چهار تحول ملکی شهرهای جدید رصد شد
مهاجرت آبی به حومه پایتخت
۴ تحول ملكي پرند و پرديس در ۵ ماه اول ۱۴۰۱
بررسی نبض قیمت و معاملات مسکن در حومه جدید اطراف پایتخت، از چهار مشخصه تابستانی این بازار رمزگشایی می‌کند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌ترین شرایط بازار مسکن در دو شهر جدید پردیس و پرند در حومه تهران نشان می‌دهد، در 5 ماه اول امسال، بازار مسکن این مناطق با چهار تحول ملکی همراه بوده است.
یک تحول مهم مربوط به شکل‌‌گیری جنس جدیدی از تقاضای خرید مسکن در حومه جدید پایتخت است. بحران آب در مناطق جنوبی کشور، برخی از خانوارها را به خرید مسکن و سکونت در شهرهای جدید اطراف تهران ترغیب کرده است. ورود طیف جدید تقاضا به بازار مسکن حومه تهران در حالی رصد می‌شود که بازار املاک این مناطق، در مردادماه امسال، مسیری خلاف جهت آنچه در 4 ماه ابتدای سال طی کرده بود را در پیش گرفت. بازار معاملات مسکن حومه جدید شهر تهران، در 4 ماه ابتدای امسال، با رشد قابل توجه قیمت و حجم معاملات خرید همراه شد؛ این در حالی است که در مردادماه، نه تنها رشد قیمت در بازار املاک این شهرهای جدید متوقف شده است بلکه متوسط قیمت مسکن در آنها با ریزش حول و حوش 5 تا کمتر از 10 درصدی همراه شده است.
سبقت تورم مسکن حومه جدید تهران از تورم ملکی پایتخت، افت محسوس قیمت مسکن در حومه در ماه ریزش بازارها، تداوم حضور تقاضای سرمایهای در شهرهای جدید و جنس اقلیمی و آبی گروهی از خریداران مسکن در پردیس و به‌ویژه پرند، چهار رویداد ملکی این بازار در 5 ماه گذشته از سال جاری هستند. این در حالی است که مهم‌ترین مشخصه بازار معاملات مسکن حومه جدید تهران (پرند و پردیس)، در میانه تابستان، قرار گرفتن بازار در مسیر ریزش قیمت است. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد علاوه بر این چهار رویداد مهم ملکی در شهرهای جدید اطراف تهران، واسطه‌ها و فروشنده‌های ملکی، اخیرا دو پلیتیک تازه را برای فروش سریع‌تر واحدها، کسب سود بیشتر، دور زدن تورم ساختمانی و جلوگیری از رکود و ریزش بیشتر سطح قیمت‌‌ها به کار گرفته‌‌اند. «رواج خام‌‌فروشی واحدها» و «انتشار آگهی‌‌های فیک با قیمت‌‌های بالاتر از نرخ‌‌های واقعی»، این دو اقدام تازه در حومه جدید پایتخت است.
تورم دوبرابری نسبت به پایتخت
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات مسکن در حومه جدید شهر تهران - پرند و پردیس - نشان می‌دهد از ابتدای امسال تاکنون، این شهرها با تورم ملکی تقریبا دو برابری در مقایسه با تورم مسکن پایتخت مواجه شده‌‌اند. بررسی مشخصات فایل‌‌های فروش مسکن در این شهرهای جدید و همچنین تحقیقات میدانی به عمل آمده نشان می‌دهد، برمبنای آمارهای غیررسمی، متوسط قیمت آپارتمان در این دو شهر جدید از ابتدای امسال تاکنون حول و حوش 20 درصد رشد کرده است. این در حالی است که متوسط قیمت مسکن شهر تهران در 4 ماه اول امسال، (براساس آمار رسمی اعلام شده از سوی بانک مرکزی)، 12 درصد افزایش یافته است. این موضوع به معنای سرعت نزدیک به دو برابر رشد قیمت شهرهای جدید اطراف تهران نسبت به تورم ملکی پایتخت است. این روند در ادامه سرعت بالای رشد قیمت مسکن در سال گذشته، در شهرهای جدید رقم خورده است. سال گذشته نیز در شرایطی که بازار معاملات مسکن شهر تهران در فاز پساجهش قرار داشت و التهاب ملکی در این بازار فروکش کرد، نبض تند معاملات ملکی و رشد قیمت در شهرهای جدید رصد شد.
در ادامه شرایطی که از سال گذشته منجر به افزایش نبض معاملات ملکی در این دو شهر جدید شده بود، در 4 ماه اول امسال نیز، رشد محسوس قیمت‌‌ها در بازار املاک این مناطق ادامه یافت.
قیمت روز مسکن حومه
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» براساس اطلاعات فایل‌‌های فروش مسکن در این دو شهر جدید و همچنین داده‌های غیررسمی برگرفته از بازار املاک پرند و پردیس نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر جدید پرند (شامل واحدهای مسکن مهر و واحدهای غیرمسکن مهر)، معادل حدود 11 میلیون تومان است. این میزان در شهر جدید پردیس به‌طور متوسط حول و حوش 19 میلیون تومان است. برآوردهای «دنیای اقتصاد» از وضعیت قیمت روز آپارتمان در این دو شهر جدید از رشد حول و حوش 20 درصدی متوسط قیمت مسکن نسبت به ابتدای امسال خبر می‌دهد. معاملات مسکن در این دو شهر جدید در دو بخش واحدهای غیرمسکن مهر یا شخصی‌‌ساز و واحدهای مسکن مهر انجام می‌شود. بررسی‌‌ها از رشد بیشتر قیمت‌‌ها در معاملات واحدهای مسکونی مهر، نسبت به واحدهای شخصی‌‌ساز یا غیرمسکن مهر خبر می‌دهد.
داده‌های غیررسمی بر مبنای آمارگیری از مشخصات قیمتی تازه‌‌ترین فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر جدید پرند نشان می‌دهد، هم‌‌اکنون کف و سقف قیمت هر مترمربع واحد غیرمسکن مهر (شخصی‌‌ساز) در شهر جدید پرند معادل حدود 11 تا 22 میلیون تومان است. این واحدها در فازهای صفر تا 3 پرند قرار دارند. از آنجا که بخشی از واحدهای مسکونی در فاز 3 شهر جدید پرند، مسکن مهر است با حذف قیمت واحدهای مسکن مهر از این فازها، متوسط قیمت مسکن در آنها به ازای هر مترمربع به حول وحوش 15 تا 22 میلیون تومان می‌‌رسد. برآوردها درباره تغییرات قیمت مسکن در این شهر جدید اطراف تهران حاکی است در معاملات قطعی مسکن، متوسط قیمت مسکن حدود 20 تا 30 درصد از ابتدای سال تاکنون، افزایش یافته و در برخی از فایل‌‌ها بهای پیشنهادی تا 30 درصد نیز رشد داشته است. اما در فازهای 4 تا 6 شهر جدید پرند که محل ساخت و عرضه واحدهای مسکن مهر است متوسط قیمت آپارتمان هم‌‌اکنون در محدوده حداقل 7 میلیون تومان تا حداکثر 12 میلیون تومان متغیر است. متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در فازهای 4 و 5 حدود 9 میلیون تومان و در فاز 6 پرند حدود 8 میلیون تومان است. کف و سقف قیمت مسکن مهر در فازهای 5 تا 11 شهر جدید پردیس، هم‌‌اکنون حول و حوش مترمربعی، 11 تا 18 میلیون (برای واحدهای آماده سکونت) است؛ در واقع متوسط قیمت مسکن مهر در این شهر جدید در محدوده قیمتی حول وحوش 15 میلیون تومان قرار دارد. در شهر جدید پردیس، تعداد قابل توجهی واحدهای مسکونی نیمهتمام نیز وجود دارد که به متقاضیان عرضه می‌شود. بهای پیش‌‌فروش واحدهای مسکن مهر برای آپارتمان‌‌های با شرط تحویل یکسال و نیم تا دو سال به‌طور متوسط، متر مربعی 9 تا 10 میلیون تومان و واحدهای خام تحویل تا یکسال، مترمربعی 13 تا 15 میلیون تومان است. نکته مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که عمده این واحدها بدون اشاره به نیمهتمام بودن و ماهیت پیش‌‌فروش داشتن، در بازار مجازی و سنتی بازاریابی ملکی فایل شده‌‌اند. اما در زمان مراجعه متقاضی برای بازدید یا بعد از تماس تلفنی، نیمهتمام بودن و آماده نبودن آنها مشخص می‌شود. در شهر جدید پردیس و در بازار آپارتمان‌‌های شخصی‌‌ساز و غیر آماده که عمدتا در فازهای یک تا 4 واقع شده‌‌اند، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن حول و حوش حداقل 19 تا 50 میلیون تومان (بسته به ویژگی‌‌های ملک، موقعیت، سن بنا، امکانات واحد و...) است. فاصله قیمتی بین کف و سقف قیمت مسکن در شهر جدید پردیس نسبت به شهر جدید پرند بیشتر است؛ علت این موضوع به وزن بیشتر ساخت‌وسازها و معاملات سرمایهای نسبت به عرضه و تقاضای مصرفی در این شهر جدید در مقایسه با شهر جدید پرند که ماهیت مصرفی پررنگ‌‌تری دارد، برمی‌‌گردد.
ریزش قیمت‌‌ها در مرداد
بررسی‌‌های انجام شده نشان از افت 5 تا کمتر از 10 درصدی قیمت واحدهای مسکونی شهرهای جدید حومه تهران در مردادماه دارد. مردادماه امسال تحت تاثیر انتظارات کاهشی ناشی از شروع فاز جدید اما جدی مذاکرات برای احیای برجام، بازارهای اقتصادی همچون دلار و سکه با ریزش قیمت همراه شدند. این موضوع بازار مسکن شهرهای جدید را نیز از دو ناحیه تحت تاثیر قرار داد. نخستین اثر این موضوع، به کاهش حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای جدید به‌ویژه از ناحیه تقاضای سرمایهای و دومین موضوع به افت 5 تا کمتر از 10 درصدی قیمت مسکن در این مناطق نسبت به تیرماه مربوط می‌شود. اگر‌چه هنوز آمار رسمی درباره تحولات قیمت مسکن شهر تهران در مرداد ماه منتشر نشده است اما به نظر می‌‌رسد حتی در صورت افت قیمت یا حجم معاملات مسکن در تهران، افت مسکن حومه به مراتب چشمگیرتر باشد. بررسی‌‌ها از بازار مسکن شهر تهران نیز نشان از تبدیل برخی از متقاضیان این بازار به طیف تماشاچی و انصراف موقت از خرید مسکن تا زمان روشن شدن نتایج این دور از مذاکرات دارد. اما در شهرهای جدید این موضوع خود را به شکل ریزش قیمت‌‌ها و حجم تقاضا نشان داده است.
تقاضای غالب مسکن حومه
رصد جنس متقاضیان حاضر در بازار معاملات مسکن شهرهای جدید اطراف تهران نشان‌دهنده نوع غالب تقاضای ملکی در این مناطق است. سرمایه‌‌گذاران بیشترین وزن خریدهای ملکی از بازار مسکن پرند و پردیس را به خود اختصاص داده‌‌اند. اگر‌چه به دلیل ارزان‌‌تر بودن قیمت مسکن در این مناطق حومه‌‌ای در مقایسه با قیمت مسکن شهر تهران، این شهرها به عنوان مقصد تقاضای مصرفی متقاضیان با بودجه کمتر برای خرید و اجاره مسکن شناخته می‌شوند اما در اواسط دوره جهش مسکن و بعد از مهاجرت گروهی از تقاضای مصرفی و خانه‌‌اولی از تهران به این شهرهای جدید، بخشی از تقاضای سرمایهای نیز به این شهرها وارد شدند. از سال 99 به بعد وزن تقاضای سرمایهای در این شهرهای جدید افزایش یافت که یک علت مهم سبقت تورم ملکی این شهرها از پایتخت به افزایش محسوس تقاضای سرمایهای بعد از مهاجرت گروه بیشتری از تقاضای مصرفی به حومه ارزان و جدید پایتخت در دوره جهش مربوط می‌شود. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌اکنون سه طیف مهم تقاضا، در بازار معاملات مسکن شهرهای جدید پرند و پردیس قابل شناسایی هستند. نخستین گروه سرمایه‌‌داران ملکی هستند به‌ویژه آنهایی که با بودجه یک تا 2 میلیارد تومان به ازای هر واحد مسکونی به این بازار ورود کرده‌‌اند و به دنبال کسب سود بیشتر از سرمایه‌‌گذاری ملکی در مقایسه با تهران هستند یا به دلیل محدودیت نقدینگی، قادر به خرید آپارتمان در تهران نیستند.
همچنین برخی از واسطه‌های ملکی فعال در این شهرهای جدید به امید صعود مجدد قیمت‌‌ها و فروش با بهای بیشتر در آینده به این بازار ورود کرده و اقدام به خرید می‌کنند. این افراد عقیده دارند بعید است به زودی توافق و ورود به عصر برجام حاصل شود؛ بنابراین در دوره فعلی که به اعتقاد آنها قیمت‌‌ها به‌طور موقت و تحت تاثیر جو مذاکرات کاهشی شده است، اقدام به خرید می‌کنند و در ماه‌های آینده همزمان با رشد قیمت آپارتمان‌‌ها، آنها را به بازار فروش عرضه می‌کنند. یک عقیده دیگر آنها این است که حتی با حصول توافق و ورود به عصر برجام، از آنجا که قیمت مسکن در شهر تهران به سطوح متعارف بازگشت کرده وکاهش می‌‌یابد، متقاضیان مصرفی در انتظار کاهش بیشتر قیمت‌‌ها در پایتخت، اقدام به سرمایه‌‌گذاری ملکی و خرید آپارتمان در شهرهای جدید می‌کنند تا بعد از رسیدن قیمت مسکن به کف ممکن، اقدام به تبدیل احسن واحد خریداری‌شده در شهرهای جدید به آپارتمانی در پایتخت کنند. از سوی دیگر و علاوه بر تقاضای مصرفی که پیش از این و در سال 98 با پیشروی بازار مسکن تهران در فاز جهش، به شهرهای جدید مهاجرت کرده و اقدام به خرید آپارتمان در این مناطق کردند، هم‌‌اکنون دو گروه تقاضای مصرفی جدید نیز به شکل محسوس در این بازار حضور دارند. یک گروه از این متقاضیان، مستاجران تهرانی هستند که پول پیش معادل قیمت خرید مسکن در حومه دارند و اجاره‌‌نشینی در تهران برایشان دشوار شده است. همچنین مهاجران از استان‌های جنوبی و درگیر با بحران‌‌های زیست‌‌محیطی یکی دیگر از گروه‌های متقاضی خرید مسکن در این مناطق هستند که بعد از مواجهه با بحران آب و سایر بحران‌‌های زیست‌‌محیطی، متقاضی خرید مسکن و سکونت در شهرهای حومه‌‌ای پایتخت شده‌‌اند. هم‌‌اکنون وزن خریدهای مصرفی به خریدهای سرمایهای در شهر جدید پرند 50 به 50 و در شهر جدید پردیس 40 به 60 با وزن بیشتر خریدهای سرمایهای است. یعنی 40 درصد از خرید مسکن در شهر جدید پردیس از سوی متقاضیان مصرفی و 60درصد دیگر از سوی سرمایه‌‌گذاران انجام می‌شود.
مشخصات عرضه با «عرصه»
یافته‌های «دنیای اقتصاد» از تازه‌‌ترین وضعیت بازار فروش مسکن در دو شهر جدید حومه تهران نشان می‌دهد، نوع جدیدی از عرضه مسکن مهر در شهرهای جدید به تازگی کلید خورده است. در واقع، هم‌‌اکنون دو نوع عرضه در بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکن مهر وجود دارد که متقاضیان می‌توانند بسته به توان مالی خود، خرید خود را از یکی از این دو بخش انجام دهند. در حالی که پیش از این و به دلیل ماهیت 99 ساله زمین‌‌های مسکن مهر، قیمت این واحدها برمبنای بهای اعیان یا ساختمان واحد مسکونی موردنظر تعیین می‌شد، اما به تازگی برخی از فایل‌‌هایی که به بازار مسکن این شهرهای جدید عرضه شده است، با شرایط فروش عرصه و اعیان به صورت یکجا، فایل شده‌‌اند. به دنبال موافقت دولت با واگذاری عرصه مسکن مهر به خریداران این واحدها، برخی از مالکان اقدام به پرداخت بهای عرصه به دولت کرده و بنابراین مالک عرصه و اعیان این واحدها شده‌‌اند. از این رو برخی از واحدهای عرضه شده به بازار مسکن، با شرایط فروش عرصه و اعیان فایل شده‌‌اند. این موضوع به تازگی منجر به اختلاف قیمت جزئی در میان برخی از واحدهای مسکن مهر شده است. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌‌اکنون واحدهای مسکن مهر در شهر جدید پرند که مالک اقدام به تسویه بهای عرصه یا زمین آن با دولت کرده است حول و حوش 40 میلیون تومان گران‌‌تر از واحدهایی است که هنوز زمین آنها 99 ساله است. در صورتی که مالک اقدام به تسویه وام بانکی مسکن مهر نیز کرده باشد و بهای عرصه را نیز پرداخت کرده باشد این اختلاف در شهر جدید پرند به‌طور متوسط به حدود 80 میلیون تومان می‌‌رسد.
در شهر جدید پردیس این اختلاف برای واحدهایی که اقدام به تسویه بهای عرصه کرده‌‌اند معادل حدود 50 تا 60 میلیون تومان و برای واحدهایی که عرصه و وام آنها تسویه شده باشد حول و حوش 100میلیون تومان است که به بهای کل فروش اضافه می‌شود.
رواج خام‌‌فروشی ملکی در شهرهای جدید
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، علاوه بر چهار ویژگی تابستانی بازار مسکن حومه جدید تهران، هم‌‌اکنون دو رویداد تازه ملکی در بازار مسکن شهرهای جدید اطراف پایتخت قابل مشاهده است. بازار معاملات مسکن شهرهای جدید اطراف تهران در حالی طی 5 ماه اخیر با یک افت وخیز قیمتی همراه شده است که فعالان معاملات ملکی در حومه جدید پایتخت از یک پلیتیک خاص برای حفظ سطح معاملات در حالت نسبتا مطلوب و جلوگیری از بروز رکود عمیق معاملاتی در این مناطق استفاده می‌کنند.
در شرایطی که طی پنج ماه اول امسال، به‌طور متوسط قیمت مسکن در شهرهای جدید پرند و پردیس تا 20 درصد و بیشتر افزایش یافته و تورم حدود دو برابری در بازار مسکن این شهرها در مقایسه با بازار مسکن شهر تهران تجربه شد، قدرت خرید متقاضیان مصرفی در این شهرها افت کرد.
برای جبران فاصله ایجاد‌شده بین قدرت خرید متقاضیان و بهای واحدهای مسکونی حومه جدید تهران، برخی فعالان بازار و سازنده‌ها در این مناطق اقدام به خام‌‌فروشی یا عرضه بدون امکانات واحدهای مسکونی به بازار با نرخ‌‌های پایین‌‌تر نسبت به واحدهای تکمیل‌شده و مجهز به امکانات داخلی (کابینت، سرامیک، پکیج، رادیاتور، کولر، آی‌فون و...) کردند. به واسطه خام‌‌فروشی بخشی از واحدهای عرضه شده به بازار مسکن نه‌تنها این واحدها با تفاوت جزئی در قیمت فروش به متقاضیان عرضه شده‌‌اند بلکه سازنده‌ها نیز از این طریق بخشی از تورم ناشی از افزایش شدید قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی را دور زده‌‌اند.
این در حالی است که طی روزهای اخیر و به دنبال کاهش قیمت‌‌ها در بازار معاملات مسکن حومه جدید تهران تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و ریزش بازارها ناشی از امید به احیای برجام، برخی از واسطه‌ها و ملاکان، اقدام به انتشار گسترده آگهی‌‌های فیک و غیر‌واقعی حاوی قیمت‌‌های بالاتر از ارزش روز آپارتمان‌‌ها کرده‌‌اند. این افراد با این اقدام درصدد هستند تا علاوه بر جلوگیری از ریزش بیشتر سطح قیمت‌‌ها از طریق قیمت‌‌سازی کاذب، اطلاعات مشتریان و متقاضیان را جمع‌آوری کرده و در نخستین فرصت با معرفی فایل‌‌هایی که سطح قیمت آنها از قیمت فایل‌‌های فیک پایین‌‌تر است، بازار فروش با قیمت‌‌های بالا را برای خود ایجاد کرده و از این طریق کسب منفعت کنند. با این حال، روندها در بازار معاملات مسکن شهرهای جدید اطراف تهران نشان می‌دهد همچنان قیمت‌‌ها کاهشی است و از حجم تقاضا و معاملات مسکن به میزان محسوسی کاسته شده است.
