مشمولان «یک‌میلیون مسکن» با پیش‌‌‌فروش وارونه شوکه شدند
فروش خانه یا خالیفروشی؟
سه پرسش بدون پاسخ مشمولان «مسکن دولتی»؛ قیمت، محل ساخت، زمان تحویل
برخی از متقاضیانی که در پاییز امسال و به دنبال بازگشایی امکان ثبت‌نام در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی اقدام به بارگذاری مدارک اعلام شده در سامانه مربوطه کرده بودند، زمستان امسال و طی روزهای اخیر برای تکمیل پروسه ثبت‌نام به عوامل تکمیل پرونده تقاضا برای قرار گرفتن در فهرست مشمولان این طرح ارجاع داده شدند. ظرف هفته‌‌‌ها و روزهای اخیر پیامکی به برخی از ثبت‌نام‌‌‌کننده‌‌‌های طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال ارسال شد که از آنها خواسته شده بود به منظور تکمیل پروسه ثبت‌نام وتشکیل پرونده در زمان مشخص به عوامل ثبت‌نام‌‌‌کننده مراجعه کنند. متقاضیان شهر تهران، برای تکمیل پروسه ثبت‌نام به شهرهای جدید اطراف پایتخت فراخوانده شدند. مراجعه این گروه از متقاضیان به عوامل ثبت‌نام و برخورد آنها با حداقل سه ابهام و پرسش بدون پاسخ، یک شاهد عینی از آخر و عاقبت طرح مسکنسازی دولتی را منعکس می‌‌‌کند که در واقع می‌توان از آن به عنوان چهارمین سند نشان‌دهنده بیراهه تامین مسکن ارزان‌قیمت از مسیر خانه‌‌‌سازی دولتی یاد کرد. تجربه مربوط به دوره ساخت مسکن مهر، گزارش اخیر دیوان محاسبات از روند پیشرفت خانه‌‌‌سازی دولتی در قالب طرح اقدام ملی مسکن و کارنامه بانکی مسکنسازی دولتی، سه سند قبلی نشان‌دهنده شکست سیاست مسکن حمایتی از مسیر خانه‌‌‌سازی دولتی است. اسنادی که نشان می‌‌‌دهد جایگزینی مسیر بیراهه مداخله مستقیم دولت در خانه‌‌‌سازی با هدف تامین مسکن ارزان‌قیمت برای گروه‌‌‌های کمدرآمد و فاقد مسکن به جای حضور و سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در نهایت به سرانجام مطلوب و مورد نظر نخواهد رسید. در واقع این اسناد هر کدام به تنهایی نشان‌دهنده آخر و عاقبت جایگزینی دولت با بازیگر اصلی ساخت مسکن(بخش خصوصی) است. اولین مواجهه حضوری متقاضیان فراخوانده شده این سوال را ایجاد کرده است که آیا این طرح، برنامه‌‌‌ای برای خانه‌‌‌سازی مطابق با اصول درست پیش‌‌‌فروش مسکن است یا عملا خالی فروشی پروژه‌‌‌هایی است که بنا بر روایت متقاضیان مراجعه کننده برای تکمیل پرونده و همچنین اعلام عوامل ثبت‌نام، مهم‌ترین اجزای آن شامل قیمت تمام شده، مبالغ پرداختی در هر مرحله از پیشرفت پروژه، محل دقیق ساخت پروژه‌‌‌ها و همچنین زمان دقیق تحویل واحدها هنوز مشخص نیست.
چهارمین سند شکست سیاست بیراهه
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، مواجهه اخیر متقاضیان طرح خانه‌‌‌سازی حمایتی در قالب ساخت واحدهای مسکونی دولتی، چهارمین سند شکست بیراهه سیاستگذاری در حوزه تامین مسکن است. اولین سند مربوط به تجربه مسکن مهر است. در شرایطی که مسکن مهر قرار بود در مدت دو سال ساخته و به متقاضیان تحویل شود اما عملا این پروژه به طور متوسط بیش از ۱۰ سال زمان برد. در واقع به طور میانگین اجرای پروژه‌‌‌های مسکن مهر ۱۰ سال به طول انجامید و در طول این بازه زمانی متقاضیان در چند مرحله با افزایش هزینه ساخت مواجه شدند و وام ساخت هم در چند مرحله افزایش یافت.
دومین سند شکست سیاست خانه‌‌‌سازی دولتی و جایگزینی دولت با بازیگر اصلی حوزه ساخت مسکن(سرمایه‌گذاران وسازندگان بخش خصوصی) به یک گزارش اخیر منتشر شده از سوی دیوان محاسبات کشور مربوط می‌شود. آبان ماه امسال دیوان محاسبات کشور به عنوان بازوی نظارتی مجلس بر فعالیت وزارتخانه‌‌‌ها، سازمان‌ها ودستگاه‌ها و...، در گزارشی اعلام کرد پیشرفت فیزیکی کل طرح اقدام ملی مسکن، در دو سال گذشته تنها ۱۲درصد بوده است.
طرح اقدام ملی مسکن، طرحی برای ساخت ۴۰۰هزار واحد مسکونی در شهرهای کشور از سوی دولت دوازدهم بود که هم‌‌‌اکنون در طرح نهضت ملی-طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال- ادغام شده است. بنا بر آنچه آبان امسال از سوی دیوان محاسبات کشور اعلام شد، این طرح عملا برنامه‌‌‌ای شکست خورده و فاقد پیشرفت فیزیکی مطلوب بوده است. قرار بود همه این واحدها تا پایان دولت دوازدهم تکمیل و تحویل شود اما پیشرفت فیزیکی کلی این طرح عملا ۱۲ سال است. طرحی که مطابق با زمان‌بندی صورت گرفته پیش نرفت و با همان مشکلات قبلی، در طرح جدید خانه‌‌‌سازی دولتی ادغام شد.
سومین سند از شکست سیاست خانه‌‌‌سازی دولتی به کارنامه بانکی این طر‌‌‌ح‌‌‌ها برمی‌‌‌گردد. براساس اعلام بانک عامل مسکن در حالی که قرار بود با اجرای طرح اقدام ملی مسکن تا پایان دولت دوازدهم دست‌‌‌کم ۴۰۰هزار واحد مسکونی به بازار مسکن شهرهای کشور عرضه شود، تا امروز تنها عملیات ساخت ۳۱هزار واحد مسکونی در قالب این طرح آغاز شده است. چون براساس اعلام بانک عامل و پرداخت کننده تسهیلات این طرح از مجموع ۴۰۰هزار واحد برنامه‌‌‌ریزی شده، تنها ۳۱هزار واحد مسکونی به مرحله انعقاد قرارداد برای دریافت تسهیلات رسیده‌‌‌اند. این شرایط نشان‌دهنده آن است که پیشرفت فیزیکی این طرح حول و حوش ۸درصد یعنی حتی کمتر از آنچه دیوان محاسبات کشور در گزارش خود در این باره اعلام کرده بود، است.
دیوان محاسبات کشور در حالی در این گزارش دلایل شکست سیاست ساخت مسکن دولتی از مسیر طرح اقدام ملی را اعلام کرده است که ردپای همه این مشکلات در طرح جدید نیز دیده می‌شود. دیوان محاسبات در این باره اعلام کرده بود: سیاستگذاری‌‌‌های مقطعی در تامین مسکن مانند طرح اسکان ضربتی ۷۷، طرح استیجاری، طرح مسکن مهر، اجاره‌داری ۵ ساله و نیز طرح اقدام ملی مسکن باعث بلاتکلیفی دستگاه‌های اجرایی و مردم شده است. نرخ بالای تسهیلات (۱۸درصد) تزریق مالی پروژه‌‌‌ها و روند احداث آنها را دچار مشکل کرده است. تخصیص اراضی و نقشه‌‌‌های ساخت برخی پروژه‌‌‌ها هنوز قطعی نیست و سازمان ملی زمین و مسکن فاقد اراضی مناسب و کافی برای اجرای طرح اقدام ملی مسکن در برخی از استان‌‌‌هاست.
این در حالی است که بنا بر اعلام دیوان محاسبات کشور، در بسیاری از استان‌‌‌ها هیچ‌گونه منابع مالی دولتی تخصیص نیافته است و هزینه ساخت، صرفا از طریق آورده خود متقاضی و تسهیلات بانکی تامین شده است. همچنین عواملی از جمله تورم و عدم‌ثبات قیمت مصالح، عدم نظارت بر بازار مصالح، تخصیص نیافتن مصالح به صورت یارانه‌‌‌ای، عدم‌تطبیق تعدیلات با نرخ واقعی تورم، پرداخت نشدن تسهیلات در زمان مقرر توسط بانک، بوروکراسی اداری طولانی، کمبود اراضی دولتی مناسب برای اختصاص به متقاضیان، موقعیت نامناسب جغرافیایی و هزینه‌‌‌های بالای آماده‌‌‌سازی، ضعف در اجرای شبکه‌‌‌های خدماتی، تاخیر در شروع عملیات ساخت، عدم همکاری مناسب دستگاه‌های ذی‌ربط (شهرداری، شرکت‌های خدماتی شامل آب، برق، گاز و...) در ارائه خدمات به سایت، عدم‌پیش‌بینی اعتبار پیرامون تامین خدمات زیربنایی توسط دستگاه‌های ذی‌ربط و عدم‌تعهد دستگاه‌های فوق برای اجرای ساختمان‌‌‌های موردنیاز مانند مسکن مهر و عدم‌چابکی دستگاه‌های مجری در اجرای این طرح تاثیر زیادی در بر زمین ماندن آن داشته است.
سند چهارم نیز شاهد عینی و روایت مردمی از پروسه ثبت‌نام و آنچه در زمان مراجعه حضوری آنها برای تکمیل پرونده تقاضا به وقوع پیوسته، است. روایت‌‌‌های مردمی در این باره نشان می‌‌‌دهد در حالی که انتظار می‌‌‌رفت در زمان فراخوان دولت برای مراجعه حضوری متقاضیان به عوامل ثبت‌نام دست‌‌‌کم سه آیتم مهم یعنی قیمت تمام شده ساخت واحدها، رقم و زمان دقیق اقساط آورده متقاضیان که باید در طول دوره ساخت از سوی آنها تامین شود، محل دقیق اجرای پروژه(زمینی که قرار است واحدها روی آنها احداث شود) و همچنین زمان دقیق تحویل پروژه‌‌‌ها، به آنها اعلام شود، نه تنها از این بابت اطلاع‌‌‌رسانی‌‌‌ای به آنها صورت نگرفت بلکه عوامل ثبت‌نام در پاسخ به پرسش متقاضیان در این باره اعلام کردند که هنوز هیچ‌کدام از این موارد مشخص نیست. یا از واژه نمی‌‌‌دانم برای پاسخ به متقاضیان استفاده کرده واظهار بی‌‌‌اطلاعی کردند.
این در حالی است که هیچ اطلاع‌‌‌رسانی دقیقی در این زمینه از سوی متولی مسکن تاکنون صورت نگرفته است و بسیاری از متقاضیان هم‌‌‌اکنون در برزخ تکمیل روند ثبت‌نام یا انصراف از طرح، قرار گرفته‌‌‌اند. چرا که عملا مشخص نیست این افراد که عموما از قشر کمدرآمد با توان مالی محدود هستند در طول دوره ساخت در چه زمانی و به چه میزانی باید اقدام به پرداخت پول کنند. از سوی دیگر حتی خاک این پروژه‌‌‌ها نیز به آنها نشان داده نشده و افراد نمی‌‌‌دانند قرار است واحدهای آنها در کجا ساخته شود و این ساخت‌وسازها به لحاظ تعداد طبقات وتراکم جمعیتی به چه صورت خواهد بود.
در واقع سوالاتی که در یک پیش‌‌‌فروش طبیعی و درست مطرح شده و قبل از هر اقدامی برای واریز پول از سوی خریداران به آنها پاسخ داده می‌شود، در اولین فراخوان دولت از متقاضیان برای تکمیل پرونده ثبت‌نام بدون پاسخ باقی مانده است. این در حالی است که حتی در پرریسک‌‌‌ترین شکل پیش‌‌‌خرید مسکن که در واقع پیش‌‌‌خرید در مرحله صفر اجرای پروژه یا همان پیش‌‌‌خرید روی خاک است، حداقل این سه آیتم مهم یعنی قیمت ساخت، محل دقیق اجرای پروژه و زمان تحویل به پیش‌‌‌خریدار اعلام می‌شود.
در چنین شرایطی لازم است متولی مسکن و مسوولان ارشد طرح خانه‌‌‌سازی دولتی هر چه سریع‌تر نسبت به اصلاح روند موجود و توقف شکل فعلی ثبت‌‌‌نام‌‌‌ها اقدام کنند. چرا که خود دولت سیزدهم نیز پیش از این وعده کرده بود که اجرای این طرح قرار است متفاوت از همه طرح‌‌‌های تامین مسکن باشد که از گذشته تاکنون در کشور اجرا شده است. آن طور که متولی مسکن پیش از این اعلام کرده بود قرار بود ابتدا دولت برای مشخص شدن نیاز واقعی به ساخت مسکن در مناطق مختلف مطالعات دقیق انجام دهد و سپس اقدام به خانه‌‌‌سازی کند. اما دولت هم‌‌‌اکنون در حالی فراخوان تکمیل مدارک به متقاضیان را صادر کرده است که این سه آیتم مهم برای پیش‌‌‌فروش مسکن را بی‌‌‌پاسخ گذاشته است. دولت و متولی مسکن باید به این موضوع توجه داشته باشند که نیازسنجی به معنای ایجاد ابهام و سوال در ذهن متقاضیان با مشخص نبودن شرایط از نیست چرا که پاسخ ندادن به این پرسش‌‌‌ها می‌تواند ریسک ورود به این طرح را در ذهن متقاضیان پررنگ کرده و آنها را به دلیل بی‌‌‌اطلاعی از جزئیات پروژه، دلسرد کند. تا جایی‌که بخش زیادی از این متقاضیان به دلیل مسیر تاریک مسکنسازی دولتی از این طرح انصراف داده و سیاست تامین مسکن کم‌‌‌درآمدها از مسیر مسکن حمایتی عملا به هدف اصابت نکند.
دیدگاه‌های کارشناسی نشان می‌‌‌دهد حتی در صورتی که دولت قصد ندارد بازار مسکن را از مسیر درست یعنی رفع انجماد از واحدهای مسکونی احتکار شده به واسطه دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی و افزایش ریسک وهزینه ملاکی و سفته‌‌‌بازی، تنظیم کند و بنا به عرضه مسکن از مسیر انبوه‌‌‌سازی دارد، نباید جایگزین بازیگر اصلی بازار ساخت‌وساز یعنی بخش خصوصی شود.
چرا که عدم‌تجربه کافی در این زمینه منجر به بروز خطاهای زیادی خواهد شد. از جمله خطر پیش‌‌‌فروش وارونه و خالی‌سازی به جای خانه‌‌‌سازی را ایجاد می‌‌‌کند. از آنجا که تخمین هزینه نهایی ساخت تنها از سوی سازندگان وسرمایه‌گذاران با تجربه امکان‌‌‌پذیر است طبیعی است که دولت از همان ابتدا قادر به تخمین هزینه ساخت واعلام زمان و میزان آورده متقاضیان متناسب با پیشرفت فیزیکی پروژه‌‌‌ها نخواهد بود. در واقع این خالی فروشی و پیش‌‌‌فروش غیرطبیعی تبعات بیراهه سیاستگذاری در بازار مسکن است.
یک طرح؛ سه قیمت
در شرایطی که متقاضیان در روزهای اخیر با بی‌‌‌اطلاعی و عدم‌اعلام قیمت تمام شده واحدها از سوی عوامل ثبت‌نام و تکمیل پرونده طرح خانه‌‌‌سازی دولتی روبه‌‌‌رو شده‌‌‌اند، هم‌‌‌اکنون سه قیمت برای این واحدها وجود دارد. مسوولان اجرای این طرح اخیرا اعلام کردند که اگرچه هنوز رقم دقیق ساخت این واحدها اعلام نشده است اما تخمین‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد که رقم آورده متقاضیان تهرانی حول و حوش ۱۵۰میلیون تومان خواهد شد که با در نظر گرفتن وام ۴۵۰میلیون تومانی مسکن حمایتی، قیمت هر مترمربع از این واحدها حدود ۶میلیون تومان تمام می‌شود(با توجه به متوسط متراژ اعلام شده برای هر واحد که ۱۰۰ مترمربع است). سازنده‌‌‌ها و فعالان ساختمانی شهر تهران اما اعلام می‌‌‌کنند که در حال حاضر هزینه ساخت هر مترمربع مسکن (بدون احتساب هزینه زمین)، با کیفیت خوب، رقمی حول وحوش ۱۰میلیون تومان است. اما در سایت ثبت‌نام مسکن یک‌میلیونی جدولی درج شده است که عدد اولیه آورده متقاضیان و همچنین درصدهای اعلام شده برای پرداخت آورده متناسب با هر مرحله پیشرفت فیزیکی پروژه، نشان می‌‌‌دهد که هر مترمربع از این واحدها حدود ۷میلیون و۵۰۰هزار تومان تمام می‌شود.
تعهد پرریسک متقاضیان
متقاضیانی که ظرف روزهای اخیر برای تکمیل پرونده ثبت‌نام خود به صورت حضوری به عوامل مربوطه مراجعه کرده‌‌‌اند از اخذ یک تعهدنامه پرریسک از ثبت‌‌‌نامی‌‌‌ها خبر می‌‌‌دهند. در متن تعهدنامه‌‌‌ای که از این متقاضیان در زمان مراجعه گرفته شده است آمده است: «اینجانب ضمن اعلام توانایی مالی پرداخت سهم آورده و اقساط تسهیلات بانکی، متعهد می‌‌‌شوم که مبلغ آورده اولیه وسایر مبالغ مربوط به سهم آورده را در هر مرحله و در مهلت تعیین شده پرداخت کنم.»
متن این تعهدنامه در شرایطی که هنوز زمان و میزان پرداخت آورده متقاضیان تعیین نشده است، الزامی پرریسک برای پیش‌‌‌خریداران ومتقاضیان ایجاد می‌‌‌کند. چرا که متقاضیان در شرایطی این تعهدنامه را امضا کرده و آن را در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسانده‌‌‌اند که نه می‌‌‌دانند که به چه میزان باید آورده نقدی تامین و پرداخت کنند و نه می‌‌‌دانند که این مبالغ باید در چه زمان‌‌‌هایی پرداخت شود. از این رو، این تعهدنامه ریسک بزرگی را برای پیش‌‌‌خریداران ایجاد خواهد کرد و منجر به بروز نگرانی و سردرگمی آنها خواهد شد.
تبعات غافلگیری در زمان ثبت‌نام
این غافلگیری می‌تواند تبعات منفی گسترده‌‌‌ای را برای متقاضیان و متولی مسکن به همراه داشته باشد. به‌خصوص آنکه از متقاضیان قبل از مشخص بودن رقم آورده و همچنین زمان‌بندی پرداخت سهم متقاضی از هزینه ساخت در هر مرحله از ساخت، تعهد محضری دریافت شده است که مبالغ باید در زمان تعیین شده پرداخت شود. طی روزهای اخیر و در مواجهه با چنین شرایطی بسیاری از متقاضیان نسبت به ادامه فرآیند ثبت‌نام یا انصراف از این طرح دچار تردید و دودلی شده‌‌‌اند. در واقع غافلگیری در زمان ثبت‌نام طرح مسکنسازی دولتی، می‌تواند منجر به سرخوردگی، دلسردی و انصراف متقاضیان شود.
این رویداد در نهایت شکست کامل سیاست خانه‌‌‌سازی دولتی را به همراه دارد که از ابتدا با هدف تامین مسکن گروه‌‌‌های کمدرآمد، افزایش عرضه وتنظیم‌‌‌گری بازار مسکن طراحی واجرایی شده بود.
