طرح ساماندهی بنگاه‌های املاک استارت خورد
نیمه تاریک ضلع سوم مسکن
اشكال متن طرح چیست؛ مسوولیت شش‌گانه برای واسطه‌های ملكی تعریف می‌شود؟
بررسی طرح ساماندهی بنگاه‌های ملکی در حالی این روزها در دستور کار مجلس قرار گرفته است که دو نیمه پنهان و آشکار در این طرح رصد می‌شود. یافته‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات طرح ساماندهی بنگاه‌های معاملات ملکی نشان می‌دهد این طرح سال گذشته از سوی نمایندگان مجلس مطرح شد. اما بنا بر آنچه طراحان از آن با عنوان در اولویت قرار نگرفتن طرح برای تصویب در صحن یاد می‌کنند تاکنون نهایی و تصویب نشده است.
این در حالی است که بنا بر اعلام طراحان، این طرح به جهت اثر مستقیم بر معاملات و سطح قیمت‌ها در بازار خرید‌وفروش و اجاره مسکن باید به فوریت تصویب شود. هم‌اکنون این طرح در کمیسیون‌ها و کمیته‌های تخصصی در حال بررسی و تکمیل است و در دستور کار مجلس قرار گرفته است.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اگرچه در پیش‌نویس این طرح، طراحان ورود خوبی به موضوع ساماندهی فعالیت بنگاه‌های مسکن و ارائه دلایل توجیهی در این زمینه داشته‌اند اما در عین حال این طرح یک نیمه پنهان نیز دارد که باید به آن توجه شود.
علاوه بر این، وزیر راه وشهرسازی در ابتدای دولت سیزدهم و در تشریح برنامه‌های خود در بخش مسکن از طرح ساماندهی مشاوران املاک با همکاری وزارت صمت، به عنوان یکی از سیاست‌های دولت یاد کرد.
طرحی که هم‌اکنون با عنوان طرح ساماندهی بنگاه‌های ملکی بعد از یک‌سال در دستور کار مجلس قرار گرفته است یکی از دو اشکال بزرگ فرآیند فعلی واسطه‌گری ملکی را تشخیص داده است. اما این بازار یک اشکال بزرگ دیگر نیز دارد که در پیش‌نویس این طرح نادیده گرفته شده است. این اشکال در واقع نیمه تاریک بخشی از بازار معاملات ملکی است که دست‌کم در پیش‌نویس یا نگارش اولیه این طرح که در سال گذشته ارائه شد، مورد اشاره قرار نگرفته است. هر چند، تعدادی از نمایندگان موثر کمیسیون عمران مجلس با تایید ضرورت توجه به این بخش، در گفت وگو با «دنیای اقتصاد»، از تلاش این کمیسیون و کمیته‌های تخصصی برای تکمیل این طرح با نگاهی کامل و همه‌جانبه به موضوع ساماندهی فعالیت واسطه‌های ملکی خبر می‌دهند.
یکی از اشکالات بزرگی که هم‌اکنون در این زمینه وجود دارد از سوی نمایندگان مجلس به درستی تشخیص داده شده است. در متن پیش‌نویس این طرح آمده است یکی از عوامل افزایش قیمت مسکن تلاش تعدادی از واسطه‌های ملکی برای فروش یا اجاره واحدهای مسکونی با نرخ‌های بالاتر است. چرا که کمیسیون یا حق‌الزحمه آنها به‌طور مستقیم با بهای فروش یا اجاره مسکن در ارتباط است و به همین دلیل برخی از این واسطه‌ها تلاش می‌کنند از طریق بالا بردن سطح قیمت‌ها درآمد بیشتری کسب کنند.
اگر چه طراحان این طرح به درستی مشکل را تشخیص داده و ارتباط مستقیم بین قیمت مسکن با درآمد واسطه‌های ملکی را به عنوان یکی از مهم‌ترین دلایل نابسامانی در بازار مسکن اعلام کرده‌اند اما راهکاری که طراحان در پیش‌نویس این طرح برای مقابله با این مشکل مطرح کرده‌اند، راهکار ناقصی است. در این طرح پیشنهاد شده است تا حق‌الزحمه واسطه‌های ملکی یا تعرفه خدمات ملکی در زمان فروش و اجاره مسکن به یک‌دوم رقم فعلی کاهش یابد. این در حالی است که کارشناسان این موضوع را راهکاری ناقص می‌دانند. علاوه بر اینکه مشکلات دیگری غیر از این موضوع نیز در ارتباط با فعالیت واسطه‌های ملکی در بازار مسکن وجود دارد. کارشناسان معتقدند تا زمانی‌که دستمزد واسطه‌های ملکی به‌طور مستقیم با قیمت مسکن در ارتباط باشد این مشکل پابرجا خواهد بود. از سوی دیگر نیمه دوم مشکلات طرفین معاملات مسکن با واسطه‌های ملکی دربردارنده مسائلی عمیق‌تر از موضوعات مرتبط با نوسانات قیمت مسکن است. مشکلاتی که یکی از عوامل موثر در تشدید رکود معاملاتی در دوره‌های مختلف تاکنون بوده است و در پیش‌نویس این طرح به آن اشاره‌ای نشده است. هر چند نمایندگان کمیسیون عمران مجلس به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند تمام این موارد در کمیسیون و کمیته‌های تخصصی در دست بررسی است و به طرح اضافه خواهد شد. واسطه‌ها، ضلع سوم معاملات ملکی هستند که حضور و فعالیت آنها برای بازار معاملات مسکن و طرفین معاملات ضروری است. اما به دلیل وجود دو اشکال بزرگی که متوجه فعالیت و نحوه عملکرد آنها در بازار ملک است نوعی فضای نااطمینانی در بازار برای ورود و انجام معاملات خرید‌وفروش مسکن وجود دارد.
اشکال اول که پیش از این نیز به آن اشاره شد و در متن طرح نیز آمده است راهکار ناقص طراحان برای ساماندهی فعالیت بنگاه‌های ملکی از طریق به نصف رساندن تعرفه کمیسیون بنگاه‌هاست.
اما اشکال دوم که به آن در پیش‌نویس این طرح اشاره نشده است مربوط به عدم تعریف دقیق مسوولیت‌ها و وظایف قانونی برای مشاوران املاک در قوانین لازم‌الاجرا و مشخص است. این عدم تعیین مسوولیت به شکل قانونی و مشخص موجب شده است نه تنها بازار مسکن برای طرفین انجام معاملات به فضایی نامطمئن تبدیل شود بلکه رقابتی نیز برای ارائه خدمات بیشتر و بهتر به طرفین معاملات از سوی واسطه‌های ملکی در بازار وجود نداشته باشد. نیمه پنهان طرح ساماندهی فعالیت بنگاه‌های ملکی که در پیش‌نویس این طرح به آن اشاره نشده است دربردارنده چند سوال مهم در ارتباط با نحوه فعالیت این مشاوران است. مسوولیت و دامنه خدماتی که باید متعهدانه و به صورت قانونی (حداقل کار) از سوی واسطه‌های ملکی ارائه شود، چیست؟
این مسوولیت‌ها در کدام قانون لازم‌الاجرا نوشته شده است تا مردم بتوانند آن را در ازای پرداخت حق کمیسیون به واسطه‌ها، در مواقع لزوم مطالبه کنند؟
این در حالی است که همین ابهام و نامشخص بودن مسوولیت ضلع سوم معاملات مسکن (واسطه‌های ملکی) ریشه نااطمینانی خریداران و فروشنده‌های بازار مسکن (یا موجر و مستاجر) از بابت ورود به بازار و انجام معاملات است. این نااطمینانی از یکسو میل به انجام معامله بین طرفین را کاهش داده است و از سوی دیگر در برخی موارد باعث گرفتاری‌های متعدد دو ضلع، حین و بعد از انجام معامله می‌شود. هم‌اکنون در نبود قوانین مشخص و لازم‌الاجرا در ارتباط با حدود مسوولیت‌ها و تکالیف قانونی واسطه‌های ملکی، طرفین معاملات، به ناچار بسیاری از امور حقوقی، تضامین و اقدامات احتیاطی را خودشان انجام می‌دهند. در واقع یک اشکال مهم طرح که در پیش‌نویس به آن اشاره‌ای نشده است مربوط به عدم تعیین تکلیف وظایف و اقداماتی است که باید از سوی واسطه‌های ملکی در قالب خدمات ملکی قبل، حین و بعد از انجام معاملات ملکی به طرفین ارائه شود. لازم است دست‌کم و برای جبران این نقیصه، مسوولیت شش‌گانه‌ای برای واسطه‌های ملکی تعریف شود. اگر چه ممکن است برخی از مسوولیت‌ها از سوی تعدادی از واسطه‌های ملکی انجام شود اما این مسوولیت‌ها برای آنکه صورت لازم‌الاجرا به خود گرفته و از سوی همه واسطه‌ها به طرفین معاملات ارائه شود لازم است به صورت مسوولیت‌های قانونی مشخص، تعهدآور و همراه با الزام درآید.
یک مورد از حداقل اقداماتی که در راستای این مسوولیت‌های شش‌گانه باید برای واسطه‌های ملکی تعریف شود آن است که همه فایل‌ها برای دسترسی هر سه ضلع معاملات مسکن (طرف تقاضا، عرضه‌کننده و واسطه‌های ملکی) قابل دسترس باشد. این موضوع نه تنها منجر به تضمین منافع طرفین معاملات به دلیل ایجاد فضای رقابتی در بازاریابی ملکی در راستای ارائه خدمات بهتر و بیشتر از سوی واسطه‌ها می‌شود بلکه منجر به تضمین منافع واسطه‌های ملکی نیز می‌شود. چرا که امکان دسترسی به همه فایل‌ها می‌تواند فعالیت واسطه‌های ملکی و بازاریابی آنها را گسترش داده و شانس بیشتری از بابت کسب درآمد از محل واسطه‌گری تعداد بیشتری از معاملات برای آنها ایجاد کند. از سوی دیگر لازم است تعارض منافع در بازار واسطه‌گری ملک برطرف شود. هم‌اکنون یک واسطه ملکی به نمایندگی از هر دو طرف خریدار و فروشنده یا موجر و مستاجر اقدام به واسطه‌گری معاملات مسکن می‌کند. اما سوال مهم آن است که چگونه یک فرد می‌تواند به‌طور همزمان از یکسو تامین‌کننده منافع سمت تقاضا و از سوی دیگر تامین‌کننده منافع سمت عرضه در یک معامله باشد؟
لازم است این موضوع نیز برطرف شود و به ازای هر کدام از طرفین معامله اعم از خریدار و فروشنده یا مالک و مستاجر، یک واسطه اقدام به تلاش برای تامین حقوق و منافع آنها کند.
الزام واسطه‌ها به بررسی سلامت و صحت ثبتی و حقوقی واحدهای مسکونی در زمان خرید و فروش از مهم‌ترین مواردی است که باید در هر طرحی که در ارتباط با ساماندهی فعالیت واسطه‌های ملکی نوشته و تصویب می‌شود گنجانده شود. در این زمینه لازم است از مشاوران وکارشناسان حقوقی و قضایی که تخصص کافی در این زمینه دارند استفاده شود و حضور این افراد کارشناس و متخصص در بنگاه‌های املاک الزامی شود.
همچنین لازم است در گام بعدی صحت و سلامت فنی ساختمان نیز به واسطه الزام به حضور مهندسان و متخصصان ساختمانی مورد بررسی قرار گیرد و این مورد نیز در فهرست وظایف و تکالیف واسطه‌های ملکی گنجانده شود. واسطه‌های ملکی همچنین باید ملزم به ارائه تضمین از بابت تاییدیه‌هایی شوند که درباره صحت و سلامت حقوقی و فنی به خریدار مسکن ارائه داده‌اند.
در گام آخر (ششم) نیز لازم است انجام کلیه فرآیندهای حقوقی منتهی به تحویل کلید و سند واحد مسکونی در فهرست وظایف قانونی واسطه‌ها گنجانده شود. هم‌اکنون همه خدمات ثبت و تثبیت حقوق قانونی طرفین در دفاتر اسناد رسمی از سوی خود طرفین انجام می‌شود و بعد از نوشتن مبایعه‌نامه واسطه‌های ملکی نقشی در انجام این مراحل ندارند. در واقع واسطه‌های ملکی بعد از نگارش مبایعه‌نامه و دریافت حق‌الزحمه خود عملا مسوولیتی از بابت مابقی فرآیندها و همچنین معامله‌ای که انجام داده‌اند بر عهده نمی‌گیرند. ضمن آنکه در قانون نیز چنین مسوولیت‌ها و تکالیفی برای آنها در نظر گرفته نشده است.
در پیش‌نویس این طرح که سال گذشته نوشته شده است طراحان اعلام کرده‌اند طبق قانون بنگاه‌های معاملاتی حق تنظیم مبایعه‌نامه ندارند ولی برخلاف قانون این اقدام از سوی آنها انجام می‌شود که باید از این موضوع نیز جلوگیری شود.
به این ترتیب، باید تکلیف این دوگانگی نیز مشخص شود. نماینده‌ها در حالی در این طرح به موضوع وابستگی حق کمیسیون به قیمت ملک یا اجاره واحد مسکونی اعتراض کرده‌اند که در عین حال راهکار آنها یعنی به نصف رساندن تعرفه حق‌الزحمه واسطه‌ها، راهکار مناسبی نیست. توصیه‌های کارشناسی و تجارب موفق بررسی شده مربوط به کشورهای انگلیس، آمریکا و ترکیه، نشان می‌دهد بهتر است ضمن تعیین یک نرخ تعرفه پایه برای انجام معاملات ملکی، مابقی حق‌الزحمه براساس توافق بین طرفین و واسطه‌ها و با در نظر گرفتن ملاک‌هایی مانند کیفیت و سرعت ارائه خدمت، خوشنامی و رزومه واسطه و همچنین سایر پارامترهای مربوط به سازوکار بازار، محاسبه و پرداخت شود.
این موضوع ضمن ایجاد فضای رقابتی بین واسطه‌ها برای ارائه هر چه بیشتر و بهتر خدمات ملکی، منجر به تعیین دستمزد واسطه‌ها از سوی بازار و با تکیه بر سازوکارهای بازار می‌شود. در واقع سطح و کیفیت ارائه خدمات از سوی واسطه‌ها تعیین‌کننده دستمزد آنها خواهد بود. این موضوع نه تنها رضایت طرفین را از انجام معاملات افزایش می‌دهد بلکه منجر به ارائه خدمات بهتر و بیشتر در بازار مسکن و درآمدزایی واسطه‌ها با معیار سطح کیفی خدمات می‌شود.
از این طریق وابستگی مستقیم دستمزد واسطه‌ها با نوسانات قیمت مسکن نیز از بین می‌رود. در صورتی که این طرح با در نظر گرفتن ملاحظات گفته‌شده نهایی شده و تصویب شود این موضوع یک الگوی برد - برد - برد برای طرفین معاملات مسکن و واسطه‌های ملکی خواهد بود. یک مدل هم می‌تواند این باشد که حق کمیسیون صرفا از فروشنده دریافت شود.
ورود جدی به ساماندهی واسطه‌ها
کمال حسین‌پور، عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه هم‌اکنون کمیسیون عمران به‌طور جدی به طرح ساماندهی بنگاه‌های ملکی ورود کرده است به «دنیای اقتصاد» گفت: از آنجا که موضوع گرانی و نوسان‌های غیرمنطقی قیمت در بازار مسکن یکی از معضلات اساسی جامعه است، هم‌اکنون رسیدگی به طرح‌های موثر در حوزه مسکن باید در دستور کار قرار بگیرد. وی افزود: یکی از مهم‌ترین دلایل شناسایی شده در ارتباط با افزایش مکرر قیمت مسکن بحث ارتباط مستقیم دستمزد واسطه‌های ملکی با قیمت ملک مورد معامله است. از این رو طرح ساماندهی بنگاه‌های معاملات ملکی در دست بررسی و تدوین قرار دارد که موارد حقوقی آن از سوی کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس و موارد مربوط به تعیین نرخ واسطه‌گری در بازار مسکن در کمیته مسکن و کمیسیون عمران در دست بررسی و تدوین قرار دارد. حسین‌پور اعلام کرد: در پیش‌نویس طرح، موضوع کاهش تعرفه کمیسیون بنگاه‌ها به نصف تعرفه فعلی مطرح شده است اما به احتمال زیاد این موضوع تغییر خواهد کرد و فرمولی در نظر گرفته خواهد شد که دستمزد واسطه‌ها به قیمت معامله وابسته نباشد.
واقعی‌سازی کمیسیون ملکی
پیش از این نیز رئیس کمیسیون عمران مجلس بر ضرورت واقعی‌سازی دستمزد واسطه‌های ملکی تاکید کرده بود. محمدرضا رضایی‌کوچی در این باره معتقد است: تعیین دستمزد واسطه‌های ملکی بر مبنای درصدی از قیمت معامله، اقدام نادرستی است که می‌تواند خود یکی از عوامل نوسان قیمت و رشد مکرر نرخ‌ها در بازار مسکن شود. از این رو در کمیسیون عمران به دنبال تصویب طرحی هستیم تا دستمزد واسطه‌ها واقعی شده و ارتباط دستمزد واسطه‌ها با نرخ معامله قطع شود.
رحمت‌اله فیروزی‌پوربادی، یکی دیگر از اعضای کمیسیون عمران مجلس نیز پیش‌تر در گفت‌وگو با خبرگزاری مجلس (خانه ملت)، اعلام کرده بود که باید برای بنگاه‌های مسکن مسوولیت‌های قانونی تعریف شود. وی با بیان اینکه یک نگرانی از بابت فعالیت‌ها و تلاش‌های برخی از واسطه‌های ملکی در جهت افزایش قیمت مسکن با هدف کسب درآمد بیشتر وجود دارد، معتقد است: بنگاه‌های معاملاتی هم باید مانند دفاتر ثبت اسناد و سایر مجموعه‌های خدمات‌رسان دارای قانون، ضابطه و مسوولیت باشند. وی ابراز امیدواری کرد با تصویب طرح ساماندهی بنگاه‌های ملکی نواقص موجود در ارتباط با فعالیت واسطه‌های ملکی برطرف شود.
در همین زمینه، اقبال شاکری، عضو دیگر کمیسیون عمران مجلس اعلام کرده بود: وابسته بودن تعرفه بنگاه‌های ملکی به نرخ مسکن، موجب شده است برخی از واسطه‌ها با فعالیت‌های غیرمسوولانه به افزایش کاذب قیمت مسکن دامن بزنند. شاکری با اشاره به ضرورت ساماندهی نحوه فعالیت بنگاه‌های معاملاتی و نظارت بر آنها گفت: هیچ مسوولیتی برای بنگاه‌های معاملاتی در قبال دریافت حق‌الزحمه تعیین نشده و آنها تنها ثبت‌کننده معاملات هستند و هیچ نقش و مسوولیتی در اختلافات میان موجر و مستاجر، احراز هویت مالکان، خریداران، وضعیت و کیفیت ملک و زمین ندارند.
