چرا تصفیه ماموریت متولی مسکن مهم است؟
پایان شرکتداری با «زمین دولتی»
- کلید «خزانه بزرگ زمینهای دولتی» در اختیار وزارتخانه قرار میگیرد
- ظرفیت اراضی دولتی که تاکنون به «پروژههای ساختمانی مشارکتی برخی زیرمجموعه وزارت راه و شهرسازی» اختصاص پیدا میکرد، کاملا در خدمت «اجرای سیاستهای کلان بخش مسکن» میآید
- بازتعریف «قدرت سیاستگذار مسکن» در وزارتخانه؛ جزایر تصمیمگیر در «معاونت مسکن» ادغام میشوند
گزارش «دنیایاقتصاد» از جزئیات تصویبنامه ۱۴صفحهای شورایعالی اداری با امضای معاون اول رئیسجمهور در قالب «تدوین سند جدید ماموریت، وظایف اساسی و اصلاح ساختار وزارت راه و شهرسازی» حاکی است: از این پس کلیه امور برنامهریزی و سیاستگذاری برای «زمین و مسکن» و همچنین هر نوع تصمیمگیری در قالب «تنظیم عرضه و تقاضا در بازار مسکن» و از همه مهمتر، «برنامهریزی برای مدیریت زمینهای دولتی تحتمالکیت دستگاهها، سازمانها و شرکتهای تابعه وزارت راه و شهرسازی»، از زیرمجموعههای شرکتی این وزارتخانه منفک میشود و مسوولیت آن در اختیار ستاد مرکزی وزارتخانه، معاونت مسکن و ساختمان، قرار میگیرد. مالکان زمینهای دولتی زیرمجموعه، فقط اجازه «راهبری» سیاستهایی را دارند که در ستاد وزارتخانه «راهبردهای» آن وضع میشود.
حذف «اختیار» از شرکتهای مالک زمین دولتی، برای تصمیمگیری درباره «چگونگی واگذاری اراضی تحتمالکیتشان و تعریف اهداف فروش، تهاتر یا مشارکت در ساخت با اراضی دولتی» را میتوان «ستون فقرات» این اصلاح ساختار توصیف کرد، بهطوریکه چنانچه «اصلاحات» واقعا اتفاق بیفتد و «تفاسیر احتمالی از برخی کلمات و عبارتهای مبهم درون تصویبنامه» صورت نگیرد، میتوان پیشبینی کرد پیامدهای آن به نفع «واگذاری رقابتی زمینهای دولتی به بخشخصوصی و توسعهدهندهها» خواهدشد؛ ضمن آنکه میتوان این احتمال را هم درنظر گرفت که «ظرفیت زمینهای خام دولتی بهجای آنکه عمدتا در خدمت اهداف شرکتی باشد، کاملا برای اهداف ملی تامین مسکن تخصیص پیدا میکند و توزیع میشود.»
۷ ماموریت وزارت راه و شهرسازی برای «زمین و مسکن»
وزارتخانه متولی مسکن براساس «ساختار جدید» باید ضمن «محدودسازی اختیارات دو شرکت و یک سازمان» و همچنین «بازتعریف صندوق ملی مسکن»، ۷ ماموریت را برای بهبود اوضاع بخش مسکن و ساختمان پیش ببرد. این ماموریتها که براساس «حذف کارهای خارج از چارچوب سیاستگذاری»، «حذف وظایف تکراری زیرمجموعههای وزارتخانه» و همچنین «حذف تشکیلات موازی» تعیین شدهاست، عبارتند از: «برنامهریزی برای مدیریت زمین و نحوه توسعه فیزیکی شهرها (بارگذاریهای جدید ساختمانی و جمعیتی)»، «تدوین راهبردهای تنظیم عرضه و تقاضای مسکن»، «نیازسنجی تقاضای خانه در قالب تدوین طرح جامع مسکن»، «تعیین اولویت مکانی ساخت مسکن حمایتی بهصورت اول، بافتهای فرسوده، دوم توسعه متصل شهرها و در نهایت توسعه منفصل با ایجاد سکونتگاههای جدید»، «واگذاری کار اجرایی ساخت و تامین مسکن حمایتی به بخشخصوصی»، «تدوین شرایط تخصیص بهینه منابع مالی بخش مسکن» و «تمهید شرایط تاسیس و فعالیت صندوقهای سرمایهگذاری برای مسکن اجارهای.»
اسبابکشی «اختیارات» از شرکتها به وزارتخانه
در ساختار جدید وزارت راه و شهرسازی، بخشی از وظایف، مسوولیتها و اختیارات سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت بازآفرینی شهری و شرکت عمران شهرهای جدید، از آنها سلب میشود و به ستاد مرکزی وزارت راه و شهرسازی منتقل میشود. تا پیش از این، سازمان ملی زمین براساس مصوبه سال72 شورایعالی اداری، بهعنوان «شرکت سهامی وابسته به وزارتخانه اما دارای شخصیت حقوقی مشخص و استقلال مالی» بود که طبق وظایف و ماموریتهای محولشده به آن، این سازمان میتوانست بهطور مستقل «در بازار زمین و مسکن و ساختمانسازی، سرمایهگذاری کند یا با بخشخصوصی پروژههای مشارکت ساختمانی تعریف کند.» سازمان ملی زمین و مسکن حتی اجازه داشتهاست، برای «ایجاد کارخانه تولید مصالح ساختمانی، مشارکت کند.» بخش دیگری از وظایف و اختیارات سازمان ملی زمین و مسکن از اوایل دهه70 تاکنون، «فعالیت در زمینه تامین مسکن» بودهاست.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از مسوولیتهایی که سازمان مالک زمینهای دولتی طی حدود سه دههگذشته داشتهاست، نشان میدهد: درست شبیه انحراف کارکرد برخی بانکها طی سالهای گذشته که بهجای بانکداری، به «فعالیتهای ساختمانی در نقش بنگاه بزرگ معاملات ملکی» مشغول بودند، ساختار مصوب دهه70 سازمان ملی زمین نیز اجازه داده بود «شرکت دولتی بهجای بخشخصوصی، فعالیت ساختمانی کند.»
با اینحال سازمان ملی زمین و مسکن طی این سالها، نقش قابلتوجهی در «تامین زمین 99ساله» برای طرحهای ملی مسکنمهر و مسکنملی ایفا کرد اما در کنار آن، حجم قابلتوجهی «پروژه مشارکت در ساخت» با سازندههای حقوقی نیز به اجرا درآمد.اکنون انتظار میرود با اصلاح ساختار، «ظرفیت کامل» اراضی دولتی بهصورت «بازار رقابتی» در اختیار بخشخصوصی سرمایهگذار ساختمانی و همچنین «طرحهای مسکن حمایتی» باز با مسوولیت اجرایی بخشخصوصی قرار بگیرد.طبق ماده3 «تصویبنامه اصلاح ساختار وزارت راه و شهرسازی»، وظیفه تنظیمگری بازار زمین و مسکن و نظارت بر آن از سازمان ملی زمین و مسکن جدا میشود و به ستاد وزارتخانه منتقل میشود. سازمان ملی زمین فقط وظیفه «تامین و بهرهبرداری از زمین» و «راهبری تامین مسکن حمایتی» را برعهده دارد. دومین شرکت دولتی که «اختیارات» آن به واسطه «اراضی تحتاختیارش»، محدود میشود، شرکت شهرهای جدید است.
این شرکت نیز دهه70 بهوجود آمد و طبق مصوبات دولتی در آن زمان، «شرکت دولتی دارای شخصیت حقوقی و استقلال مالی» است که موضوع فعالیتها و اختیارات آنها، عملا «یک وزارتخانه» در دل وزارت مسکن آن زمان و وزارت راه و شهرسازی فعلی ایجاد کردهاست. متولی شهرهای جدید در این سالها «نیازسنجی تقاضای مسکن و برنامهریزی توزیع تقاضا» انجام دادهاست؛ ماموریتی که در واقع، باید توسط ستاد مرکزی وزارتخانه در معاونت مسکن، تحقق پیدا کند.
این شرکت همچنین طبق قانون، اجازه داشتهاست پروژههای «مشارکت در ساخت» را تعریف و اجرا کند که اینهم، حوزه اختیار را به «حوزه فعالیت بخشخصوصی» کشانده است. اکنون طبق ماده3 تصویبنامه «اصلاح ساختار وزارت راه و شهرسازی»، 22 شرکت عمران شهرهای جدید در شرکت مادر ادغام میشوند و سیاستهای مربوط به توسعه شهرهای جدید در ستاد مرکزی وزارتخانه وضع خواهدشد. سومین شرکت دولتی فعال در بخش زمین و مسکن، یعنی شرکت بازآفرینی شهری که متولی نوسازی بافتهای فرسوده است نیز پایان پیدا میکند؛ بهطوریکه سیاستگذاری برای بافتها در ستاد مرکزی وزارتخانه و اقدامات اجرایی مربوط به زمینهای دولتی در بافت نیز در سازمان ملی زمین پیشبرده خواهدشد.
6 پیامد «تصفیه ماموریتهای شرکتی» در وزارتخانه متولی مسکن
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از نتیجه احتمالی «ادغام وظایف و اختیارات جزایر شرکتی» در وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن و شهرسازی نشان میدهد، چنانچه عملیات تصفیه و اصلاح ساختار مطابق «انتظارات کارشناسی» پیش برود، پیامدهای مثبتی از ماحصل «پایاندادن به قسمتهای دارای تعارض منافع» در بخش مسکن بروز پیدا خواهد کرد.
میتوان انتظار داشت، «فعالیت دولتی بساز و بفروشی» روی زمینهای دولتی، متوقف یا محدود خواهدشد. برخی شرکتهای دولتی و حتی شرکتهای متعلق به نهادهای عمومی، «رقیب همیشه برنده» بخشخصوصی در بازار فعالیتهای ساختمانی بودهاند. این شرکتها به پشتوانه «منبع بسیار ارزشمند و گران زمین دولتی»، از قدرت بالا در بازار ملک و ساختمان برای فعالیت برخوردار هستند و با «کنارزنی» بخشخصوصی، عملا امکان شکلگیری «شرایط رقابتی» در بازار ساخت و تولید مسکن را از بین میبرند، ضمن آنکه تبعات این پدیده «کنارزنی»، سرخوردگی بخشخصوصی، افزایش هزینه تولید مسکن و ساختمان و تبعات منفی در بازار عرضه مسکن مصرفی است. پیامد دوم اصلاح ساختار نیز «پایان چسبندگی» دولت به «زمین دولتی» است که باعث خواهدشد مسیر عرضه به بازار تولید فراهم بیاید.
جزایر «زمیندار» در وزارت راه و شهرسازی طی این سالها، همواره سرگرم «مسابقه درونوزارتی» برای «تصاحب منابع» برای اجرای «طرحهای جزیرهای تامین مسکن» بودند.در برخی سالها، نتیجه مسابقه، به «ضرر خانهندارها» و به زیان «منابع دولت و بانکها» تمام شد؛ مثلا در دورهای، «اولویت ساخت مسکن حمایتی» از «بافت فرسوده» درونشهرها که «هزینه ساخت بهخاطر فراهمبودن آب و برق و گاز» بهمراتب ارزانتر از «بیرون شهرها» است، گرفته شد و به «زمینهای 99ساله آمادهنشده شهرهای جدید» داده شد. در دورهای هم، «وام ساخت مسکن» در بافتفرسوده با نرخ سود بیشتر از «وام ساخت در شهرهای جدید» داده شد. این مدل «سیاستگذاری جزیرهای»، قرار است در ساختار جدید، «پایان» پیدا کند. مطابق تصویبنامه، «اولویت اول تامین مسکن» با بافتفرسوده است. امروز، «آمادهسازی زمین خام بیرون از شهر» برای ساخت مسکن حمایتی، به ازای هر واحد، دستکم 800میلیونتومان است؛ رقمی که حتی از «کل وام ساخت مسکن حمایتی» هم حدود 150میلیونتومان بیشتر است.
پیامد سوم اصلاح ساختار، «احیای قدرت مرجع اصلی برنامهریزی و سیاستگذاری مسکن» است؛ معاونت مسکن و ساختمان. تا پیش از این، هرکدام از جزایر تصمیمگیری در این وزارتخانه، مستقل از معاونت مسکن، عمل میکردند. در آینده اما «برحسب نقشهراه طرح جامع مسکن» که در معاونت مسکن تدوین میشود، شرکتهای زیرمجموعه وزارتخانه باید «مجری» نقشهراه باشند. پیامد مثبت دیگر را میتوان به «آزادسازی کلید خزانه زمین دولتی» از حالت «کلیداری ذینفعانه» عنوان کرد. وقتی یک شرکت دولتی صاحب زمین دولتی، هم مسوولیت «تامین زمین برای ساخت مسکن حمایتی» را دارد و هم اختیار «عقد قرارداد با شریک ساختمانی» برای ساختوساز و نتیجه آن، شکلگیری «تعارض منافع» و آسیبرسیدن به ماموریت اول میشود. برخی شرکتهای دولتی در برخی دستگاهها طی سالهای گذشته، اجازه داشتند حتی برای «تسویه بدهیهای خود»، زمینهای تحتاختیار را تهاتر کنند. آخین پیامد مثبت اصلاح ساختار وزارت راه و شهرسازی را نیز میتوان پایان «پروژههای رفاقتی» روی زمینهای دولتی و واگذاری منابع برمبنای «بازار رقابتی» دانست. گفته میشود، عملیات اصلاح ساختار احتمالا در سال1405 آغاز میشود.
