متغیرهای برون‌زای بازار مسکن
سرعت رشد قیمت مسکن در تهران، طی ماههای اخیر، به حدود یک‌هشتم میانگین سرعت افزایش قیمت در سال‌های ۹۷ تا ۹۹ رسید. در فاصله ابتدای سال‌جاری تا پایان مهرماه، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تهران، تنها ۹/ ۴درصد رشد کرد و این نرخ برای هشت‌ماه اول سال، رقمی معادل ۷/ ۵درصد شد. این در حالی است که متوسط رشد قیمت در ۸ماه اول سال‌های ۹۷تا۹۹، بالای ۴۰درصد بود. اکنون در پی نصف شدن حجم خریدهای سرمایه‌‌‌ای آپارتمان سرعت رشد قیمت نیز کاهش پیدا کرده است.
در این ماه‌‌‌ها، از یک‌سو خریدهای غیرمصرفی مسکن و سفته‌‌‌بازی‌‌‌های ملکی نسبت به قبل کاهش چشمگیری پیدا کرد و از سوی دیگر، تا حد قابل‌توجهی، بر تعداد فروشنده‌‌‌ها افزوده شد؛ چرا که انتظار غالب، «بهبود شرایط» بوده است. نتیجه این رفتارها به شکل افت قیمت مسکن طی برخی از ماههای سال‌جاری و افت تورم مسکن در ماههای دیگر ظاهر شد.
در شرایط فعلی، بازار مسکن سیگنال‌‌‌های پساجهش مخابره می‌کند، اما با توجه به شرایط خارجی (بیرونی) این بازار، باید احتمال ناپایداری و برگشت به حالت قبل را هم در نظر گرفت. بر این اساس، معادله بازار مسکن تا پایان سال را می‌توان با دو متغیر خارجی سرنوشت‌‌‌ساز توضیح داد: مذاکرات و سیاست‌‌‌های اقتصادی.
یکی از دلایل تغییر بسیار محسوس رفتارها در بازار مسکن طی این ماه‌‌‌ها، تدارک مذاکرات برجامی بود. این متغیر توانست، به انتظارات و حرکات خریداران سرمایه‌‌‌ای و فروشندگان ملک جهت دهد.
در شروع سال‌جاری، با از سرگیری مذاکرات در وین، بازار مسکن شاهد فروکش‌کردن هیجان خریدهای غیرمصرفی بود، اما وقفه در روند مذاکرات طی تابستان، مسیر تحولات بازار ملک را تا حدودی تغییر داد.
بازار مسکن در سه‌سال گذشته، همواره تحت‌تاثیر تبعات ریسک غیراقتصادی، به عنوان عامل بیرونی محرک خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک قرار داشت. اما برآیند تحولات بازار در نیمه اول امسال نشان داد، بدبینی حداقلی و تا حدودی، خوش‌بینی نسبت به آینده - کم‌شدن ریسک بیرونی- از میزان خریدهای غیرمصرفی و سفته‌‌‌بازی ملکی کم کرد و بر سرعت رشد قیمت موثر افتاد.
اکنون می‌توان برای ماههای باقی‌مانده از سال ۱۴۰۰، دو واکنش متفاوت از هم را در بازار ملک، نسبت به سرنوشت مذاکرات پیش‌بینی کرد.
چنانچه مذاکرات در مسیر رو به جلو و امیدوارکننده -در جهت دستیابی به توافق خوب- پیش برود، علائم پساجهش مسکن پررنگ‌‌‌تر از نیمه اول سال (به صورت کاهش قیمت‌ها و افزایش عرضه مسکن)ظاهر خواهد شد. نوع واکنش قیمت مسکن به مهم‌ترین متغیر غیراقتصادی را می‌توان در تجربه برجامی بازار ملک در سال ۹۴ و سپس سال ۹۷ و در آخرین نمونه آن، پاییز سال ۹۹ جست‌وجو کرد.
در تابستان سال ۹۴، همزمان با آستانه تثبیت بازار مسکن در فاز پساجهش -بعد از رشد شدید قیمت ملک در بهار ۹۲- برجام امضا شد. بعد از آن بود که تاثیر این توافق در بازارها، به شکل «خروج دنباله‌‌‌دار تقاضای خرید از بازار ملک» ظاهر شد. این مولفه در آن زمان، نقش مکمل را برای متغیرهای کاهنده «انتظارات تورمی» در بازار مسکن بازی کرد، به‌طوری که میانگین تورم ماهانه مسکن در تهران، از نیمه تابستان ۹۴ تا آبان ۹۵، یعنی مقطعی که دونالد ترامپ وارد کاخ سفید شد و بازارها در مواجهه با ریسک غیراقتصادی جدید قرار گرفتند، در سطح زیر ۵/ ۰درصد مهار شد. این میزان رشد ناچیز قیمت مسکن - ثبات نسبی- وقتی قابل درک است که با میانگین تورم ماهانه مسکن بالای ۵درصد در دو سال گذشته مقایسه شود.
در آن سال‌ها چه‌بسا تداوم «انتظارت تورمی» با منشا ریسک‌‌‌های غیراقتصادی و عوامل بیرونی بازار ملک می‌توانست، فرآیند زمانی «بازگشت قیمت مسکن از اضافه‌‌‌پرش سال‌های ۹۱ و ۹۲» را طولانی (فرسایشی) کند و بازگشت بازار به رونق معاملات مصرفی و به تبع آن، سرمایه‌گذاری‌‌‌های ساختمانی را به تاخیرهای مکرر بیندازد؛ اتفاقی که در این دوره رقم خورد.
رفتارها در بازار ملک در دوره گذشته، همچنان‌که به کاهش ریسک غیراقتصادی و موضوع برجام واکنش نشان داد، نسبت به جدی‌‌‌تر شدن ریسک نیز حساس بود؛ کارنامه سال ۹۷ بازار مسکن، این اثرپذیری را مشخص می‌کند.
در سال ۹۷ با خروج آمریکا از برجام، سایه ریسک غیراقتصادی بر سر بازارها پر رنگ شد؛ به‌طوری که قیمت آپارتمان در پایتخت بیش از ۷۰درصدی جهش پیدا کرد و این جهش در سال بعد و سال‌های بعد از آن هم ادامه یافت. البته در پاییز ۹۹، این ریسک تغییر رئیس‌جمهور آمریکا کم شد و اثر آن در بازار مسکن، سقوط تورم ملکی بود. به این ترتیب، مشخص است که اگر خروجی مذاکرات فعلی در جهت حل مسائل باشد، مسیر پساجهش مسکن هموار می‌شود.
متغیر دیگر در معادله بازار مسکن طی ماههای آتی، «سیاست‌‌‌های اقتصادی و رفتار بازارهای موازی متاثر از سیاست‌‌‌های حاکم بر این بازارها» است. وضعیت یکی، دو ماه گذشته بازار مسکن تهران، نقش این متغیر را به‌خوبی توضیح می‌دهد. در این دو ماه، فعالان در بازارهای مختلف نسبت به آینده بدبین نبودند، اما کاملا خوش‌بین هم نبودند و به لحاظ نگاه به آینده، نوعی دودستگی وجود داشت. گروهی نسبت به بهبود شرایط ابهام داشتند و گروهی دیگر، از خوش‌بینی حداقلی برخوردار بودند. این وضعیت میانه سبب شد، بازار ملک، به عنوان گزینه دارای ریسک کمتر برای سرمایه‌گذاری در مقایسه با سایر بازارها، مدنظر افراد قرار بگیرد.
زمانی که نسبت به آینده ابهام وجود دارد، سرمایه‌گذاران، بازاری را انتخاب می‌کنند که عایدی مناسبی داشته باشد و دیرتر از بقیه بازارها به متغیرهای کاهنده قیمت واکنش نشان دهد. عمده بازارهای موازی مسکن در هفته‌‌‌های اخیر نسبت به آینده سردرگم بودند.
اگر در ماههای آینده، شرایط به‌گونه‌ای باشد که همچنان عده‌‌‌ای به توافق در مذاکرات خوش‌بین باشند و گروهی هم حصول نتیجه در کوتاه‌‌‌مدت را دور از انتظار بدانند، در این صورت، بازار مسکن گزینه اول بخش قابل‌توجهی از افراد خواهد بود.
در ماههای آتی، چنانچه بازار سهام نتواند با اصلاح سیاست مربوط به دامنه نوسان، از رکود فرسایشی نجات پیدا کند، این احتمال وجود دارد که بازار ملک باز هم مدنظر سرمایه‌گذاران قرار بگیرد.
بازارهایی که سرمایه‌‌‌ها در آن به سمت فعالیت‌‌‌های مولد حرکت می‌کند، باید با اصلاح سیاست‌‌‌‌‌‌ها، توان جذب سرمایه‌گذار را پیدا کنند تا شرط لازم برای توقف جریان ملک‌‌‌بازی فراهم شود.
همچنین اصلاح سیاست‌‌‌های کلان اقتصادی برای دستیابی به رشد اقتصادی و مهار تورم، بر آینده قیمت مسکن تاثیر معناداری خواهد گذاشت. بهبود فضای اقتصادی می‌تواند، علت اصلی ورود تقاضای سرمایه‌‌‌ای به بازار مسکن را مسدود کند. البته شرط کافی هم برای این منظور وجود دارد و آن «ریسک پذیرشدن فعالیت ملک‌‌‌بازی» است.
شرایط اقتصادی و بازارها هر چقدر هم برای سرمایه‌گذاری‌‌‌های مولد بهبود پیدا کنند، تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار ملک، به خاطر «عایدی بالای ناشی از هزینه صفر» همیشه وجود دارد؛ مگر اینکه سیاستگذار یک‌بار برای همیشه، از تجربه جهانی «تنظیم بازار مسکن» بهره ببرد و با «اخذ مالیات سالانه از مالکان»، مقابل جریان ملک‌‌‌بازی، بازدارندگی قوی و موثر ایجاد کند.
شرایط درونی بازار مسکن ماه‌‌‌هاست ظرفیت رشد تند قیمت مسکن را از دست داده است؛ سلب قدرت خرید مصرف‌کنندگان و به‌هم‌خوردن نسبت‌‌‌های مختلف قیمتی در بازار (زمین به مسکن، مسکن به اجاره، قیمت تهران به شهرها، قیمت تهران به کلان‌شهرها و موارد دیگر) گویای تکمیل ظرفیت رشد قیمت است. اما متغیرهای برون‌زا همچون ریسک غیراقتصادی و سیاست‌‌‌های محرک سفته‌‌‌بازی و ضدتولید در این مدت، کار را برای بازگشت قیمت‌ها سخت و پیچیده کرد.
این بازی با فرصتی که احتمالا در نتیجه مذاکرات، در فضای روانی بازارها شکل می‌گیرد، می‌تواند از طریق سیاستگذاری درست در بازار ملک –گام تکمیلی هدایت مسکن به مسیر غیرتورمی- پایان یابد.
