بهای تمام‌شده خانه‌‌های دولتیساز معما شد
مسکن میلیونی با «قیمت باز»؟
شروع نوع خاص پروژه‌‌های طرح سفارش دولت با قیمت مترمربعی ۱۰میلیون تومان
عدم‌اعلام قیمت تمام شده مسکن در برنامه ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی از سوی متولی این طرح، منجر به شکل‌‌گیری معمای تازه میان اکثر بازیگران و اضلاع درگیر در آن شده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در حالی که در سال گذشته، متولی مسکن، بر مبنای فهرست بهای سازمان برنامه وبودجه، در چند مرحله اقدام به اعلام قیمت ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در کشور کرد، در سال جدید اما تاکنون، اظهارنظری در خصوص قیمت ساخت و قیمت تمام شده در این طرح نداشته است.
عدم‌اظهارنظر متولی مسکن در طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، هم‌‌اکنون اضلاع درگیر در این طرح به‌خصوص متقاضیان وسازنده را با معمای بهای تمام شده خانه‌‌های دولتی مواجه کرده است. در عین حال، علاوه بر تبدیل قیمت تمام شده ساخت این واحدها به یک معما، مشاهده برخی دیگر از شواهد اجرای این طرح یک سوال مهم دیگر ایجاد کرده مبنی بر اینکه آیا مسکن دولتی قرار است با قیمت باز ساخته شود؟
در حالی که از ابتدای امسال تاکنون و برخلاف رویه سال قبل که متولی مسکن اقدام به اعلام قیمت ساخت هر مترمربع مسکن دولتی بر اساس فهرست‌‌بهای اعلامی از سوی سازمان برنامه وبودجه می‌کرد، هنوز اعلامی در خصوص بهای تمام شده این واحدها در سال ۱۴۰۱ منتشر نشده است. سال گذشته، براساس فهرست بهای اعلامی از سوی سازمان برنامه وبودجه بر اساس ضرایب تعدیل هزینه‌‌های ساخت در زمستان ۹۹، قیمت ساخت هر مترمربع مسکن در طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی را ۴ میلیون و۷۰۰هزار تومان اعلام شده بود. این در حالی است که برای سال‌جاری، رقمی در این زمینه از سوی متولی مسکن تاکنون اعلام نشده است. این عدم‌اظهارنظر برخلاف رویه قبلی و همچنین شواهد موجود این گمانهزنی را ایجاد کرده که شاید قرار است این طرح به مدل «قیمت باز» اجرایی شود.
دو شاهد مهم در ایجاد این گمانهزنی یعنی اجرای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال با قیمت باز وجود دارد. اولین شاهد مربوط به عدم‌اظهارنظر درباره قیمت تمام شده واحدها در سال‌جاری از سوی متولی مسکن وشاهد دوم مربوط به قیمت‌هایی است که در برخی پروژهها و قراردادهای خاص این طرح در قراردادهای منعقد شده با سازنده‌‌ها درج شده است.
گمانهزنی در خصوص اجرای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال با قیمت باز همچنین به دو حالت می‌تواند مطرح شود. حالت اول به وجود احتمال برای این موضوع مربوط است که آیا قرار است قیمت تمام شده ساخت این واحدها نیز مانند سایر پروژه‌‌های عادی مسکن‌‌سازی در زمان اتمام پروژه و در زمان واگذاری مطابق با هزینه‌‌ها و قیمت تمام شده در همان زمان (موعد تکمیل و واگذاری واحدها) تعیین شود؟
در حالت دوم احتمال دیگری مطرح است مبنی بر اینکه آیا قیمت‌های نهایی یا قیمت تمام شده این واحدها بر مبنای یک قیمت اولیه اعلامی از سوی دولت که می‌تواند براساس فهرست بهای سازمان برنامه وبودجه تعیین شده و مشمول ضرایب تعدیل در طول دوره ساخت قرار بگیرد است؟
هنوز پاسخ مشخصی برای این احتمالات از سوی متولی مسکن اعلام نشده است. این معما باعث شده است افراد درگیر در این طرح به‌خصوص متقاضیان وسازنده‌‌ها با چالش اطلاع از قیمت تمام شده این واحدها مواجه شوند. به‌ویژه متقاضیانی که هم‌‌اکنون حداقل یک مرحله از سهم آورده خود را پرداخت کرده‌‌اند و هیچ دید مشخصی درباره ارقام اقساط بعدی این طرح که باید به صورت مرحله به مرحله و مطابق با پیشرفت فیزیکی پروژه تامین و واریز کنند، ندارند.
ساخت با مبنای ۴میلیون و۷۰۰هزار تومان؟
بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، آخرین رقم اعلام شده برای ساخت هر مترمربع مسکن در طرح یک‌میلیون واحد مسکونی در سال که سال گذشته از سوی متولی مسکن اعلام شد، مربوط به رقم محاسبه شده براساس فهرست بهای سازمان برنامه وبودجه مختص مقطع زمانی سه‌ماهه چهارم سال ۱۳۹۹ (زمستان ۹۹) است. بر اساس این فهرست بها و در سال ۱۴۰۰، متولی طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، اعلام کرد قیمت هر مترمربع مسکن در این طرح که بر اساس آن با سازنده قرارداد ساخت منعقد خواهد شد معادل ۴میلیون و۷۰۰هزار تومان است.
این در حالی است که گفته می‌شود هم‌‌اکنون در قراردادهایی که دولت به طور مستقیم، برای آحاد مردم و در قالب تخصیص ۹۹ ساله زمین و تسهیلات وارد عمل شده و با سازنده‌‌ها منعقد می‌کند، مبنا همان رقم مترمربعی ۴میلیون و۷۰۰هزار تومان به علاوه ضرایب تعدیلی است که به تازگی از سوی سازمان برنامه و بودجه در خصوص تغییرات هزینه ساخت منتشر شده است.
هزینه جدید ساخت با فرمول فهرست‌‌بها
اگر مبنای قراردادهای دولت با سازنده‌‌ها برای ساخت این واحدها همان مترمربعی ۴میلیون و۷۰۰هزار تومان باشد با توجه به اینکه هزینه ساخت براساس آخرین فهرست بهای سازمان برنامه وبودجه هم‌‌اکنون با افزایش حدود ۳۳درصدی همراه شده است.قطعا رقم ساخت به همین میزان افزایش می‌یابد.اگر مبنای قراردادها این مبلغ پایه به علاوه ضریب تعدیل ۳۳درصدی باشد، محاسبات نشان می‌دهد هم‌‌اکنون قراردادهای ساخت با سازنده‌‌ها باید از قرار مترمربعی حول و حوش ۶میلیون و۵۰۰هزار تومان منعقد شود. هر چند هنوز هیچ اعلام رسمی در این باره و نحوه تعیین قیمت ساخت از سوی متولی مسکن صورت نگرفته است.
با این حال، نوع دیگری از پروژه‌‌های خاص هم‌‌اکنون در طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال وجود دارد که در آنها قیمت ساخت هر مترمربع با اعداد دیگری تعیین شده است. این پروژهها، پروژه‌‌های خودمالک هستند. به این معنا که فرد یا نهاد متقاضی تنها با دریافت تسهیلات ویژه ساخت مسکن در طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال (وام ساخت) بر روی زمین یا زمین‌‌های خود به صورت فردی یا گروهی یا سازمانی اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند. یافتههای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد قرارداد ساخت برخی از این پروژهها که بهار امسال در تهران و حوالی آن کلنگ‌‌زنی شده با قیمت مترمربعی ۱۰میلیون تومان منعقد شده است. این در حالی است که در قراردادهای آنها بندی برای تعدیل فصلی قیمت ساخت (هر چند کمتر از تورم واقعی هزینه ساخت)، نیز در نظر گرفته شده است. عدم‌اعلام و اظهارنظر درباره قیمت تمام شده ساخت واحدها در این طرح از سوی متولی مسکن در سال‌جاری از یکسو و همچنین شرایط قیمتی پروژه‌‌های خودمالکی از قبیل تعیین قیمت ساخت ۱۰میلیون تومانی برای ساخت هر مترمربع مسکن در بعضی از این پروژهها این سوال را ایجاد کرده است که آیا متولی مسکن بنا دارد این طرح را با قیمت باز به انجام برساند؟
این در حالی است که اواخر خرداد امسال، وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به اینکه رقم ساخت یا هزینه تمام شده ساخت واحدهای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، چقدر خواهد بود، اعلام کرد: برآورد دقیقی از هزینه تمام شده این واحدها با توجه به تورم هزینه‌‌های ساخت در طول زمان وجود ندارد و قیمت‌ها بسته به شرایط پروژهها، محل احداث و سایر پارامترهای ساخت مانند تعداد طبقات، تجهیزات موردنیاز و مورد استفاده و... در هر پروژه متفاوت خواهد بود.
این موضوع نیز گمانهزنی در خصوص ساخت مسکن ملی با قیمت باز را تقویت می‌کند. مگر آنکه متولی ساخت این واحدها در آینده رقم مربوط به هزینه ساخت هر مترمربع یا قیمت تمام شده این واحدها برای متقاضیان را اعلام کند.
رستم قاسمی خردادماه امسال با بیان اینکه قیمت تمام شده واحدها در طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال قابل پیش‌بینی نیست، گفت: با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی، قیمت این واحدها نیز طبیعتا در طول دوره ساخت افزایش خواهد یافت. وی تصریح کرد که نمی‌توان با قطعیت و برای همه پروژهها قیمت مقطوع اعلام کرد.
بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» اما نشان می‌دهد مدل فعلی ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال ممکن است با شرایط برخی از متقاضیان این طرح که عمدتا جزو اقشار کم‌‌درآمد، فاقد مسکن و با توان مالی محدود هستند، چندان سازگار نباشد.
بر اساس آنچه در دستورالعمل‌‌ها واطلاعیه‌‌های مربوط به مراحل واریز آورده متقاضیان طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور آمده است، پرداخت آورده از سوی متقاضیان نهضت ملی مسکن در چهار مرحله انجام می‌شود. یک مرحله موقع ثبت‌نام است و سه مرحله دیگر در حین اجرای پروژه از متقاضیان دریافت خواهد شد. مرحله دوم بعد از فونداسیون، مرحله سوم بعد از اسکلت و سفت‌‌کاری و مرحله آخر هم در زمان نازک کاری توسط متقاضیان پرداخت می‌شود. این در حالی است که از این چهار مرحله تنها مبلغ مربوط به مرحله اول یعنی سهم آورده ۴۰میلیون تومانی مشخص است و به دلیل مشخص نبودن قیمت تمام شده واحدها، مبالغی که متقاضیان در سه مرحله بعد باید تامین کرده و پرداخت کنند نیز نامشخص است. این شرایط برای متقاضیان به‌خصوص متقاضیانی که کم‌‌درآمدتر هستند و با محدودیت‌های مالی بیشتری مواجه هستند ایجاد مشکل کرده است. کارشناسان معتقدند از آنجا که این طرح به نوعی پیش‌‌خرید برای متقاضیان فاقد مسکن محسوب می‌شود، نامشخص بودن بهای تمام شده واحدها به معنای پیش‌‌خرید با قیمت نامعلوم است.
این وضعیت یک تهدید مهم برای پروژه‌‌های مسکن دولتی ایجاد می‌کند. مبنی بر اینکه ممکن است در میانه راه به دلیل غیرقابل محاسبه بودن بهای تمام شده واحدها برای متقاضیان برخی از آنها موفق به تامین آورده تعیین شده در آن زمان نباشند و پروژهها به دلیل عدم واریز سهم آورده متقاضی از یکسو و برخورد با چالش تامین مالی به موقع از سوی دیگر، قفل شده و به حالت تعطیل یا دست کم نیمه تعطیل درآیند. این موضوع یعنی تاخیر در تکمیل واحدها به دلیل ناتوانی متقاضیان در تامین آورده وتزریق به پروژهها می‌تواند پروژه را با تورم ساختمانی بیشتر مواجه کرده و بهای تمام شده را افزایش دهد.
از این رو بهتر است حتی به صورت تقریبی بهای ساخت مشخص باشد تا متقاضیان بتوانند با محاسبه سطح توانمندی مالی خود در خصوص ورود یا عدم‌ورود به این پروژهها تصمیم‌گیری کنند.
قیمت متفاوت یک‌سوم پروژهها؟
یافتههای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد دست‌‌کم حول و حوش یک‌سوم پروژه‌‌هایی که هم‌‌اکنون بر اساس آمارهای رسمی مربوط به پرداخت تسهیلات ساخت در طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال قرارداد آنها با بانک برای دریافت وام بانکی منعقد شده است با بهایی غیر از فهرست بهای سازمان برنامه و بودجه ودر واقع با قیمت‌های باز در حال اجرا هستند. آخرین آمارهای مربوط به پرداخت تسهیلات در طرح نهضت ملی مسکن از سوی بانکی که بیشترین سهم در پرداخت این تسهیلات را بر عهده دارد نشان می‌دهد هم‌‌اکنون یک‌سوم واحدهای طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی که قرارداد آنها با بانک برای دریافت وام ساخت منعقد شده است پروژه‌‌های خودمالکی هستند. یعنی واحدهایی که متقاضی (اعم از شخص، گروه یا نهادهای دارای زمین) تنها تسهیلات بانکی طرح نهضت ملی را دریافت کرده و روی زمین یا زمین‌‌های خود عملیات ساخت را آغاز می‌کنند.
آمارهای این بانک نشان می‌دهد ۳۱درصد از قراردادهای تسهیلاتی منعقد شده در طرح نهضت ملی مسکن تاکنون مربوط به این واحدها بوده است.
بر اساس آمارهای این بانک، تاکنون قرارداد پرداخت وام ساخت در طرح نهضت ملی برای ۱۰۴هزار و ۴۰۰ واحد مسکونی به ارزش ۳۵هزار میلیارد تومان منعقد شده است که از این میزان ۳۲هزار و ۳۱۶ واحد مسکونی به مبلغ تسهیلات ۱۰هزار و ۹۰۰میلیارد تومانی مربوط به پروژه‌‌های خودمالکی بوده است.
این آمارها نشان می‌دهد هم‌‌اکنون حدود ۳۱درصد از پروژه‌‌هایی که با دریافت وام بانکی در حال ساخت هستند، خودمالکی بوده و با قیمت باز احداث می‌‌شوند. این در حالی است که در مورد سایر پروژهها نیز امسال اظهارنظری از بابت قیمت تمام شده واحدها از سوی متولی مسکن اعلام نشده است.
بررسی‌‌ها نشان می‌دهد این میزان واحد یعنی ۱۰۴هزار و ۴۰۰ واحد که قرارداد تسهیلات برای آنها منعقد شده نشان‌دهنده وضعیت پیشرفت فیزیکی طرح ساخت یک‌میلیون مسکن و واحدهایی است که به مراحل اولیه پیشرفت فیزیکی و دریافت وام رسیدهاند. با این حال، آمار دیگری از وضعیت کلی ساخت یک‌میلیون مسکن در سال از سوی متولی مسکن اعلام شده است که نمای کلی اجرای این طرح را نشان می‌دهد.
نمای آماری مسکن ملی
آمارهای مربوط به پیشرفت طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال اعلامی از سوی متولی مسکن تا تیرماه ۱۴۰۱ نشان می‌دهد تاکنون عملیات ساخت یک‌میلیون و۳۸۳هزار و ۵۱۳ واحد مسکونی آغاز شده است که از این تعداد ۹۵۴هزار و ۲۳۸ واحد در مراحل مختلف ساخت وپیشرفت فیزیکی قرار دارند و همچنین کلنگ زنی ۴۲۹هزار و ۲۷۵ واحد آغاز شده و وارد عملیات اجرایی شده‌‌اند.
اختلاف موجود در آمارهای مربوط به واحدهایی که به مرحله انعقاد قرارداد با بانک و دریافت وام رسیدهاند با آمارهای دوم می‌تواند به دو علت باشد. علت اول می‌تواند مربوط به این نکته باشد که برخی دیگر از بانک‌ها نیز در پروسه عملیات پرداخت وام به بخشی از این پروژهها قرار دارند. همچنین واحدها برای آنکه مشمول دریافت وام شوند باید مراحل اولیه پیشرفت فیزیکی را پشت سر بگذارند. براساس ضوابط بانکی تعیین شده وام ساخت واحدهای طرح یک‌میلیون مسکن در سال، اولین مرحله از وام بانکی معادل ۱۰درصد رقم وام تعیین شده در مرحله پی‌‌کنی-فونداسیون- پرداخت خواهد شد. تا قبل از این مرحله وام بانکی به پروژهها پرداخت نمی‌شود. بعد از آن ۴۰درصد از مبلغ کل وام در مرحله اسکلت، ۲۵درصد در مرحله سفت‌‌کاری و ۲۵درصد در مرحله نازک‌‌کاری، پرداخت می‌شود.
گمانهزنی درباره قیمت تمام شده ساخت واحدهای طرح یک‌میلیون مسکن در حالی احتمال اجرای این طرح با قیمت باز را به وجود آورده است که در عین حال، کارشناسان معتقدند از آنجا که این طرح به نوعی پیش‌‌فروش مسکن به متقاضیان فاقد مسکن است بهتر است متقاضیان دست‌‌کم تصویری حدودی و تخمینی از قیمت تمام شده داشته باشند.
همان‌‌گونه که در پیش‌‌فروش، تعیین قیمت و زمان تحویل دو فاکتور مهمی است که متقاضیان بر مبنای آن تصمیم به خرید یا نخریدن می‌‌گیرند این دو اصل شامل پروژه‌‌های مسکن‌‌سازی دولتی نیز می‌شود. چرا که با اطلاع از این دو فاکتور اولا توجیه‌‌پذیری ورود به این پروژهها به لحاظ سطح قیمت و زمان تحویل مطابق با توانایی مالی و نیاز آنها به مسکن قابل تخمین می‌شود و ثانیا و از همه مهم‌تر، افراد مطلع خواهند شد که آیا توان تامین مالی مناسب در هر مرحله از ساخت را خواهند داشت یا نه! این موضوع از این جهت حائز اهمیت است که ناتوانی مالی برخی متقاضیان در میانه کار می‌تواند کل پروژه را با مشکل، وقفه در اجرا، تاخیر در ساخت وتحویل و روبه‌رو شدن با تورم ساختمانی و در نتیجه افزایش بهای تمام شده مواجه کند.
