«دنیای اقتصاد» علل مانع‌تراشی دستگاه‌های دولتی برای فروش املاک مازاد را بررسی میکند
جاذبه ملاکی برای دولتیان
«دنیای‌اقتصاد»» ۴ محرک انگیزه دستگاه‌ها برای ملاکی را بررسی میکند؛ کلید عرضه سریع املاک راکد
تامین کسری بودجه 1400 از یک مسیر غیرتورمی با «مقاومت دستگاه‌های دولتی» روبه‌رو شده است به‌طوری که صاحبان املاک مازاد در دولت با 13 حقه ملکی، مقابل فروش این اموال بلااستفاده، بنبست به وجود آورده‌‌‌اند. املاک مازاد دولت قرار بوده «ناجی بودجه کشور» شود اما همچنان نقش «قلک دستگاه‌های دولتی» برای حفظ ارزش پس‌‌‌اندازشان در برابر تورم را بازی میکند.
این بدعت دولتی‌‌‌ها طی امسال و دست‌‌‌کم سه سال گذشته، با بهانههای مختلف و بعضا کارشکنی‌‌‌های پشت‌‌‌پرده، پیش رفته است. اما اخیرا وزیر اقتصاد برای تحقق منابع پیش‌بینی شده در بودجه به شکل غیرتورمی، در نامه‌‌‌ای به رئیسجمهور، مانع‌‌‌تراشی‌‌‌های دستگاه‌های دولتی را فهرست کرده و خواستار اجرای قانون فروش املاک مازاد از سوی دولت شده است. مطابق بودجه 1400، مقرر شده بود امسال 20هزار میلیارد تومان منابع مالی از محل فروش املاک مازاد دولتی، تامین شود اما در 6 ماه اول امسال، فقط 7/ 4درصد از هدف نیمساله فروش این املاک، محقق شد که بیانگر «اشکال بزرگ در کار دستگاه‌ها» است.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره کلید فروش املاک مازاد دولتی حاکی است، قبل‌‌‌از تکرار تجربه‌‌‌های شکست‌‌‌خورده قبلی در دولت برای گشایش قفل املاک بلااستفاده و مازاد بر نیاز دستگاه‌ها، این بار باید در اقدامی کارگشا و منطقی، ابتدا «راز جاذبه املاک مازاد» موشکافی شود. اقدامات تاکنون، فقط به تدوین قوانین تکراری برای «تعیین مهلت زمانی فروش املاک مازاد» محدود بوده و هیچ زمان، سیاستگذار سراغ راهکارهایی که محرک‌‌‌های انگیزه ملاکان دولتی برای ملاکی (نیروی جاذبه) را نشانه رود و باعث فروش خودکار این املاک از سوی دستگاه‌ها شود، نرفته است. راهکارها، پس‌‌‌از کشف راز جاذبه املاک مازاد، مشخص می‌شود. شناسایی منبع این جاذبه می‌تواند به کشف پادزهر «مقاومت در فروش» منجر شود که در نهایت باعث بنبست شکنی از مسیر «عرضه املاک مازاد دولت به بازار مصرف» و تامین منابع بودجه کشور خواهد شد.
نیروی جاذبه املاک از کجاست؟
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره منشأ نیروی جاذبه املاک مازاد در دستگاه‌های دولتی نشان می‌‌‌دهد، این نیرو از چهار محل نشأت می‌گیرد. جاذبه املاک از یکسو اشتهای دستگاه‌ها برای خرید بیشتر (سرمایه‌گذاری غیرمولد) انواع اراضی و ساختمان را به بهانههای مختلف، افزایش داده و از سوی دیگر باعث چسبندگی بالای دستگاه‌ها به املاک تحت مالکیت‌‌‌شان و طفره از فروش آنها شده است. چهار عامل این نیروی جاذبه شامل «سیاست‌های اقتصادی منحرف کننده پس‌‌‌اندازها از مسیر سرمایه‌گذاری مولد به سمت سفته‌‌‌بازی»، «نااطمینانی ناشی از بی‌‌‌ثباتی در اقتصاد و شکل‌‌‌گیری انتظارات تورمی»، «سبقت تورم ملکی از تورم عمومی ناشی از هجوم سرمایه‌‌‌ها به سفته‌‌‌بازی با زمین و مسکن» و همچنین «حیاط خلوت مالیاتی بازار ملک» می‌شود.
سیاست‌های ضدتولید و مشوق سفته‌‌‌بازی
سیاست‌های غلط اقتصادی باعث شده پس‌‌‌اندازها به جای آنکه از طریق بازار پول و بازار سرمایه، روانه بخش‌‌‌های مولد شود، به سمت بازار خرید ملک منحرف شده و حبس سرمایه‌‌‌ها در املاک بلااستفاده را رقم بزند. دستگاه‌های دولتی هم مثل افراد حقیقی برای حفظ ارزش پول و پس‌‌‌انداز، گزینه اول خود را بازار ملک می‌‌‌دانند. این بازار، از یکسو بدون‌‌‌ریسک ارزیابی می‌شود و از سوی دیگر، ارزش واقعی دارایی سرمایه‌گذاران ملکی را در برابر تورم، حفظ میکند. این مسیر انحرافی برای سرمایه‌گذاری اما می‌توانست در صورت سیاستگذاری درست در بخش‌‌‌های اقتصادی، گزینه آخر باشد و به جای آن، سپرده‌‌‌گذاری در بانک‌‌‌ها یا سرمایه‌گذاری در بازار سهام باعث شارژ منابع و اعتبارات موردنیاز بخش‌‌‌های مولد اقتصاد شود. اما فعلا مداخله در بازارها و سیاست‌های دستوری در حوزه قیمت‌ها، بخش‌‌‌های مولد را از سرمایه‌گذاری حقیقی و حقوقی محروم کرده و بازار ملاکی را گزینه اول سرمایه‌گذاران قرار داده است.
شارژ ملاکی با «انتظارات تورمی»
محرک دیگر در این مسیر انحرافی، «انتظارات تورمی» است که تحت‌تاثیر نااطمینانی به آینده و مبهم بودن چشم‌‌‌انداز اقتصادی شکل می‌گیرد. در شرایط نااطمینانی، حفظ ارزش واقعی دارایی در اولویت قرار می‌گیرد. «انتظارات تورمی» نیز در اثر کارکرد نامناسب متغیرهای اقتصادی ناشی از همان سیاستگذاری غلط و البته تحت‌تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی شکل می‌گیرد. طی سال‌‌‌های 97 تا اواخر 99، روند تشدید «انتظارات تورمی» باعث شد جریان سفته‌‌‌بازی ملکی به شکل کم‌‌‌سابقه در بازار زمین و مسکن فعال شود که نتیجه‌‌‌اش، خریدهای سرمایه‌‌‌ای (غیرمصرفی) املاک و تشدید جهش قیمت مسکن شد.
موج‌‌‌سواری روی جهش قیمت
جهش قیمت مسکن و سبقت تورم ملکی از تورم عمومی، عامل سوم نیروی جاذبه املاک مازاد در دستگاه‌های دولتی است. در فاصله ابتدای سال 97 تا پایان مهر ماه، در حالی که تورم عمومی به میزان 230درصد بوده، تورم مسکن (در تهران) معادل 460درصد ثبت شده است. معنای این دو نرخ آن است که در دوره اخیر، ارزش واقعی املاک در برابر تورم، حداقل سه برابر شده است. این چنین بازار پرسود و پناهگاه امن سرمایه‌‌‌ها در برابر تورم عمومی به سرمایه‌گذارانش که بخش بزرگی از آنها ملاکان حقوقی -دستگاه‌ها، سازمان‌ها و... - هستند، سیگنال روشن برای «مقاومت در برابر فروش و آزادسازی سرمایه‌‌‌های محبوس» را می‌‌‌دهد.
البته، همین هجوم جریان خریدهای غیرمصرفی و حبس سرمایه در بازار ملک، خود عاملی برای رشد نجومی قیمت زمین و مسکن شده است.
دستگاه‌های دولتی، عمدتا صاحب زمین هستند تا ساختمان و از آنجا که «تورم زمین به مراتب بیشتر از تورم مسکن» است، چسبندگی ملاکان حقوقی به املاک محبوس نیز بیشتر از چسبندگی ملاکان حقیقی –به واحدهای مسکونی بلااستفاده- است.
تورم زمین در تهران در فاصله ابتدای 97 تا پایان مهر ماه، 650درصد بوده است. این رشد قیمت در مقایسه با تورم 460درصدی مسکن در این فاصله، «جذابیت بیشتر زمین‌‌‌های دولتی برای دستگاه‌ها» را نشان می‌‌‌دهد. طی سه دهه گذشته در بازار املاک شهر تهران، میانگین نرخ تورم سالانه زمین حدود 30درصد بوده و همین شاخص برای مسکن حدود 25درصد که مقایسه هر دو نرخ با میانگین نرخ تورم عمومی سالانه که حدود 20درصد بوده، به خوبی «یکی از محل‌‌‌های تولید نیروی جاذبه املاک مازاد» را مشخص میکند.
سود بدون هزینه بازار ملاکی
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره محل‌‌‌های تولید «نیروی جاذبه ملاکی» در دستگاه‌های دولتی، آدرس چهارم را «حیاط خلوت مالیاتی» درون بازار ملک معرفی میکند.
خرید غیرمصرفی ملک و حبس آن، هیچ هزینه یا ریسکی برای ملاک ندارد. برآورد می‌شود حدود دو سوم معاملات ملکی سه سال گذشته توسط خریدارانی انجام شده که هیچ قصد بهره‌‌‌برداری مصرفی (استفاده سکونتی از آپارتمان یا استفاده ساختمانی از زمین) نداشته‌‌‌اند بلکه ملک را «منجمد» کردند تا از سود سالانه ناشی از رشد قیمت آن، بهره ببرند. این اقدام سفته‌‌‌بازانه اگر «حیاط خلوت مالیاتی» وجود نداشت، قابل ادامه نبود. سیاستگذار اینجا هم غفلت کرده و امروز تاوان آن به شکل «ناکامی دولت در تامین کسری بودجه از محل فروش املاک مازاد» بروز پیدا کرده است. در دنیا برای مقابله با جریان سفته‌‌‌بازی ملکی، از ابزار «مالیات سالانه» استفاده می‌شود. این مالیات، «ریسک راکدگذاشتن ملک» را تا حد بازدارندگی از سفته‌‌‌بازی، بالا می‌‌‌برد و باعث عرضه املاک به بازار مصرف می‌شود.
راهکار چیست؟
سیاستگذار به استناد واقعیت بازار املاک دولتی –محرک‌‌‌های 4 گانه دستگاه‌های دولتی برای نگهداری املاک مازاد و بیشتر کردن املاک خود- دو گام اصلی باید برای آزادسازی سرمایه‌‌‌های محبوس در درون دولت، بردارد. گام اول به عنوان «شرط لازم»، ایجاد ریل پایدار برای برقراری ثبات اقتصادی، کاهش انتظارات تورمی و جذاب‌‌‌سازی بخش‌‌‌های مولد برای سرمایه‌گذاری است. گام دوم اما «شرط کافی» محسوب می‌شود که برای این منظور باید پناهگاه امن سفته‌‌‌بازهای ملکی، با ابزار «مالیات بر دارایی ملکی» برای این جریان غیرمصرفی و مخرب اقتصاد، ناامن شود.
13حقه «حفظ املاک مازاد»
وزیر امور اقتصادی و دارایی اخیرا در نامه‌‌‌ای به رئیسجمهور، با اشاره به تکالیفی که بودجه 1400 کل کشور برای این وزارتخانه در حوزه «تامین مالی غیرتورمی با فروش املاک مازاد دستگاه‌های دولتی» تعیین کرده است، از «عدم‌حصول منابع ناشی از ناکامی در فروش این املاک» خبر داد. مطابق این نامه‌‌‌نگاری، امسال باید به میزان 20هزار میلیارد تومان از محل فروش املاک مازاد، منابع مالی آزاد شود. معنای این هدف‌‌‌گذاری آن است که در مدت 6 ماه باید 10هزار میلیارد تومان از این محل، منابع در اختیار دولت برای تامین کسری بودجه قرار می‌‌‌گرفت اما کل مبلغی که در نیمه اول امسال با فروش املاک مازاد دولتی، آزاد شد 473میلیارد تومان بوده است. این در حالی است که کارگروه‌‌‌های ملی و استانی مسوول «شناسایی املاک مازاد و بلااستفاده دستگاه‌های دولتی»، در همین نیمه اول امسال تعداد 120 فقره ملک به ارزش 1420میلیارد تومان شناسایی کردند که قابلیت فروش داشت اما به خاطر آنچه وزیر اقتصاد «مشکلات و چالش‌های فروش املاک مازاد» در نامه خود به رئیسجمهور اعلام کرده، حدود یک‌سوم از همین تعداد ناچیز املاک شناسایی شده، آزاد شد. البته تعداد کل املاک مازاد دولت خیلی بیشتر از همین 120 پلاک است. بخش زیادی از این املاک، در تهران و سایر شهرهای بزرگ و گران بازار ملک، منجمد شده است. اما آیا آنچه تحت عنوان «چالش‌های فروش املاک مازاد دولتی» مطرح است، واقعا چالش است یا بیشتر شبیه «حقه‌‌‌های ملکی» می‌‌‌ماند؟بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است، همه دست‌‌‌کم 13 موردی که وزیر اقتصاد در لیست 15چالش فروش املاک مازاد به آنها اشاره کرده، «بهانه‌‌‌‌‌‌ها و مانع‌‌‌تراشی‌‌‌ها» از سمت دستگاه‌هاست که برای طفره از «حبس‌‌‌زدایی سرمایه‌‌‌ها»، مسیر فروش را مختل کرده است. لیست این ترفندها در جدول درون این گزارش تشریح شده است.
