بازیگر پرپول بازار املاک از کجا شارژ می‌شود؟
پشت‌صحنه ملاکی بانک‌ها
چسبندگی بانک‌ها به «مالسازی» و «برج‌‌‌سازی» از «۱+۳» عامل نشات میگیرد
دسته‌‌‌ای از بانک‌ها به عنوان یکی از شخصیت‌‌‌های حقوقی پرکار در بازار ملک، چه در حوزه ملک‌‌‌داری و چه ملک‌‌‌سازی با وجود رکود فراگیر دووجهی (معاملات و ساخت‌وساز) در این بازار، همچنان به کار «ملک‌‌‌بازی» مشغول هستند. صرف‌‌‌نظر از اینکه ماموریت اصلی شبکه بانکی در بازار پول تعریف شده است و نه در بازار ملک، این سوال پیش می‌‌‌آید که چه ترکیبی موجب شکل‌‌‌گیری چسب متصل‌کننده بانک‌ها به بازار ملک در شرایط رکودی شده است؛ آن هم در بخشی از بازار نقل و انتقال ملکی (مجتمع‌‌‌های تجاری و مال‌‌‌ها) که نه تنها رکود معاملات در آن عمیق‌‌‌تر است، بلکه حتی چشم‌‌‌انداز وضعیت این بخش از بازار ملک در آینده مبهم است.
گفت‌‌‌وگو با کارشناسان ارشد و خبرگان بانکی نشان می‌دهد یک عامل اصلی در پشت صحنه تمایل به ملک‌‌‌سازی و ملک‌‌‌داری برخی بانک‌ها وجود دارد و آن سیاست دستور حاکم بر شبکه بانکی در زمینه نرخ بهره است. سیاست دستوری موجب شده قیمت تمام شده منابع در شبکه بانکی برای پرداخت تسهیلات، بالاتر از عواید حاصل از سپرده‌‌‌ها باشد. در واقع نرخ بهره مصوب شورای پول و اعتبار برای سپرده‌‌‌ها کمتر از عایدی ناشی از تسهیلات‌‌‌دهی در بانک‌ها بوده و در نتیجه بانک‌ها به روش‌هایی برای جبران این ناترازی روی می‌‌‌آورند. از طرفی برخی تسهیلات‌‌‌گیرندگان نیز از بازپرداخت در موعد مقرر ناتوان هستند و همین موضوع به ناترازی منابع و مصارف بانک‌ها دامن می‌‌‌زند. در این شرایط بانک‌ها برای اینکه در تجدید ارزیابی‌‌‌های دوره‌‌‌ای دارایی‌‌‌ها وضعیت خود را بهبود ببخشند، به ملک‌‌‌داری روی می‌‌‌آورند؛ چراکه تجربه سال‌های اخیر نشان داده ریال تقریبا از همه بازارها جا مانده و در عوض این ملک بوده که زمینه حفظ ارزش دارایی‌‌‌ها را برای شخصیت‌‌‌های حقیقی و حقوقی فراهم کرده است.
در کنار این عامل اصلی، سه عامل دیگر نیز در چسبندگی بانک‌ها به مالسازی و برج‌‌‌سازی اثرگذار بوده که یکی از آنها «بدهی دولت به شبکه بانکی»، دیگری «تسهیلات تکلیفی» و در نهایت سومی «اشکال در سیاست‌‌‌های رگولاتور شبکه بانکی» است. دو عامل بدهی دولت به شبکه بانکی و تسهیلات تکلیفی در عمیق‌‌‌تر شدن ناترازی منابع و مصارف بانک‌ها نقش دارد و آنها را بعضا به مرز زیان‌‌‌دهی می‌‌‌رسانند و عامل سوم یعنی اشکال در سیاست‌‌‌های رگولاتور شبکه بانکی از آن جهت مساله‌‌‌ساز است که حتی اگر بانک‌ها از نظر تناسب نرخ بهره با شرایط بازار پول مشکلی نداشته باشند، باز هم سیاست‌‌‌های ناظر و ابزارهای بازدارنده که اجازه ندهد دارایی‌‌‌های ملکی بانک‌ها از حد مشخصی در نسبت با دارایی نقدی آنها فراتر برود وجود ندارد. بنابراین راه برای حضور بانک‌ها در بازار ملک باز و هموار است. در نهایت یک تصویر کلی از آنچه در شبکه بانکی رخ می‌دهد، نمایانگر این است که دسته‌‌‌ای از بانک‌ها سپرده‌‌‌ها را در سرمایه‌‌‌گذاری‌‌‌هایی به کار می‌‌‌گیرند که عملا پول از چرخه عملیات بانکی خارج می‌شود. این روند موجب افت منابع متعارف بانک‌ها برای ماموریت اصلی خود یعنی تسهیلات‌‌‌دهی شده است؛ موضوعی که کارشناسان بانکی نیز آن را گوشزد کرده‌‌‌اند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اگرچه آمار رسمی از سهم بانک‌ها از یخچال بزرگ ملکی در کشور وجود ندارد، اما برخی برآوردها نشان می‌دهد بانک‌ها احتمالا یکی از بزرگ‌ترین مالکان بخشی از دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی و چند صد واحد تجاری خالی در کشور هستند. برخلاف ادعای برخی مبنی بر اینکه تملک املاک در رهن بانک‌ها که به عنوان وثیقه از تسهیلات‌‌‌دهندگانی که تعهدات خود را ایفا نکرده‌‌‌اند، عامل تبدیل بانک‌ها به یکی از بزرگ‌ترین ملاکان کشور شده است؛ اما آمار رسمی نشان می‌دهد به طور متوسط فقط ۳۰ درصد از املاک بانک‌ها مربوط به تملک از این بابت بوده است. با این اوصاف این سوال مطرح می‌شود که چه چیزی موجب اشتیاق رو به تزاید بانک‌ها به تملک ساختمان (فارغ از نوع کاربری آن) شده است؟ و چرا با وجود وضع مقررات و ابلاغ بخشنامه‌‌‌های گوناگون از ناحیه نهادهای بالادستی، عزمی برای واگذاری املاک مازاد در اغلب بانک‌ها فارغ از خصوصی یا دولتی بودن آنها وجود ندارد؟ در نگاهی کلی این طور به نظر می‌‌‌رسد که مدیران بانکی در نهایت به عنوان یک کارمند نمی‌‌‌توانند انتفاع خاصی از املاکی که به نفع بانک‌ها تملک یا در ساخت آنها مشارکت می‌شود، داشته باشند؛ گزاره‌‌‌ای که غلط نیست اما کامل هم نیست.
کارشناسان معتقدند اگرچه منفعت شخصی برخی از مدیران شبکه بانکی که می‌‌‌توانند در امر ملاکی بانک‌ها دخالت کنند، تا حدودی در اشتهای زیاد بانک‌ها به نگهداری ملک اثرگذار است اما این عامل اصلی ترغیب به ملاکی به شمار نمی‌‌‌آید و مساله اصلی انتفاعی است که به این ترتیب نصیب یک بانک می‌شود. مقصود از منفعت شخصی، برخی هزینه‌‌‌های جانبی معاملات است که بخشی از آن به افراد یا شرکت‌های منتصب به آنها می‌‌‌رسد. همچنین ممکن است در برخی بانک‌ها به مدیرانی که در ازای تقویت فهرست اموال غیرمنقول (به طور مشخص املاک) برای بانک ارزش افزوده ایجاد کرده‌‌‌اند، درصدی از سرمایه‌‌‌هایی را که به صورت تفاوت ارزش افزوده در بانک شناسایی می‌شود را به عنوان پاداش سالانه پرداخت کنند. البته بنا بر اظهارات کارشناسان امین و مدیران قدیمی بانکی هیچ عرفی در ارتباط با عایدی خاصی که از نقل و انتقال ملکی یا سرمایه‌‌‌گذاری ملکی ممکن است به افراد برسد وجود ندارد و صرفا در جاهایی که ضعف نظارت وجود دارد، چنین روندهایی ممکن است مشاهده شود. در واقع پاداش یا به اصطلاح هر نوع حق‌‌‌الزحمه رسمی مطابق عرف رایج در بازار مسکن از جنس درصدی از ارزش معاملات یا حتی پیش‌‌‌بینی یک رقم ثابت برای مدیران مرتبط با موضوع تعریف نشده است؛ اما تمام راه‌‌‌ها به سمت دریافت‌‌‌های نامتعارف نیز مسدود نیست. در عین حال مساله اصلی اشتهای بی‌حد و حصر بانک‌ها به نگهداری املاک آن هم با وجود مالیات‌‌‌های ملکی که دولت قصد دارد بابت این املاک از آنها بستاند، انتفاع احتمالی شخصی برخی افراد نیست و این موضوع اگر هم به صورت موردی وجود داشته باشد، جدای از اینکه دستگاه‌‌‌های نظارتی باید با شناسایی و ورود به موقع از شیوع و تبدیل شدن آن به عرف در شبکه بانکی جلوگیری کنند، نمی‌‌‌تواند تنها انگیزه مدیران از ورود به جریان ملاکی پس از قبول مسوولیت در شبکه بانکی باشد.
کارشناسان ارشد امور بانکی می‌‌‌گویند موضوع اصلی که مدیران را بعضا ناگزیر به ورود به تملک ساختمان می‌کند، تاثیر مثبتی است که این اقدام بر نتیجه «تجدید ارزیابی دارایی‌‌‌های بانک» دارد. در بانک‌های دولتی به طور معمول دو یا سه سال یکبار این تجدید ارزیابی انجام می‌شود و در بانک‌های خصوصی نیز آنها هر زمان بخواهند راسا این تجدید ارزیابی را انجام می‌دهند. تجربه چند دهه گذشته حتی پیش از جهش‌‌‌های دهه ۸۰ و ۹۰ مسکن نشان داده هر نوع دارایی دیگری به جز ملک نمی‌‌‌تواند تاثیر چندانی بر وضعیت کلی دارایی‌‌‌های ارزیابی شده بانک‌ها بگذارد. دارایی‌‌‌های بانکی چه از نوع نقد باشد و چه از نوع تسهیلات که ارزش افزوده‌‌‌ای به دنبال دارد، تاثیر آنچنانی در بهبود وضعیت کلی در ارزیابی‌‌‌های دوره‌‌‌ای ندارد. از سوی دیگر تسهیلات در شبکه بانکی اگر نگوییم «غیر قابل وصول»، دست کم «صعب‌‌‌الوصول» است و نمی‌‌‌تواند وضعیت دارایی‌‌‌های بانک را به طور محسوس بهبود ببخشد.
در این شرایط مدیران بانکی نیز برای ارائه گزارش عملکرد به «ملک و ساختمان» به عنوان اهرم پرقدرت برای بهبود وضعیت دارایی‌‌‌ها در زمان تجدید ارزیابی نگاه می‌کنند و صرف‌‌‌نظر از موارد نامتعارف احتمالی، اگر نفعی برای مدیران وجود داشته باشد، از جنس بهبود وضعیف عملکرد بانک در دوره‌‌‌های مورد بررسی است و می‌‌‌تواند رزومه آنها را ارتقا دهد. این موضوع همچنین می‌‌‌تواند ضعف‌‌‌های احتمالی برخی افراد واجد مسوولیت را که به هر دلیل نتوانسته‌‌‌اند به صورت‌های دیگری وضعیت کلی بانک از حیث ارزش دارایی‌‌‌ها را بهبود ببخشند، بپوشاند و جبران کند. این بررسی نشان می‌دهد مدیران دست‌‌‌کم از حیث اینکه سرمایه‌‌‌گذاری بانک در بازار ملک میانبری برای ارتقای رزومه و پوشش ضعف‌‌‌های احتمالی آنها در برخی بخش‌‌‌های ماموریت بانکداری است، منتفع می‌‌‌شوند. به همین خاطر سابقه تمایل به ملاکی در بانک‌ها صرفا به سال‌های پرجهش مسکن در دو دهه اخیر باز نمی‌‌‌گردد و این پدیده پیش‌تر نیز وجود داشته و همچنان به همان روال سابق وجود دارد.
البته در برابر دیدگاه مطرح شده در این زمینه، برخی از مدیران بانکی نیز به شدت نسبت به وجود عرف متخلفانه در خصوص انتفاع احتمالی مدیران از ملاکی در بانک‌ها موضع گرفته و آن را رد می‌کنند، اما در عین حال منکر فساد ساختاری نهادینه شده‌‌‌ای که در برخی نهادها می‌‌‌تواند وجود داشته باشد نیستند و البته باور دارند که چنین فسادی به صورت تدریجی شکل گرفته است. این فساد صرفا نسبتی با مساله معاملات و نگهداری املاک توسط بانک‌ها ندارد و می‌‌‌تواند در هر بخش دیگر یا در هر نوع تسهیلات دیگری که شبکه بانکی پرداخت می‌کند وجود داشته باشد یا نداشته باشد. وجود یا عدم فساد بیش از هر چیز به سلامت مدیران و پس از آن قدرت دستگاه‌‌‌های نظارتی باز می‌‌‌گردد و نمی‌‌‌توان آن را به عنوان یک عامل ذاتی تمایل به ملاکی در بانک‌ها تلقی کرد؛ هرچند شاید به عنوان یک عامل حاشیه‌‌‌ای قابل بحث و بررسی باشد.
عواقب اقتصاد دستوری برای بانک‌ها
به گزارش دنیای‌اقتصاد، افزون بر «بهبود وضعیت دارایی‌‌‌های بانک در هنگام تجدید ارزیابی» و «پوشش ضعف احتمالی و ارتقای سوابق مدیریتی بانکدارها»، عامل دیگری که کارشناسان پیرامون علت تشدید اشتهای ملاکی در برخی مدیران بانکی شناسایی و معرفی می‌کنند «عدم صرفه تسهیلات‌‌‌دهی با نرخ دستوری و ناگزیری بانک‌ها به ملاکی برای جبران» است. مدیران باسابقه بانکی می‌‌‌گویند تعهدی که بانک‌ها در قبال سپرده‌‌‌گذاری بر عهده می‌‌‌گیرند مبنی بر پرداخت نرخ‌‌‌های بالا به سپرده‌‌‌گذاران که در حال حاضر بعضا تا نزدیک ۲۵درصد نیز می‌‌‌رسد، آن هم در شرایطی که نرخ بهره مصوب شورای پول و اعتبار کمتر از این رقم است، بانکدارها را به فکر چاره برای جبران این ناترازی بین نرخ سپرده‌‌‌ها و نرخ بهره بانکی می‌کند.
پیش‌تر برخی از بانک‌ها ضوابط نرخ بهره ثابت بانکی را به طرق مختلف دور می‌‌‌زدند. به عنوان مثال مسدودی سپرده در ازای پرداخت وام یکی از این راه‌‌‌ها است که تسهیلات‌‌‌دهی را برای بانک‌ها به‌‌‌صرفه‌‌‌تر می‌کند. اما ضوابط حال حاضر راه را برای این قبیل اقدامات بسته و در نتیجه دسترسی به تسهیلات برای متقاضیان دشوار شده است. در این شرایط بانک‌ها از سرمایه‌‌‌گذاری ملکی به عنوان راهی برای سر پا ماندن و ادامه فعالیت استفاده می‌کنند؛ به این ترتیب که بخش غیرمنقول دارایی‌‌‌های خود را تقویت می‌کند تا در زمان مناسب با حفظ ارزش پول بتواند جوابگوی تعهدات خود در قبال سپرده‌‌‌گذاران باشد. بر این اساس ردپای عواقب «اقتصاد دستوری» را می‌‌‌توان در تشدید اشتیاق به ملاکی در بانک‌ها مشاهده کرد.
اما ممکن است این پرسش پیش بیاید که با توجه به دیرنقدشوندگی املاک، آیا دارایی ملکی واقعا می‌‌‌تواند به بانک‌ها برای پرداخت سود سپرده کمک کند یا این فقط یک بهانه برای تن ندادن به مقررات ضد ملاکی است که برای شبکه بانکی وضع شده است؟ کارشناسان می‌‌‌گویند تقریبا هیچ‌‌‌وقت بانک‌ها از تسهیلات‌‌‌دهی حتی با وجود نرخ ثابت متضرر نشده‌‌‌اند؛ اما واقعیت این است که از بخشی از این ضررها به واسطه اقدامات دیگری از جمله تقویت دارایی‌‌‌های ملکی پیشگیری شده است؛ ضمن اینکه اگرچه املاک دیرنقد شونده به شمار می‌‌‌آیند اما «هرگز نقد شونده» نیستند. در واقع ممکن است در ظاهر این طور به نظر برسد که خرید ملکی کمکی به پرداخت سود به سپرده‌‌‌گذاران نمی‌‌‌کند؛ اما در حقیقت بیشتر این پرداختی‌‌‌های به اصطلاح بانکی «دفتری» است؛ به این معنا که در ازای دارایی‌‌‌های غیرنقد بانک، سود تعهد شده در حساب افراد ثبت می‌شود اما پولی از بانک خارج نمی‌شود، چراکه سپرده‌‌‌گذاران بانک‌ها زمانی که سود بالا از بانکی دریافت می‌کنند، نقدینگی خود را از حساب مربوطه خارج نمی‌‌‌کنند. در نهایت زمانی که به فراخور نیاز بانک بخشی از املاک تبدیل به نقدینگی شود نیز بانک از این بابت که توانسته ارزش پول را به این ترتیب حفظ کند، متضرر نخواهد شد.
خبرگان بانکی در توضیح علل تمایل بانک‌ها به خرید و نگهداری املاک یا مشارکت در پروژه‌‌‌های ملکی (مالسازی یا ساختمان‌‌‌سازی‌‌‌ها) به عنوان یکی از سرفصل‌‌‌های اصلی فعالیت گروه‌‌‌های مالی یا شرکت‌های سرمایه‌‌‌گذاری وابسته به بانک‌ها به «وضع مقررات متناقض در برخی بانک‌ها» نیز اشاره می‌کنند. اما در نهایت تقریبا همه عوامل مرتبط با رونق ملاکی در بانک‌ها را می‌‌‌توان در نقش ملک به عنوان «ابزار حفظ ارزش واقعی دارایی در برابر تورم» خلاصه کرد. در واقع راز اصلی طمع ملکی بانک‌ها را باید در نقش مسکن به عنوان بهترین راه‌حل حفظ ارزش عنوان کرد. واقعیت این است که بانکی‌‌‌ها به مراتب بیشتر از عموم مردم این موضوع را درک می‌کنند که در بلندمدت بازدهی هیچ بازاری با توجه به ریکس بسیار پایین آن به پای بازار مسکن نمی‌‌‌رسد. این مثل که «پول به جایی می‌رود که ارزش آن حفظ شود» در شبکه بانکی نیز حکم‌‌‌فرماست و اگر بانک‌ها مقررات را در حوزه ممنوعیت ملاکی و بنگاهداری رعایت نمی‌‌‌کنند، ریشه در واقعیت‌‌‌های اقتصاد ایران دارد. کارشناسان بانکی می‌‌‌گویند در سال‌های اخیر ارزش «ریال» تقریبا از هر دارایی دیگری جا مانده است و بانک‌ها نیز با درک این واقعیت باید برای ادامه حیات خود به تناسب این واقعیت درباره دارایی‌‌‌های خود تصمیم‌‌‌گیری کنند. سیاست‌‌‌گذار برای اینکه مانع نگهداری املاک مازاد توسط بانک‌ها شود اقدام به وضع مالیات بر املاک خالی کرده و از آنجا که گفته می‌شود یکی از اصلی‌‌‌ترین مالکان خانه‌‌‌های خالی در کشور شبکه بانکی است، امید دارد بتواند به این ترتیب مانع از ورود بانک به ملاکی به جای وظایف ذاتی و اصلی خود در حیطه تامین مالی شود. اما این مالیات و نیز آنچه در ماده «۱۶» قانون رفع موانع تولید در این خصوص آمده نیز دست‌‌‌کم تاکنون نتوانسته مقاومت بانک‌ها نسبت به فروش و واگذاری املاک را بشکند.
همان گزاره‌‌‌ای که در بازار مسکن صدق می‌کند و موجب شده سازنده‌‌‌ها از فروش واحدهای تکمیل شده خودداری کنند چراکه در نفروختن سود بیشتری نصیبشان می‌شود، در شبکه بانکی نیز مصداق دارد و بانک‌ها تصور می‌کنند هر چه با سرعت پایین‌‌‌تری از بازار ملاکی خارج شوند و بخشنامه‌‌‌ها و دستور مراجع بالاتر در این رابطه تن دهند، نفع بیشتری خواهند داشت. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، هرچند روی کاغذ هر کسب و کار خصوصی چه از نوع بانک باشد و چه نباشد، در صدد کسب بیشترین سود ممکن است، اما در عین حال کارشناسان این نکته را گوشزد می‌کنند که بانک نباید از وظایف ذاتی خود در حوزه تامین مالی فاصله بگیرد. اگر بانک‌ها نتوانند نقش خود را در تسهیلات‌‌‌دهی به عنوان اصلی‌‌‌ترین ماموریت خود به درستی ایفا کنند، صاحبان صنایع و کسب و کارها باید از چه مسیری برای پروژه‌‌‌های جاری خود تامین مالی کنند؟ و اصلا اگر بانک تسهیلات پرداخت نکند، آیا مسیر سالم دیگری برای تامین مالی وجود دارد؟ برخی معتقدند اظهاراتی مبنی بر اینکه تسهیلات‌‌‌دهی برای بانک‌ها صرفه اقتصادی ندارد، بیش از اینکه مساله بانکدارها باشد، یک بهانه برای حفظ املاکی است که در سال‌های اخیر آنها را تملک کرده‌‌‌اند. آنها به این موضوع می‌‌‌پردازند که فاصله گرفتن بانک‌ها از وظایف ذاتی خود و نزدیک شدن به بنگاهداری مفسده‌‌‌زا است و باید با استفاده از ابزارهای موثر مالیاتی از آن جلوگیری کرد؛ هرچند این اقدام به تنهایی و بدون چاره‌‌‌اندیشی بنیادی برای مسائل ریشه‌‌‌دار بانکی مثل تعیین دستوری نرخ بهره به خروج بانک‌ها از بازار ملاکی منجر نخواهد شد.
