اجارهبها در شهرها از مدار رشد تند خارج شد؛ سه عامل «اختلال در بازار اجارهنشینها»
پایان تشنج اجاره بهای کشوری؟
کاهش تورم اجاره مسکن در کشور؛ سرعت رشد در تهران کمتر شد
با خارج شدن اجاره‌‌‌بهای مسکن از مدار رشد شدید، فرضیه پایان تشنج در بازار اجاره کشوری تقویت شد. بررسی‌‌‌ها با تکیه بر آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن در شهرهای کشور نشان‌دهنده بازگشت تورم اجاره از قله تاریخی است. سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن که در شهرهای کشور در آبان ماه 1400 با افزایش 55درصدی در مقایسه با آبان 99، در قله تورمی قرار گرفت، از آذرماه 1400در مسیر کاهش قرار گرفت و اسفند ماه برای دومین ماه متوالی با افت محسوس همراه شد. تورم اجاره مسکن در شهرهای کشور در اسفند ماه 1400 معادل 2/ 50درصد به ثبت رسید. این در حالی است که سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در تهران نیز برای چهارمین ماه پیاپی در اسفند ماه کاهش یافت و از قله تورمی 6/ 51درصد در آبان 1400 به 8/ 45درصد در اسفند ماه رسید.
دو ماه افت محسوس تورم
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تازه‌‌‌ترین آمارهای رسمی نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد بالای اجاره‌‌‌بهای مسکن است. تورم اجاره مسکن که در سال گذشته به بالاترین میزان رسید وقله رشد 55درصدی را به ثبت رساند هم‌‌‌اکنون مسیر کاهش در پیش گرفته است. هر چند هنوز هم تب اجارهبها بالاست و مستاجرها در اغلب موارد در تامین هزینه اجاره واحدهای مسکونی با مشکل مواجه هستند اما آمارها نشان می‌دهد سرعت رشد اجارهبها بعد از قله‌‌‌پیمایی بیش از 50درصدی، هم‌‌‌اکنون در مسیر کاهش قرار گرفته است. به این ترتیب، فرضیه پایان تشنج شدید در بازار اجاره مسکن تقویت شده است. این دومین ماهی است که به طور محسوس سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور کاهش یافته است. در بهمن ماه نیز تورم اجاره‌‌‌مسکن به 52درصد رسید که دو واحد‌درصد از قله تورمی ثبت شده در بازار اجاره سال 1400 در آبان ماه کمتر است.
البته بعد از ثبت رکورد تورم 55درصدی در بازار اجاره کشوری در آبان 1400، روند کاهش سرعت رشد اجارهبها به طور نامحسوس از آذرماه آغاز شد. تورم اجاره در آذرماه 1400 در کشور در مقایسه با آذرماه 99 معادل 2/ 54درصد، دی ماه معادل 54درصد و بهمن ماه معادل 2/ 52درصد بود که این میزان در اسفند ماه به 2/ 50درصد رسید. این روند نشان‌دهنده قرار گرفتن بازار در مسیر کاهش سرعت رشد اجارهبها در این بازه زمانی است و نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون بازار کشوری اجاره برای چهارمین ماه متوالی در مسیر بازگشت از قله تورمی، موقعیت خود را حفظ کرده است. البته این کاهش تورم به معنای کاهش اجاره‌‌‌بهای مسکن نیست وتنها نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجارهبها در شهرهای کشور در مقایسه با ماه‌‌‌های قبل است.
مبدأ تورم بالای اجاره
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در خصوص وضعیت بازار اجاره در دوره اخیر جهش قیمت مسکن نشان می‌دهد، اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی در شهرها از سال 99 در مدار رشد «تند» قرار گرفت. به این معنا که تورم اجاره مسکن از تورم عمومی پیشی گرفت. تغییرات نرخ در بازار اجاره مسکن عمدتا تحت تاثیر دو عامل مهم یعنی «تورم عمومی» و «تورم مسکن» قرار دارد. در سال 99، (یکسال بعد از شروع جهش قیمت مسکن در کشور)، تورم اجاره از تورم عمومی سبقت گرفت. تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در این سال در حالی به 8/ 42درصد افزایش یافت که تورم عمومی 36درصد و تورم مسکن 100درصد بود. در حالی که طی سه سال قبل از آن یعنی در فاصله سال‌های 96 تا پایان 98، همواره تورم در بازاراجاره کمتر از تورم عمومی یا برابر با آن بود. سبقت تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره از تورم عمومی در سال 1400 نیز ادامه یافت و در حالی که تورم اجاره در این سال به 46درصد رشد کرد، تورم عمومی معادل 40درصد بود.
در بروز این شرایط، یعنی قرار گرفتن بازار اجاره مسکن در مدار رشد تند، سه عامل مهم قابل ذکر است که یک علت به عنوان عامل اصلی و دو عامل دیگر به عنوان دلایل مکمل این رویداد شناخته می‌‌‌شوند. علت اصلی موثر در این زمینه مربوط به «جهش قیمت مسکن» است. با توجه به رابطه موجود بین قیمت مسکن وسطح اجارهبها، همواره تغییرات قیمت مسکن با فاصله زمانی معمولا یکساله به بازار اجاره سرایت می‌کند؛ اما از آنجا که به دلیل توان مالی پایین مستاجرها در پرداخت اجاره‌‌‌بهای بالا، حساسیت در بازار اجاره نسبت به تغییرات قیمتی به مراتب بیشتر از حساسیت خریداران به تحولات قیمت مسکن است، جهش در بازار اجاره با نرخ‌های کمتر از جهش قیمت مسکن رخ می‌دهد. به عنوان مثال رشد 50درصدی اجارهبها در یکسال به معنای جهش شدید در بازار اجاره است اما در بازار مسکن جهش‌‌‌های بالاتر از 50درصدی نیز رخ می‌دهد. همان‌‌‌گونه که متوسط قیمت مسکن در کشور در سال 98 معادل 65درصد و در هر کدام از سال‌های 99 و 1400 معادل 100درصد جهش کرد. جهش در بازار مسکن کشور که در سال 98 با رشد 65درصدی متوسط قیمت مسکن در مقایسه با سال 97 آغاز شد، در سال 99 به بازار اجاره سرایت کرد و نرخ اجاره‌‌‌بهای مسکن در این سال در شهرها به طور متوسط 8/ 42درصد افزایش یافت. تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره در سال 98 معادل 32درصد، در سال 97 معادل 2/ 23درصد و در سال 96 معادل 2/ 10درصد بود. از سوی دیگر، جهش قیمت مسکن و ناتوانی گروه بیشتری از متقاضیان خرید مسکن از ورود به بازار تقاضای واحدهای مسکونی منجر به افزایش تقاضا در بازار اجاره و همچنین افزایش تعداد مستاجرها شد. این عامل نیز در افزایش سرعت رشد اجارهبها موثر بود.
رشد شدید اجاره‌‌‌بهای مسکن که از سال 99 در کشور آغاز شد علاوه بر تاثیرپذیری از جهش قیمت مسکن به عنوان عامل اصلی، از دو علت مکمل یا فرعی دیگر نیز اثر گرفته است. یکی از این دلایل مربوط به «نرخ‌‌‌گذاری دستوری در بازار اجاره» از زمان شیوع بیماری کرونا در کشور است. طی دو سال گذشته، دولت با هدف حمایت از مستاجرها به عنوان اقشار آسیب‌پذیر، مصوبه سقف‌‌‌گذاری و اعلام نرخ مجاز برای افزایش اجارهبها در قراردادهای اجاره را تصویب کرد. بر این اساس اعلام شد در زمان شیوع بیماری کرونا و تا عادی شدن شرایط، موجرها در شهر تهران تنها مجاز به افزایش 25درصدی، در شهرهای بزرگ دیگر، افزایش 20درصدی و در سایر شهرها افزایش 15درصدی هستند. اما آمارها نشان می‌دهد اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور در دو سال اخیر به مراتب بیش از این میزان افزایش یافته است که یک دلیل آن کاهش عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره ناشی از اجرای محدودیت‌های کرونایی و سقف‌‌‌گذاری دستوری برای افزایش اجاره‌‌‌بهاست. در واقع سیاستی که قرار بود به نفع مستاجرها عمل کند، در نهایت به زیان آنها تمام شد. مکمل دوم به ترکیب «رکود ساختمانی» و «هزینه صفر بلااستفاده گذاشتن واحدهای مسکونی آماده عرضه» مربوط می‌شود. در دو سال گذشته رکود ساختمانی در کشور عمیق‌‌‌تر شد و در نتیجه تعداد کمتری مسکن به بازار ملک از جمله بازار اجاره عرضه شد. از سوی دیگر در نبود اهرم مالیاتی موثر برای افزایش هزینه خالی نگه داشتن واحدها بخشی از واحدهای مسکونی آماده عرضه نیز از سوی ملاکان منجمد شد. همه این عوامل در افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور موثر بود.
چشم‌‌‌انداز اجاره 1401
اما هم‌‌‌اکنون مهم‌ترین سوالی که پیش‌‌‌روی مستاجرها قرار دارد این است که وضعیت در بازار اجاره مسکن در سال جدید به چه صورتی خواهد بود. در واقع با توجه به اینکه شروع به کار معاملات در بازار اجاره 1401 با کاهش سرعت رشد اجارهبها مصادف شده است، شرایط این بازار در سال‌جاری چگونه رقم می‌‌‌خورد؟ بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد چند سیگنال مهم از بازار مسکن رصد می‌شود که در صورت فراهم شدن سایر شرایط می‌تواند منجر به تداوم کاهش و افت محسوس سرعت رشد اجارهبها در شهرها شود. اولین سیگنال مربوط به چشم‌‌‌انداز کاهشی قیمت مسکن در سال‌جاری است. پیش‌بینی‌‌‌ها نشان می‌دهد در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و در صورتی که مذاکرات برجام منجر به توافق شود، روند کاهش قیمت واقعی مسکن (تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی)، که در سال 1400 آغاز شد در 1401 نیز ادامه خواهد یافت. بنابراین تغییرات اجارهبها که تحت تاثیر تحولات قیمت مسکن قرار دارد از این رویداد اثر گرفته و سرعت رشد اجارهبها کاهش می‌‌‌یابد. از سوی دیگر هم‌‌‌اکنون زمان آن فرارسیده است که با توجه به عادی شدن شرایط کسب و کارها و رفع محدودیت‌های کرونایی، مصوبه نرخ‌‌‌گذاری دستوری در بازار اجاره نیز تعلیق شود تا از این طریق عرضه به بازار اجاره به حالت عادی بازگشته و افزایش یابد. لازم است در وهله بعد، هر چه سریع‌تر سیاست‌های ضدسفته‌‌‌بازی و ملاکی در بازار مسکن از طریق استفاده از اهرم‌‌‌های مالیاتی موثر به خصوص وضع و دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی نیز اجرایی شود تا از طریق ایجاد هزینه وریسک برای خالی نگه داشتن واحدها، بازار اجاره از این موضوع بهره‌‌‌مند شود.
طرح مجلس برای بازار اجاره
در این میان، به تازگی مجلس از تهیه طرحی برای کنترل بازار اجاره مسکن خبر داده است. بر اساس گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، مجلس با این استدلال که طرح دولت در راستای اجرای مصوبه ضد کرونایی در بازار اجاره موفقیت‌آمیز نبوده اعلام کرده است: در این طرح با بهره‌‌‌گیری از امتیازاتی نظیر دریافت تسهیلات بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و نحوه بازپرداخت آسان‌‌‌تر و همچنین تغییر نرخ عوارض و مالیات وصولی از موجران بر مبنای نرخ اجاره، زمینه کنترل بازار اجاره مسکن ، فراهم می‌شود.
