سرمایه‌گذاران ساختمانی کجا رفتند؟
کوچ ساختمانی از پایتخت
اسبابکشی بسازوبفروش‌ها
سهم شهرهای کوچک از سرمایه‌گذاری ساختمانی دو برابر تهران شد
آمار به‌روزرسانی‌شده درخصوص تغییرات وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور نشاندهنده جابه‌‌‌جایی بزرگ سرمایه‌گذاران ساختمانی و اسبابکشی تعداد قابل‌توجهی از بساز و بفروش‌ها از پایتخت به شهرهای کوچک است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تازه‌‌‌ترین آمار منتشرشده از سوی بانک مرکزی درخصوص وضعیت نماگرهای اقتصادی پاییز 1400، نشان می‌دهد به دنبال شکست «سرمایه‌گذاران ساختمانی» از «سرمایه‌‌‌خواب‌‌‌ها» در پایتخت، سازنده‌‌‌ها و بسازوبفروش‌ها ناچار به خروج بزرگ از پایتخت شدند.
نمای 9ماهه از وضعیت سرمایه‌گذاری ساختمانی در سه گروه از شهرهای کشور شامل شهر تهران، شهرهای بزرگ وشهرهای کوچک در سال 1400، حاکی است در فاصله «قبل از جهش اخیر قیمت مسکن» و«بعد از جهش»، یعنی در فاصله سال 96 (سال قبل از جهش مسکن) و سال 1400 (سال بعد از جهش) یک جابه‌‌‌جایی بزرگ در مقصد سرمایه‌گذاری ساختمانی رخ داده است که این جابه‌‌‌جایی بزرگ در واقع به واسطه خروج بخش قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاران ساختمانی از پایتخت، منجر به کاهش سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی شده است. سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی از 25درصد در سال قبل از جهش یعنی سال 96 در 9 ماه اول 1400 به 17درصد کاهش یافته است. این در حالی است که در مقابل، سهم شهرهای کوچک و متوسط از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی به 45درصد در سال پساجهش یعنی در 9 ماهه اول 1400 افزایش یافته است. در واقع سهم فعلی شهرهای کوچک و متوسط از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی مطابق با آخرین آمارهای رسمی تقریبا به دو برابر سهم تهران در سال قبل از جهش رسیده است.
بررسیهای «دنیای‌اقتصاد» درباره روند تغییرات مقصد سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی بین سه گروه شهرهای کشور شامل شهر تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای متوسط و کوچک حاکی است، در 9 ماهه اول سال گذشته در مجموع حدود 335هزار و 350میلیارد تومان سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور انجام شده است که از این میزان سهم تهران برابر با حدود 57هزار میلیارد تومان، سهم شهرهای بزرگ برابر با حدود 128هزار و 500میلیارد تومان و سهم شهرهای کوچک و متوسط معادل حدود 149هزار و 900میلیارد تومان بوده است. این اعداد نشاندهنده آن است که سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی صورت گرفته در 9 ماه اول سال گذشته برابر با 17درصد، سهم شهرهای بزرگ معادل 38درصد و سهم شهرهای کوچک و متوسط برابر با 45درصد بوده است. در سال 96 سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی معادل 8/ 24درصد، سهم شهرهای بزرگ 36درصد و سهم شهرهای کوچک 2/ 39 بود.
آمارها همچنین از رشد محسوس حجم سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی در 9 ماه اول سال 1400 در شهرهای کوچک و متوسط در مقایسه با میزان رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهر تهران نسبت به 9 ماه اول 1399 خبر می‌دهد. در 9 ماه اول سال‌جاری حجم ریالی سرمایه‌گذاری ساختمانی در شهر تهران تنها 1/ 5درصد رشد کرد. این در حالی است که این میزان رشد در شهرهای متوسط و کوچک معادل 57درصد بوده است. این موضوع نشاندهنده جابه‌‌‌جایی و مهاجرت بزرگ سرمایه‌گذاران از تهران به شهرهای متوسط و کوچک است.
دلایل مهاجرت بزرگ سرمایه‌گذاران
بررسیهای «دنیای‌اقتصاد» درباره علل جابه‌‌‌جایی بزرگ سرمایه‌گذاری ساختمانی از تهران به شهرهای کوچک نشان می‌دهد این رویداد دستکم از چند عامل مهم نشات گرفته است که برخی از آنها به عنوان دلایل قوی و برخی دلایل، بعید هستند. اگرچه ورود سرمایه به شهرهای کوچک می‌تواند یکی از نشانه‌‌‌های مهاجرت معکوس و جذاب شدن این مناطق برای سرمایه‌گذاران تعبیر شود، اما این موضوع به عنوان علت جابه‌‌‌جایی بزرگ سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال گذشته از پایتخت به شهرهای متوسط و کوچک، مصداق ندارد. در واقع هیچ علامت، نشانه یا آماری که نشاندهنده جابه‌‌‌جایی جمعیت و افزایش میل به مهاجرت معکوس باشد، در کشور رصد نمی‌شود. بنابراین این دلیل که جابه‌‌‌جایی بزرگ بسازوبفروش‌ها در نتیجه یک رویداد مثبت یعنی شکل‌‌‌گیری روند و افزایش مهاجرت معکوس به وقوع پیوسته باشد، از اساس منتفی است.
این رویداد بیش از آنکه ناشی از یک تغییر مثبت یعنی مهاجرت معکوس باشد از دلایل مخرب ناشی از «جهش قیمت مسکن» و اثر آن بر رفتار‌‌‌های غیرمولد ملکی نشات می‌گیرد. در واقع وسیله اصلی و علت اصلی این اسبابکشی بزرگ سرمایه‌گذاران ساختمانی از پایتخت به شهرهای متوسط و کوچک، جهش قیمت مسکن است که منجر به شکست سرمایه‌گذاری ساختمانی از سرمایه‌‌‌خوابی ملکی شده است. یعنی افزایش شدید حاشیه سود ملاکی و فعالیت غیرمولد در بازار مسکن در مقایسه با ساخت‌وساز و فعالیت‌های مولد ساختمانی در این بازار.
جهش قیمت مسکن و نبود اهرم‌‌‌های مالیاتی موثر برای مقابله با سفته‌‌‌بازی، سوداگری و ملاکی به عنوان فعالیت‌های غیرمولد در بازار مسکن، عایدی ناشی از ملاکی در بازار مسکن را به میزان قابل‌توجهی افزایش داده است. عایدی بالای ملاکی در مقایسه با افت حاشیه سود ساخت‌وساز به عنوان فعالیت مولد ساختمانی، منجر به شکست سرمایه‌گذاری ساختمانی از سرمایه خوابی یا همان ملاکی شده است. در واقع ملاکی در تهران جای ساخت‌وساز را گرفته است و دلیل اصلی آن جهش قیمت مسکن و افزایش عایدی خریدوفروش‌های غیرمولد در این بازار است. به دلیل تورم بالای هزینه ساخت و همچنین سلب قدرت فروش از سازنده‌‌‌ها در نتیجه جهش قیمت و از بین رفتن توان خانوارهای متقاضی مسکن مصرفی، سرمایه‌گذاران و سازنده‌‌‌های مسکن در پایتخت با مشکل مواجه شدند. بررسیهای «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه نشان می‌دهد سال گذشته عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی یا همان حاشیه سود ساخت‌وساز در پایتخت به رقمی معادل نرخ سود سپرده‌‌‌های بانکی نزدیک شد؛ این در حالی است که عایدی ملاکی و فعالیت غیرمولد در بازار مسکن، در دوره جهش قیمت، حداقل سالانه معادل 50درصد است.
دومین علت اسبابکشی بزرگ بسازوبفروش‌ها به موضوع قدرت پوشش‌‌‌دهی وام‌‌‌های ساخت وخرید مسکن از هزینه ساخت وخرید واحدهای مسکونی در تهران و مقایسه آن با سطح پوشش‌‌‌دهی وام مسکن در شهرهای کوچک مربوط می‌شود. در تهران سهم وام‌‌‌های مسکن از هزینه ساخت و خرید واحدهای مسکونی تقریبا معادل یک‌سوم تا یک‌چهارم سهم این وام‌‌‌ها در پوشش هزینه‌‌‌های ساخت وخرید مسکن در شهرهای متوسط وکوچک است. بنابراین سرمایه‌گذاران ساختمانی در شهرهای کوچک می‌توانند بخش بیشتری از هزینه ساخت مسکن را از طریق دریافت وام‌‌‌های بانکی تامین کنند و در مقابل به دلیل پوشش بیشتر وام از قیمت مسکن، متقاضیان این شهرها نیز از قدرت خرید نسبتا بالاتری (به لحاظ پوشش‌‌‌دهی وام)، برای خرید واحدهای ساخته شده در مقایسه با متقاضیان مصرفی خرید مسکن در پایتخت برخوردارند.
اما علت دیگری که می‌توان از آن به عنوان دلیل مهاجرت بزرگ و تغییر مقصد بخش زیادی از سرمایه‌گذاری ساختمانی از تهران به شهرهای متوسط وکوچک اشاره کرد، مربوط به اشباع بازار ملک در تهران در مقایسه با بازار املاک سایر شهرها به‌خصوص شهرهای متوسط و کوچک است. این گزینه، قوی‌‌‌تر از سایر گزینه‌‌‌ها و علل گفته شده است. گروهی از سرمایه‌گذاران ساختمانی وبساز و بفروش‌های پایتخت در حالی شهرهای کوچک و متوسط را به عنوان مقصد جدید فعالیت‌های خود انتخاب کرده‌‌‌اند که حداقل در دو سال اخیر، به این نتیجه رسیده‌‌‌اند که بازار ساخت‌وسازهای ملکی در تهران به مرز اشباع رسیده است.
کاهش بیسابقه سهم تهران
نکته مهمی که در این زمینه قابل اشاره است آنکه کاهش سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی در 9 ماهه اول سال گذشته به 17درصد، حداقل در یک ونیم دهه اخیر بیسابقه بوده است. یعنی در یک و نیم دهه اخیر همواره سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی بیش از 17درصد بوده است. بررسی روند تغییرات حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در تهران نشان می‌دهد، در سال‌های بعد از جهش قیمت مسکن همواره سهم پایتخت از کل سرمایه‌گذاری کشور با کاهش همراه شده است؛ اما کاهش سهم تهران از سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی در سال گذشته بیشتر از همه سال‌های پساجهش بوده است. یعنی معمولا سهم تهران در دوره‌‌‌های قبلی پساجهش، کمتر از 20درصد از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی نبوده است. در حالی که این سهم در سال گذشته به عدد بیسابقه 17درصد رسید.
علت این موضوع نیز روشن است. از آنجا که شدت جهش قیمت، ملاکی و فعالیت‌های غیرمولد و همچنین میزان از دست رفتن قدرت خرید متقاضیان مصرفی در بازار مسکن شهر تهران در دوره اخیر بیشتر از دوره‌‌‌های قبل بوده، بنابراین افت سهم تهران از کل سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی نیز در این دوره بیشتر از همیشه بوده است. در واقع ویرانی‌‌‌هایی که در دوره اخیر در بازار مسکن شهر تهران متوجه مصرف‌کننده و تولیدکننده مسکن شد، تقریبا بیسابقه بوده است؛ بنابراین در این دوره شاهد جابه‌‌‌جایی حجم بی‌‌‌سابقه‌‌‌ای از سرمایه‌گذاری‌‌‌های ملکی از تهران به شهرهای کوچک و متوسط بوده‌‌‌ایم.
پیام مهاجرت بزرگ به سیاستگذار
بررسیهای «دنیای‌اقتصاد» در خصوص جابه‌‌‌جایی بزرگ سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی، یک پیام مهم خطاب به سیاستگذار مسکن به همراه دارد. این پیام مهم آن است که سرمایه‌گذاری‌‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی خارج شده از بازار مسکن پایتخت به این بازار برنخواهند گشت مگر آنکه جریان شکست سرمایه‌گذاران ملکی از سرمایه‌‌‌خواب‌‌‌ها معکوس شود. به عبارت دیگر، عایدی فعالیت‌های مولد در بازار مسکن بیشتر از عایدی فعالیت‌های غیرمولد و ملاکی در این بازار شود و عایدی معقول و مناسب فعالیت مولد در این بازار احیا شود. ضرورت مهم دیگر برای احیای سهم مناسب سرمایه‌گذاری‌‌‌های ملکی و فعالیت‌های مولد در بازار مسکن شهر تهران، رونق بازار خرید و فروش مصرفی است. باید قدرت خرید متقاضیان مسکن در این بازار احیا شود تا به واسطه بازگشت متقاضیان مصرفی، حلقه آخر سرمایه‌گذاری‌‌‌های مولد ساختمانی که همان عرضه واحدها به بازار فروش و خرید از سوی متقاضیان مصرفی است تامین شود. تا زمانی که این الزامات در بازار مسکن پایتخت تامین نشود هر نوع اقدام دستوری در این بازار فاقد اثر بوده وبی‌‌‌فایده است.
