواند با رعایت برخی شروط، تا ۵۰ مترمربع افزایش مساحت داشته باشد و سپس به دو یا چند واحد مسکونی تبدیل شود که این اقدام عایدی قابل‌توجهی برای مالک ساخت‌وساز به همراه دارد.
پاداش ویژه برای متخلفان ساختمانی
مجموعه آنچه در دستورالعمل مذکور آمده است شامل دامنه متنوعی از تخلفاتی است که مالکان و سازنده‌‌‌ها می‌توانند در پروژه‌‌‌های ساختمانی شهر تهران مرتکب شوند و در حقیقت به واسطه ارتکاب به تخلف، از حدود طرح تعیین شده در طرح تفصیلی شهر تهران به عنوان سند بالادست تخطی کنند اما به جای تنبیه، عملا تشویق شوند.
در ظاهر این طور به نظر می‌رسد که خلاف‌‌‌سازها معادل متراژی که بیش از مفاد پروانه می‌‌‌سازند، باید عوارض بیشتری پرداخت کنند و با این پرداختی اضافه تنبیه میشوند. اما در باطن آنها نه تنها تنبیه و توبیخ نمی‌‌‌شوند، بلکه تشویق میشوند. از دیدگاه کارشناسان شهری سازنده‌‌‌هایی که تمایلی به تخطی از ضوابط نشان نمی‌‌‌دهند به جای اینکه تشویق شوند، جریمه میشوند و این جریمه به شکل عایدی کمتر از ساخت‌وساز بروز پیدا می‌کند. اما کسانی که در ساخت‌وساز مرتکب تخلف میشوند، با پرداخت عوارض مربوطه ساخت‌وساز خود را قانونی کرده و به ازای هر مترمربع از بنای اضافی که ساختهاند، سود قابل‌توجهی کسب می‌کنند. از آنجا که عوارض ساختمانی در تهران حول و حوش ۳درصد از قیمت تمام شده ملک است، عملا پرداخت عوارض اضافی هزینه هنگفتی به مالک ساختمان یا سازنده آن تحمیل نمی‌‌‌کند اما با توجه به سطح بالای قیمت مسکن در تهران، عایدی قابل‌توجهی از هر مترمربع خلاف‌‌‌سازی نصیب متخلف خواهد شد. این موضوع صورتی از تنبیه مراعات‌‌‌کنندگان قانون و حدود طرح تفصیلی و پاداش دادن به متخلفان تلقی می‌شود.
نکته قابل تامل این است که دستورالعمل مذکور به امضای مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران و فرزانه صادق مالواجرد، دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری نرسیده و حتی شنیده‌ها حاکی از مخالفت برخی اعضای کمیسیون شهرسازی و معماری با دستورالعمل مذکور است و با این حال قرار بر اجرای این مصوبه کمیسیون ماده پنج از بهار ۱۴۰۲ به بعد در پایتخت است. مشخص نیست علت امضا نشدن مصوبه مذکور توسط دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری چیست اما آنچه روشن است این است که دبیر شورای مذکور مسوول تشخیص مغایرت مصوبات کمیسیون ماده پنج با اسناد بالادستی است و قاعدتا نبود امضای او پای این مصوبه می‌تواند واجد معنا باشد.
شناخت غلط از صورت‌‌‌مساله
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، مدیریت شهری تهران در دوره کنونی بنا را بر رفع موانع رونق ساخت‌وساز قرار داد و از ابتدا با وعده‌‌‌هایی مثل کاهش زمان صدور پروانه از دست‌‌‌کم ۸ماه به ۶۰ روز بر سر کار آمد. تلاش‌‌‌هایی برای تحقق این وعده صورت گرفته اما فاصله عملکرد تا هدف در این بخش هنوز بسیار است اما گذشته از میزان تحقق وعده‌‌‌ها و برنامه‌‌‌های مختلفی که در حوزه تسهیل ساخت‌وساز در این دوره صورت گرفته است، به نظر می‌رسد دستورالعمل مذکور درباره خطاکاران ساختمانی نیز با انگیزه رفع موانع رونق سرمایه‌گذاری ساختمانی صورت گرفته است. این نیت درست اما با یک مصوبه مشکلدار محقق نخواهد شد و این طور به نظر می‌رسد که برخی با شناخت غلط از صورت مساله ساخت‌وساز، به تنظیم دستورالعمل مذکور مبادرت کرده‌‌‌اند. احتمالا تصور تنظیم‌‌‌کنندگان این دستورالعمل این بوده که با تقلیل دادن سطح تخلفات ساختمانی و جلوگیری از ارجاع آنها به ماده ۱۰۰ فرآیند صدور پایان کار را که آن هم ماه‌‌‌ها به طول می‌‌‌انجامد کوتاه می‌کنند و سنگی را از پیش پای سازنده‌‌‌ها بر می‌‌‌دارند. اما واقعیت این است که مصوبه مذکور در عمل راه را برای آن دسته از سازنده‌‌‌هایی که به خلاف‌‌‌سازی عادت کرده‌‌‌اند، هموارتر کرده و حتی به آنها امتیاز ویژه می‌دهد.
مساله دیگر ابهاماتی است که در مفاد دستورالعمل مذکور در حوزه ضابطه‌‌‌گذاری است. این مصوبه مشتمل بر پنج صفحه است که می‌‌‌خواهد برای طیف وسیعی از تخلفات ساخت‌وساز تعیین‌تکلیف کند. در بخش‌‌‌های مختلف این مصوبه پیرامون ابعاد تخلفات مختلفی که در آن مطرح شده، آن‌‌‌‌‌‌قدر سکوت و ابهام وجود دارد که دست‌‌‌ها را برای تعبیر و تفسیرهای نادرست و حتی سوءاستفاده احتمالی باز می‌‌‌گذارد.
نقطه ضعف دیگری که درباره این نحوه ضابطه‌‌‌گذاری برای تخلفات ساختمانی قابل طرح است، مساله میزان اطلاع عموم سرمایه‌گذاران ساختمانی از جزئیات ضوابط تازه است. به طور معمول عموم مردم از جزئیات این قبیل بخشنامه‌‌‌های موردی در حوزه ساخت‌وساز مطلع نمی‌‌‌شوند و اطلاع از بندهای مختلف چنین مصوباتی حکم «رانت» را پیدا می‌کند. در واقع کسی که می‌‌‌داند تا چه اندازه خلاف‌‌‌سازی از ارجاع به کمیسیون ماده ۱۰۰ معاف است یک رانت اطلاعاتی دارد و دست کسی که از آن مطلع نیست، از بهره مادی ناشی از چنین دستورالعملی خالی می‌‌‌ماند. فارغ از ایرادهای بنیادی دستورالعمل مذکور، انتشار جزئیات چنین تصمیماتی باید در سامانه شفافیت و به صورت عمومی صورت گیرد تا مانع از شکل‌‌‌گیری رانت اطلاعاتی شود.
