زمینهای مازاد وزارتخانه‌ها چند هکتار است؛ چرا واگذار نمی‌‌کنند؟
سهم دولتی‌ها در یخچال ملکی
رئیس سازمان ملی زمین و مسکن طرح «دنیایاقتصاد» برای انجمادزدایی از اراضی دستگاه‌ها را قابل اجرا دانست
آمار رسمی از موجودی دولتی یخچال ملکی اعلام شد. به گزارش «دنیایاقتصاد» روز گذشته و در جریان برگزاری نشست خبری مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، با اعلام موجودی اراضی تحت مالکیت دو دستگاه دولتی، دلایل عدم واگذاری این زمین‌‌ها با وجود الزام قانونی برای استفاده از آنها در طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال تشریح شد. در این نشست، با اعلام آمار اراضی تامین‌شده برای ساخت یک میلیون مسکن در سال تاکنون، مساحت بخشی از زمینهای مرغوب داخل محدوده شهرها که می‌‌تواند به نفع ساخت‌وسازهای دولتی و خانه‌‌دار کردن متقاضیان مورد استفاده قرار بگیرد، اعلام شد.
آمارهای اعلام‌شده از سوی مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن نشان می‌‌دهد هم‌‌اکنون دو ملاک بزرگ در بدنه دولت، مجموعا بالغ بر ۹۶۰هکتار زمین مرغوب در محدوده برخوردار از امکانات زیربنایی، خدمات وسرانه‌های شهری در اختیار دارند که در صورت واگذاری آنها به وزارت راه‌و شهرسازی، ظرفیت لازم برای ساخت وعرضه حول‌وحوش ۱۰۰هزار واحد مسکونی در کشور ایجاد می‌‌شود. این ظرفیت حدود ۱۰۰هزار واحدی تنها متعلق به اراضی مازاد دو دستگاه دولتی است که با قابلیت ساخت مسکن تاکنون از سوی وزارت راه وشهرسازی شناسایی شده است؛ درصورتی‌که جریان عرضه زمینهای دستگاه‌ها ونهادها آغاز شود، حجم قابل توجه و مقیاس چند برابری نسبت به این میزان، ظرفیت جدید برای ساخت و عرضه مسکن در محدوده برخوردار از امکانات و زیربناهای شهری ایجاد خواهد شد. این در حالی است که هنوز عملا، هیچ‌کدام از این دستگاه‌ها، با وجود تکلیف قانونی، اراضی مازاد خود را به وزارت راه وشهرسازی به‌عنوان نماینده دولت ومتولی مسکن، واگذار نکرده‌‌اند.
علیرضا فخاری، مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، بعد از تشریح دلایل عدم همکاری برخی دستگاه‌ها در واگذاری اراضی تحت مالکیت خود برای اجرای طرح‌های تامین مسکن، طرح «دنیایاقتصاد» برای انجمادزدایی از اراضی دستگاه‌ها را قابل اجرا دانست و آن را از راهکارهایی اعلام کرد که می‌‌تواند منجر به کاهش چسبندگی دستگاه‌ها به زمینهای در اختیار خود به نفع کل بازار مسکن و طیف‌‌های مرتبط با آن شود. استفاده از اهرم‌‌های مالیاتی موثر برای ایجاد ریسک و هزینه در جریان ملاکی، طرحی است که بارها از سوی «دنیایاقتصاد» و در گزارش‌های متعدد با تکیه بر نظرات کارشناسی و تجارب موفق دنیا در حوزه مقابله با احتکار وانجماد ملکی، مورد بررسی قرار گرفته و به‌عنوان عامل موثر در از بین رفتن یخچال‌‌های ملکی، به سیاستگذار پیشنهاد شده است. فخاری با تایید اینکه هم‌‌اکنون بسیاری از دستگاه‌ها به دلایل مختلف از واگذاری اراضی تحت مالکیت خود برای ساخت یک میلیون مسکن در سال طفره می‌‌روند، اعلام کرد: علاوه بر الزام قانونی و اجبار دستگاه‌ها برای واگذاری اراضی تحت مالکیت خود برای تحقق قانون جهش تولید مسکن، اهرم‌‌های مالیاتی موثر مانند دریافت مالیات سالانه از زمینهای بایر می‌‌تواند منجر به عرضه حجم زیادی از این زمین‌‌ها به بازار مسکن شود و نه تنها ساختوساز مسکن‌‌های دولتی را تسریع کند، بلکه به‌دلیل افزایش عرضه زمین به بازار مسکن، در نهایت منجر به تعدیل قیمت زمین در بازار ملک و سپس تعدیل قیمت مسکن به واسطه افزایش ساختوساز و خروج فعالیت‌های ساختمانی از حالت رکود شود.
الزام قانونی برای ملاکان دولتی
مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن در نشست خبری روز گذشته خود با خبرنگاران اعلام کرد: در اجرای ماده۱۰ قانون جهش تولید مسکن همه دستگاه‌ها مکلف به واگذاری اراضی مازاد و تحت مالکیت خود به وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان نماینده دولت برای اجرای این قانون هستند. آن‌طور که علیرضا فخاری در این نشست اعلام کرد: برخی از دستگاه‌ها در طول زمان اراضی‌‌ای را با هدف توسعه خدمات خود تملک کرده‌‌اند؛ اما هم‌‌اکنون و در گذر سال‌ها، دولت بخشی از این زمینهای بلا استفاده را مازاد تلقی کرده و دستگاه‌ها را ملزم کرده است این زمین‌‌ها را به وزارت راه وشهرسازی واگذار کنند تا برای ساخت‌وسازهای دولتی و تامین مسکن افراد فاقد خانه، مورد استفاده قرار دهند.
براساس آنچه روز گذشته اعلام شد، سازمان ملی زمین و مسکن تاکنون بالغ بر ۲۲هزار هکتار اراضی با کاربری مسکونی خالص برای ساخت حول و حوش یک‌میلیون و۷۰۰هزار واحد مسکونی تامین کرده است و از سوی دیگر مطالعات مربوط به الحاق ۳۵هزار هکتار زمین واقع در حریم شهرها به محدوده شهر، برای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، در پروسه انجام دارد.
آمار ۱۱درصدی همکاری دستگاه‌ها
به گزارش «دنیایاقتصاد» آماری که روز گذشته در ارتباط با عملکرد دستگاه‌ها در واگذاری اراضی تحت مالکیت خود به وزارت راه و شهرسازی برای ساخت یک میلیون مسکن در سال اعلام شد، نشان می‌‌دهد دستگاه‌ها در عمل به الزام قانونی خود در این زمینه بسیار ضعیف عمل کرده‌‌اند. تنها ۱۱درصد از زمینهای شناسایی‌شده از سوی دولت با عنوان اراضی مازاد دستگاه‌ها با قابلیت استفاده از آنها برای ساخت مسکن، به وزارت راه وشهرسازی واگذار شده است. براساس اعلام مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، تاکنون حدود ۷هزار هکتار اراضی دولتی در اختیار دستگاه‌ها با قابلیت استفاده در طرح نهضت ملی مسکن برای ساخت یک میلیون مسکن در سال شناسایی شده که تا الان تنها ۸۰۰هکتار از آن به دولت و وزارت راه وشهرسازی عودت داده شده است. او همچنین از تامین زمینهای لازم برای ساخت یک‌میلیون و ۷۰۰هزار واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن تاکنون خبر داد و گفت: این زمین‌‌ها به‌صورت میانگین برای ساخت ۷۰واحد مسکونی در هر هکتار به‌کار گرفته خواهند شد. این در حالی است که اگر متولی مسکن در فرآیند ساخت، به سمت بلندمرتبه‌سازی و افزایش تراکم برود، تعداد نفر در هکتار و همچنین تعداد واحد بیشتری در این زمین‌‌ها جای خواهند گرفت.
وی همچنین گفت: از ۷هزار هکتار زمینهای دولتی شناسایی شده، ۳/ ۲۷هکتار در اختیار دستگاه‌ها (وزارت جهاد کشاورزی)، مربوط به استان تهران است که به وزارت راه وشهرسازی به‌عنوان نماینده دولت عودت داده شده است. آن‌طور که وی اعلام کرد این زمین‌‌ها در شهرهای جدید و حومه‌‌ای قرار دارد؛ چراکه تکیه ساختوساز در تهران، به‌دلیل محدودیت در تامین زمین در پایتخت، در شهرهای جدید وحومه قرار دارد.
معرفی دو ملاک بزرگ دولتی
در این نشست همچنین نام دو دستگاه دولتی که بیشترین میزان اراضی مازاد با قابلیت استفاده در طرح نهضت ملی را در اختیار دارند، اعلام شد. این دو دستگاه، یکی وزارت نفت و دیگری وزارت علوم، تحقیقات و فناوری هستند که بالغ بر ۹۶۰هکتار اراضی مازاد آنها با قابلیت استفاده در طرح نهضت ملی از سوی دولت شناسایی شده است. این در حالی است که وزارت جهاد کشاورزی نیز یکی از دستگاه‌هایی است که بیشترین میزان زمین را در اختیار دارد. در شرایطی که هنوز اراضی دو وزارت‌خانه نفت وعلوم به دولت عودت داده نشده است، اما وزارت جهاد کشاورزی بیشترین میزان همکاری را در این زمینه داشته است. هر چند اراضی دو وزارت‌خانه علوم و نفت به‌دلیل واقع شدن در محدوده شهرها و برخورداری از امکانات زیربنایی وخدمات شهری، اراضی مرغوب‌‌تر هستند، اما اراضی در اختیار جهاد کشاورزی عمدتا در خارج از محدوده شهر قرار دارند و جزء اراضی الحاقی هستند.
فخاری دستگاه‌های دولتی ملاک را معرفی کرد و گفت: ۱۱۰هکتار اراضی مازاد وزارت نفت و ۸۵۰هکتار اراضی مازاد وزارت علوم شناسایی شده، ولی هنوز هکتاری از این زمین‌‌ها به دولت عودت داده نشده است؛ هرچند در جلساتی که با این دو وزارت‌خانه برگزار شده و در حال برگزاری است، در این زمینه قول مساعد داده شده است.
نکته مهمی که فخاری در ارتباط با این زمین‌‌ها اعلام کرد آن است که: اراضی دستگاه‌ها، عمدتا در داخل محدوده شهر و برخوردار از امکانات زیربنایی است و هزینه آمادهسازی و انتقال خدمات ندارد. مطابق با برآوردهای صورت‌گرفته، هم‌‌اکنون هزینه آمادهسازی زمین شامل هزینه تامین خدمات و تاسیسات زیربنایی و هزینه همتراز کردن سطح زمین برای بارگذاری، به ازای هر واحد حول و حوش ۲۵میلیون تومان است. در برخی مناطق که ویژگی‌‌های خاص جغرافیایی و توپوگرافی ویژه دارند، این هزینه به ۷۰ تا ۸۰میلیون تومان به ازای هر واحد نیز می‌‌رسد. از این رو واگذاری زمینهای در اختیار دستگاه‌ها به نهضت ملی مسکن اهمیت بسیار زیادی در کاهش هزینه اجرای این پروژه دارد. آن‌طور که دیروز اعلام شد، هزینه آمادهسازی این زمین‌‌ها بر عهده متقاضیان است؛ اما درباره متقاضیان واقع در دهک‌‌های کم‌‌درآمد، دولت نیز در تامین این هزینه کمک می‌‌کند.
به گفته فخاری، دولت در برخی از استان‌ها برای تامین زمین با مشکل مواجه است که از آن جمله می‌‌توان به استان‌های غربی و استان‌های شمالی کشور اشاره کرد. مانند کردستان به‌دلیل ویژگی‌‌های خاص جغرافیایی (کوهستانی بودن) و استان‌های شمالی مانند گیلان و مازندران به‌دلیل اینکه زمین‌‌ها کشاورزی و زیرکشت از نوع درجه یک و دو است، جزو زمینهای با ممنوعیت تغییر کاربری به شمار می‌‌روند. او همچنین از استان‌های خراسان، سیستان و بلوچستان، کرمان، حاشیه تهران و... به‌عنوان استان‌های فاقد مشکل برای تامین زمین نام برد.
مدیرعامل سازمان ملی زمین ومسکن از سوی دیگر به اراضی شناسایی‌شده در اختیار این سازمان با ارزش کل ۱۰هزار میلیارد تومان اشاره کرد که قرار است بعد از تکمیل فاز مطالعاتی، برای تامین بخشی از منابع مالی اجرای طرح نهضت ملی، به مزایده گذاشته شده و فروخته شوند. همچنین از بخشی از این زمین‌‌ها می‌‌توان برای تهاتر با زمینهای شهرهایی که در اجرای طرح نهضت ملی، با مشکل و محدودیت زمین مواجه هستند، استفاده کرد.
علت چسبندگی دستگاه‌ها به زمین
فخاری اعلام کرد: اینکه تا الان تعداد کمی از موجودی اراضی دولتی نسبت به تکلیف مقرر شده، به وزارت راه وشهرسازی عودت داده شده است، الزاما مربوط به عدم تمایل قطعی برخی از دستگاه‌ها برای واگذاری زمینهای در اختیار خود نیست، بلکه چند عامل مهم در این زمینه نقش دارد. او اعلام کرد که همه دستگاه‌ها مکلف به واگذاری اراضی هستند؛ اما اینکه تعداد کمی از اینها تا الان واگذار شده است، مربوط به دو نکته می‌‌شود.
یکی از این عوامل، زمانبر بودن پروسه تشخیص مازاد بودن برخی اراضی از سوی بعضی دستگاه‌های خاص است که برای اجرای طرح های خود روی این زمین‌‌ها نیازمند تحقیقات و عملیات ویژه برای شناسایی زمینهای مناسب هستند (مانند وزارت نفت). او گفت: این‌طور نیست که همه دستگاه‌ها تمایل به مشارکت نداشته باشند، بلکه به‌تدریج در حال توجیه شدن و مکاتبه برای همکاری و واگذاری بخشی از اراضی خود هستند.
او، در گفت‌وگو با «دنیایاقتصاد» موضوع چسبندگی دستگاه‌ها به زمین‌‌ها و عدم تمایل آنها به واگذاری را به دلایل مختلف تایید کرد. مثل اینکه برخی مدیران تصور می‌‌کنند نگهداری از زمین‌‌ها و حفظ آنها یکی از عملکردهای مطلوب کارنامه مدیریتی آنهاست و برعکس ممکن است اگر زمینی را واگذار کنند، در آینده در سازمانشان به‌عنوان مدیریتی ناکارآمد که نتوانسته منابع زمین سازمان را حفظ کند از او یاد شود. مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن همچنین، بی‌‌هزینه بودن نگهداری از زمین‌‌ها در تشدید این چسبندگی را به‌دلیل نبود اهرم‌‌های مالیاتی موثر، تایید کرد.
او پیشنهاد وضع اهرم‌‌های مالیاتی موثر برای مقابله با ملاکی اراضی را پیشنهاد خوب و قابل عملیاتی شدن دانست و تایید کرد که با اجرای قانون‌‌های مالیاتی مانند مالیات زمینهای بایر و سایر مالیات‌‌ها مانند مالیات سالانه می‌‌توان عرضه زمین را هم به نفع مسکن دولتی و هم به نفع بازار مسکن و در نهایت افزایش عرضه و تعدیل سطح قیمت زمین و مسکن افزایش داد.
الزام اصلی برای رونق مسکن
فخاری در جریان نشست خبری خود به یک نکته مهم دیگر هم اشاره کرد. وی در ارتباط با سوالی که از او درباره تغییر رویه کاری بعد از بیانات اخیر رهبر معظم انقلاب اسلامی در دیدار رئیس‌جمهور و اعضای هیات‌دولت پرسیده شد، شرط اصلی برای خروج از رکود ساختمانی و تسریع جریان ساخت مسکن را «تامین منابع» و ایجاد بسترهای لازم برای سوق این منابع به سمت ساختوساز اعلام کرد. مقام معظم رهبری در این زمینه با بیان اینکه اولویت اصلی کشور مساله اقتصاد است، فرمودند: در قضیه مسکن عقب‌‌ماندگی زیادی وجود دارد که موجب افزایش سرسام‌‌آور قیمت واجاره‌‌بها و رنج و زحمت مردم شده است. فخاری در این رابطه اعلام کرد: هم‌‌اکنون شرایط اقتصادی به سمتی رفته است که سازنده‌ها میل و رغبت به ساختوساز ندارند؛ کمبود منابع برای ساختوساز وجود دارد و باید این موضوع از مسیر بهبود وضعیت اقتصاد کشوربرطرف شود.
