شهریار شهریاری
دانشجوی دکترا

نوسانات قیمت مسکن در برخی از کشورها از جمله ایران در دو دهه اخیر یکی از چالش‌های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است. عوامل فراوانی بر قیمت مسکن و رونق این بازار تاثیرگذارند و برخی از کارشناسان تا 90 شاخص موثر بر قیمت مسکن را بر شمرده‌اند. یکی از عواملی که عموما مغفول مانده یا در درجه چندم اهمیت قرار گرفته، رابطه بین درآمدهای نفتی ایران و قیمت مسکن است. از طرفی وابستگی بالای صادرات ایران به نفت (بالای 50 درصد) باعث شده است که نوسانات این بازار، متغیرهای کلان اقتصادی ایران و بازار دارایی‌ها را تحت تاثیر قرار دهد. یکی از این بازارها، بازار مسکن است که به‌طور مستقیم و غیر مستقیم، رابطه ریشه‌داری با قیمت نفت دارد. با توجه به وابستگی رونق و رکود بازار مسکن با بازار نفت، در این گزارش رابطه قیمت نفت و بخش مسکن را بررسی کرده‌ایم.

بررسی میزان تاثیرگذاری بازار نفت بر بخش مسکن

با توجه به وابستگی اقتصاد ایران به درآمدهای نفتی، هرگونه نوسان بازار نفت می‌تواند متغیرهای کلان اقتصاد ایران را تحت‌تاثیر قرار دهد. به‌دنبال این تغییر، بازارهای دارایی نیز دستخوش تغییر خواهند شد. اینکه تغییرات قیمت نفت به چه میزان روی بخش‌های مختلف اقتصاد اثر خواهد گذاشت، به میزان ارتباط بین بخش‌ها بستگی دارد چراکه اولا بخش مسکن درصد قابل ملاحظه‌ای از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص می‌دهد و ثانیا مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای توانسته است در سال‌های اخیر به‌عنوان سپری مقاوم در برابر نرخ تورم عمل کند و ارزش حقیقی دارایی‌ در قالب مسکن را در طول زمان حفظ کرده و بعضا افزایش دهد. طبق تحقیقات، سه متغیر «شوک درآمدهای نفتی»، «شوک رشد تقاضای کل در بازارها نسبت به عرضه کل» و «شوک عوامل درون‌زای بازار مسکن» در کوتاه‌مدت به ترتیب 5/ 8 درصد، 33/ 0 درصد و 91 درصد از نوسانات قیمت نسبی مسکن را ایجاد می‌کنند که در بلندمدت سهم آنها به 7/ 36 درصد، 2/ 4 درصد و 5/ 54 درصد تبدیل می‌شود و 5/ 4 درصد بقیه نوسان از محل شوک نرخ ارز موثر واقعی به‌وجود می‌آید. به این ترتیب در معادله نفتی بازار مسکن، متغیرهای درونی بازار ملک همچنان بیشترین اثرگذاری را روی قیمت مسکن دارند اما از بین متغیرهای بیرونی، این شوک درآمدهای نفتی است که نقش کلیدی را در نوسانات قیمت بازی می‌کند چراکه افزایش درآمدهای نفتی موجب افزایش تقاضای کل در جامعه می‌شود. قیمت نسبی مسکن در کشورهای صادرکننده نفت، بیشترین اثرپذیری بیرونی را ابتدا از شوک درآمدهای نفتی و سپس از رشد نرخ ارز دریافت می‌کند. بنابراین باید سیاست‌های مناسبی برای ممانعت از انتقال آثار شوک نفتی به بازار مسکن اتخاذ شود. از آنجا که تقاضای سوداگری در بخش مسکن ایران بسیار زیاد است، اتخاذ سیاست‌های مناسب می‌تواند از یکسو حجم زیادی از فعالیت‌های سوداگری در این بخش را کاهش دهد و از سوی دیگر به تخصیص بهینه منابع در سمت تقاضای واقعی مسکن (تقاضای مصرفی) منجر شود. تحولات بازارهای جهانی نفت جزو عوامل برون‌زایی است که بازار مسکن کشورهای صادرکننده نفت را متاثر می‌کنند. در ایران همانند سایر کشورهای نفتخیز، بین درآمد دولت و نوسانات مسکن یک ارتباط مثبت و دائمی برقرار است. در کشورهای نفتخیز از آنجا که جهش قیمت نفت به شوک درآمد دولت و رشد منابع ارزی کشور منجر می‌شود، جذب آن در اقتصاد به افزایش تقاضا برای کالاهای قابل ‌مبادله و غیرقابل مبادله منجر خواهد شد. با افزایش تقاضا، میزان افزایش قیمت‌ها به واکنش عرضه بستگی دارد. در مورد مسکن امکان کنترل قیمت‌ها از طریق واردات تقریبا غیرممکن است. همچنین افزایش عرضه داخلی مسکن در کوتاه‌مدت، بی‌کشش است و در میان‌مدت و بلندمدت به دلیل محدودیت‌های تکنولوژیک، امکان تامین تمام اضافه تقاضا وجود ندارد. در مقابل جبران اضافه تقاضای کالاهای قابل مبادله از طریق افزایش واردات (به قیمت افزایش نرخ ارز) صورت می‌گیرد، بنابراین قیمت کالای غیرقابل مبادله (مسکن) نسبت به کالاهای قابل مبادله بیشتر افزایش پیدا می‌کند.

مقایسه نرخ رشد بهای نفت و مسکن

برای بررسی اثر افزایش درآمدهای نفتی بر بهای مسکن ابتدا رابطه بین حجم نقدینگی و قیمت مسکن و سپس قیمت مسکن و درآمدهای نفتی بررسی شدند. برای بررسی رابطه میان حجم نقدینگی و قیمت مسکن، میانگین قیمت هر متر واحد مسکونی و حجم نقدینگی کشور از آمارهای مرکز آمار و بانک مرکزی ایران استخراج شد. نتایج نشان از همبستگی شدید بین این دو مقیاس دارد و با افزایش حجم نقدینگی ناشی از تبدیل درآمدهای ارزی حاصل از فروش نفت، قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش داشته است. قیمت هر متر مربع واحد مسکونی به‌طور متوسط همگام با افزایش حجم نقدینگی در اقتصاد ایران افزایش یافته است. این رابطه مثبت را به این دلیل می‌توان منطقی در نظر گرفت که دولت به‌عنوان فروشنده نفت، درآمد ارزی حاصل از فروش نفت را از طریق فروش ارز به بانک مرکزی به ریال تبدیل کرده و این امر موجب افزایش پایه پولی و حجم نقدینگی در کشور می‌شود. برای بررسی رابطه قیمت نفت و مسکن، کافی است نرخ رشد قیمت واحدهای مسکونی و نرخ رشد درآمدهای نفتی در ایران با یکدیگر مقایسه شوند.

تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد سقوط و صعود این بخش ارتباط تنگاتنگی با قیمت نفت دارد و افزایش قیمت مسکن از سال ۱۳۸۰ تا ۱۳۹۱ بیش از هر چیز واکنشی بود نسبت به افزایش قیمت نفت از ۲۳ دلار به ۱۱۰ دلار و کاهش ۳۶ درصدی قیمت مسکن در سال‌های اخیر نیز واکنشی است نسبت به کاهش درآمد نفت. همچنین نکته جالب توجه این رابطه، اثر متفاوت افزایش و کاهش بهای نفت بر بازار مسکن است و با افزایش قیمت نفت در بازارهای جهانی، قیمت مسکن افزایش می‌یابد اما با کاهش بهای نفت، قیمت مسکن کاهش نمی‌یابد. هرچند شواهد حاکی از آن است که با کاهش بهای نفت، بازار مسکن در حالت رکود قرار می‌گیرد.

نتیجه‌گیری و چشم‌انداز آتی

تغییرات قیمت مسکن و بروز شوک‌های ادواری آن در کشورهای مختلف و به‌ویژه در ایران، پدیده‌ای با تاثیرگذاری بسیار گسترده است که عوامل متعددی بر آن موثرند. یکی از مهم‌ترین عوامل بهای نفت در بازارهای جهانی است. درآمدهای نفتی کشور در نقش یک عامل تخفیف‌‌دهنده یا تشدیدکننده نوسانات قیمت مسکن در این بازار تاثیر می‌گذارد، به‌نحوی که با افزایش بهای نفت و ورود نقدینگی به کشور، بازار مسکن نیز رونق می‌یابد و با کاهش قیمت نفت، به دلیل چسبندگی بهای مسکن، با رکود یا نهایتا کاهش محدود قیمت مسکن مواجهیم. با توجه به شواهد موجود و با چشم‌اندازی که برای قیمت نفت در بازه‌های زمانی آتی وجود دارد، نمی‌توان انتظار تغییرات قابل توجهی در بازار مسکن داشت. هرچند که افزایش بهای نفت در بازارهای بین‌المللی، تاثیرات خود را در بازه‌های زمانی میان مدت و بلندمدت خواهد داشت. از طرفی با افزایش صادرات نفت، نمی‌توان انتظار رونق سریع و کوتاه‌مدت را در بازار مسکن داشت چرا که اثرات اقتصادی آن، با تاخیری یک ساله خود را در بازار مسکن نشان می‌دهد. در همین رابطه توجه به عوامل سیاسی در سطح بین‌الملل نیز ضروری است. بدیهی است که روی کار آمدن دولت‌های جدید در کشورهای تاثیرگذار بر اقتصاد جهانی، از جمله انتخاب دونالد ترامپ به‌عنوان رئیس‌جمهور ایالات متحده، اثر زیادی بر بازارهای جهانی دارد. کارشناسان پیش‌بینی‌های متعددی از تاثیر انتخاب ترامپ بر بازار جهانی مسکن دارند. شواهد بازار نشان می‌دهد انتخاب ترامپ ابتدا سریعا روی بازارهای بورس، طلا و نفت تاثیر گذاشت، اما اثر این انتخاب بر بازار املاک در کشورهای مختلف و از جمله ایران، دیرتر خود را نشان می‌دهد؛ زیرا بازار مسکن تحت تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی قرار دارد و به دنبال آن حرکت می‌کند. از آنجا که مناسبات سیاسی، تاثیر زیادی بر بازار فروش نفت ایران دارد، در صورتی که دولت ایران بتواند از فضای پسابرجام برای فروش نفت هرچه بیشتر بهره‌برداری کند، می‌توان به رونق بازار مسکن نیز خوش بین بود.

در همین رابطه، ذکر این نکته نیز ضروری است که برخی از کشورها از جمله چین و هند که از مهم‌ترین مشتریان نفت ایران هستند، علاقه‌مند به مبادله پایاپای نفت با کالاهای ساخت خودشان هستند. فارغ از اثرات منفی مستقیم و غیرمستقیم این نحوه مبادله بر اقتصاد کشور، از آنجا که فروش نفت به این صورت با ورود ارز به کشور همراه نیست، بدیهی است که تحرکی در بازارهای داخلی و خصوصا بازار مسکن ایجاد نخواهد کرد و افزایش قیمت مسکن نهایتا می‌تواند متناسب با افزایش نرخ تورم باشد. در همین موضوع، با در نظر گرفتن سیاست‌های غیر تورمی دولت و التزام دولت به ثبات قیمت‌ها و تورم تک رقمی که در ماه‌های اخیر شاهد آن بودیم، طبیعتا بازار مسکن نیز دستخوش تغییر اساسی نخواهد شد.