راز تنفس «اجاره» در آلمان

انتشار این اخبار در داخل کشور بدون اینکه حاوی پشت صحنه و جزئیات دقیق باشد، صورت گرفت و ناگفته‌هایی از آن باقی ماند. در نتیجه این نشر ناقص خبر، در بازار مسکن کشور این مطالبه و نظریه تا حدودی جا افتاد که موجران باید برای مدتی از مستاجران اجاره‌بها دریافت نکنند.

اما حالا جزئیات ماجرای چتر آلمانی برای مستاجران در عصر شیوع کرونا که مورد استقبال طرفین بازار اجاره این کشور نیز قرار گرفته و بدون هیچ مشکلی اجرا شده، مشخص شده است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد آنچه اکنون در بازار اجاره کشور آلمان درحال اجراست، همزمان در آمریکا و استرالیا نیز کلید خورده است. این تحقیقات از بازار مسکن سه کشور آلمان، آمریکا و استرالیا مشخص می‌کند در این سه کشور یک طرح کاملا مشابه برای محافظت اقتصادی از مستاجران در دوره کرونا درحال اجراست. 

محتوای این طرح «تنفس شش تا هفت ماهه اجاره‌بها در بازار اجاره برای مستاجران» است؛ به این معنا که مستاجران بین شش تا هفت ماه اجازه پیدا می‌کنند اجاره‌بهای خود را در سررسیدهای ماهانه به موجر پرداخت نکنند و پرداخت آن را به تعویق بیندازند. اما راز این تنفس پرداخت اجاره چیست؟ بررسی «دنیای‌اقتصاد» درباره راز این موضوع که به شکل سطحی در شبکه‌های مجازی داخلی منتشر و باعث سوء برداشت فعالان بازار مسکن ایران شد، این است که ابزار اصلی دولت‌ها در کشورهای مختلف جهان برای تنظیم بازار مسکن، بار دیگر در یک بحران فراگیر یعنی شیوع ویروس کرونا، به کمک دولت، خریداران مسکن و اکنون بیش از همه مستاجران در بازار مسکن آمده است. این ابزار همان تسهیلات رهنی یا وام خرید مسکن است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، این برای دومین بار است که در بازار جهانی مسکن، کاربرد طلایی و کلیدی ابزار وام مسکن آشکار شده است. آنچه اولین بار و پیش از این همواره به‌عنوان کاربرد این ابزار برای نجات از بحران مشاهده می‌شد، کاربرد آن در مواقع رکود شدید معاملات یا جهش سنگین قیمت مسکن بوده است.

به‌عنوان مثال یک نمونه از کاربرد تسهیلات رهنی خرید مسکن حدود سه تا چهار سال اخیر در کشور چین مشاهد شد. در چین پس از اینکه قیمت مسکن با جهش فوق‌العاده بالا روبه‌رو شد، دولت با استفاده از ظرفیت انعطافی که در نظام پرداخت وام‌های خرید مسکن وجود دارد، ضوابط سختگیرانه‌تری در مورد نرخ سود و اعتبارسنجی متقاضیان استفاده از این تسهیلات اعمال کرد و با این اقدام توانست از تقاضای سرمایه‌ای مسکن در این بازار بکاهد. در نتیجه کاهش تقاضا، روند رشد قیمت مسکن نیز تا حد زیادی کنترل شد و در نتیجه ابزار تسهیلاتی به کمک کنترل بازار آمد. این مدل از تنظیم بازار مسکن، سال‌هاست در کشور آمریکا نیز رواج دارد و از تسهیلات رهنی برای این منظور استفاده می‌شود.

اما اکنون که بحران جهانی کرونا حجم زیادی از کسب و کارها را تعطیل کرده و در شرایطی که درآمد خانوارها با کاهش شدید روبه‌روست، هزینه زندگی خانوارها را نیز به سبب الزام به استفاده از مواد ضدعفونی‌کننده، ماسک و دستکش به‌صورت روتین، افزایش داده است، آثار مستقیم و آسیب‌زننده این شرایط اقتصادی بیش از هر قشر دیگری به اجاره‌نشین‌های کشورهای مختلف وارد می‌شود. 

در این شرایط دولت‌ها دست‌کم در آلمان، آمریکا و استرالیا توانسته‌اند از همین ابزار در بازار مسکن به‌عنوان یک سپر برای محافظت از اجاره‌نشین‌ها از تبعات اقتصادی شیوع کرونا استفاده کنند. اما ماجرا و راز این استفاده چیست و چگونه تسهیلات خرید مسکن به کمک مستاجران آمده است؟ به‌طور کلی بازار تسهیلات رهنی در کشورهای مذکور آن‌قدر عمیق و ریشه‌دار است که بیش از نیمی از جمعیت خریداران مسکن در این کشورها یا از وام رهنی استفاده کرده‌اند یا اکنون درحال استفاده از این تسهیلات هستند. از طرفی یک وابستگی دیرینه و کاربردی میان خریداران مسکن و وام رهنی در این کشورها وجود دارد که نشات گرفته از جذابیت و کاربردی بودن تسهیلات رهنی خرید مسکن در این کشورهاست. ماجرا از این قرار است که تقاضای سرمایه‌ای مسکن در این کشورها عمدتا با وام نسبت به خرید مسکن اقدام می‌کند و سپس از محل اجاره ملک، اقساط ماهانه تسهیلات رهنی را پرداخت می‌کند. البته خریداران سرمایه‌ای مسکن در این کشورها به‌خاطر وجود ابزار مالیاتی کارآمد در بخش مسکن، چاره‌ای جز عرضه آنی ملک خود در بازار اجاره ندارند. به این ترتیب در کشورهای مذکور تقریبا تمام خانه‌های اجاره‌ای متعلق به موجرانی است که اقساط وام رهنی بابت واحدهای اجاری خود پرداخت می‌کنند.

دولت‌های سه کشور آلمان، آمریکا و استرالیا در این مقطع بحرانی از اقساط همین وام‌های خرید مسکن که موجران دریافت کرده‌اند، استفاده کرده و توانسته‌اند تنفسی در پرداخت اجاره ماهانه برای مستاجران تدارک ببینند؛ به این ترتیب که دولت با هماهنگی بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری پرداخت‌کننده وام‌های رهنی، یک دوره تنفس برای بازپرداخت اقساط این وام‌ها توسط موجران ایجاد کرده است، مشروط بر اینکه این موجران نیز دریافت اجاره‌بهای مستاجران خود را شش تا هفت ماه به تعویق بیندازند.

این ارتباط شبکه‌ای کشورهای مذکور برای استفاده از ابزارهای رهنی، مدیون توسعه بازار رهن و البته استفاده از ابزار مکمل مالیاتی است. در استرالیا ابزار مالیات نیز به کمک مستاجران آمده است؛ به این ترتیب که دولت‌های محلی تخفیف ۲۰ تا ۳۰ درصدی بر مالیات‌های ملکی را مشروط بر اینکه موجران، نسبت به کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی نرخ اجاره‌بهای ماهانه در شرایط فعلی اقدام کنند، اعمال خواهد کرد. به این ترتیب از بخشودگی و تخفیف مالیاتی نیز به‌عنوان یک مشوق برای کمک موجران به مستاجران استفاده شده است.

در واقع وام مسکن در کشورهای مذکور به دو شکل کاربردهای ثانویه اما طلایی خود را نشان می‌دهد؛ نخست تنظیم جریان تقاضای خرید مسکن از بابت جلوگیری از تشدید رکود و همین‌طور پیشگیری از جهش قیمت مسکن و دوم حمایت از مستاجران در شرایط بحران ملی.

ابزار مالیات در بازار مسکن نیز به شکل دیگری می‌تواند همین کاربردها را داشته باشد. مالیات‌های ملکی تقاضای سوداگری مسکن را کاهش می‌دهند و اکنون هم ابزاری برای استفاده به‌عنوان چتر حفاظت مستاجران از تبعات اقتصادی شیوع کرونا شده‌اند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در آلمان اقدام دولت در استفاده از وام‌های رهنی برای کاهش آسیب به مستاجران، طی یک ماه اخیر به کنترل قیمت مسکن نیز کمک کرده است. تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» حاکی از کاهش ۲۵ درصدی قیمت مسکن در برخی از شهرهای آلمان در هفته‌های اخیر و پس از شیوع کروناست. ریشه‌یابی علت این افت قیمتی نشان می‌دهد ماجرا به ارتباط بین خرید مسکن و تسهیلات رهنی مرتبط است. در واقع در پی شیوع کرونا تقاضای سرمایه‌ای خرید مسکن در این کشور به‌شدت کاهش یافته است. خریداران سرمایه‌ای مسکن که عموما از وام استفاده می‌کنند، می‌دانند که اگر خانه بخرند، باید آن را در بازار اجاره عرضه کنند و از طرفی در سمت تقاضای اجاره، بازار کاملا راکد است و اگر هم املاک به اجاره برود، فعلا باید با مستاجران مدارا کنند. در نتیجه این وضعیت، آنها موقتا بازار مسکن آلمان را ترک کرده‌اند. این کاهش تقاضا، به کاهش تا ۲۵ درصدی قیمت مسکن در برخی از شهرهای این کشور منجر شده است.

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» که در این گزارش منعکس شده، نشان داد چیزی که ظاهر آن در اخبار فارسی‌زبان به شکل ناقص منتشر و موجب سوءبرداشت شد، به هیچ‌وجه تحمیل حکمی از سوی دولت درباره «دوره تنفس پرداخت اجاره‌بها» توسط موجر برای مستاجران آلمانی نبوده است؛ بلکه سازوکاری در این زمینه تعریف شد که نفع مشترک موجر و مستاجر از اجرای این طرح تامین شود و هر دو سمت بازار اجاره بدون هیچ مشکلی به اجرای این برنامه تن دهند.

این درحالی است که در کشور ما هیچ‌یک از دو ابزار مذکور اعم از وام‌های رهنی و مالیات، درحال‌حاضر جز یک استفاده حداقلی، کاربرد دیگری ندارد. وام‌های خرید مسکن که از حدود دو سال پیش به کما رفتند و در ماه‌های پایانی سال ۹۸ فاصله قدرت خرید این وام‌ها با میانگین قیمت مسکن به حدی افزایش یافت که عملا شاهد مرگ این وام‌ها و افت شدید استفاده از آنها در بازار مسکن بودیم. در فصل زمستان یک نوع از وام‌های مسکن که از محل خرید اوراق به متقاضیان پرداخت می‌شود، با افزایش روبه‌رو شد که به شکل بسیار خفیف، قدرت خرید این وام را افزایش داد؛ اما این افزایش به حدی نبود که در شهر تهران اقبال به دریافت آن را به میزان قابل‌توجهی افزایش دهد و می‌توان ادعا کرد در یکی دو ماه اخیر، بیشتر در استان‌های دیگر به‌جز تهران کاربرد وام‌های جدید مسکن مشهود شده است.

ابزار مالیاتی نیز وضعیتی به مراتب وخیم‌تر از وام‌های رهنی دارد و هنوز به‌رغم تعریف یکسری تکالیف قانونی در این حوزه، دولت هیچ استفاده‌ای از ابزارهای مالیاتی در بازار مسکن کشور نکرده است.

طی ۲۵ سال گذشته دست‌کم چهار دوره رکود سنگین معاملاتی و ۴ دوره جهش قیمت مسکن در تهران و به دنبال آن در کشور تجربه شده است که در هر یک از این دوره‌ها، چه وام‌های رهنی و چه انواع مالیات کاربردی در بخش مسکن همچون مالیات بر عایدی مسکن می‌توانست به کنترل بازار کمک کند؛ اما در هیچ‌یک از دوره‌های مذکور از این ابزارها استفاده نشده است.

 بی‌عملی دولت‌ها در این زمینه نشان از ضعف آنها در استفاده از ابزارهای مذکور برای کنترل بازار مسکن دارد.