معادله قیمت زمین مسکونی چه پیامی برای سازنده‌ها دارد؟
سراب ارزانی زمین شهرها
گزارش «دنياياقتصاد» از ۶ ديوار مقابل سرمايهگذاران ساختماني
پاسخ به معادله قیمت کشوری زمین مسکونی، از سراب ارزانی زمین در شهرها رونمایی می‌کند. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به تازه‌‌ترین آمارهای رسمی درباره وضعیت بازار مسکن و زمین در شهرها در حالی نشان‌دهنده دو رویداد تازه در بازار املاک کشوری است که در عین حال، نتایج این بررسیها، واقعیت‌‌های دیگری را در ارتباط با بازار زمین و همچنین موانع خروج از رکود ساختمانی در شهرها، فراتر از آمار اعلام‌شده، نمایان می‌کند.
در شرایطی که براساس آمارهای رسمی، در سال 1400 هم سطح متوسط قیمت و هم تورم نقطهبهنقطه در بازار معاملات زمین‌‌های مسکونی نسبت به متوسط قیمت و تورم بازار معاملات خرید خانه و آپارتمان، (برخلاف سال‌های قبل)، کمتر بوده است اما، ارزانتر بودن زمین نسبت به مسکن، نتوانسته است به عنوان عاملی محرک برای رشد فعالیت‌‌های ساختمانی در شهرهای کشور، منجر به ترغیب سازنده‌ها به ساختوساز و حرکت این بازار در مسیر خروج از رکود شود. نسبت قیمت زمین به مسکن به عنوان یکی از معیارها و دماسنج‌‌های مهم بازار مسکن، از عوامل تعیین‌کننده سود سازنده‌ها از فعالیت‌‌های ساختمانی است. هر چه تورم و سطح قیمت در بازار معاملات زمین کمتر از بازار معاملات مسکن باشد، سازنده‌ها سود بیشتری از فعالیت‌‌های ساختمانی و ساختوساز به دست خواهند آورد و برعکس زمانی که فاصله این دو نسبت کاهش یافته یا نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن افزایش می‌‌یابد، چراغ خطر حاشیه سود ساختوساز برای سازنده‌ها روشن خواهد شد.
دو رویداد متفاوت ملکی در 1400
براساس آمارهای رسمی متوسط قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در شهرهای کشور به 11 میلیون و250 هزار تومان در سال 1400 رسید که این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-سال 1399- معادل 44 درصد افزایش یافته است. در سال گذشته (1400) همچنین متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور به 11 میلیون و840 هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با سال 99 (تورم نقطه به نقطه) 48 درصد رشد را نشان می‌دهد. آمارها نشان می‌دهد در سال گذشته بعد از چند سال متوالی، نه تنها متوسط قیمت هر مترمربع زمین در کشور از میانگین کشوری هر مترمربع مسکن کمتر شد بلکه تورم نقطه به نقطه زمین نیز از تورم نقطه به نقطه مسکن کمتر شد. نه‌تنها در آمار یکساله این موضوع نمایان است بلکه در هر چهار فصل از سال 1400 نیز این موضوع صادق بوده است.سوال مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که آیا موضوع سبقت قیمت و تورم مسکن از زمین در شهرها مطابق با آنچه در سال 1400 در بازار کشوری املاک مسکونی رصد شد، در سال‌های گذشته نیز وجود داشته است؟ پاسخ به این سوال منفی است. آمارها نشان می‌دهد دست‌‌کم در دو سال قبل یعنی سال‌های 98 و 99 این موضوع صادق نبوده است. در سال 98 متوسط قیمت زمین در کشور 95 درصد رشد کرد در حالی که تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن در این سال معادل 67 درصد گزارش شد. در سال 99 نیز تورم نقطه به نقطه در بازار زمین و مسکن با فاصله اندک، (تورم جزئی بالاتر زمین به مسکن)، حول و حوش 100 درصد بود. در سال گذشته نه‌تنها سطح متوسط قیمت و همچنین تورم نقطهبهنقطه در بازار زمین کمتر از بازار مسکن شد، بلکه یک رویداد مهم دیگر نیز در این بازار رصد می‌شود. این رویداد مربوط به عدد حاصل از محاسبه نسبت متوسط قیمت زمین به قیمت مسکن است. آمارها نشان می‌دهد در شرایطی که نسبت قیمت زمین به مسکن (یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده حاشیه سود سازنده‌ها)، در اوایل دهه 90 معادل 8/ 0 بود، این نسبت در سال 99 به حول و حوش عدد یک یعنی برابری متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مسکن رسید. اما در سال 1400 این نسبت به 91/ 0 رسید. در حالی که در تهران این نسبت عدد 5/ 1 را نشان می‌دهد. معنای این آمارها این است که در شرایطی که متوسط قیمت زمین در شهر تهران از متوسط قیمت مسکن سبقت گرفته و به واسطه این رویداد زنگ خطر حاشیه سود سازنده‌ها به صدا درآمده است اما در کشور آمارها حکایت متفاوتی را نشان می‌دهند. سال گذشته متوسط قیمت زمین نسبت به متوسط قیمت مسکن در کشور کمتر بود، در حالی که بالاتر بودن این نسبت در شهر تهران، به عنوان یکی از اصلی‌‌ترین عوامل بی‌‌میلی سازنده‌ها به ساختوساز از مهم‌ترین دلایل افزایش عمق رکود ساختمانی در پایتخت شناسایی شد.با وجود این و با وجود شرایط متفاوتی که آمارها از نسبت قیمت زمین به مسکن در شهرها روایت می‌کنند، مانند تهران در سایر شهرها نیز رکود عمیق ادامه یافت و این موضوع منجر به ایجاد انگیزه در سازنده‌ها برای بازگشت به فعالیت‌‌های ساختمانی نشد.
واقعیت بازار فراتر از آمارها
بررسی آمارهای موجود در این زمینه دو سوال مهم را ایجاد می‌کند. یکی از این سوال‌‌ها این است که آیا در واقعیت بازار نیز متوسط قیمت زمین در شهرهای کشور از میانگین قیمت مسکن کمتر است؟ در واقع آیا آمارها با واقعیت‌‌های بازار منطبق است؟
سوال دوم این است که اگر این آمارها با واقعیت بازار انطباق دارد، چرا در سال گذشته که متوسط قیمت زمین از میانگین قیمت مسکن در کشور کمتر شد و این موضوع در تورم نقطه به نقطه نیز خود را نشان داد، انگیزه چندانی در سازنده‌ها برای بازگشت به بازار ساختوساز و از سرگیری فعالیت‌‌های ساختمانی در شهرها ایجاد نشد؟
حتی محاسبات صورت گرفته از سوی «دنیای اقتصاد» در این زمینه نشان می‌دهد نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن در مراکز استان‌ها، در زمستان سال گذشته، به‌طور متوسط به عدد 5/ 0 رسیده است. یعنی متوسط قیمت هر مترمربع زمین در مراکز استان‌های کشور براساس آمارهای اعلام شده نسبت به متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در این شهرها حدود یک‌دوم و کمتر از عدد نسبت همه شهرهای کشور است. با وجود این، سازنده‌ها همچنان میل و رغبتی به ساخت وساز ندارند.سازنده‌ها در شهر تهران یکی از اصلی‌‌ترین موانع ساختوساز و ورود به بازار فعالیت‌‌های ساختمانی را بالاتر بودن نسبت قیمت زمین به مسکن می‌‌دانند و این سوال را مطرح می‌کنند که در شرایط فعلی با چه قیمتی واحدها را بسازند که بتوانند با چه قیمتی آن را بفروشند. در واقع سازنده‌های پایتخت با ابهام در فروش رفتن یا فروش نرفتن واحدها بعد از اتمام دوره ساخت با حاشیه سود منطقی مواجه هستند و یکی از اصلی‌‌ترین دلایل این موضوع را بالاتر بودن متوسط قیمت زمین از میانگین قیمت مسکن می‌‌دانند. اما در شهرهای کشور که هنوز متوسط قیمت زمین از میانگین قیمت مسکن کمتر است چرا سازنده‌ها تمایلی به ساختوساز ندارند؟تحقیقات «دنیای اقتصاد» از بازار زمین و مسکن شهرهای کشور برای صحت‌سنجی این موضوع و کشف واقعیت بازار املاک کشوری از معادله قیمت زمین کشوری رمزگشایی می‌کند. این تحقیقات درحالی از سراب ارزانی زمین در شهرها رونمایی می‌کند که در عین حال، موانع ساختوساز و بازگشت سازنده‌ها به فعالیت‌‌های ساختمانی را نشان می‌دهد.بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد بنا بر سه علت مهم، واقعیت بازار زمین در شهرهای کشور فراتر از آمارهای اعلام شده و نسبت آماری متوسط قیمت زمین به مسکن در شهرهاست. نتایج تحقیقات «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد، اگرچه آمارها نشان می‌دهد نسبت قیمت زمین به مسکن در شهرهای کشور کمتر از یک است و متوسط آماری قیمت زمین نسبت به میانگین قیمت مسکن کمتر است اما واقعیت بازار فراتر از آمارها و به گونه‌‌ای متفاوت است.
افزایش وزن زمین‌‌های ارزانتر
یک علت مهم اینکه در آمارها متوسط قیمت زمین از متوسط قیمت مسکن شهرها کمتر شده است به این موضوع برمی‌‌گردد که در عمده شهرها وزن معاملات زمین‌‌های مناسب برای ساخت که از سوی سازنده‌ها مورد استقبال قرار می‌گیرد نسبت به گذشته کمتر شده است. یعنی وزن زمین‌‌های نامناسب برای ساخت‌و‌سازکه سازنده‌ها تمایلی به ساخت بر روی آنها ندارند و قیمتی به مراتب پایین‌‌تر از زمین‌‌های مرغوب و مناسب برای ساختوساز دارند در معاملات ملکی سال گذشته افزایش یافته است. همین عامل باعث شده است که قیمت این زمین‌‌ها نیز در محاسبه متوسط قیمت زمین شهرها، با قیمت زمین‌‌های مرغوب لحاظ شده و باعث شود در آمارها متوسط قیمت زمین کشوری از میانگین قیمت مسکن شهرها کمتر شود.
تحقیقات انجام شده و اظهارات انبوه‌‌سازان مسکن در شهرهای کشور نشان می‌دهد در عمده شهرها به‌ویژه کلان‌شهرها و مراکز استان‌ها، زمین‌‌های مرغوب و قابل ساخت تقریبا به لحاظ سطح قیمت با متوسط قیمت مسکن برابر هستند. یعنی نسبت قیمت آنها با قیمت مسکن حول و حوش عدد یک است. اما اینکه در آمارها این عدد حاصل از این نسبت کمتر از یک است یک دلیل مهم دارد که با بررسی واقعیت بازار می‌توان به آن دست یافت. واقعیت آن است که سطح خریدهای مصرفی از بازار مسکن نواحی ارزانتر شهرها به‌شدت افت کرده است. علت آن نیز مربوط به افت شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی، خانه‌‌اولی‌‌ها و افرادی است که به دلیل کمتر بودن سطح توانمندی مالی، متقاضی خرید مسکن از این نواحی ارزانتر در شهرها هستند. بخش زیادی از متقاضیان خرید مسکن در این شهرها که به دلیل جهش قیمت مسکن دیگر قادر به خرید واحد مسکونی برای سکونت در آن نیستند، در یک‌سال گذشته اقدام به خرید زمین‌‌های ارزان‌‌قیمت در این نواحی کرده‌‌اند. این در حالی است که رصد بازار معاملات مسکن شهرهای کشور نشان می‌دهد، در این شهرها، وزن بیشتر معاملات خرید مسکن (خانه‌های مناسب و آماده سکونت)، در نواحی گران‌‌تر شهر متمرکز شده است. علت این موضوع نیز به دو عامل برمی‌‌گردد. در حالی که تقاضای مصرفی و خانه‌‌اولی با سطح توان مالی محدود و شکننده در مناطق مصرفی و ارزانتر شهر با مشکل تامین مالی مواجه شده، بخشی از آنها به حاشیه بازار رانده شده و برخی به ناچار و برای حفظ ارزش دارایی خود در برابر تورم ملکی به امید به دست آوردن توان ساخت مسکن در آینده به بازار زمین‌‌های ارزان‌‌قیمت ورود کرده‌‌اند، متقاضیان با توان مالی بیشتر همچنان در بازار معاملات مسکن مناطق مرغوب‌‌تر و گران شهر حضور دارند و اقدام به خرید خانه می‌کنند. از سوی دیگر، در سایر شهرها نیز مانند تهران وزن خریدهای سرمایه‌‌ای از خریدهای مصرفی بیشتر است. خریدهای سرمایه‌‌ای نیز عمدتا در مناطق بالاتر و گران‌‌تر شهر متمرکز شده‌‌اند. بنا به همین دلایل هم‌‌اکنون وزن معاملات مسکن در مناطق گران‌‌تر از کل معاملات مسکن شهرها افزایش یافته است و این موضوع سبب می‌شود متوسط قیمت مسکن در این شهرها افزایش یابد. در حالی که وزن معاملات خرید زمین در مناطق ارزانتر نسبت به گذشته تقویت شده است و متوسط قیمت این زمین‌‌ها در محاسبه سطح میانگین قیمت زمین شهرها، لحاظ می‌شود.
یک علت دیگر به ورود آمار قیمت مربوط به معاملات زمین‌‌های با کاربری غیرمسکونی به آمار متوسط قیمت زمین شهرها مربوط می‌شود. در برخی شهرها و شهرستان‌های کشور، برخی از اراضی با کاربری باغی، زراعی و کشاورزی، در محدوده شهرها و در بین زمین‌‌های با کاربری مسکونی پراکنده‌‌اند. در برخی از موارد، آمار مربوط به معاملات این زمین‌‌ها که سطح قیمت به مراتب کمتری از زمین‌‌های مسکونی دارند در آمار کلی قیمت زمین کشوری لحاظ می‌شود. یک دلیل پایین‌‌تر بودن متوسط قیمت زمین به مسکن در برخی شهرها که در آمار کشوری نیز منعکس شده است مربوط به این موضوع است.از سوی دیگر، در برخی از شهرها، آمار مربوط به قیمت زمین‌‌های ارزان‌‌قیمت واقع در حومه شهرها که معاملات آنها در شهر اصلی انجام می‌شود، به آمار معاملات زمین این شهرها وارد شده و از این طریق بر سطح متوسط قیمت زمین در این شهرها در زمان آمارگیری کلی اثر می‌‌گذارد.
دلایل ادامه رکود ساختمانی
انبوه‌‌سازان با اشاره به این عوامل موثر در محاسبه سطح متوسط قیمت زمین در کشور به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: هم‌‌اکنون در عمده شهرها و مراکز استان‌ها این نسبت حول و حوش عدد یک است؛ یعنی متوسط قیمت زمین با متوسط قیمت مسکن در این شهرها تقریبا با هم برابر است. در برخی شهرها به‌ویژه شهرهای کوچک‌تر ممکن است این نسبت کمتر از عدد یک باشد که دلیل آن به فراوانی زمین و عدم مواجهه این شهرها با کمبود زمین مسکونی قابل ساخت برمی‌‌گردد. با این حال، انبوه‌‌سازان و سازنده‌های مسکن در شهرهای مختلف معتقدند که ساختوساز حتی در شهرهایی که نسبت قیمت زمین به مسکن در آنها از عدد یک کمتر است همچنان فاقد حاشیه سود موثر و جذاب برای سازنده‌هاست و به همین دلیل است که حرکت بازار ساختوساز در فاز رکود کماکان ادامه دارد.بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت فعلی بازار ساختوساز مسکن در شهرهای کشور نشان می‌دهد هم‌‌اکنون دست‌‌کم 6 دیوار یا مانع برای خروج این بازار از فاز رکود وجود دارد. این موانع باعث می‌شود حتی در برخی از مناطق که همچنان قیمت زمین از قیمت مسکن ارزانتر است باز هم سازنده‌ها میلی به ساختوساز نداشته باشند.نخستین دیوار یا مانع موجود در مقابل فعالیت‌‌های ساختمانی، «نبود تقاضای مصرفی موثر برای خرید واحدهای ساخته شده» است. در شرایطی که قدرت خرید متقاضیان مصرفی به‌ویژه خانه‌‌اولی‌‌ها به عنوان مصرفی‌‌ترین طیف تقاضای مسکن در شهرها سقوط کرده و به میزان چشمگیر کاهش یافته است، سازنده‌ها تمایلی به ساخت و عرضه جدید به بازار ندارند. آنها به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند وقتی واحدی با هزینه بالا ناشی از افزایش شدید قیمت تمام‌شده ساخت و خواب دو ساله سرمایه‌های صرف شده در این زمینه، ساخته می‌شود باید در کوتاه‌‌ترین زمان ممکن با حاشیه سود منطقی به فروش برسد تا سازنده نیز بتواند ضمن انجام یک فعالیت اقتصادی به صرفه، عملیات جدید ساختمانی را آغاز کند. اما زمانی که به علت جهش شدید قیمت‌‌ها و سقوط قدرت خرید عملا مشتری دست به نقد برای واحدهای آنها نیست، ساختوساز ریسک بالایی محسوب می‌شود.دیوار دوم مربوط به جهش قیمت مصالح ساختمانی است. متوسط قیمت مصالح ساختمانی در کشور به‌شدت افزایش یافته است. سال گذشته، متوسط قیمت مصالح پرکاربرد ساختمانی تا دو برابر رشد کرد و از این مسیر هزینه ساخت مسکن و قیمت تمام‌شده را به‌شدت بالا برد. این موضوع نیز یکی از دلایلی است که مانع از ورود سازنده‌ها به فعالیت‌‌های ساختمانی می‌شود. به‌ویژه در شرایطی که رشد قیمت مصالح ساختمانی ادامه دارد و سازنده‌ها در تخمین قیمت تمام‌شده ساخت به واسطه استمرار تورم، ناتوان شده‌‌اند.دیوار سوم مربوط به بالا بودن قیمت زمین است. سازنده‌ها می‌گویند قیمت زمین همچنان بالا و در بسیاری از موارد تامین آن از توان سازنده‌ها خارج شده است. به علاوه در شهرهای متوسط و کوچک و حتی برخی از کلان‌شهرها به دلیل بازار سنتی ساختوساز، محدودیت‌های مربوط به تراکم و تمایل مالکان برای انجام فعالیت ساختمانی توسط خودشان، مشارکت در ساخت بسیار کم است. در تهران سازنده‌ها با این روش می‌توانند به جای صرف هزینه برای خرید زمین، روی زمین مالکان ساختوساز کرده و در پایان، سهم آنها از فرآیند ساخت را در قالب واگذاری تعدادی از واحدها، پرداخت کنند. اما در بسیاری از شهرهای کشور این روال وجود ندارد و سازنده باید از همان ابتدا هزینه صرف کرده و زمین خریداری کند. دیوار چهارم مربوط به کمتر بودن قیمت فروش واحدهای نوساز از قیمت تمام‌شده ساخت در برخی شهرها به‌ویژه شهرهای متوسط است. در برخی از شهرها سازنده‌ها می‌گویند همین الان قیمت واحد نوساز از قیمت تمام‌شده واحد کمتر است و مردم حاضر به خرید مسکن براساس بهای روز و قیمت تمام‌شده نیستند.یک علت دیگر که می‌توان از آن به عنوان علت پنجم ادامه رکود ساختمانی در شهرهای کشور و عامل بی‌‌انگیزگی سازنده‌ها برای ورود به عرصه ساختوساز یاد کرد، بازدهی بالاتر بازارهای اقتصادی موازی نسبت به بازار ساختوساز است. هم‌‌اکنون حتی سود سفته‌‌بازی ملکی (خرید و فروش زمین و آپارتمان) بیشتر از سود ساختوساز است و برخی سازنده‌ها به این موضوع متمایل شده‌‌اند. دیوار ششم، ناشی از رشد شدید دستمزد و حق‌‌الزحمه نیروهای انسانی شاغل در پروژه‌های ساختمانی و همچنین افزایش بهای عوارض ساختوساز است.
