هشدار اقتصاددان آمریکایی به شهردار نیویورک؛
طرح ممدانی برای سرکوب اجاره
هزینههای پنهان «مداخله گسترده زهران ممدانی» در بازار اجاره مسکن ۴مورد است که دود همه آنها به چشم مستاجرها میرود
صدیقه نژادقربان: در سالهای اخیر، بحث درباره «کنترل قیمتها» در کلانشهرهای آمریکا، بهویژه نیویورک، بیش از هر زمان دیگری شدت گرفتهاست. فشار تورمی، افزایش بیسابقه هزینه زندگی، افت استطاعت مالی خانوارها و شکاف فزاینده میان عرضه و تقاضای مسکن، سیاستگذاران شهری را بهسوی مداخلههای گسترده و گاه تهاجمی سوق دادهاست. در این میان، زهران ممدانی، شهردار جدید نیویورک، مجموعهای از سیاستهای کنترلی را پیشنهادکرده که از بازار کار و حملونقل گرفته تا مواد غذایی و بهویژه مسکن اجارهای را دربر میگیرد. اگرچه کنترل قیمتها در سطح جهانی سابقهای طولانی دارد، اما تجربه تاریخی و شواهد اقتصادی نشان میدهد؛ این ابزار، بهویژه در بازار مسکن، اغلب نتایج ناخواسته و هزینههای پنهان قابلتوجهی ایجاد میکند؛ از کاهش عرضه و افت کیفیت واحدها گرفته تا تشدید کمبود و انتقال فشار قیمتها به سایر بخشهای بازار مسکن. به همیندلیل، الگوهای کنترلی جدیدی که در نیویورک مطرح شدهاند، اکنون در مرکز توجه اندیشکدهها و اقتصاددانان قرارگرفتهاند؛ زیرا این شهر در حال تبدیلشدن به یکی از بزرگترین میدانهای آزمایش سیاستهای «کنترل دستوری قیمت» در جهان توسعهیافته است.
در چنین بستری، گزارشی که رایان بورن، اقتصاددان برجسته آمریکایی در اندیشکده CATO منتشر کرده، تلاش میکند ابعاد مختلف «جنگ دولتی علیه قیمتها» را در برنامههای ممدانی تحلیل کند. بخش مسکن اجارهای در این میان جایگاه ویژهای دارد؛ چراکه نیویورک همین حالا نیز یکی از گستردهترین نظامهای «تثبیت اجارهبها» را در کشور اجرا میکند و هرگونه تشدید یا گسترش این نظام میتواند به شکل چشمگیری مسیر بازار را تغییر دهد. آپارتمانهای اجارهای تحت«قانون تثبیت»، دو دسته هستند؛ دسته اول، واحدهایی که شرکتهای اجارهدار آنها را با تسهیلات و حمایتهای دولت محلی(شهرداری) ساختهاند و در نتیجه برای عرضه آنها به مستاجرها، مکلف به «رعایت نرخ مجاز سالانه رشد اجارهبها» هستند که کمتر از نرخ تورم و کمتر از نرخ رشد اجارهبها در بازار آزاد است.
دسته دوم، واحدهای مسکونی قدیمیساز- زیر 50 سالساخت- هستند که بهخاطر قدیمی بودنشان، دولت برای اجاره آنها، «نرخ رشد سالانه» تعیین میکند. ممدانی، برای واحدها، برنامه ویژه کنترلگری دارد و قصد دارد «دامنه واحدهای اجارهای مشمول» را افزایش دهد.
ممدانی با اتکا به رویکردی که آن را «مداخله فعال برای عدالت اقتصادی» میداند، وعده دادهاست چهار سالمتوالی افزایش اجارهبهای واحدهای تثبیتشده را به صفر برساند و در کنار آن، ظرفیت کنترل را با ساخت انبوه واحدهای اجارهای تحتنظارت شهری گسترش دهد. حامیان او این سیاستها را راهی برای «محافظت فوری از مستأجران در برابر بحران هزینهها» میدانند؛ اما اقتصاددانان و تحلیلگران سیاست عمومی هشدار میدهند که این اقدامات میتوانند پیامدهای بلندمدت جدی برای عرضه، کیفیت، سرمایهگذاری و حتی ساختوسازهای جدید در بازار مسکن نیویورک ایجاد کنند.
براساس این گزارش، در حالحاضر، شهر نیویورک نظام گستردهای از «تعیین نرخ رشد اجارهبها» دارد که نزدیک به یکمیلیون واحد مسکونی را شامل میشود. هر سال، هیات دستورالعملهای اجاره که اعضای آن را شهردار منصوب میکند، میزان افزایش سالانه مجاز برای این واحدها را تعیین میکند. در دوره شهرداری آدامز، هیات دستورالعملهای اجاره ( RGB) افزایشهای اسمی قابلتوجهی تصویب کرد، اما این افزایشها با توجه به تورم بالا همچنان از رشد اجارههای بازار خصوصی عقبتر است. بر اساس دادههای هیات دستورالعملهای اجاره، میانگین اجاره قراردادی برای مستاجران واحدهای تثبیتشده حدود ۱۵۰۰دلار در ماه است، درحالیکه میانگین اجاره بازار به ۲هزار دلار میرسد. در مورد آپارتمانهای تازه اجارهرفته نیز یک شکاف مشابه دیده میشود؛ میانگین ۳۱۰۵دلاری برای واحدهای کنترلشده در مقابل میانگین ۳۳۹۷دلاری برای اجاره پیشنهادی واحدهای مشابه در بازار آزاد.
ممدانی متعهد شده که اعضای انتصابی خود در RGB را وادار کند برای چهار سال افزایش اجارهبها را صفردرصد تعیین کنند؛ یعنی توقف کامل افزایش سالانه اجارهبها. چنین توقفی شکاف میان اجارههای تثبیتشده و اجارههای بازار را بهطور فزایندهای بزرگتر میکند و این فاصله تدریجا از یک شکاف به یک دره عمیق تبدیل خواهدشد.
این اقدام بهطور اجتنابناپذیری کمبود واحدهای تحتاجاره حمایتی را تشدید میکند. صاحبان این واحدهای اجارهای نیز نمیتوانند بهسادگی واحدها را از کنترل خارج کنند. مستاجران تقریبا حق دائمی برای تمدید قرارداد دارند و تنها مسیرهای محدود، مانند صرفنظرکردن از برخی معافیتهای مالیاتی، نوسازیهای عمده، تخریب یا پسگرفتن واحد برای سکونت شخصی، امکان خروج واحد از این نظام را فراهم میکند. با اینحال، برخی مالکان که حاضر به اجارهداری با نرخهای دولتی نیستند این کار را انجام میدهند و با توقف رشد سالانه اجارهبها، تعداد بیشتری چنین خواهند کرد. در سال۲۰۲۳ حدود ۴۱۷۰ واحد تثبیتشده از این نظام خارج شدند، بنابراین پایین نگهداشتن دستوری قیمتها موجب کاهش عرضه این واحدها میشود. همزمان، با کاهش درآمد واقعی مالکان در نتیجه توقف طولانیمدت افزایش اجارهبها بهرغم تورم سالانه، احتمال رهاسازی املاک یا کاهش کیفیت آنها افزایش مییابد. اما بزرگترین زیان رفاهی، تخصیص نادرست واحدها است. پایینتر نگهداشتن اجارههای تثبیتشده نسبت به بازار، تقاضا را بهشدت افزایش میدهد. دادههای «بررسی مسکن و خانههای خالی نیویورک ۲۰۲۳» نشان میدهد؛ نرخ خالیبودن واحدهای تثبیتشده فقط 0.98درصد است؛ رقمی بسیار کمتر از نرخ ۵درصد معمول در همه بازارهای ملکی و معادل این رقم، خانهها برای معاملات و جابهجایی، خالی هستند تا خرید و فروش و جابهجاییهای مستاجرها قفل نشود.
در چنین شرایطی، مستاجران جدید برای یافتن واحدهای تثبیتشده هزینههای جستوجو و صفبندی بسیار بیشتری میپردازند. مستاجران موجود نیز بیشتر از نیاز واقعیشان در این واحدها باقی میمانند و این موضوع منجر به ایجاد یک بازار غیررسمی برای «حقوق جانشینی» میشود. حتی «اجاره فرعی» راهمیافتد؛ به این معنا که مستاجر ساکن، واحد را به مستاجر دیگری با اجارهبهای بالاتر اجاره میدهد. همزمان، کاهش درآمد عملیاتی مالکان باعث دلسردشدن آنها از انجام تعمیرات اساسی میشود و کیفیت واحدهای تثبیتشده به سمت وخامت میرود، بههمیندلیل است که امروز بسیاری از آپارتمانهای تثبیتشده در شهر نیویورک با شکایتهای نامتناسبی درباره مشکلاتی مانند جانوران موذی (جوندگان)، نشتیها، ترکها و اختلال در گرمایش مواجه هستند.
از سوی دیگر، با ثابتماندن نسبی عرضه واحدهای تثبیتشده، تقاضای مازاد به بازار آزاد سرریز میشود و این فشار موجب افزایش اجارهبها در واحدهای معاف از «دخالت دولت محلی» (واحدهای با نرخ بازار) میشود، بنابراین توقف اجارهبها بهشدت بهنفع مستاجران داخلی (مستاجران دارای واحدهای تثبیت شده) است، درحالیکه تازهواردان، جوانان و کارگران سیار با افزایش هزینهها و بدترشدن استطاعت مالی مواجه میشوند. اما باید دید این سیاستها در مورد تاثیر آن بر ساختمانهای جدید مسکن اجارهای چگونه است؟ بورن معتقد است، در مورد واحدهای تازهساز، تاثیر این سیاست محدود است، زیرا ساختمانهای جدید تحتپوشش کنترل اجاره نیستند؛ مگر آنکه سازنده داوطلبانه از برنامههای مشوق دولتی استفاده کند. برخی تحلیلگران از اینکه ممدانی از اصلاحات منطقهبندی حمایت میکند خوشبیناند؛ بهویژه اصلاحاتی مانند کاهش محدودیتهای تراکم در اطراف مراکز حملونقل، حذف حداقلهای پارکینگ و بازنگری در کدهای محدودکننده ساختوساز. این اصلاحات میتوانند توسعه مسکن خصوصی را افزایش دهند؛ در واقع مقرراتزدایی در اینجا میتواند توسعه املاک اجارهای بازار را بیشتر تشویق کند، اما رویکرد کلی و مداخلهگرایانه گستردهتر ممدانی، همین دستاوردهای بالقوه طرف عرضه را تهدید میکند. به گفته ریحان سلام از موسسه منهتن، ترکیب توسعه بخشخصوصی با الزامات سختگیرانه مانند سهمیههای الزامی استطاعت، مقررات دستمزدهای غالب و قوانین اخراج سختگیرانه، سودآوری ساخت واحدهای جدید را کاهش میدهد و مانع سرمایهگذاری میشود. این سیاستها همواره سرمایهگذاری را دلسردکرده و عرضه کل مسکن را سرکوب میکنند.
علاوه بر این، سرمایهگذاران از مواضع تهاجمی ممدانی نسبت به گسترش کنترل اجاره نگراناند. او از ساخت ۲۰۰هزار واحد اجارهای با تامین مالی شهری و کنترل اجارهبها حمایتکرده که این امر حجم مسکن تحتنظارت را بهطور قابلتوجهی افزایش میدهد. با چنین رویکردی، احتمالا او تلاش میکند با ابزارهای نظارتی یا همراهی ایالت، واحدهای بیشتری را تحتکنترل بگیرد؛ حتی با وجود محدودیتهای قانونی فعلی. هرگونه افزایش عدمقطعیت نظارتی، سرمایهگذاران را به مطالبه بازده بالاتر سوق میدهد یا به انتقال سرمایه به شهرهایی با ریسک کمتر مانند مناطق کمربند آفتابی، در نتیجه نیویورک در بلندمدت با پروژههای اجارهای کمتر، تبدیل واحدها به کاندوهای بیشتر و خروج سرمایه مواجه خواهدشد؛ امری که کمبود مسکن را در بلندمدت تشدید میکند. کاندوها، واحدهایی هستند که مالک، مالکیتاش روی مشاعات ساختمان را منتقل میکند. برای این تبدیل حقوقی مالکیت، پروسههای طولانی ثبتی و پیگیریهای اداری لازم است و البته، باید تکلیف مالک با مستاجر ساکن نیز روشن شود؛ فرآیندی سخت که روی قیمت آتی ملک نیز اثر دارد، اما با تبدیلشدن به کاندو، «رعایت نرخ دولتی رشد اجاره» برای آن، لغو میشود.
اگرچه ممدانی تثبیت اجارهبها را راهکاری برای کمک فوری به هزینههای زندگی خانوارها دربرابر تورم معرفی میکند، اما پیامدهای اقتصادی کنترل اجارهبها در بلندمدت بسیار منفی است. سیاستهای کنترل اجارهبهای او، منجر به تشدید کمبودها، کاهش کیفیت واحدها، دلسردشدن از سرمایهگذاریهای ضروری و در نهایت، کاهش توان اجاره و خرید در کل بازار مسکن شهر میشود.
