بازی دوجانبه سیاستگذار مسکن
فرمایش امام (ره) روشن و دقیق عنوان شده و سیاست غالب در ابتدای انقلاب، ضرورت حتمی مداخله حاکمیت، تلقی مسکن به عنوان حق عموم مردم به ویژه محرومان، تاکید بر حل مشکل زمین، بسیج مردمی برای حل مساله مسکن محرومان است. با این وجود در دهه‌های بعدی انقلاب اسلامی به ویژه دهه ۹۰، شاهد غلبه آن روی سکه سیاست‌های مسکن با ویژگی‌هایی چون تلقی مسکن به عنوان کالا و فاصله گرفتن مضاعف سیاستگذار از آنچه حق اساسی مردم تلقی می‌شود، بوده‌ایم. آمارهای مرکز آمار ایران نیز نشان‌دهنده کاهش بیش از ۲۰ درصدی واحدهای مسکونی ملکی و افزایش بیش از سه برابری سهم واحدهای استجاری از دهه ۱۳۶۰ تاکنون است. آمارهای متعدد دیگری نیز وجود دارد که نشان می‌دهد استمرار سیاست‌های بازارمحور وضعیت مسکن را کاملا بحرانی خواهد کرد؛ از جمله، سهم بیش از ۶۰ درصدی هزینه مسکن در سبد خانوار شهرهای بزرگ (افزایش تقریبا دو برابری در یک دهه ۱۴۰۰-۱۳۹۰)، وجود بیش از ۵/ ۲ میلیون واحد مسکونی خالی در کل کشور، رشد حدود ۹۰۰ درصدی متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از سال ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ و رشد ۶۶۰درصدی متوسط اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران حد فاصل سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰ نشان‌دهنده کاهش شاخص دسترسی به مسکن برای اقشار مختلف با رده‌های درآمدی متوسط و ضعیف است.
هرگونه مداخله در حوزه مسکن از جانب نهادهای حاکمیتی(قانون‌گذاری، اجرایی و قضایی) نیازمند شناخت دقیق از وضعیت پیچیده و چند بعدی جریان‌های سرمایه‌گذاری و مصرفی در این بخش است. یکی از ابعاد پیچیدگی موضوع مسکن در ایران در این موضوع نهفته است که نهادهای حاکمیتی از شکست بازار مسکن منتفع می‌شوند. در ادبیات نظری غالبا شکست بازار ضرورت مداخله دولت و شکست سیاست‌های دولت ضرورت مجال دادن به سازوکار بازار را توجیه می‌کند؛ این درحالی است که شکست بازار و توزیع نابرابر ثروت و رانت ناشی از ساخت‌و‌ساز، سودآوری نهادهای سرمایه‌گذار و منتفع را در این بازار تضمین می‌کند. شاهد متاخر این موضوع سرمایه‌گذاری حدود ۹۱ همت بانک‌های دولتی و خصوصی در سال گذشته در بازار مسکن است.
موضوع دیگر، رفتار دوگانه و متناقض نهادهای دولتی در حوزه مسکن است که همزمان نقش سرمایه‌گذار و منتفع از رشد قیمت‌ها و هم متضرر به دلیل از دست دادن جایگاه خود به عنوان نهادهای عمومی ضامن منفعت عمومی هستند. به بیان دیگر همچنان که دولت به دنبال سامان‌دهی بازار مسکن و جلوگیری از رشد قیمت حباب‌گونه آن است، همزمان به دلیل سرمایه‌گذاری انواع شرکت‌های تابعه در حوزه مسکن با وجود ممنوعیت‌های مختلف به دنبال رشد قیمتی سرسام‌آور آن است و باز به بیان دیگر، همچنان که باید مجلس در حوزه تنظیم‌گری بازار مسکن انواع مالیات‌های مستقیم را تقویت کند، همچنان انتظار تحقق و افزایش بودجه دولت را هم دارد که مستقیم و غیرمستقیم بخشی از آن سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن تحصیل می‌شود و قانون‌گذاری، سامان‌دهی و کنترل قیمت در این حوزه به ضرر تحقق بودجه و برنامه‌های دولت خواهد بود. موضوع اصلی در حوزه مسکن این است که نهادهای حاکمیتی بی‌طرف و ضامن منفعت عمومی نیستند، بلکه شریک اقتصادی در این بازار به حساب می‌آیند.
در خصوص شهرداری‌ها و به ویژه شهرداری کلان‌شهر تهران نیز این رفتار دوگانه و متناقض کاملا قابل شناسایی است، از یکسو شهرداری در چارچوب قانون جهش تولید مسکن و بند ۲۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری خود را مکلف به برنامه‌ریزی و ساخت مسکن برای اقشار بی‌بضاعت و مداخله در موضوع اجاره‌داری و سامان‌دهی این حوزه می‌داند، از سوی دیگر اتکای بالای درآمدی شهرداری تهران به واگذاری تراکم مازاد و تاثیر مستقیم آن در افزایش قیمت مسکن و همچنین پیگیری اصلاح طرح تفصیلی با رویکرد توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی و تفسیر شهرداری تهران از این رویکرد به معنای ساخت ساختمان‌های بلند‌مرتبه در شعاع ۸۰۰ متری ایستگاه‌های مترو که انگیزه‌های سرمایه‌گذاری سوداگرانه را می‌طلبد، عملا به خنثی‌سازی سیاست‌های حمایتی مسکن این نهاد منجر می‌شود. شهرداری از یکسو همان‌طور که عنوان شد، به تنور افزایش قیمت مسکن می‌دمد و از افزایش قیمت مسکن انتفاع سازمانی می‌برد، از سوی دیگر به دنبال اثرگذاری بر کنترل قیمت مسکن و اجاره است. طبیعی است که در این نبرد نه تنها همواره وجه سرمایه‌دارانه حوزه مسکن و مستغلات به واسطه تثبیت نهادی خود در مالیه شهرداری دست برتر را دارد، بلکه امکان بالای هضم شدن برنامه‌های حمایتی شهرداری در حوزه مسکن‌سازی برای اقشار محروم در فضای سوداگری وجود دارد.
در شرایط موجود کلان‌شهر تهران و فقدان سیاست‌های تنظیم‌گرانه و کنترلی بازار مسکن، ساخت مسکن استطاعت‌پذیر برای گروه‌های کم درآمد علاوه بر اینکه تاثیری بر کاهش قیمت مسکن ندارد، تضمینی هم برای اینکه مصرف‌کننده نهایی به عنوان کالا به مسکن تولید شده نگاه نکند، وجود ندارد. شاهد مثال در مقیاس ملی، مسکن‌های مهر ساخته شده در برخی از شهرهای اطراف است که شواهدی از اختیار داشتن بیش از ۲۰۰ یا ۳۰۰ واحد مسکونی در اختیار یک مالک یا سیاست اشتباه واگذاری عرصه این واحدها برای تامین مالی پروژه‌هاست که در نهایت مسکن اجتماعی را هم وارد فضای سوداگرانه کرده است.
بر این مبنا، اتکا به ساخت و عرضه مسکن و همچنین تاکید بر این گزاره از سوی سیاستگذاران و مجریان که «موجودی مسکن کم است و برای جبران آن باید چند میلیون مسکن بسازیم» علاوه بر ابهام کسری عرضه واحدها در مقایسه با تقاضای مصرفی، عملا به تقویت فضای موجود سوداگرانه منجر می‌شود. با این وجود سیاست ساخت مسکن اجاره‌ای توسط شهرداری‌ها برای اقشار بی‌بضاعت با قید ملاحظاتی در خصوص سازوکار نهادی اجاره‌داری و قیود شهرسازانه اراضی تخصیص داده شده، سبب افزایش سهم نهاد عمومی از بازار مسکن شده و اقدام رو به جلو و مثبت شهرداری تهران در این زمینه است.
در شرایط موجود آمارهای حوزه مسکن نشان می‌دهد که شکست بازار در شهرها و به ویژه کلان‌شهرها روشن است و ضرورت مداخله و تنظیم‌گری نهادهای حاکمیتی برای سامان‌دهی این حوزه و کم‌کاری، رهاشدگی و مقررات‌زدایی از این حوزه کاملا ملموس است. اما سوال اصلی آن است که عموم مردم به کدام نهاد بی‌طرف و غیرمنتفع حاکمیتی-عمومی برای اصلاح وضع موجود حوزه مسکن پناه ببرند؟ وضع موجود نتیجه بازی دوجانبه سیاستگذاران بخش مسکن بوده و به نظر می‌رسد یکی از راه‌حل‌های اساسی که نیازمند اقدام جدی است، تغییر نقش این نهادها به ویژه شهرداری‌ها از «بازیگر منتفع در بازار مسکن و شریک اقتصادی سرمایه‌گذاران» به «نهاد اجتماعی پشتیبان تامین حق مسکن» است. در شرایط موجود سازوکار کشف قیمت مسکن و بازیگران اصلی و نقش آنها در افزایش قیمت در فضایی غیرشفاف و دارای ابهام است، نهادهای حاکمیتی در نظر مخالف این ابهام اما در عمل تقویت‌کننده آن به دلیل شریک اقتصادی بودن هستند و این تغییر نقش می‌تواند تاثیر جدی در ثبات و خروج بخش مهمی از سرمایه‌گذاری سوداگرانه در این موضوع و زمینه‌سازی بازگشت به مسکن به مثابه حق اساسی عموم مردم به ویژه محرومان در راستای بیانات بنیان‌گذار جمهوری اسلامی ایران داشته باشد.
