ورود صعودی ملک به بازار زمستانی

با ثبت فروش دو برابری مسکن در کشور در آذرماه، بازار کشوری املاک مسکونی به شکل صعودی از پاییز به زمستان وارد شد.بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد، حجم معاملات خرید مسکن در آخرین ماه از فصل پاییز امسال در مقایسه با آبان‌ماه، ۱۰۰ درصد افزایش یافت و به این ترتیب بازار زمستانی مسکن با تجربه رشد دو برابری معاملات خرید واحدهای مسکونی در ماه پایانی پاییز آغاز شد.آذرماه امسال در حالی ۲۱ هزار معامله خرید مسکن در کل کشور انجام شد که این میزان در مقایسه با حجم معاملات خرید مسکن در آبان‌ماه دو برابر افزایش داشته است. همچنین از این میزان حدود ۸ هزار معامله خرید مربوط به تهران بوده است. محاسبات انجام شده نشان می‌دهد حجم معاملات خرید مسکن در کل کشور در آذرماه در مقایسه با آبان‌ماه در حالی ۱۰۰ درصد رشد داشته است که بدون محاسبه تهران در تحولات کشوری مسکن، میزان رشد حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در سایر شهرها ۸۶ درصد بوده است. این در حالی است که آذرماه امسال حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت در مقایسه با آبان‌ماه ۱۴۶ درصد رشد کرد که بیشترین میزان رشد ماهانه حجم معاملات خرید مسکن در تهران از ابتدای سال‌جاری تاکنون محسوب می‌شود. آمارها نشان می‌دهد در آخرین ماه از فصل پاییز حجم معاملات خرید مسکن در همه شهرهای کشور بدون در نظر گرفتن تحولات مسکن تهران، بعد از گذشت ۴ ماه پنج رقمی شده و از ثبت ۱۰هزار معامله خرید مسکن در طول یک‌ماه فراتر رفته است. پیش از این و طی چهار ماه گذشته منتهی به ابتدای آذرماه، در هر ماه کمتر از ۱۰ هزار معامله خرید مسکن در شهرهای کشور (به استثنای تهران) انجام شد. در آذرماه این میزان با عبور از مرز ۱۰ هزار فقره به ثبت ۱۳ هزار فقره معامله خرید مسکن در همه شهرها بدون محاسبه تعداد معاملات خرید مسکن شهر تهران منجر شد. حجم معاملات خرید مسکن در شهرهای کشور دقیقا در همان ماهی به‌طور چشمگیر افزایش یافت که در تهران نیز در همین ماه افزایش قابل‌توجه تعداد معاملات خرید آپارتمان تجربه شد. در آذرماه که ماه پرش معاملات خرید مسکن به لحاظ تعداد معاملات خرید آپارتمان محسوب می‌شود بازار کشوری معاملات مسکن نیز رشد چشمگیر حجم خرید را تجربه کرد هر چند میزان رشد حجم معاملات خرید مسکن در تهران به میزان قابل‌توجه بیشتر از رقم رشد تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در سایر شهرهای کشور بوده است.

 علت رشد معاملات کشوری مسکن

با این حال بازار معاملات خرید مسکن سایر شهرهای کشور نیز دقیقا به همان علتی که بازار مسکن تهران در آذرماه با افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان مواجه شد، رشد چشمگیر تعداد معاملات خرید مسکن را تجربه کرد.بازار معاملات مسکن شهر تهران بعد از چند ماه پیاپی ریزش حجم معاملات خرید مسکن و به‌دنبال آن بروز ثبات و حتی کاهش تورم ماهانه، آذرماه امسال برای ورود بخشی از متقاضیان منتظر در حاشیه بازار برای خرید مسکن به‌طور نسبی مطلوبیت خرید پیدا کرد. به عبارت دیگر بخشی از متقاضیانی که به دلیل جهش قیمت مسکن در سال ۹۷ به اجبار به حاشیه بازار رانده شده بودند بعد از گذشت چند ماه از رکود بازار مسکن، ثبات و کاهش میانگین قیمت اسمی مسکن در تهران به بازار ورود کرده و اقدام به خرید آپارتمان در تهران کردند.بازگشت این گروه از متقاضیان به بازار مسکن و اقدام آنها برای خرید آپارتمان موجب شد بازار معاملات مسکن شهر تهران از ابررکود معاملاتی خارج شود. مشابه این وضعیت به شکل خفیف‌تر در سایر شهرها نیز تجربه شد. اگر چه در ماه پایانی پاییز، میزان رشد معاملات خرید مسکن در سایر شهرها کمتر از میزان رشد حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران رقم خورد اما در این شهرها نیز بخشی از متقاضیان مسکن به‌دنبال بروز ثبات قیمتی و پشت سر گذاشتن ابررکود معاملاتی چند ماهه وارد بازار شدند و اقدام به خرید مسکن کردند.

با این حال، سرعت خروج از ابررکود معاملاتی در این شهرها کمتر از تهران بوده است. هرچند نه در تهران و نه در سایر شهرها شرایط ایجاد شده در آذرماه به‌دنبال افزایش قابل‌توجه حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی در مقایسه با آبان‌ماه را نمی‌توان به معنای خروج کامل از رکود و تجربه رونق معرفی کرد. به‌طور متوسط در همه شهرها بدون محاسبه تحولات بازار مسکن شهر تهران، در شرایط معمولی و رونق نسبی، ماهانه به‌طور طبیعی و متعارف ۳۵ تا ۴۰ هزار معامله خرید مسکن به ثبت می‌رسد. این در حالی است که این میزان در آذرماه در این شهرها تنها ۱۳ هزار فقره معامله خرید بود. به این ترتیب درست است که بازار معاملات مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرها از ابررکود معاملاتی که در ابتدای پاییز تجربه شد خارج شده است، اما بازار کشوری مسکن کماکان در رکود قرار دارد و شرایط فعلی به هیچ وجه به معنای بروز رونق معاملاتی مسکن نیست.رصد تغییرات نقطه‌ای بازار کشوری مسکن طی یک ونیم سال گذشته نشان می‌دهد، تحولات مسکن هم به لحاظ تغییرات حجم معاملات و هم از نظر نوسانات قیمتی ابتدا در تهران تجربه شده و سپس به سایر شهرها سرایت کرده است. در سال ۹۷ رشد نقطه‌ای تعداد معاملات خرید مسکن در تهران به‌طور متوسط منفی ۵۰درصد بوده است. به این معنا که تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران در یک‌سال ۹۷ در مقایسه با یک‌سال ۹۶ معادل ۵۰ درصد افت کرد و به نصف کاهش یافت. اما این میزان ریزش در سایر شهرهای کشور معادل ۲۰ درصد رقم خورد.در واقع رکود معاملاتی مسکن ابتدا از تهران آغاز شد. اما در نیمه سال ۹۸ به‌دنبال سرایت رکود معاملات مسکن از تهران به سایر شهرها و افزایش سرعت ریزش حجم معاملات خرید در این شهرها، میزان افت معاملات خرید مسکن در تهران و سایر شهرها با یکدیگر برابر شد.

در واقع در میانه سال‌جاری، سرعت ریزش معاملات مسکن در تهران و سایر شهرها به یک میزان رقم خورد. در حالی‌که تا نیمه اول سال ۹۸ سرعت افت تعداد معاملات خرید مسکن در سایر شهرها کمتر از تهران بود، اما در مهرماه سرعت ریزش معاملات یکسان شد. حجم معاملات خرید مسکن در تهران در حالی مهرماه امسال در مقایسه با مهرماه سال گذشته ۶۴ درصد ریزش کرد که این میزان افت در همین بازه زمانی در سایر شهرها نیز معادل همین رقم-افت ۶۴ درصدی-بود.با این حال و به‌دنبال پیروی بازار مسکن سایر شهرها از تحولات مسکن تهران، با کاهش سرعت افت تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران در آبان‌ماه،در حالی کاهش ۴۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در این ماه در مقایسه با آبان‌ماه سال گذشته تجربه شد که بازار مسکن در سایر شهرها با همان سرعت مهرماه، ریزش ۶۴درصدی حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی را به ثبت رساند. بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی در آبان‌ماه با کم شدن سرعت افت تعداد معاملات خرید آپارتمان در مسیر خروج از ابررکود معاملاتی قرار گرفت که بازار معاملات مسکن در سایر شهرها کماکان در ابررکود در حال پیشروی بود. اما در آذرماه نه تنها ریزش معاملات مسکن در تهران و رشد منفی تعداد معاملات متوقف شد بلکه در این ماه حجم معاملات خرید آپارتمان در مقایسه با آذرماه سال گذشته ۴۵درصد رشد کرد.در سایر شهرها نیز هر چند کماکان رشد تعداد معاملات خرید مسکن منفی بود و تعداد معاملات در مقایسه با آبان‌ماه ۴درصد کاهش داشت اما سرعت افت معاملات مسکن در مقایسه با دو ماه مهر و آبان به میزان قابل‌توجهی کاهش یافت و بازار کشوری مسکن نیز به تبعیت از بازار مسکن شهر تهران در مسیر خروج از ابررکود ساختمانی و ثبت رشد مثبت حجم معاملات خرید واحدهای مسکونی قرار گرفت. در واقع در‌حالی‌‌که در آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته حجم معاملات خرید مسکن افزایش ۴۵ درصدی داشته است، بازار معاملات مسکن سایر شهرها نیز در مسیری قرار گرفته است که انتظار می‌رود تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات مسکن در آن در ماه‌های پیش‌رو مثبت شود. هم‌اکنون سرعت سقوط حجم معاملات خرید مسکن در سایر شهرهای کشور در حال متوقف شدن و رسیدن به نقطه صفر است و انتظار می‌رود پس از توقف سرعت ریزش حجم معاملات، در ماه‌های پیش‌رو تجربه تهران در جهت ثبت رشد مثبت تعداد معاملات خرید املاک مسکونی در سایر شهرها نیز تکرار شود.

 آخرین قیمت مسکن در ۳۱ مرکز استان

برآوردهای انجام شده از تازه‌ترین سطح قیمتی هر مترمربع واحد مسکونی در ۳۱ مرکز استان کشور نشان می‌دهد در مهرماه امسال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در همه مراکز استان‌های کشور به ۷ میلیون و ۴۵۰ هزار تومان رسید.این میزان برای دومین ماه پیاپی بدون تغییر مانده است. در واقع رشد ماهانه میانگین قیمت مسکن در ۳۱ مرکز استان کشور صفر بوده است. تورم ماهانه مسکن در مراکز استان‌های کشور در شهریور ماه نیز صفر بوده است. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در ۳۱ مرکز استان کشور در شهریورماه ۷ میلیون و۴۳۰ هزار تومان بود که این میزان در مقایسه با مردادماه بدون تغییر بوده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه آمارهای سامانه رهگیری معاملات مسکن نشان می‌دهد اوج میانگین قیمت مسکن در ۳۱ مرکز استان کشور مربوط به تیرماه امسال بوده است. در اولین ماه از فصل تابستان امسال میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در ۳۱ مرکز استان کشور به ۷میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسید که بالاترین سطح میانگین قیمت مسکن در این شهرها تا پایان مهرماه امسال بوده است. پیش از این مرکز آمار ایران نیز در گزارشی از تحولات کشوری بازار مسکن میانگین قیمت مسکن در همه شهرهای کشور در تابستان سال‌جاری را منتشر کرد؛ درحالی‌که داده‌‌های سامانه رهگیری معاملات مسکن میانگین قیمت مربوط به ۳۱ مرکز استان کشور را نشان می‌دهد اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار مربوط به میانگین قیمت مسکن همه شهرهای کشور در دومین فصل سال‌جاری است. براساس آخرین گزارش مرکز آمار از تحولات کشوری بازار مسکن در تابستان امسال میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در همه شهرهای کشور به ۳ میلیون و ۶۶۵ هزار تومان رسیده است. این میزان در مقایسه با تابستان سال گذشته با رشد ۶۴ درصدی همراه شده است.همچنین میانگین قیمت مسکن در شهرهای کشور در تابستان امسال در مقایسه با یک فصل قبل از آن-بهار ۹۸-نیز ۴ درصد رشد داشته است.