«دنیایاقتصاد» در گفتوگو با رئیس انجمن صنعت ساختمان بررسی کرد
برون‌رفت از معضل مسکن با فرمول توسعه‌‌‌گرها
علی محمدی/دنیای اقتصاد
در حالی که در طول چند سال گذشته مساله تورم، معیشت بسیاری از افراد را بیش از گذشته در خطر قرار داده، همواره رایزنی‌‌‌ها و گفت‌وگوها برای مساله مسکن ادامه داشته، اما هیچ یک از این گفت‌وگوها و هم‌اندیشی‌‌‌ها که در بدنه دولت یا مجلس بدون حضور ذی‌نفعان صنعت ساختمان برگزار شده‌‌‌اند، نتوانسته به نسخه‌‌‌ای اثربخش در تولید مسکن برای اقشار کمتر برخوردار دست پیدا کنند. این در حالی است که بنا بر برنامه توسعه هفتم هر ایرانی باید قادر باشد طی هفت و نیم سال از شروع کسب درآمد صاحبخانه شود. نیل به این هدف به گفته کارشناسان با مسیر فعلی تورم و افزایش پیوسته بهای مسکن شدنی نیست.
اما در این میان به نظر می‌‌‌رسد که حلقه مفقوده در تحلیل صحیح این ماجرا استفاده درست از توانمندی‌‌‌های بخش خصوصی و بهرهگیری از بدنه کارشناسی کارآمد این بخش است که می‌‌‌تواند زمینه‌‌‌های جدیدی را برای ایجاد همکاری میان دولت با سرمایه‌‌‌گذاران غیردولتی در قالب توسعه‌‌‌گری صنعت ساختمان فراهم کند. نگاهی به تجربه کشورهای پیشرفته در این زمینه نشان میدهد که بخش مهمی از بار ساخت و ساز و تامین مسکن در این کشورها بر دوش بخش خصوصی بوده که توانسته با ایجاد روشهای خلاقانه و بهرهگیری از تکنولوژی روز به شکلی پیوسته هم هزینه ساخت و ساز را کاهش دهد و هم کیفیت آن را به طور همزمان بیش از گذشته کند.
در ایران اما بررسی گفته‌‌‌های فعالان بخش خصوصی و سازندگان باسابقه حکایت از این امر دارد که نبود چارچوبی مشخص برای به رسمیت شناختن فعالان این حوزه به عنوان توسعهگر و نبود همکاری لازم میان سیاستگذاران به منظور تسهیلگری عاملی بوده که سبب شده فعالان صنعت ساختمان نتوانند به درستی در قانون به عنوان توسعهگر شناخته شوند و وظایفی را که توسعه‌‌‌گران در تمامی کشورهای پیشرفته ایفا می‌‌‌کنند برای آبادی و آبادانی هرچه بیشتر این سرزمین به انجام برسانند. در این گفت وگو با مهندس پژمان جوزی رئیس انجمن صنعت ساختمان موانع و کاستی‌‌‌های موجود بر سر راه توسعه‌‌‌گران مورد بررسی قرار گرفت و راهکارهای برون رفت از مشکلات فعلی به بحث و بررسی گذاشته شد.
به نظر شما چرا در حال حاضر نظام تصمیم‌گیری در کشور قادر به پاسخگویی به نیازهای صنعت ساختمان نیست؟ با توجه به اینکه طرفداران افزودن به اراضی شهری از این طرح دفاع می‌‌‌کنند به نظر شما چه عاملی سبب میشود تا رشد افقی شهر برای پاسخگویی به نیازهای فعلی کافی نباشد؛ آن هم با توجه به اینکه هزینه اتصال به محدوده کنونی شهرها قابل توجه است؟
برای تحلیل وضعیت بازار مسکن و درک دقیق چگونگی پاسخگویی به نیازهای طرف تقاضا در این بازار تنها کافی است که با درک تجارب جهانی به این مقوله نگاه کنیم. امروزه برای هر چیزی یک نسخه جهانی وجود دارد. متاسفانه ما فکر می‌کنیم که نیاز به مسکن اجتماعی تنها در کشور ما وجود دارد، در حالی که این نیاز در تمام کشورهای دیگر نیز هست و راه‌حل‌های گوناگونی برای آن اندیشیده شده است. دغدغه رفع معضل مسکن در این کشورها با هم‌اندیشی و برگزاری همایش‌‌‌های متعدد مورد توجه قرار گرفته و هر کدام به فراخور حال خود در خصوص آن چاره‌اندیشی کرده‌اند. ما نیز باید بر اساس شرایط خود و استفاده از تجربه جهانی با این مساله در کشورمان مواجه شویم.
بررسیهای انجام شده نشان میدهد که در سطح جهانی نرخ ایجاد در هر متر مربع مسکن اجتماعی حدود 400 تا 500دلار است، هزینه ایجاد زیرساخت نیز با مقیاس متر مربع به طور میانگین 100 دلار برآورد میشود، البته باید این نکته را در نظر بگیریم که شرایط محیطی و عواملی نظیر دوری از مرکز بر تغییر این برآورد موثر است. این هزینه 100 دلاری برای خدمات شهری، نظیر حمل و نقل،درمانی، ترافیکی و سایر خدماتی که شئون زندگی با کیفیت را برای انسان امروزی فراهم میکند، است. این هزینه‌ای است که پرداخت آن مسائل و معضلات مربوط به حاشیه‌نشینی را کنترل میکند.
با توجه به مسائلی که در خصوص توسعه متصل و منفصل شهرها طرح میشود به نظر شما آیا در شهرهایی نظیر تهران میتوان یکی از این دو الگوی متصل یا منفصل را مورد استفاده قرار داد؟
مساحت شهرها را به دو گونه میتوان افزایش داد، در توسعه متصل افزایش مساحت شهر یا محدوده قانونی به صورت پیوسته با مناطق شهری کنونی انجام میشود و در توسعه منفصل شهرهایی نزدیک به شهر اصلی به صورت اقماری متولد می‌‌‌شوند که هر کدام از این‌‌‌ها مزایا و معایب خود را دارد. در تشریح این بحث باید اشاره کنیم که در مناطق سردسیر و قطبی به مانند مناطق کویری و گرمسیر توسعه افقی شهرها چندان در دنیا متداول نیست. در حالی که شهرهایی نظیر لندن و لس‌آنجلس به دلیل دارا بودن آب و هوای بسیار معتدل و مناسب را میتوان به شکل افقی توسعه داد، در شهرهای بسیار سرد یا گرم نمیتوان با توسعه افقی مکان مناسبی برای اسکان مردم ایجاد کرد. همین امر سبب شده تا در کشورهایی نظیر حاشیه خلیج فارس و کشورهای گرمسیر دیگر شاهد رشد عمودی شهرها باشیم، در تهران نیز به سبب آنکه توسعه مساحت شهر از سه جهت شمال، شرق و غرب محدود شده، تنها جنوب تهران امکان توسعه افقی را دارد که با توجه به فضای کویری این محدوده چندان از ظرفیت مناسب برای توسعه متصل یا منفصل برخوردار نیست.
اما اگر قرار باشد که توسعه متصل یا منفصل نیز محقق شود نباید بخش مسکن و ساختمان در این فرآیند غیر تخصصی متحمل هزینه‌‌‌های ناشی از فقدان تخصص یا فقدان اشراف به قوانین شود. بخش خصوصی در هر زمینهای می‌‌‌تواند با علم و تخصص لازم چه در توسعه افقی و چه در توسعه عمودی نقش‌آفرینی بهتری داشته باشد. اعتماد دولت به بخش‌خصوصی می‌‌‌تواند زمینه همکاری برای دستیابی به تولید و تامین مسکن ارزان قیمت برای عموم مردم را میان دولت و این بخش فراهم کند. به نظر من در حال حاضر بهترین فرصت وجود دارد تا بر اساس قانون فرادستی بهبود فضای کسب و کار با شکل‌‌‌گیری همکاری میان دولت و بخش خصوصی معضل مسکن را در ایران حل کنیم.
طی دو دهه گذشته اختلاف نظرهای زیادی بر سر تعیین مکان لازم برای ساخت مسکن هم در خود دولت و هم میان قوه مجریه و قوه مقننه وجود داشته است. برای حل این مشکل تنها راهکار فقط الحاق زمین جدید یا استفاده از ظرفیت‌‌‌های موجود در بافت فرسوده شهرها نیست. برای مشخص کردن زمینهای مورد نیاز جهت تامین فضای لازم برای انبوه‌سازی باید توجه داشت که اراضی حاشیه شهرها اگرچه مشکلاتی دارند اما این به این معنی نیست که تمامی مشکلات مربوط به این بخش‌‌‌ها است و بافت فرسوده هیچ مشکلی ندارد. بنابراین مساله ما فقط این نیست که از یک برنامه استفاده کنیم و دیگری را حذف کنیم در برخی از مناطق باید به صورت موضعی از الحاق اراضی استفاده کرد و در مواردی که بهرهگیری از ظرفیت‌‌‌های بافت فرسوده هزینه‌‌‌های مضاعفی را به شهر و شهروندان تحمیل نمی‌‌‌کند از محسنات این بخش‌‌‌ها بهره برد. اما نکته مهمی وجود دارد؛ اینکه خواسته قانونگذاران در خصوص انضمام قابل توجه اراضی حاشیه شهرها و توسعه افقی شهر، نیازمند تامین تمامی زیرساخت‌‌‌های مورد نیاز جهت اسکان مردم و جلب نظر آنها به واحدهای مسکونی تازه‌ساز در این نواحی است.
یکی از چالش‌‌‌هایی که توسعه افقی برای شهرها ایجاد میکند بحث هزینه‌‌‌های امنیت اقتصادی، اجتماعی و شهری و زمانی است که شهروندان در اطراف شهرها برای رفت و آمد در شهر صرف می‌‌‌کنند. سال‌‌‌ها طول می‌‌‌کشد تا مناطقی که جدیدا به شهر الحاق شده‌‌‌اند بتوانند از حیث خدمات شهری، خدماتی نظیر آنچه را که در مرکز شهر وجود دارد به شهروندان ارائه کنند. در حال حاضر مساله این است که سیاست الحاق زمین‌‌‌ها در اطراف شهر با هدف‌گذاری برای احیای بافت فرسوده مغایر است و نمیتوان این دو را با هم جمع کرد.
با توجه به اینکه در توسعه و بهبود فضای شهری برای شهروندان و هدف تامین مسکن مورد نیاز برای آنها نمیتوان تنها یکی را انتخاب کرد فکر می‌کنید که چگونه میتوان به طور همزمان به این دو هدف نائل شد؟
من به عنوان کارشناس در این حوزه اعتقاد دارم که نباید نگاه صفر و یکی به یک مساله داشته باشیم. دقیقا به همین دلیل است که باید بر اساس تجربه اندوخته در سایر کشورها و یادگیری از نقاط ضعف خود عمل کنیم، پیروی از این تجربه نیز نیازمند نیل به چند هدف دیگر است. برای مثال ما نیازمند آن هستیم که طرح تفضیلی موجود را تغییر دهیم. از این رو که این طرح‌‌‌های تفصیلی به سبب پویا بودن زندگی و تغییرات در شهرها نیازمند بازبینی و بازآفرینی مداوم در بخش‌‌‌هایی هستند که دیگر با نیازهای فعلی همخوانی ندارد. این بازبینی باید با همکاری دولت، قانونگذاران، کارشناسان و ذی‌نفعان صورت گیرد و از نظرهای متفاوت دارای نسخه‌‌‌های گوناگونی باشد که بتوان برای مقاصد خاص متناسب با نیازهایی که ممکن است در آینده شکل بگیرد، به این مطالعات رجوع کرد.
یکی از مسائلی که در حال حاضر در کشور ما وجود دارد نگاه منفی به مقوله بلند مرتبه‌سازی است متاسفانه به این مساله بیشتر به عنوان دستاویزی برای تبرج و خودنمایی نگریسته میشود، در حالی که بلند مرتبه سازی نیز یک روش در دسترس برای حل معضلات شهری کشور ما است و در دنیا هم این تجربه مثبت وجود دارد. متاسفانه تاکنون مساله تامین نیاز مسکن مردم بیشتر از دریچه افزودن به مساحت شهر یا استفاده از بافت فرسوده با بهرهگیری از روشهای سنتی‌‌‌سازی مورد تایید قرار گرفته است، این در حالی است که افزودن به ارتفاع شهرها از طریق بلند‌مرتبه‌‌‌سازی با تغییر در طرح‌‌‌های تفصیلی امری شدنی است و در صورت مدیریت درست، تامین مناسب پیش زمینه‌‌‌ها می‌‌‌تواند نقش مهمی در افزایش کیفیت زندگی شهروندان ایفا کند.
در حال حاضر اگرچه توانمندی‌‌‌های بخش خصوصی از سوی سیاستگذاران مورد تایید قرار می‌‌‌گیرد و برخلاف گذشته که اساسا نگاه مناسبی نسبت به این بخش وجود نداشت از ظرفیت‌‌‌های موجود آگاهی کافی وجود دارد اما همچنان شاهد آن هستیم که از این ظرفیت‌‌‌ها به درستی استفاده نمی‌‌‌شود، برای آنکه بتوانیم طرح‌‌‌های مهم در حوزه مسکن را با کیفیت و دقت لازم اجرا کنیم باید پا را از حرف فراتر بگذاریم و به طور عملی از ظرفیت‌‌‌های موجود در این حوزه استفاده کنیم. دولت باید از این بابت که بخش خصوصی کاملا در دسترس دولت و حاکمیت است و می‌‌‌تواند بسیاری از مشکلات پیش رو را حل کند، اطمینان داشته باشد. در همین راستا بخش خصوصی و انجمن صنعت ساختمان دست دوستی خود را به سوی دولت دراز میکند.
به نظر شما استفاده از ظرفیت‌‌‌های بخش خصوصی در داخل کشور به چه صورت قابل انجام است و شیوه‌‌‌های مورد قبول در کشورهای پیشرفته را تا چه اندازه میتوان مورد استفاده قرار داد؟
اعتماد دولت به بخش‌خصوصی می‌‌‌تواند زمینه شکل‌‌‌گیری فعالیت‌‌‌های توسعه‌گرانه در ساخت ساختمان را در ایران فراهم کند و شرایطی را رقم بزند که ساختمان‌سازی از شکل سنتی آن فاصله بگیرد، توسعه‌‌‌گرها در حال حاضر بیشترین نقش را در تغییر شکل شهرها و توسعه آنها به عهده دارند. برای مثال دبی که در دهه‌‌‌های اخیر رشد سریعی را تجربه کرده، تنها به دست ۴ یا ۵ شرکت توسعهگر در این مسیر گام برداشته است. توسعه‌‌‌گرها شرکت‌‌‌هایی هستند که تضامین لازم را به دولت داده‌‌‌اند و این اطمینان را در بین تصمیم‌گیران کلان کشور ایجاد کردند که میتوان طرح‌‌‌های توسعه را با توان بخش خصوصی به پیش برد. در واقع تجربه جهانی نشان میدهد که ساخت مسکن و ایجاد بافت شهری از توان دولت‌‌‌ها خارج است و این وظیفه را نباید به عهده دولت سپرد. کار دولت تسهیلگری است.
فعالیت توسعه‌‌‌گری امروز در بسیاری از کشورها به نحوی است که توسعهگر با اعطای تضمین‌‌‌های لازم حتی فرآیند تامین مالی را هم به عهده می‌‌‌گیرد و در واقع از طریق روشهای مختلف، تمامی آنچه که به ثمر رسیدن یک پروژه را تضمین میکند را به قانون‌گذار و دستگاه‌های ذی‌ربط ارائه میدهد. استفاده از شرکت‌‌‌های توسعهگر به خصوص پس از جنگ جهانی دوم بسیار شایع بوده است. بررسی فعالیت‌‌‌های آنها نشان میدهد که توانستند از تمامی ظرفیت‌‌‌ها نظیر ایجاد شهرهای جدید، بلند مرتبه‌سازی در شهرهای موجود و حتی تغییر در بافت فرسوده، فرصت‌‌‌های جدیدی برای شهروندان خلق کنند.
یکی از چالش‌‌‌های مطرح شده برای بهبود وضعیت بافت فرسوده این است که افزایش ارتفاع در این بخش از شهرها به سبب آنکه باعث میشود، جمعیت بیشتری در آنها جای بگیرد، می‌‌‌تواند هزینه‌‌‌های هنگفتی را برای تامین زیرساخت‌‌‌های رفاهی به شهروندان تحمیل کند. با توجه به فرسوده و کم بودن خدمات رفاهی در این بخش از شهرها چگونه میتوان به این چالش پاسخ صحیح داد؟
به نظر من برای حل معضلات و مشکلات کنونی در عرصه شهرسازی نباید منتظر آن باشیم که دولت مشکلات را حل کند. همان‌گونه که امروز در کشورهای پیشرفته اتفاق می‌‌‌افتد و دولت مسائل و مشکلات را مطرح میکند، بخش خصوصی به دنبال راهکار برای آن می‌‌‌رود و پس از انجام بررسیهای لازم چارچوب‌‌‌ها و قوانین مورد نیاز برای حل مشکلات از سوی دولت و مجلس ایجاد میشود. به باور من ظرفیت تفکر و کارشناسی در بخش خصوصی هم اکنون بسیار بیشتر از ظرفیت موجود در دولت است. به مانند جواب سوال قبل باید بگویم آنچه که در دنیا در حال انجام شدن است این است که بخش‌خصوصی برای دغدغه تامین زیرساخت نیز جواب‌‌‌های لازم را ارائه میدهد. طبیعتا هنگامی که یک بافت فرسوده متناسب با آنچه که شرح دادید مورد بررسی قرار می‌‌‌گیرد، شکی نیست که با افزایش ارتفاع ساختمان‌‌‌ها در آن نیاز به افزایش ظرفیت تمامی خدمات شهری و زیرساخت‌‌‌ها در این مجموعه هستیم. همین امر سبب میشود تا بخش خصوصی برای رفع نیازهای مطرح شده به منظور توسعه هرچه بهتر در بافت فرسوده نیازهای مذکور را نیز برطرف سازد. به عبارت دیگر در این زمینه بخش خصوصی نیازمند پول دولت نیست، بلکه اگر به اندازه کافی موانع از سر راه آن برداشته شود و تسهیلگری‌‌‌های لازم صورت گیرد، خود می‌‌‌تواند ارزش آفرینی کند.
دولت می‌‌‌تواند با بررسی نیازهای بافت‌‌‌های فرسوده به بخش خصوصی با اهلیت، اعلام کند که چه کارهایی برای رفع نیازهای بافت یاد شده مورد نیاز است. شرکت‌‌‌های فعال در این حوزه برای سال‌‌‌های متمادی است که در حال پیشبرد پروژه‌‌‌های مسکونی هستند و طبیعتا مدت زمان بسیار بیشتری را نسبت به مسوولان دولتی برای بهبود روش‌‌‌ها و میسر ساختن نیازها صرف می‌‌‌کنند، نیازی نیست که دولت برای تمامی این موارد هزینه کند بلکه هم شهرداری و هم دولت‌‌‌ها می‌‌‌توانند با ایجاد بستر مناسب و تسهیلگری در مساله عوارض یا مالیات از سازنده یا توسعهگر بخواهند تا این تسهیلات را نظیر پارک، مدرسه و غیره برای شهر ایجاد کند.
