رهگیری رفتار بازیگران ملکی دو حومه پایتخت؛ اجاره‌‌‌بها مترمربعی چند؟
اسبابکشی به حومه قدیم
شهرهای قدیمی اطراف تهران هم مقصد مستاجران مهاجر شده است
رهگیری رفتار بازیگران ملکی در دو حومه جدید وسنتی تهران از رصد علائم اسبابکشی برخی مستاجران تهرانی به حومه قدیم خبر می‌دهد. بررسی‌‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌‌ترین شرایط بازار اجاره در حومه تهران نشان می‌دهد، بعد از اسبابکشی اجباری برخی از مستاجران شهر تهران به حومه جدید پایتخت، علائمی از افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در حومه سنتی تهران (شهرهای اسلامشهر، شهریار، ورامین و شهر جدید اندیشه)، از سوی گروهی دیگر از مستاجران ساکن پایتخت، رصد می‌شود.
تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازار تابستانی و پاییزی اجاره مسکن در این شهرها، امسال با افزایش تقاضای اجاره‌‌‌نشینی از محل ورود برخی از مستاجران از شهر تهران به این مناطق، روبه‌رو شده است. این مهاجرت در واقع چهارمین موج جابه‌‌‌جایی مستاجرهای تهرانی به سمت واحدهای مسکونی و مناطق ارزان‌‌‌تر است.
همان‌‌‌گونه که «دنیای‌اقتصاد» در گزارش‌های قبلی خود نیز به آن اشاره کرده بود، به دنبال سرایت جهش قیمت مسکن به بازار اجاره، از سال 98 تقاضای اجاره‌‌‌نشینی گروهی از مستاجران تهرانی در شهرهای جدید اطراف پایتخت (حومه جدید پایتخت) افزایش یافت. از سال 98، تاکنون سه موج مهاجرتی از تهران به شهرهای جدید اطراف به‌خصوص پرند وپردیس، رخ داده است. ابتدا و به دنبال سرایت جهش قیمت مسکن به بازار اجاره، بخشی از مستاجرهای تهرانی، به دلیل عدم‌توانمندی مالی برای مقابله با جهش و التهاب در بازار اجاره، اقدام به جست‌‌‌وجو و اجاره مسکن در حومه جدید پایتخت (به طور مشخص شهرهای جدید پرند وپردیس) کردند. همزمان با ادامه جهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران به فاصله کوتاهی، موج دوم مهاجرت از تهران به شهرهای جدید اطراف یا حومه جدید، از سوی متقاضیان مصرفی مسکن، عمدتا خانه‌‌‌اولی‌‌‌هایی که توان خرید خود را در بازار مسکن از دست داده بودند، انجام شد. برخی از این افراد با خرید واحد و عرضه آن به بازار اجاره حومه، درصدد حفظ و ارتقای ارزش سرمایه و دارایی نقدی خود در برابر تورم برآمده و در بازار اجاره تهران باقی ماندند تا بتوانند در آینده و در فرصت مناسب، با فروش واحد خود و خرید آپارتمان جدید در تهران از بازار اجاره خارج شوند. اما برخی دیگر از این خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها، با خرید آپارتمان در این شهرهای جدید، سکونت خود را به طور کامل از تهران به حومه جدید پایتخت منتقل کرده و در این واحدها ساکن شدند. اما از سال 99 و همزمان با گسترش دامنه جهش قیمت مسکن، موج سوم تقاضای مسکن در حومه جدید پایتخت شکل گرفت. موج سومی‌‌‌ها، بخشی از سرمایه‌گذاران ملکی بودند که به دلیل جهش قیمت مسکن ورشد شدید قیمت‌ها و به امید بازدهی بالاتر ملکی در حومه جدید، اقدام به خرید آپارتمان در این شهرها کردند.
در واقع از سال 98 که سال دوم جهش قیمت مسکن در تهران بود، سه موج مهاجرت تقاضا به حومه جدید تهران شکل گرفت. در موج اول گروهی از مستاجران با توان مالی ضعیف، در موج دوم برخی از خانه اولی‌‌‌های متقاضی خرید مسکن و در موج سوم گروهی از سرمایه‌گذاران ملکی، به بازار مسکن حومه جدید وارد شده و اقدام به انجام معاملات ملکی کردند.
مشخصات موج سوم
در شرایطی که اولین موج مهاجرتی اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها از تهران به شهرهای حومهای از سال 98 و در نتیجه سرایت التهاب به بازار اجاره شکل گرفت اما در کل این موج، اولین موج مهاجرتی اجاره‌‌‌نشینی‌‌‌ها نبود. موج اول، مهاجرت مستاجرها بین مناطق شهر تهران بود. از سال 98 و همزمان با افزایش التهاب در بازار اجاره، گروهی از مستاجرها به دلیل ضعف توان مالی، از مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران به‌خصوص مناطق 4 و 5 به مناطق پایین‌‌‌تر واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی یا محلات جنوب پایتخت مهاجرت کردند. برخی از مستاجرها که دیگر توانایی مالی برای اجاره مسکن درنیمه شمالی شهر نداشتند به مناطق 9 و 10 یا سایر مناطق و محلات جنوبی اسبابکشی کرده و در این محلات ساکن شدند.
این موج مهاجرتی اولین مرحله از مهاجرت مستاجرها به مناطق با سطح اجاره‌‌‌بهای مناسب‌‌‌تر بود. اما موج دوم مهاجرت مستاجرهای تهرانی که در واقع موج اول مهاجرت ملکی از تهران به نواحی حومهای بود، با اسبابکشی برخی از مستاجران با توان مالی ضعیف‌‌‌تر از نواحی جنوبی پایتخت به حومه جدید یعنی شهرهای پرند و پردیس آغاز شد. اما امسال، همزمان با تشدید التهاب در بازار اجاره شهر تهران، موج سوم مهاجرت مستاجرها شکل گرفت. در خرداد ماه 1401 یعنی در آستانه شروع مقطع اوج جابه‌‌‌جایی‌‌‌ها در بازار اجاره، گروه دیگری از مستاجران شهر تهران که تاکنون در پایتخت ساکن واجاره‌‌‌نشین بودند، توانایی خود را برای باقی ماندن در این بازار از دست داده و موج سوم مهاجرت بازار اجاره را کلید زدند.
تحقیقات میدانی و بررسی‌‌‌های به عمل آمده از سوی «دنیای‌اقتصاد» در آن زمان که در گزارشی با عنوان «آغاز موج سوم مهاجرت از پایتخت» برای پاسخ به این سوال که «اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها کجا می‌‌‌روند؟» انجام شد، نشان داد، برخی از مستاجرهای تهرانی، اقدام به مهاجرت بین استانی کردهاند. یعنی مقصد جست و جوی خود در بازار اجاره برای یافتن فایل مناسب سکونت خود را از شهر تهران به شهر کرج، مرکز استان البرز، تغییر داده‌‌‌اند.
در این گزارش تاکید شد که نامعادله هزینه و درآمد باعث شده است اجاره‌‌‌نشین‌‌‌های تهرانی، میهمان ناخوانده استان مجاور شوند. متوسط اجاره‌‌‌بها در کرج تقریبا به اندازه نصف مبالغ اجاره آپارتمان در مناطق میانی پایتخت است. در واقع مستاجرهای تهرانی بعد از برخورد با معضل تورم متوسط 50درصدی در بازار اجاره شهر تهران، بازار اجاره شهر کرج را که به طور میانگین اجاره‌‌‌بها در آن یک دوم متوسط اجاره‌‌‌بهای شهر تهران است، انتخاب کردند. یافته‌‌‌های این گزارش نشان داد، این مهاجرت با دو تفاوت عمده در مقایسه با موج قبلی مهاجرت مستاجران از تهران به حومه جدید پایتخت، همراه بوده است. از جمله اینکه این مهاجرت مستاجرها درون استانی نبوده و مقصد مهاجرت بخشی از مستاجرهای تهرانی به نزدیک‌‌‌ترین حومه استانی یعنی شهر کرج تغییر کرده است. در واقع این مهاجرت حومهای نیست، بلکه مهاجرتی استانی است. دومین تفاوت موج سوم مهاجرت برخی مستاجرهای تهرانی به حومه، مربوط به ماهیت خانوارهای متقاضی این نوع مهاجرت ملکی است. در دو موج قبلی، عمدتا مهاجران از بازار مسکن تهران به بازار مسکن حومه، خانوارهای واقع در دهک‌‌‌‌‌‌های کم‌‌‌‌‌‌درآمد اقتصادی بودند؛ اما عمده متقاضیان مهاجرت در این موج، خانوارهای واقع در دهک‌‌‌‌‌‌های متوسط و متوسط رو به پایین یا خانوارهای واقع در دهک متوسط و مرز دهک متوسط و پایین بودند.
موج چهارم مهاجرت مستاجرها
موج سوم مهاجرت مستاجرها بعد از جابه‌‌‌جایی بین منطقه‌‌‌ای مستاجرهای تهرانی و مهاجرت به حومه جدید، در حالی در شکل مهاجرت بین استانی در خرداد 1401 رصد شد که جدیدترین بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، پاییز امسال موج چهارم مهاجرت مستاجران تهرانی در حومه سنتی و قدیم پایتخت شکل گرفته است. اگر تا ابتدای امسال، مناطق پایین‌‌‌تر شهر تهران، حومه جدید و شهر کرج، مقصد جست وجوهای طیف‌‌‌های مختلف اجاره‌‌‌‌‌‌نشین بود که تا پیش از این در پایتخت ساکن بودند، هم‌‌‌اکنون واسطه‌‌‌های مسکن در حومه قدیم، از افزایش تقاضا برای اجاره از سوی مهاجران تهرانی خبر می‌دهند.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار اجاره مسکن در شهرهای اسلامشهر، شهریار، ورامین و شهر جدید اندیشه که به عنوان حومه قدیمی و سنتی شهر تهران شناخته می‌‌‌شوند، افزایش تقاضا برای اجاره مسکن در این شهرها از سوی گروهی از مستاجران قبلی شهر تهران را تایید می‌کند. این بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد موج چهارم مهاجرت مستاجران که در واقع سومین موج از مهاجرت مستاجرها از پایتخت به بیرون از شهر تهران محسوب می‌شود، در این شهرها (اسلامشهر، شهریار، ورامین و شهر جدید اندیشه)، شکل گرفته است.
نسبت اجاره‌‌‌بهای تهران به اطراف
برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون متوسط اجاره‌‌‌بهای مسکن در حومه سنتی پایتخت برابر با 6/ 0 شهر تهران است. اما در حومه جدید این میزان نصف است. به دلیل برخورداری حومه سنتی از امکانات شهری بیشتر و به دلیل قدمت بیشتر این مناطق شهری، طبیعی است که سطح اجاره‌‌‌بها در این شهرها اندکی از شهرهای جدید یا همان حومه جدید پایتخت بیشتر باشد. با این حال تحقیقات نشان می‌دهد کماکان بیشترین میزان تقاضا برای بازار اجاره حومه تهران از سوی مستاجرهایی که تاکنون در پایتخت ساکن بودهاند مربوط به بازار حومه جدید است. چرا که هم سطح اجاره‌‌‌بها در این مناطق نسبت به حومه سنتی نسبتا کمتر است و هم حومه جدید بنا به سایر دلایل مانند نوساز بودن، فاصله کمتربا شهر تهران و... برای این افراد مناسب‌‌‌تر است.
با این حال، تابستان وپاییز امسال، ورود تقاضای اجاره مسکن از شهر تهران به حومه سنتی وقدیمی (شهرهای اسلامشهر، شهریار، ورامین و شهر جدید اندیشه)، هر چند کمتر از حومه جدید، رصد شد. رصد شرایط موجود نشان می‌دهد در صورتی که التهاب شدید در بازار اجاره مسکن شهر تهران ادامه‌‌‌دار شود به تدریج تقاضا برای اجاره مسکن در حومه تهران اعم از شهرهای جدید و شهرهای قدیمی افزایش خواهد یافت. این موضوع می‌تواند تعادل عرضه وتقاضا را در بازار اجاره این شهرها نیز تحت‌تاثیر قرار داده و سطح اجاره‌‌‌بهای مسکن را افزایش دهد.
اجاره در حومه قدیمی تهران چند؟
برآوردهای صورت گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» بر اساس اطلاعات مربوط به انبوه فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار اجاره مسکن در حومه قدیم تهران و همچنین اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات اجاره مسکن این شهرها نشان می‌دهد، هم‌‌‌اکنون میانگین اجاره‌‌‌بهای هر مترمربع مسکن در شهرهای قدیمی اطراف تهران بر اساس رهن کامل حول وحوش 2 تا 4میلیون تومان برای واحدهای مسکونی معمولی واقع در محلات معمولی این شهرهاست. برآوردها نشان می‌دهد متوسط رهن کامل آپارتمان‌‌‌های معمولی واقع در مناطق متوسط اسلامشهر بین متر مربعی
2 تا 5/ 2میلیون تومان، در شهریار، 3 تا 5/ 3میلیون تومان، در اندیشه، 3 تا 4میلیون تومان و در ورامین معادل 3میلیون تومان است. این اعداد در واقع برآورد میانگین هزینه‌‌‌های اجاره‌‌‌نشینی در این شهرهاست. ضمن آنکه در برخی از این شهرها می‌توان با ارقام کمتر نیز اقدام به اجاره مسکن در مناطق ضعیف‌‌‌تر یا آپارتمان‌‌‌های کم‌‌‌امکانات و مسن کرد. همچنین اجاره‌‌‌بهای برخی از واحدهای مسکونی لوکس و فایل‌‌‌های خاص با امکانات ویژه در این شهرها نیز بعضا تا ارقام 7 تا 8میلیون تومان به ازای هر مترمربع نیز می‌‌‌رسد. این فایل‌‌‌ها اما فایل‌‌‌های محدود و خاص این شهرها هستند که متقاضیان خاص خود را دارند. این در حالی است که میانگین اجاره‌‌‌بهای هر مترمربع مسکن در شهرهای جدید اطراف تهران بر اساس رهن کامل در شهر جدید پرند، حول وحوش 8/ 1 تا 2/ 3میلیون تومان و در شهر جدید پردیس، حدود 2 تا 3میلیون تومان برآورد می‌شود.
تبعیت تورم حومه از تهران
بررسی‌‌‌ها و برآوردهای صورت گرفته نشان‌دهنده آن است که تورم اجاره در حومه سنتی تهران از تورم اجاره تهران تبعیت کرده و اجاره‌‌‌بها در این شهرها تقریبا معادل اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران رشد داشته است. تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، نرخ رشد اجاره‌‌‌بها در حومه قدیم پایتخت40 تا 50درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافته است. واسطه‌‌‌های بازار مسکن در این مناطق چند عامل عمده را در افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در این شهرها موثر می‌‌‌دانند. اولین عامل به شرایط تورم عمومی مربوط می‌شود. سرعت بالای رشد بهای کالاها و خدمات مانند بسیاری دیگر از بازارها به بازار اجاره مسکن در حومه نیز رسیده است و موجب التهاب سطح اجاره‌‌‌بها شده است.
از سوی دیگر، در این شهرها نیز قیمت مسکن رشد شدید داشته است و بنابراین تحت‌تاثیر تورم مسکن، روند صعودی اجاره‌‌‌بها سرعت گرفته است. اما در این میان دو عامل عمده دیگر در تشدید التهاب قیمتی در بازار اجاره مسکن این شهرها موثر بوده است. اولین عامل به افزایش تقاضا برای اجاره‌‌‌نشینی در این شهرها از سوی مستاجرهای ساکن تهران مربوط می‌شود. افزایش تقاضا منجر به تشدید التهاب در بازار اجاره این شهرها شده است. از سوی دیگر، یک عامل مهم دیگر در این زمینه به عنوان مداخله‌‌‌گر تازه شناسایی شده است.
ورود تقاضای سرمایهای ملکی از تهران به حومه قدیم در رشد شدید اجاره‌‌‌بهای مسکن در این شهرها تاثیر قابل‌توجهی داشته است. آن طور که فعالان بازار مسکن در شهرهای واقع در حومه سنتی شهر تهران اعلام می‌کنند، در ماه‌‌‌های اخیر خریدهای سرمایهای در این شهرها عمدتا از سوی سرمایه‌گذاران ملکی شهر تهران افزایش داشته است. از آنجا که بسیاری از این سرمایه‌گذارها، برای تامین بخشی از هزینه خرید واحد، روی مبلغ رهن حساب بازکرده‌‌‌اند، این واحدها را با رهن کامل بالا به بازار عرضه کردهاند و حال که به دلیل حضور گروهی از مستاجران تهرانی در بازار اجاره این شهرها، تقاضا افزایش یافته است، این نرخ‌های بالا بعضا از سوی متقاضیان اجاره، مورد پذیرش واقع شده است. این عامل بنا بر اذعان فعالان بازار مسکن شهرهای حومهای تهران نقش بسیار موثری در تشدید التهاب در بازار اجاره آنها داشته است. ضمن آنکه ورود این سرمایه‌گذاران ملکی به این شهرها سطح قیمت‌های فروش آپارتمان را نیز تحت‌تاثیر قرار داده است.
برآورد قیمت آپارتمان در حومه سنتی
برآوردهای صورت گرفته از متوسط قیمت مسکن در شهرهای واقع در حومه قدیمی شهر تهران، بر اساس اطلاعات استخراج شده از انبوه فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن این شهرها نشان می‌دهد، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در اسلامشهر برای واحدهای مسکونی نوساز و 10سال ساخت به ترتیب، 23 و 19میلیون تومان است. این در حالی است که در شهریار، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز و 10سال ساخت به ترتیب، 25 و 20میلیون تومان است. فاصله محسوس متوسط قیمت مسکن در این شهرها با شهر تهران باعث شده است برخی از افرادی که قصد سرمایه‌گذاری ملکی دارند اما بودجه کافی برای خرید آپارتمان در پایتخت-عمدتا افرادی که تا سقف یک‌میلیارد تومان سرمایه‌دارند- این شهرها را به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری ملکی خود انتخاب کنند.
