بهای گران وام مسکن

گروه مسکن و شهرسازی: قدرت واقعی وام خرید مسکن در تهران با تراز «آپارتمان‌‌های کهنسال کم‌‌متراژ» سنجش شد.  نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از سطح قیمت واحدهای مسکونی متوسط ۱۵ سال ساخت با میانگین مساحت ۵۵ مترمربع در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد، متوسط قیمت فروش این آپارتمان‌‌ها در کل شهر حدود ۱۰‌درصد پایین‌‌تر از سطح میانگین قیمت کل واحدهای مسکونی است؛ ۸۱ میلیون تومان در مترمربع در برابر ۹۱ میلیون تومان. این سنجش با استناد به شاخص مسکن «دنیای‌اقتصاد» که میانگین «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌‌ها را مورد بررسی قرار می‌دهد، انجام شده است.

نتایج نشان می‌دهد، در حال حاضر متوسط «قیمت فروش» واحدهای مسکونی متوسط ۱۵ سال ساخت در محله‌‌های منتخب مناطق ۲۲ گانه شهر تهران رقمی معادل ۸۱ میلیون تومان است که ۱۰ میلیون تومان از «قیمت پیشنهادی» واحدهای مسکونی میان‌‌متراژ و میانسال کمتر است. اما در مناطق ۱۰ تا ۲۰ تهران سطح قیمت فروش کهنسال‌های کوچک از این هم کمتر است؛ ۵۷ میلیون تومان در مترمربع.

دسترسی به مسکن با وام چگونه است؟

طی سال‌های اخیر و درست بعد از جهش‌‌های مکرر قیمت مسکن در تهران، بخشی از تقاضای سرمایه‌‌ای و مصرفی از مناطق شمالی به سمت مناطق پایین شهر تهران مهاجرت کردند.

امروز بهای دسترسی به آپارتمان‌‌های حداقلی به معنای «واحد مسکونی کهنسال کم‌‌متراژ در جنوب تهران» که در این صورت کمترین سطح قیمت را در مقایسه با سایر واحدهای مسکونی دارد، با احتساب قدرت واقعی وام خرید مسکن، رقمی معادل ۱.۶ میلیارد تومان است.

سطح فعلی قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰‌هزار تومانی وام مسکن با لحاظ متوسط قیمت ۱۰ ماه گذشته، ۱۱۵ میلیون تومان است. البته رقم روزهای گذشته ۱۰۸‌هزار تومان بوده است اما با احتساب رقم ۱۰ ماهه در این صورت ۲۳‌درصد از ارزش اسمی تسهیلات برای خرید امتیاز وام «تبخیر» می‌شود.

از آنجا که متقاضی وام خرید مسکن در کنار این تسهیلات می‌تواند وام جعاله نیز دریافت کند، پس‌‌ از کسر بهای خرید اوراق و سایر هزینه‌‌ها، بهای دسترسی به «واحدهای سالخورده کم‌‌متراژ» در جنوب تهران ۱.۶ میلیارد تومان نقد است به این معنا که از سرجمع ۵۶۰ میلیون تومان تسهیلات اسمی خرید، ۴۰۰ میلیون تومان به دست مشتری اوراق می‌‌رسد.

تامین رقم نقد ۱.۶ میلیارد تومانی اگرچه از توان اقتصادی بخش قابل‌توجهی از خانوارهای ساکن در جنوب پایتخت خارج است اما به گفته واسطه‌‌های بازار معاملات مسکن در ماه‌‌های گذشته تحت‌تاثیر ثبات نسبی قیمت یا کم‌‌رشدی آن، اقلیتی از تقاضای مصرفی توانسته از بازار خرید کند. با این حال، تقاضای خرید این جنس از واحدهای مسکونی - سن بالا و مساحت پایین - در حال حاضر بیشتر از قبل است. قدرت واقعی وام خرید مسکن در جنوب تهران برای این گروه از واحدهای مسکونی، تنها ۲۰‌درصد است که «کفایت حداقلی» را هم ندارد.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره مشخص می‌کند، قدرت پوشش وام خرید مسکن به‌ویژه برای گروه‌‌های کم‌‌درآمد و واحدهای مسکونی با قیمت پایین‌‌تر از متوسط شهر باید حداقل ۶۰ تا ۷۰‌درصد باشد تا «دسترسی به مسکن با وام» معنا پیدا کند. در کشورهایی با مدل تامین مالی مسکن کارآمد، قدرت پوشش وام برای گروه‌‌های نیازمند به حمایت اعتباری بیشتر از سایر خانوارهاست. در آمریکا، رقم وام خرید مسکن برای دهک‌‌های نیازمند حمایت، ۹۰ تا ۹۷‌درصد بهای خانه است و برای سایر متقاضیان تسهیلات ۸۰ تا ۹۰ درصد.

این بررسی از وضعیت پرداخت وام خرید مسکن توسط بانک عامل این تسهیلات همچنین نشان می‌دهد، طی سال‌های اخیر تحت‌تاثیر جهش قیمت مسکن و خروج اجباری تقاضای خرید مصرفی، سهم استفاده‌‌کننده از وام خرید مسکن از معاملات آپارتمان در تهران به حدود ۳۰‌درصد کاهش پیدا کرده و سهم سایر شهرها بیشتر شده است. طی یک سال گذشته در کل کشور، حدود ۳۰ تا ۴۰‌درصد از خریداران مسکن، از وام استفاده کردند. قدرت پوششی بسیار پایین وام در برابر قیمت، عامل اصلی «بی‌‌میلی به استفاده از تسهیلات» است.