چرا سرمایه‌های ملکی به زمین فرعی رفت؟
منشأ انحراف اهداف مسکن
كارنامه مردودی سياستگذار در «نوسازي بافت فرسوده»
شکست دولت‌ها در «هدایت عرضه مسکن به منطقه اصلی تقاضای ملکی» طی سال‌های اخیر تاکنون منجر به صدور کارنامه مردودی برای سیاستگذار در «نوسازی بافت‌های فرسوده شهری» شده است.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» به استناد به آمارهای موجود از روند نوسازی بافت‌های فرسوده و مقایسه آن با هدف‌گذاری‌های قانونی و ضرورت‌هایی که در این زمینه از سال‌های قبل تاکنون مطرح بوده حاکی است دولت عملا موفق به انجام تکلیف صریح قانون برنامه ششم برای تامین مسکن در بافت‌های فرسوده نشده است.
براساس این قانون، دولت مکلف بود سالانه 100 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده را نوسازی کند ،اما عملا این اقدام تاکنون محقق نشده است.برآیند بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد علاوه بر شکست دولت‌ها در هدایت عرضه مسکن به منطقه اصلی که همان بافت‌های فرسوده است، سرمایه‌های ملکی به زمین فرعی کشیده شده است.
نتیجه این انحراف، چیزی جز تشدید سفته‌بازی و ملاکی در بازار مسکن و اثرگذاری بر تورم شدید در بازار معاملات واحدهای مسکونی نیست.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در حالی طی سال‌های گذشته عمده توان و تمرکز دولت‌ها بر ساخت مسکن در محدوده‌های خارجی شهرها (حومه فاقد امکانات و سرانه‌های کافی کلان‌شهرها) تمرکز یافته است که منطقه اصلی عرضه مسکن دست‌کم به سه دلیل، «هسته فرسوده» شهرهاست.نخستین دلیل مربوط به تراکم جمعیت کم‌درآمد در خانه‌های کلنگی مستعد تخریب و نوسازی است.
مطابق آمارها، 30 درصد جمعیت کشور در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند که حدود یک سوم جمعیت کل کشور محسوب می‌شود. این در حالی است که مطابق مطالعات انجام شده در اوایل دهه 90، حدود نیمی از مستاجران واقع در دهک‌های پایین درآمدی و زیر خط فقر در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند که باید به سرعت نسبت به انجام تمهیدات مورد نیاز برای تامین مسکن آنها اقدام شود. از سوی دیگر سطح پایین قیمت مسکن در بافت‌فرسوده نسبت به دیگر مناطق شهرها که امکان خرید خانه‌های نوساز توسط دهک‌های متوسط و پایین را در محدوده‌های داخلی و هسته میانی شهرها فراهم می‌کند، یکی دیگر از دلایلی است که این محدوده‌ها را به مناطق اصلی برای تامین مسکن تبدیل می‌کند.
از سوی دیگر، وجود خدمات زیربنایی سه‌گانه در بافت که مانع از تحمیل هزینه نجومی برای تامین آب و برق و گاز برای «خانه‌سازی در بیرون شهرها» می‌شود، این مناطق را به مناطقی مهم و مستعد برای اجرای برنامه‌های تامین مسکن تبدیل می‌کند. در واقع این مناطق به ویژه از آن حیث که در درون شهرها (هسته میانی و مرکزی شهرها) و نه در مناطق دوردست قرار داشته و همچنین برخوردار از سرانه‌های زیربنایی و روبنایی کافی برای سکونت شهروندان هستند نسبت به مناطق حاشیه‌ای باید در اولویت ساخت مسکن قرار می‌گرفت.اما عملا نه‌تنها تمرکز برنامه‌های مسکن‌سازی و تامین مسکن دولت‌ها در بیش از یک دهه گذشته بر ساخت وساز در حومه فاقد امکانات شهرها گذاشته شد بلکه تکالیف تعیین شده برای نوسازی بافت‌های فرسوده در قوانینی همچون قانون برنامه ششم توسعه نیز عملا محقق نشد. بررسی‌ها درباره تکلیف دولت‌ها طی حداقل 5 سال اخیر در حوزه «تامین مسکن ارزان» نشان می‌دهد، طبق برنامه ششم توسعه، دولت باید طی این مدت با سیاستگذاری درست مانند تشویق سرمایه‌گذاران ساختمانی، سیاست «ساخت سالانه 100 هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده شهرهای کشور» را از طریق «اجرا توسط بخش خصوصی» محقق می‌کرد. اما عملا آمارها نشان از عدم تحقق این موضوع دارد. آمارها نشان می‌دهد، سیاست «تامین مسکن ارزان از طریق عرضه در بافت‌فرسوده» اجرا نشد و متولی مسکن و دولت‌ها در این زمینه با شکست مواجه شدند. براساس آمارهای رسمی، طی سال‌های 96 و 97، سالانه حدود 68 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده احداث شد. همچنین در سال‌های 98 و 99 براساس آمار «پرداخت وام نوسازی بافت فرسوده»، در کل 25 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده ساخته شد. هر چند آمار مربوط به سال‌های 98 و 99 مربوط به تعداد وام‌های پرداختی برای نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده بوده است، اما از آنجا که اکثر واحدهایی که در بافت‌های فرسوده احداث می‌شوند وام بانکی با نرخ سود یارانه‌ای دریافت می‌کنند، آمار مربوط به وام‌های پرداخت شده در این زمینه با آمارهای مربوط به نوسازی بافت فرسوده تقریبا برابری می‌کند.
به این ترتیب، آمارها نشان می‌دهد سهم بافت فرسوده از کل ساخت و سازهای مسکونی طی یک دهه گذشته، زیر 20 درصد بوده است.در حالی که این سهم در شکل مورد انتظار باید حداقل 50درصد باشد.
نتایج بررسی‌ها نشان از کارنامه مردود دولت‌ها در نوسازی بافت‌های فرسوده در سال‌ها و دهه‌های اخیر از یکسو و انحراف سیاست‌های عرضه مسکن از زمین اصلی به زمین فرعی دارد. اما در جواب اینکه چرا دولت‌ها به «بافت فرسوده» باختند و عملا موفق به کسب کارنامه قبولی در حوزه سیاستگذاری و اجرای سیاست‌های نوسازی در بافت‌های فرسوده نشدند، می‌توان به دو علت اصلی اشاره کرد.اول اینکه سیاستگذار مسکن در همه سال‌های اخیر به جای آنکه «مشوق‌های لازم و محرک‌های موثر برای هدایت سرمایه‌های ساختمانی به منطقه اصلی (بافت) را فراهم کند»، سراغ ساده‌ترین مسیر یعنی مسیر فرعی رفت و «زمین‌های فاقد خدمات اساسی در بیرون شهرها را برای ساخت انبوه بارگذاری کرد» که همین کار باعث عدم رغبت سازنده‌ها به منطقه اصلی شد.
در واقع متولی مسکن با اجرای سیاست‌های انحرافی ساخت وعرضه مسکن در حومه شهرها، مسیر انحرافی را پیش‌روی بازار و فعالان عرضه مسکن قرار داد. هر چند سیاست ساخت شهرهای جدید واجرای برنامه‌های تامین مسکن در حومه کلان‌شهرها برای اسکان سرریز جمعیت کلان‌شهرها سیاستی واجب بود اما دولت این سیاست را که باید بعد از سیاست نوسازی مسکن در بافت فرسوده و تامین واحدهای مسکونی در هسته میانی شهرها اجرایی می‌کرد، نه تنها در اولویت برنامه‌های خود قرارداد بلکه عملا از سیاست اصلی و مهم‌تر که همان نوسازی بافت‌های فرسوده است غفلت کرد.
در وهله بعد (علت دوم) نیز سیاستگذار به جای آنکه «خانه‌سازی» را جذاب کند، با بی‌عملی مالیاتی باعث جذاب‌شدن «ملک‌بازی» شد؛ در نتیجه، سرمایه‌گذاری مولد (ساخت و ساز) جای خود را به سرمایه‌گذاری غیرمولد (خرید و احتکار ملک) داد.«مالیات سالانه ملکی» می‌توانست جلوی شکست دولت و رکود عرضه در بافت فرسوده را بگیرد.
در سال‌های اخیر تحت تاثیر جهش‌های مکرر قیمت زمین و مسکن و افزایش هزینه‌های ساخت، در نبود مشوق‌های موثر برای ساخت وساز، بسیاری از سازنده‌ها به جای آنکه به بازار ساخت و عرضه مسکن در هسته میانی شهرها روی آورند به جمع سفته‌بازها و ملاکان پیوسته و در نبود اهرم‌های مالیاتی ضد ملاکی و سفته‌بازی، جریان انحرافی در بازار مسکن را دامن زدند.
در نتیجه این غفلت نه تنها بازار ساخت وساز در رکودی عمیق فرو رفت بلکه در نتیجه کاهش عرضه جدید به بازار مسکن و همچنین افزایش فعالیت‌های سوداگرانه در این بازار، جهش قیمت در بازار معاملات مسکن نیز استمرار یافت.
شرایط در بازار ساخت‌وساز هم‌اکنون تحت تاثیر این غفلت‌ها، اجرای سیاست‌های انحرافی و بی‌عملی‌های سیاستگذار به سمتی رفته است که هم‌اکنون سرمایه‌گذارهای ساختمانی نیز رغبتی برای ورود به منطقه اصلی ساخت وساز ندارند.در این زمینه به دو علت اصلی می‌توان اشاره کرد.
نخستین دلیل به سود نجومی ملک‌بازی و سرمایه‌گذاری ملکی در زمین فرعی مربوط می‌شود. انگیزه بالا برای ساخت وساز در مناطق لوکس و گران شهر به علت حاشیه سود بالای ساخت مسکن در این نواحی از دیگر دلایل موثر در این زمینه محسوب می‌شود.
سازنده‌ها همچنین از کاذب بودن برخی وعده‌ها مبنی بر واگذاری رایگان برخی خدمات، اعمال تخفیف‌ها ومشوق‌های ساخت مسکن در بافت فرسوده خبر می‌دهند. به این ترتیب «تخفیف اسمی» (وعده‌های کاذب) در حوزه هزینه صدور پروانه، انشعابات و...نیز دلیل سومی است که باعث بی‌انگیزگی و عدم تمایل سازنده‌ها برای ورود به بافت‌های فرسوده شده است.
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون و در حالی که دولت سیزدهم به تازگی فعالیت خود را آغاز کرده است وضعیت نوسازی بافت‌های فرسوده در پایتخت به بدترین شکل درآمده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد» تیراژ ساخت مسکن در «زمین اصلی» پایتخت (بافت فرسوده) در سال گذشته، رکورد کمترین سرمایه‌گذاری ساختمانی طی 13 سال اخیر را زد؛ سال گذشته کمتر از 10هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده تهران ساخته شد. همچنین یافته‌ها نشان می‌دهد اوضاع در نیمه اول امسال هم کماکان وخیم است.
اما گذشته از تهدید ناشی از کم‌کاری و غفلت‌های صورت گرفته از سوی دولت‌های قبلی در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده، در شرایط فعلی یک خطر بزرگ‌تر، هسته میانی شهرها وجریان تولید وعرضه مسکن در بافت‌های فرسوده را بیش از پیش تهدید می‌کند. این تهدید بزرگ ادامه روند پر غلط و سراسر اشتباه اجرای سیاست‌های انحرافی تامین مسکن در سال‌های گذشته تاکنون است.
بر این اساس، دولت جدید لازم است از دولت‌های قبلی درس بگیرد؛ چرا که ادامه روندهای قبلی عملا منجر به تشویق به فرار سرمایه‌های مولد از «منطقه اصلی عرضه مسکن» به «مناطق بی‌خدمات و خوابگاهی» شده و باعث انحراف از مسیر «تامین مسکن ارزان و رونق پایدار در بخش مسکن» می‌شود.
