طرح «مالیات مضاعف ملکی» برای خانههای دوم منجمدشده در شهرهای آمریکا به اجرا درمیآید
پاتک مالیاتی به تورم اجاره
- مالیات بر «خانه دوم بلااستفاده» با نرخی معادل «مالیات سالانه» دریافت میشود؛ رقمی معادل یک تا ۶ماه اجارهبها
- تحلیل کارشناسان بازار جهانی املاک از تاثیر «مالیات ضد خانه خالی» بر «روند رشد اجارهبها»؛ این، «سیاست سطح سه» برای تنظیم بازار مسکن است؛ اما بخشی از مالکان را ترغیب به «عرضه به بازار اجاره» میکند
به گزارش والاستریتژورنال، اکنون دولتهای محلی در آمریکا برای مهار بحران مسکن، سیاستهای مالیاتی جدیدی را هدفگذاری کردهاند. در همین راستا، شهر نیویورک در پی آن است تا بر خانههای دومی که ارزش آنها از مرز ۵میلیون دلار فراتر میرود، مالیات ویژهای وضع کند. در ایالت رودآیلند نیز قانونی با نام جالبتوجه «مالیات تیلور سوئیفت» در راه است؛ این قانون که از ماه ژوئیه اجرایی میشود، خانههایی را نشانه گرفته است که بیش از یکمیلیون دلار ارزش دارند و در طول سال، دستکم ۱۸۳روز خالی ماندهاند. نامگذاری این طرح از عمارت ساحلی این خواننده مشهور در شهر «وسترلی» الهام گرفته شده است. همزمان، طرحهای مشابهی برای وضع مالیات بر خانههای خالی درایالت مونتانا و سانفرانسیسکو در دست بررسی است. این رویکرد مالیاتی اما موافقان و مخالفان بسیاری دارد. حامیان آن معتقدند که این اقدام، مالکان خانههای دوم را وادار میکند تا بهجای رها کردن املاک خود به حال خود، آنها را وارد بازار اجارههای بلندمدت کنند و به این ترتیب، گرهی از مشکل کمبود مسکن باز شود. «شان الو ریورا»، از اعضای شورای شهر سندیگو، این نگاه را اینگونه خلاصه میکند: «در زمانهای که با بحران مسکن دستبهگریبانیم، خانهها باید محلی برای سکونت مردم باشند، نه سرمایههایی که خاک میخورند.»
الو ریورا، پیشنهاد مالیاتگذاری جدیدی را برای شهر ارائه داده که قرار است در رایگیری ماه ژوئن به تصمیم نهایی برسد. براساس این طرح، بر خانههای خالی در سال آینده ۸هزار دلار مالیات وضع میشود و این مبلغ تا سال ۲۰۲۸ به ۱۰هزار دلار افزایش خواهد یافت. با این حال، منتقدان دیدگاه متفاوتی دارند؛ آنها معتقدند این مالیاتها نهتنها افراد ثروتمندی را که حضورشان به رونق اقتصاد محلی کمک میکند فراری میدهد، بلکه مانعی جدی بر سر راه ساختوسازهای جدید خواهد بود. در سوی دیگر این تقابل، «زهران ممدانی»، شهردار نیویورک، با انتشار ویدئویی در مقابل ساختمانی که پنتهاوس ۲۳۸میلیون دلاری «کن گریفین» در آن قرار دارد، از طرح مالیات بر خانههای دوم استقبال کرد.
در واکنش به این اقدام، مدیر ارشد عملیاتی صندوق سرمایهگذاری «سیتادل» اعلام کرد که در صورت اجرای این طرح، این شرکت ممکن است از پروژه بزرگ ساختمانی ۶میلیارد دلاری خود در «پارک اونیو» صرفنظر کند. این مالیاتها اما تنها گریبانگیر فوقثروتمندان نخواهد بود و میتواند فشار مضاعفی بر مالکان خانههای دومی وارد کند که در زمره قشر بسیار مرفه قرار ندارند. «الن شاو» که در نوادا ساکن است، برای پیگیری مراقبتهای پزشکی مداوم، ناگزیر است به کاندوی کوچک خود در سندیگو رفتوآمد کند. در صورت تصویب این طرح در سندیگو، او باید علاوه بر ۴هزار و ۶۰۰ دلاری که هماکنون بهعنوان مالیات سالانه ملکی میپردازد، هزاران دلار دیگر نیز متحمل شود. شاو با گلایه میگوید: «صرف داشتن دو خانه، به معنای ثروتمند بودن نیست؛ دولت باید افرادی چون مرا که هم مالیات بیشتری میپردازیم و هم بهره بسیار کمتری از خدمات شهری میبریم، ارج نهد.»
اثر مالیات بر رفتار مالکان
با وجود آنکه تعداد خانههای دوم در سالهای اخیر اندکی کاهش یافته است، مالیات مربوط به آنها همچنان برای بسیاری از مناطق، راهکاری سیاسی و جذاب برای مهار بحران مسکن و جبران کسری بودجه محسوب میشود؛ بهویژه آنکه مالکان این خانهها معمولا در شهرهایی که املاکشان مشمول مالیات میشود، حق رای ندارند و این موضوع، اجرای طرح را برای مسوولان محلی آسانتر میکند. در همین حال، بررسیهای پژوهشی نشان میدهد که شواهد اندکی دال بر خروج گسترده ثروتمندان از این مناطق بر اثر افزایش مالیاتها وجود دارد. تجربه شهرهای خارجی نیز گویای آن است که وضع قوانین مشابه، نرخ خانههای خالی را کاهش داده است؛ چراکه مالکان به سمت اجاره دادن املاک خود ترغیب شدهاند. برای نمونه، در سال۲۰۲۴ تعداد واحدهای خالی در ونکوور برای نخستینبار به کمتر از هزار واحد رسید؛ درحالیکه این رقم در سال۲۰۱۷ یعنی زمان آغاز سیاست مالیات بر خانههای خالی بیش از ۲هزار و ۵۰۰ واحد بود. همچنین مطالعهای در سال۲۰۲۰ نشان داد که مالیات فرانسه بر خانههای خالی، نرخ خالیماندن واحدها را در شهرهای هدف، تا ۱۳درصد کاهش داده است.
براساس این گزارش، در دو نمونه ونکوور و فرانسه، بسیاری از مالکان برای گریز از بار مالیاتی، در خانههای خالی خود را به روی مستاجران گشودند؛ رویدادی که به تزریق بخشی از خانههای مسکونی به بازار اجاره انجامید. پژوهشی که در همین زمینه به سرپرستی «لو هان»، استاد حوزه املاک و مستغلات در مدرسه کسبوکار ویسکانسین، انجام شد، نشان میدهد که این انتقال تدریجی املاک به چرخه اجاره، عاملی موثر در کاهش پایدار هزینههای مسکن در این شهر بوده است. به باور هان، در شهرهایی که با کمبود زمین و هزینههای گزاف ساختوساز مواجهند، وضع مالیات بر خانههای خالی میتواند راهکاری مقرونبهصرفه برای گشایش در بازار مسکن و فروکش کردن تب قیمت اجارهبها باشد.
با اینهمه، تحلیلگران حوزه مسکن معتقدند که این مالیاتها در اکثر شهرها، تاثیر شگرفی بر حل ریشهای کمبود مسکن نخواهند داشت. از نگاه آنان، این ارقام مالیاتی بهاندازهای نیست که بخش بزرگی از مالکان را به فرآیند پرهزینه و دشوار اجارهداری ترغیب کند؛ مضاف بر اینکه خانههای دوم یا خالی، معمولا سهم ناچیزی از کل موجودی مسکن یک شهر را تشکیل میدهند. «شین فیلیپس»، مدیر برنامهریزی مسکن در مرکز مطالعات سیاست منطقهای «لوئیس» در دانشگاه یوسیالای، ضمن توصیف این طرح بهعنوان «راهحلی در سطح سوم» برای بحران فعلی، میافزاید: «اگرچه این کار درآمدزایی میکند و بخشی از واحدهای مسکونی را به بازار بازمیگرداند، اما نباید انتظار تحولی بنیادین از آن داشت.»
علاوه بر این، درآمدهای حاصل از این طرح در مقایسه با بودجههای کلان دولتی که اکنون تحت فشارهای ناشی از پایان حمایتهای دوران پاندمی و تورم فزاینده هستند، بسیار اندک به نظر میرسد. بهعنوان نمونه، شهرداری نیویورک پیشبینی کرده است که مالیات بر خانههای دوم سالانه ۵۰۰میلیون دلار درآمد ایجاد کند؛ مبلغی که در برابر بودجه ۱۲۰میلیارد دلاری این کلانشهر، رقمی ناچیز محسوب میشود. با وجود این، ریورا مالیات پیشنهادی برای سندیگو را که قرار است بیش از ۵هزار خانه را تحت پوشش قرار دهد، نه بهعنوان یک معجزه، بلکه به مثابه یکی از راهکارهای چندگانه برای کاهش بحران مسکن میبیند. او در اینباره میگوید: «از آنجا که بحران فعلی با اصلیترین نیاز شهروندان، یعنی سرپناه، گره خورده است، معتقدیم هر اقدامی که بتواند حتی گامی کوچک به پیش باشد، ارزش آزمودن و پیگیری دارد.»
